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最高法院 108 年度台上字第 775 號民事判決

#以建商為媒介成立分管契約
#默示分管契約

（一）按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。

（二）查系爭地下室之未辦保存登記部分（防空避難室）屬系爭大樓全體區分所有權人共有部分，為原審認定之事實。上訴人在事實審提出鴻都公司於77年2月24日與訴外人徐明輝簽立之（系爭大樓區分所有建物）不動產買賣契約書，抗辯：該契約書上無任何鴻都公司保留地下室所有權意思之條文，顯見鴻都公司出售大樓時簽約版本不只一種，根本沒有與向其購買大樓之住戶全體達成保留（防空避難室）所有權之約定等語。所舉證人徐明輝亦證述：鴻都公司未告知其地下室使用情形，且住戶對防空避難室均由鴻都公司使用，確有質疑等語，凡此與鴻都公司是否與承購戶成立分管契約，取得系爭未保存登記部分之專用權，所關頗切，自屬重要之防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，已有判決不備理由之違法。又系爭調查表議題3、4，既分別記載「地下室公共設施空間除了…外，現在停放在防空避難室的車主按大樓管理法規應不停放車子。」，「地下室擁有私人停車位的車主及顏先生共有產權，只有166.25平方公尺，占用地下室空間50點多坪，」，是否不能認系爭大樓住戶針對停放在防空避難室之車輛，是否有權停放，提出質疑？原審未通觀議題全文，摭拾部分文字，即謂系爭大樓全體區分所有權人及住戶就防空避難室有「默示分管協議」，而為上訴人敗訴之判決，亦屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

各位好，我是賴川。今天想和各位一起讀一個在債法學習上首先會遇到的問題，就是「債權相對性之原則及其例外」。此議題看似簡單，但其實涉及不少面向，如「契約附保護第三人效力」與「債權物權化」等，這些在考試上都是很常見並重要的爭點，也是學習其他進階概念的前提，建議大家可以抽空閱讀。

壹、債權相對性原則

債權相對性，或稱債之關係相對性，是指債權人僅得向債務人主張權利。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生效力，故不得對相對人以外之第三人主張之。

債權是僅得對特定人主張之權利，只有相對效力，屬於相對權；反之，物權則是得對不特定人主張之權利，具有對世效力，屬於絕對權。

舉例而言，甲與乙就A地成立買賣契約，出賣人甲已交付A地於買受人乙，惟尚未移轉A地所有權，即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效，甲得主張時效抗辯而拒絕給付。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權，因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係，具有正當權源，自不得認乙是無權占有而請求返還（最高法院85年度台上字第389號民事判例；最高法院101年台上字第266號判決）。

然而，買賣契約是債權契約，只有相對效力，不能對抗契約相對人以外之第三人，則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙，此時第三人丙即得本於所有權人之地位，對乙主張所有物返還請求權，乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有（最高法院83年台上字第3243號民事判例）。

| 最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例

按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。

| 最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例

買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人

| 最高法院 101 年台上字第 266 號民事判決

本件承租人既早已向出租人承租土地，事實上予以使用，倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人，雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，出租人之占有權源倘未被解消，其後手即承租人何以變為無權占有，即屬費解。

貳、債權相對性例外

債權相對性之例外，最主要可分為「涉他效力契約」與「債權物權化」二種類型：

首先，涉他效力契約，是指效力及於特定第三人之契約。例如：第三人利益契約（民法第269條1項）以及附保護第三人作用之契約。

其次，債權物權化，是指債權例外具有得對抗一般不特定人之效力。例如：所有權移轉不破租賃（民法第425條）、分管契約登記（民法826條之1）、公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例24條）、土地預告登記（土地法79條之1）等。

一、涉他效力契約

（一）第三人利益契約（民法第269條）

第三人利益契約，是指當事人以契約約定，債務人向第三人為給付之契約，且第三人有向債務人直接請求給付之權利。第三人並非契約相對人，卻得以契約向債務人請求給付，即為債權相對性之例外。

第三人利益契約之成立要件，須第三人有向債務人直接請求給付之權利，才屬真正第三人利益契約，否則只是所謂的不真正第三人利益契約，僅有給付受領權，而無給付請求權。

（二）附保護第三人作用之契約

附保護第三人作用之契約，是德國實務上以「契約附保護第三人效力理論」所發展出之制度，其內容是，特定契約一旦成立後，不僅在當事人間發生契約法上權利義務關係，債務人同時對於與債權人有特殊關係之第三人，亦負有契約法上之保護或照顧義務，債務人違反此等義務時，債務人就該特定範圍之第三人所受之損害，亦應依契約法原則，負擔損害賠償責任。

