TSK 校友揮個手~~
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#x姑仲有喺度教?
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#鄧肇堅啲女好正㗎
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過13萬的網紅暗網仔出街,也在其Youtube影片中提到,Instagram: https://www.instagram.com/dw_kid12/ Facebook: https://www.facebook.com/deepwebkid/?modal=admin_todo_tour 訂閱: https://www.youtube.com/chan...
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鬼故事: https://www.youtube.com/watch?v=-CfqxuCHq3Y&t=3s
我的成長故事: https://www.youtube.com/watch?v=Kdhtp6A6YJE
我講 '香港' 10,000次: https://www.youtube.com/watch?v=-G4uDe3QUfs
我受夠了, 我的精神困擾: https://www.youtube.com/watch?v=aQ6uxaQhiS4&t=7s
24小時內學印度話: https://www.youtube.com/watch?v=g3EmtyVK1BQ&t=55s
妻子出軌故事. 出軌故事. 偷食故事. 偷情故事.
老婆出軌三次
第一次上嚟呻,我老婆廣州人,結婚7年,有個5歲小朋友。 我老婆從認識我之後已經無做嘢,我俾零用錢。 系今年話系屋企湊仔悶,想玩ps4,我買咗部機俾佢之後, 就係渠出軌慨開始。我返兩份工,凌晨一份part time/日頭份full time. 有一次我無返日頭工, 返到屋企見到渠同個男人玩facetime,個次我已經話要離婚,但最後都原諒咗渠. 第二次個男人搵上門,我睇佢電話同個男人對話,完全唔知渠結咗婚有個小朋友,然後我再話同渠離婚,渠阿媽都係廣州落咗嚟,但最後我都係因為太愛渠所以原諒. 渠都應承我唔會有下一次,
為咗修補關係同渠去咗日本一個星期旅行, 但上兩個星期我又無意睇到佢電話又同個男人msg. 我上星期六趕佢走,開頭諗住嚇下佢, 收哂佢啲電話同錢. 點知坐坐下個第三者走嚟接佢走,我嬲到打咗個男人一巴,然後我老婆又走咗,跟著我個晚係街搵咗佢成8個鐘,第二日佢就返咗廣州。我仲係好愛佢,但我嬲到連佢阿媽都鬧,我都知道無得返轉頭,但我又唔想個小朋友無咗個阿媽,我又覺得自己再原諒多一次好無用...
https://ladies.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27436983&page=1
一個人妻出軌後...
今年我28: 身形OK,樣子唔差. 婚前婚後一直唔小人追.
結婚3年,老公係我中學同學,超大男人,,咩都要話事 而佢屋企好鐘意我, 同佢一齊咁多年我有好多次對佢唔住,,有部分佢係知但都原諒我. 我同佢既好兄弟差點都試過 好彩o個一次大家都STOP左無做錯事. 我好貪玩,,我知...
連我婚前半年我都同一個細過我3年既人一齊. lee1次我老公知道我同佢有上床,但都原諒左我
婚後我努力去做個好老婆,,但我又再一次對佢唔住. 是朋友既朋友,,又係細過我3年. 但佢思想比我老公成熟.
幾次同朋友飯局佢都會坐我旁邊,,說話之間直覺佢對我有野. 我係一個會主動出擊既人,,有次飲野我直接問佢係咪鐘意我. 佢面都紅埋話係呀,,我見到佢面紅覺得好得意. 我告訴他我結婚了. 3日後佢whatsapp我 問佢係咪真係無機會,,佢唔介意做後備. 一發不何收拾!
8個月既出軌正式開始 : 剛剛開始都只係會出街做下普通情侶會做既行街 睇戲,食飯. 手都唔會拖,因為怕比人見到. 直到兩個月後佢問我可唔可以同佢去旅行, 當時我緊係想,但點同我老公講,,只好同我個bestfd夾口供 話我係同佢去台灣,
6月第一次同佢去旅行: 5日4夜. 去到酒店大家都忍唔住即時沖個涼攪野, 好high好激,我個腦已經無左我老公,只係沉醉係慾火之中. 但攪攪下老公whatsapp打比我. 好驚! 當然我係有聽電話,收線之後我地無再做,我喊左出黎話對我老公好衰. 之後去食野, 正常出去玩食 到左晚上,我地係床上傾計,佢問我可唔可以跟佢走 佢真心鐘意我,如果早d識到我就好. 其實我真係好鐘意佢 佢令我有沉船既感覺,佢係第一個. 我錫左佢一啖冇回應佢既問題,之後,,,,,我地翻雲覆雨, 我好快就高潮, 個晚我地做左兩次. 大家都好滿足,,我同佢係床上好夾,,比我老公夾...
之後果幾日我地除左食野就係攪野,, 返到香港老公當然叫我比相佢睇下, 有,,全部都係我一個人既相,佢問我朋友呢?
返到香港我變左,,唔怕啦,,出街照拖手. 好似忘記左自己已係人妻咁. 但以下既事, 令我放棄玩火既心, 有次我同佢去澳門兩日一夜. 係酒店時佢電話不斷響,,本身我都冇野但見佢眼神迴避我,我咪講左句你女朋友搵你呀? 重咩唔理人,,我只係講笑咁講,,,點知原來,,,, 佢有一個long d緊既女朋友,,佢一直都冇講過 佢地一齊左2年,,佢已經唔鐘意佢,,但佢怕同我講會唔開心 所以呃住我,,點知因為佢女朋友有d事會返返香港1個月 佢話其實今次黎完澳門之後會有1個月時間唔搵得我. 聽到之後我真係好唔開心,,但又覺得不如就了結吧 因為我知自己沉船,,係時候抽身,,唔可以再錯落去,,, 呢一晚我地都係激戰,,第2日我係佢重訓緊覺既時候走了 只係send左個whatsapp比佢同佢講我自己返hk 同埋我地唔好再搵大家,,係時候返去各自伴侶既身邊
http://www.ttdu8.com/qinggan/26366.html
出軌那夜我瘋狂得無地自容
我和老公雖不算算青梅竹馬,但大學整整四年都是同班,彼此應該算很了解,也曾愛得一塌糊塗。 記得1986年熱戀時,心裡堅定不移地想,愛他,就是他身上的一根皮帶骨骨。有時,我們抱在一起好久,像被萬能膠粘成一塊複合木板。 畢業後,我分配在開封檢察院,他分配在洛陽市一個區工作。
那時候窮,工資也低,一年才見兩三次面,我們每天一次情書,有時整整一天什麼事也沒做,只是想他.
我們沒有拍婚紗照,沒有辦喜酒,沒有通知親朋好友,結婚後,我們還是沒有調到一起,但我們的“來往”非常重複。 第二年,我們有了一個女兒,感情開始轉向女兒,我們昔日的激情像泉水,一點一點地流淌掉. 有一天,當他躺在我身邊的時候,我竟感覺跟他有點陌生。
1995年,我參加律師資格考試很順利拿到了律師資格證。我便決定到深圳闖。但來深圳後,我就不想回去了,跟很多闖深圳的人一樣喜歡這份年輕而不相信眼淚的城市。 在深圳,我出乎意料地順利,進了一家大型企業做法律顧問.
1997年年初,我在福田一處高尚住宅區供了一套房子。每天早上我都會在陽台喝一杯咖啡,雖然我喜歡清靜,但因為一個人, 在深圳交的朋友還是過多。其中,林就是我比較信任的朋友。他是羅湖區一名普通警察,年輕而有才氣。
1998年夏天的一個下午我一位老鄉在五星級酒店請我吃飯。 老鄉是廣州一家中型企業的老闆,在深圳有過多業務。 “孤男寡女”包了一個房間,酒過三巡之後,他突然說:“你這麼性感,真不忍心讓你守活寡。” ”說著就來抓我的手。 我拼命掙脫脫開來。 他卻趁著酒勁,把上衣脫了,露出了滿身的強盜肌肉和野人一樣的胸毛,並靠過來想抱我。 我嚇得連滾帶爬躲進了包間裡的洗手間。 他來敲門,我把門反鎖,不敢打開。我拼命地洗手,覺得手很髒。洗完後,我在裡面哭.