舉例而言，在出租人與承租人成立租賃契約後，因租賃物有瑕疵，致承租人之同居人受害，如堅持貫徹契約相對性原則，則承租人之同居人並非租賃契約當事人，其僅得依侵權責任向出租人請求損害賠償。然而，契約與侵權責任在構成要件、舉證責任、消滅時效、保護客體（權利或利益），以及對第三人行為負責（民法第188條與224條）等均有所不同，如此一來，可能對於承租人之同居人保護不足，故例外使同居人等亦得以承租人之契約對出租人主張契約責任。

二、債權物權化

（一）所有權移轉不破租賃（民法第425條）

依民法第425條規定，出租人於承租人占有租賃物期間，若將租賃物所有權移轉於第三人，則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果，由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務，第三人成為原租賃契約之出租人，故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在，學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。

（二）分管契約（民法第826條之1）

依民法第826條之1規定，關於共有人間之約定，在不動產，若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行登記，即可發生「物權效力」，即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」，而得拘束不特定之受讓人。至於動產，立法者基於成本考量，並未創設動產之登記制度，故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時，始能拘束受讓人。

（三）公寓大廈規約（民法第799條之1）

民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定，公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人，是因為公寓大廈之規約是採取「分散揭露」之方式，即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內，而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前，均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約，管理委員會不得拒絕，則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」，具有拘束受讓人之正當性。

（四）土地預告登記（土地法第79條之1）

土地法第79條之1規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利，以登記作為公示方法，進而限制登記名義人處分其土地之權利，使請求權人之權利發生「物權效力」，而得對抗不特定之第三人。

在此，應特別注意者是，本條第2項所稱之「登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨害者無效」，是專指處分行為（物權行為）而言，並不包括債權行為。例如：甲將A地出賣於乙，且乙檢附甲之同意書已為預告登記，嗣後甲又將A地出賣於丙，甲和丙間之買賣契約，並不會因為預告登記而無效，理由在於，基於債權相對性原則，丙本不能以自己與甲之買賣契約（債權行為）對抗契約關係以外之第三人乙，則乙對甲之移轉A地之請求權根本不會受到該買賣契約之影響，因此沒有讓甲丙買賣契約無效之必要。

（五）小結：債權物權化之公示基礎

債權可以物權化的關鍵在於「公示性」，即透過債權的「公示基礎」使第三人可以認識該債權存在，進而發生物權效力以拘束第三人。舉例而言，民法第425條承租人是以占有作為公示外觀，而使房屋受讓人受租賃契約之拘束；不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記（地政機關之分管契約登記）以及分散揭露制（各社區自行存放規約供利害關係人查閱），使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束；土地預告登記同樣也是透過登記，使交易後手必須受前手登記之請求權拘束。

債權物權化，有助於當事人（如承租人或共有人等）對於物的事前長期投資，因為當事人不須擔心標的移轉予第三人後，無法繼續依其原有計畫為使用收益。然而，債權物權化，使原本不受債權拘束之第三人（淺在交易者）例外受債權拘束，則潛在交易者必須額外付出資訊成本，用以調查標的是否帶有他人發生物權化的債權。因此，如債權不具公示基礎仍得發生物權化，則潛在交易者必須支付非常高的資訊成本，故制度上通常要求債權物權化，必須以具有公示基礎為前提，以降低潛在交易者付出之資訊成本*。

*不過建立公示制度也必須支出成本，如設置地政登記制度所支出的相關系統成本等是。但我國現已設有完整的不動產公示系統，在投入固定的建置成本後，另外允許分管契約或土地預告登記等，幾乎不會增加多少邊際公示成本，並同時得大幅減少潛在交易者的資訊成本，是有效率的選擇。

https://qiming-law.com/2019/08/26/債法總論：債權相對性原則與例外/

#財產法爭點整理

<債權相對性及債權物權化：體系鳥瞰>

各位好，我是賴川，這是這幾天寫在 foreseer 上的一篇民法核心觀念整理，是關於「債權相對性」及「債權物權化」的問題。這篇文基本上是整理民法的核心基本觀念，雖然篇幅稍微長，但建議大家可以先存下來，有空時還是可以拿出來閱讀。

一、債權相對性

債權相對性，是指債權人只能向債務人主張之基於債之關係所生權利，而不能向債之關係以外之第三人主張。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生法律效力，故不得對相對人以外之第三人主張。

舉例而言，甲與乙就A地成立買賣契約，出賣人甲已交付A地於買受人乙，惟尚未移轉A地所有權，即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效，甲得主張時效抗辯，而拒絕給付A地所有權給乙。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權，因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係，而具有正當權源，自不得認乙是無權占有而請求返還（參見最高法院85年度台上字第389號民事判例；最高法院101年台上字第266號判決）。