突然,我想起了林。林是警察,我想,如果讓他來接我安全的。我給林打電話,胡言亂語說要請他吃飯並故意大聲說要來的人是個警察,但老鄉馬上對著門縫說:出來吧,我穿好衣服了,都怪我剛才喝多了,對不起。林走到包房門口,我拉著林的手然後躺在室內牆角哭. 我把他抱在胸前,輕輕地抽泣。那一夜,我擁有了林。我一夜沒睡,愛得以後,我和林順理成章地成了情人。但我的良心一直感到不安。我給丈夫下最後通牒:如果再不來深圳,只好分手。
http://city.udn.com/344/276537
不在場證明
自從在家裡發現那隻BMW的汽車鑰匙之後,我就開始懷疑親愛的老婆是不是有了情夫. 幹過軍人的我要調查這種事簡直是易如反掌: 老婆愛上了她的上司,或者說是她的上司搞上了自己的秘書. 這種事常常有,我可以理解.
她花容月貌,身材火辣,他英俊挺拔,風度翩翩,又有大把的 鈔票和用錢絕對可以買得到的浪漫情調. 他們常常一起出差,一起參加宴會,一起出國. 在那種情況下她要守得住只怕很難很難. 他們從前年歐洲回來就在一起,虧得她還能裝得若無其事,和我在床上也浪得很猛, 女人,真夠冷靜!
也怪我吧!退伍後我開始飛民航機, 出國的次數變多. 他們應該是在我出國的時候到家里約會 我想到我的床,我的毛巾,我的浴衣 都被那個男人穿過,心裡就一股無名怒火. 但是,我愛她,我親愛的老婆. 她真是外頭帶導出場, 床上又非常滿足我的那種天生尤物,我對於老婆有識貨人欣賞的驕傲還大過於被人戴了綠帽的氣憤,奇怪吧!
兩年前我不知道也過得幸福美滿, 現在我知道了,難道要嚷嚷開來, 搞得老婆無地自容?自己身敗名裂? 讓自己的下半輩子孤獨寂寞, 不!這種代價太大,我只要小小的懲罰他就好.
我在飛國外時早報了出航的時間, 提早出門躲在家附近觀察, 他果然開了那輛BMW, 轉進我家隱密的地下室停車場, 我待他上去後,用偷打的車鑰匙開了他的車出去 像我這種玩飛機的開什麼車都像玩具, 我一共撞壞了三個紅綠燈, 毀了一大排中間分隔島的路樹, 再開回來撞上家附近的消防栓
我可以想像當警察找上車主時, 他的某些程度,他在別人的老婆床上, 當然提不出不在場證明 就我呢,我在天上,誰懷疑得到我, 我非常快樂的向旅客用中英文廣播問候, 並且決定待會兒說個笑話 消除一下大家的旅途疲憊 啊,今天的天可真晴朗, 雲堆可真是美啊!。
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哈佛知識分享 - 行業分析及定位《點做生意? - 裙褂》Case Study
(想睇全程 unedited 訪問,可whatsapp 我90361143)
做生意要識得分析個行頭, 你一定要認識哈佛教授 Michael Porter 的波特五力 Porter's 5 Forces:
(1) Competitive Rivalries 行內的競爭性
(2) Threat of Substitution 代替品的威脅
(3) Threat of New Entry 新入行競爭者的威脅
(4) Supplier Power 供應商的議價能力
(5) Buyer Power 買家的議價能力
多謝經營了44年的鴻運繡莊老闆黃師傅接受訪問。
. 如何分析行業?
. 如何定位競爭?
. 做生意最忌什麼?
. 裙褂行業如今發展?
訪問內容有答案。大家有大喜事也可幫襯他。
鴻運繡莊
總店:
元朗教育路69號地下全層
(852) 2477 6688 (敬請預約)
營業時間:上午12:00 至 下午8:00
逢星期四休息
尖沙咀店:
尖沙咀金巴利道73號新業廣商業大廈2樓202室
(852) 2787 9708 (敬請預約)
營業時間:中午12:30 至 下午8:00
逢星期日休息
內文:
今次呢個case好特別,鴻運繡莊, 專做裙褂, since 1975 年,做咗44年,同我一樣,今年都係44歲。 佢個行頭又點呢,點做生意? 我後面呢間係去元朗嘅老店,而家又去佢尖沙咀嘅分店睇下。
呢盤生意係由阿黃師傅嘅爸爸44年前做起。Michael Porter 話你要分析一個行業,你睇五大影響個行業嘅大力量。
以5個力量唔係加起嚟(Additive)喎,只要其中一個失衡呢,就成個行頭可以玩完。 依家我逐一逐一同你解釋, 不過先了解下鴻運繡莊其實做乜先。
咁大家其實又知唔知道裙褂分類又點呢?
咁你又知唔知,褂係買多定租多呢? 幾錢呀?
(1) 要了解個行頭, 就要先了解行內競爭性 Competitive Rivalries. 咁你就要睇有幾多競爭者, 品質的差異性,顧客嘅忠誠度,同埋離開市場唔玩嘅成本。 有啲行頭視對手為死對頭,互相廝殺,割喉式減價! 有啲行頭就互相禮讓, 基本上可能係合謀競爭,好似油公司咁,抬高個價。 咁阿裙褂呢行又點呢?
(2) 市場上有冇代替品,都會影響成個行頭嘅表現。 例如以前有好多人用計數機, 依家一個智能電話就已經代替晒啦。 高鐵代替咗公路,港珠澳大橋代替咗搭船等。 當然要睇下個代替品係唔係代替得曬啦。咁裙褂呢?
(3) 新入行競爭者多唔多威脅呢? 係咪話抄就抄, 有冇咩特別專業知識? 有冇任何入行嘅障礙呢? 好似係外國醫生嚟香港一樣,未考過香港醫務委員會嘅試,就係唔準係香港做醫生。 有冇任何技術嘅保障, 或者 economy of scale 好似百佳/惠康咁大,先至壓得低個價錢呢?
(4) 供應商的議價能力。 你同邊個人入貨? 多唔多選擇? 佢哋會唔會大過你好多,大石砸死蟹? 你轉其他供應商議會唔會成本好大? 你係賣電腦嘅,可能大部分嘅利潤就去咗Intel 粒 chip 嗰道, 因為你部電腦冇咗佢粒chip 就唔值錢。
(5) 第五個力量, 最後你就要睇買家議價能力。 市場上多唔多買家?佢哋嘅order 大唔大? 佢哋對價格敏唔敏感? 佢哋入其他貨改變嘅成本高唔高? 例如,醫藥行業一向都好賺錢, 因為買家為咗身體好, 多多錢都願意畀。同埋佢哋轉食另一隻藥嘅話,改變嘅成本可能係付出健康,太大喇。 做藥廠嘅,反而最怕就係insurance 公司, 因為佢哋主宰咗客人見咩醫生同食咩藥。 裙褂呢個行業有點呢?
裙褂又點樣令到個買家願意畀多啲錢? 有咩新意呢?
Hello Kitty 呢啲叫做licensing專利授權。 一般你都會同個licensor簽訂的合約,用佢個圖案幾多年嘅時間,預期有幾錢嘅收入, 當中幾多百分比嘅營業額會畀返佢 Royalty Fees, 平則百分之幾,貴則20%至30%。 當然你作為licensee , 就要upfront 俾個minimum guarantee 佢, 即是你一件都賣唔出, 你都一早已經付出咗。 當然佢唔係個個批,都要你有返咁上下料到先畀你用啦。
除咗hello kitty 嘅褂, 一件傳統嘅裙褂需要有咩呢?
咁講完一大輪,做裙褂嘅成本架構係點? 賺幾錢呢?
一般做零售批發嘅,攞貨返嚟,轉手賣畀人,賣100蚊,賺3/4成啦。 但如果係自己品牌,H&M 馬沙等,賺5/6成啦,luxury brand, Prada 咁就7/8成啦。咁做褂呢? 人工超貴又點呢?
要提防新競爭者嘅進入威脅, 原來你做時裝零售都可以註冊外觀㗎喎。 你去知識產權署, 各種產品外觀設計都可以註冊㗎,包括電腦,電話,DVD/CD,紡織品,珠寶,同埋手錶。 只要你係獨特嘅, 填幾份文件交啲證據,成功註冊咗保障有效期最長就係25年,每五年續期一次。 咁做裙褂又點呢?