然而，買賣契約是債權契約，基於債權相對性原則，不能對抗契約相對人以外之第三人，則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙，此時第三人丙原則上即得本於所有權人之地位，對乙主張所有物返還請求權，乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有（參見最高法院83年台上字第3243號民事判例）。

最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例
按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。

最高法院 101 年台上字第 266 號 民事判決
本件承租人既早已向出租人承租土地，事實上予以使用，倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人，雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，出租人之占有權源倘未被解消，其後手即承租人何以變為無權占有，即屬費解。

最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例
買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。


二、債權物權化

債權相對性之例外，除涉他效力契約外，國家考試上最重要的就是債權物權化。債權物權化，是指債權例外發生得對抗一般不特定人之效力，常見者有，所有權移轉不破租賃（民法第425條）、分管契約登記（民法826條之1）、公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例24條）、土地預告登記（土地法79條之1）等，筆者以下即簡單介紹之。

（一）所有權移轉不破租賃（民法第425條）

依民法第425條規定，出租人於承租人「占有」租賃物期間，若將租賃物所有權移轉於第三人，則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果，由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務，第三人成為原租賃契約之出租人，故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在，學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。

（二）分管契約（民法第826條之1）

依民法第826條之1規定，關於共有人間之約定，在不動產，若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行「登記」，即可發生「物權效力」，即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」，而得拘束不特定之受讓人。至於動產，立法者基於登記制度成本之考量，並未創設動產物權之登記制度，故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時，始能拘束受讓人。

（三）公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例第24條）

民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定，公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人，是因為公寓大廈之規約是採取「分散登記」之方式，即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內，而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前，均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約，則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」，具有拘束受讓人之正當性。

（四）土地預告登記（土地法第79條之1）

民法第79條之1規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利，以「登記」作為公示方法，進而限制登記名義人處分其土地之權利，使請求權人之權利發生「物權效力」，而得對抗不特定之第三人。

三、結論

綜上所述，讀者似乎已經發現，債權可以物權化的關鍵原因在於「公示性」，即透過債權的「公示外觀」使第三人可以認識該債權存在，進而發生物權效力而拘束該第三人。例如：民法第425條承租人是以占有作為公示外觀，而使房屋受讓人受租賃契約之拘束；不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記（地政機關之分管契約登記）以及分散登記制（各社區規約存放），使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束；土地預告登記同樣也是透過登記，使後手必須受前手登記請求權之拘束。

當債權存在公示外觀時，第三人對於獲取債權存在資訊的搜尋成本很低，而此時若能立法使債權發生物權化效力，也有助於當事人（如承租人或共有人等）對於物的事前長期投資，而使資源被投放在更精確的位置，整體而言，更能避免社會資源的浪費，離整體社會效用最大化的理想更近一步。

140102中天 房價高搶頂樓 以為擁使用權卻爆糾紛
影片網址→http://youtu.be/ekHp0G2bQzs

感謝記者 林昕潔 的採訪，「頂樓平台」的使用權糾紛常常發生，譬如前屋主賣房子，連同列為「緩拆的頂加」都算價錢進去，可是簽房屋買賣契約時，只有「口頭」、長期以來的住戶們「默認」，變成沒有連同權狀一併進行權利移轉，等到某一天，樓下有新的住戶搬進來，想「靠杯」的時候，就有得吵了，不是花錢消災，就是遭到檢舉拆除。

以下是新聞報導......↓

記者 林昕潔：不管是像這樣自己搭個小棚子，好像是變成私人的晒衣場，或者是甚至隔了個鐵門變成自家的小別墅，不少的頂樓空間，私用是常見的情形。

頂樓好像是住戶的另一個生活空間，有人喜歡在樓上曬衣服棉被，有人愛這兒拈花食草，還有人把頂樓當成自家的大門管理，還加裝了鐵門，其實一走進去才發現，這根本就拿來放自家的雜物，或是裝潢成小的工作區域，不少買在頂樓的住戶都會把頂樓當成是「買一層樓、送一層樓」。

不過其實頂樓的使用權可得注意囉！大部分沒有分管契約，其實是整棟大樓的住戶都可以公家使用，不過有的住戶成交上會有頂樓的使用權，或是長年來整棟住戶都默認可以由頂樓住戶使用，其他樓層的住戶就沒有使用權。

房仲業者 陳泰源 表示：是契約裡說給你頂樓專戶使用，可是有的時候不是，是大家一起共用，這個時候就很容易有很多糾紛。

房仲建議，買屋時千萬要看清楚定型化契約中有沒有頂樓的使用權，避免以為買一層送一層，反而誤會大了。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71854846