最後根據Michael Porter 做生意, 你先要用以上5 forces 去分析個行業好唔好做。 好做嘅,就有以下四種方法贏人,比行家做得更好。
(1) Cost Leadership 大眾市場, 成本平過人,好似佳寶, 百佳,惠康咁。
(2) Cost Focus 小眾市場,成本都係平過人, 例如而家好多新興嘅夾公仔機,專 target 一班年青人/細路仔, 半賭博嘅心態去刺激呀,唔使人管理, 啲公仔成本都唔值錢。
記住喎, 我講緊係成本平過人,唔係價錢平過人喎。 成本平過人,即是價錢一樣,你自然賺多啲啦。
要贏人? 仲有 (3) Differentitation 大眾市場,但係行差異化, 好似Starbucks 咁。
(4) Differentiation Focus 小眾市場,都係行差異化,啲嘢靚過人。好似Prada, Chanel 咁。
想知多啲,可以睇返我之前有條片講關於100間士多嘅故事, 就同你仔細分析左呢四格。 咁鴻運繡莊做裙褂又點呢?
好明顯黃師傅就係行緊第四, differentiation focus strategy. 我自己做商舖基金都係一樣, 做專啲,做好啲,我哋基金收費唔平, 但最緊要服務好,投資者同租客賺到錢。
根據Michael Porter, 四格入面做生意選擇邊格都得,但最忌就是Stuck in the Middle, 你唔願意作出tradeoff 取捨,就難贏競爭對手。
希望你都透過呢啲嘅影片學到嘢,做生意更加叻。 最後身邊有朋友結婚或者你自己又大事都好呢,記住呢鴻運繡莊啦!
買舖/租舖/放舖/投資商舖基金熱線: 28301111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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俾佢記左好多大過 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?
(10) 舖最貴呎價成交?
(9) 舖最平呎價成交?
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比?
答案在影片裏。
..........
「行街睇舖團」人數:每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........
影片內容:
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
你一輪咀係道噏緊乜嘢呀?
我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個?
買舖 要買得 PRO, 我哋經常搞行街睇舖團,想報名可以打2830 1111,經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦!
第10: 論呎價,全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖,實用面積得嗰126呎,喺2014年資本策略就用1.85億買入,後來因為自由行減少,業主英記茶莊為求成交,願意減價1200萬,最終以1.73億沽出,實用呎價都高達137萬一呎,依然係全港呎價鋪王。
相比起住宅,最貴嘅樓,即使今時今曰,山頂既Mount Nicholson 係今年3月,每呎都最多只係賣過152000蚊,相比下,舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王,應該係叫做物業之王,論呎價,應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位,咁細個啦。
記住,舖價可以高達137萬一呎。
第9:講完最貴呎價,咁最平呢? 唉,畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市,差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲,全部依家日日創新高。 但舖市呢,所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年,但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅,都真係一殼眼淚,不過近排好返好多啦。論最平呎價? 唔好講N年前嗰啲,因為比較唔到,近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。
前身係百爵酒樓,面積近兩萬呎涉及四層樓面,係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪,當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低,得嗰三四成, 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司,管理公司都執埋,由於欠缺管理,舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖,建築面積約70平方呎,係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊,呎價只係得1429蚊, 原業主喺九二年以70萬買入,揸咗廿四年,蝕咗八成六。
相比下,同一時期,即使最隔涉, 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨, 係2016年5月就賣咗170萬,以建築面積615呎計,呎價都要成2764蚊, 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖,同期住宅呎價都高出近一倍。
藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間,揸咗18年,係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團,蝕咗近9成。 到依家你睇下,依然都係咁吉。
記住, 近年舖最平都只係1429蚊一呎。
第8。 講完買賣成交,而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店,景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎,實用只得嗰30呎,2014年4月續租租金為26萬,實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減,2017年5月續租時,租金下跌咗近一半,至13.8萬蚊, 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。
記住, 鋪月租呎價可高達8667蚊。
第7: 講完呎租之王,而家就講下成間舖租起,最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下,以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖,總面積51,188 方呎,由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出,依家由Victoria Secret只係用一半價值,七百萬就租到。
相比起住宅單位, 摷番資料2012年5月份嘅時候,西半山天匯頂層複式單位,就用咗天價月租125萬租出, 以實用面積5732平方呎計,呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王,舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王,可說說是所有物業之王。
記住,最貴嘅鋪月租係1378萬。
第6: 講起加租最多, 可以數返去2011年自由行好景嘅時候,銅鑼灣羅素街58號,即係同波斯富街大單邊呢個位, 建築面積地下700呎加一樓1100呎,太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租, 比起舊租80萬,租金急升超過兩倍,即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼,樓? 邊度有加咁多呀。
記住,舖租一加可以加213%。
第5: 升得急,亦都跌得甘。香港史上減租最多個案,就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖,同白沙道嘅大單邊,建築面積1471呎,2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson, 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%,相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完,即使減租咗,可惜不足半年間藝廊又再執笠,依家最新租左俾Initial, 希望做得住啦。
記住,舖租最多減76%。
第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢? 可以數返去2012年6月, 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面,波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓,即泉章居舊址,總樓面約 2.5 萬方呎,係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時,原業主都只係早三年,即係2009年7月以約3.07億元買入姐,三年升近三倍,仲要係交吉賣,劉軍係唔係買貴咗呢?
好多人問我,佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫,唔使問咁多,你賣返出去有錢賺嘅,咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅,咪買得差囉。喺劉軍呢單case,就買咗嗰差位,因為係蝕大本。
記住,舖最大單單一成交係11.42億。
第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間? 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後,吉咗一年,2013年底終於搵到先施百貨進駐,以月租190萬租出大部份樓面,2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出,直至2014年底,劉軍劈價五成,以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河,劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業,前後合共套現6.78億,比起2012年買入價11.42億, 未計手續費,係五年間就蝕咗4.64億, 即係蝕本超過4成,相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。
老實說,買得呢啲位置嘅一般都係好強實力,有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場,好樣衰。仲洗見人? 係都靜雞雞,公司股份轉讓無人知道。不過,如果唔係本地投資者嘅, 冇識咁多朋友,我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪,蝕本咪照沽囉,但如果係香港,蝕大本,好樣衰㗎媽,仲駛出來行!
記住,舖蝕最多係4.64億。
第2: 講完蝕得最甘,不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖, 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍, 是香港舖界紀錄,應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎,呎價$63萬,買入時租金為每月64萬,回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬, 隨著零售業自由行大跌,Rado 於2015年12月撤出,follie follie 進駐,最新租金為90萬,呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常,但係升7600倍依然係香港紀錄。
樓的話,最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間,勿地臣街16號一個單位,係2017年1月,因為收購而被發展商用3600萬買入,原業主係70年用$37000買入單位,46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料,呢單已經係香港樓嘅紀錄。
如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑,即係美孚新邨,第一手揸到而家,揸足50年,都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。
記住,舖可以升值7600倍。
第1: 上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。升得多,梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入,03年沙士嘅時候沽出,就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘? 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖,實用80呎,前身係DNA 商場, 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟,全場劏舖數目超過700個, 推出首兩年五厘回報保證,吸引咗唔少第一次買舖嘅買家,原業主係2014年用827.2萬第一手買入, 由於欠缺推廣及管理不善,舖價大跌淪為死場,原業主就係2017年5月以70萬沽出, 未計手續費, 帳面蝕咗足足91.5%。
呢個未係香港紀錄,只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場, 前身為登發大廈嘅商場,本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖, 又係首兩年五厘回報保證,可惜劏場最終又係淪為死場,係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖,建築面積 84 方呎,實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入,持貨五年以30 萬元沽出,帳面勁蝕 92.5%! 比首都廣場嗰間蝕多1%,呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄, 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。
好多人問我蝕咁多點解要賣呢?你要明白,商場舖即使你租唔出,每個月都要畀冷氣同管理費,每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話,你可以每個月繼續俾千幾蚊,或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等,但回望返佐敦廣場,一吉起來就可以至今吉足廿六年,咁你會選擇每個月畀千幾蚊, 唔好彩嘅畀足26年,或者袋三十萬認輸離場呢? 你自己計計數啦。
好在喺2017年8月份,有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主, 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ,而家?已經100%出租曬啦! 想租鋪?可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間? History 啦,依家肯以倍數上返去。
但最後,都要記住鋪可以蝕92.5%。
今日聽多次個南無佬講咗啲乜?
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄? 睇你本事啦。
李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」:聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com
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