即日專欄:支柱產業的支柱
香港作為內地的南大門、亞太區內唯一背靠14億人口的金融、國際貿易及物流樞紐,亦是全球眾多機構轄下地區辦事處或地區總部橋頭堡。在內地及區內業務發展支援服務需求殷切,穩健、安全及可靠的數據中心設施及服務一向大有市場,新冠肺炎疫情期間,機構與企業對視像會議、電子商務、遊戲及其他網上應用程式需求大增,帶動網絡連接容量需求攀升。香港擁有全球最成熟先進電訊基建設施,同時具備地理上及策略性的優勢,提供範圍廣泛、先進創新和成本相宜的服務,是設立數據中心的理想地點。
現時本港電訊網絡連接11個區域和橫跨太平洋海底電纜系統,還有多個海底電纜系統籌建中。全面開放市場制度,讓互聯網接入及轉接、數據交換、寄存及內容服務供應商市場得以發展蓬勃。本港流動電話服務用戶和住戶寬頻滲透率位居世界前列。提供寬頻互聯網服務供應商約250家,市場有足夠競爭環境,數據中心營辦商大有選擇空間。香港地理位置得天獨厚,出現地震、海嘯或龍捲風等天災機會較微。自有紀錄以來,大多數有感地震震央均處於香港境外,本地有感地震則從沒造成任何傷亡。再者香港電力供應極為可靠穩定,兩家電力公司供電可靠程度高於99.999%。
另外,內地是資訊及通訊科技產品和服務重要市場及產地。亦已訂立政策及措施以促進資訊及通訊科技整體發展,尤其雲端運算、電子商務、物聯網及物流業。政府一直以來強調將服務業國際化,包括信息產業,因而對高度安全及高服務水平的數據中心需求與日俱增。
數據中心表面上與收租佬無異,對香港各支柱行業及新興服務業發展舉足輕重。數據中心總需求中約一半來自銀行、金融、保險服務業及物流和運輸業。可預期未來跨境理財通開通,將令相關行業發展更蓬勃,配合市場愈來愈倚重資訊及通訊科技,隨著高頻證券交易和電子商貿續增,及雲端運算的出現,數據中心服務需求料激增,尤其來自超大規模及雲端客戶。
自千禧年之初已打頭陣進入數據中心市場的新意網(1686),亦受惠客戶對數據中心服務需求增加帶動。將於明年下半年在粉嶺開設第八個數據中心,大幅提高功率密度,讓現有客戶不用增加樓面面積,亦可提升用電量,同時有助引入要求高功率的新客戶。籌建中的數據中心將針對需求提供更多容量。隨著全球大部分的經濟活動仍由面對面形式進行轉為虛擬網上通訊,預期商業及消費者行為的轉變將繼續帶動網絡連接的增長,並將正面反映於該集團未來數年的營運表現之中。
原文:https://bit.ly/2Xk8edW
網上圖片
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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,...
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【閒話一句】- 轉摘自講義雜誌
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人是因為優雅而影響別人,不是靠強勢和成就
—智緯管理顧問有限公司總經理張敏敏的分享
人生跟投資一樣,看長不看短
—臺灣大學電機系教授葉丙成認為,只有內發的好奇心,才能伴你一生
我們不需要「最好的」,但要找到最適合自己的
——Podcast節目主持人簡瑋德的分享
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【戴勝益講故事】
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★藍海策略,行不行?
日前《藍海策略》一書,強調與其在競爭激烈的紅海苦戰,不如另闢藍海新市場,此理論曾在市場上造成一股風潮。
但我認為,「藍海」市場根本不存。
今日網路發達、資訊流通快速,任何商業模式或新產品問世,第一天是「藍海」,第二天馬上變「紅海」。以王品集團新品牌為例,開幕第一天,客人拍照錄影通通來,菜色、裝潢通通看光光。「藍海策略」在餐飲業,根本沒有存在的機會。
因為沒有藍海,故只能在紅海中勝出。今天的藍海,就是明天的紅海,只有把紅海做到極致,才是藍海。
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◆要在紅海中勝出,必須「做到徹底」與「絕不放棄」。
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【每日好詩】
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唐詩-夜上受降城聞笛
回樂峯前沙似雪,受降城外月如霜。
不知何處吹蘆管,一夜徵人盡望鄉。
李益(公元746─829)
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元曲-天淨沙·春
春山暖日和風,闌干樓閣簾櫳,楊柳鞦韆院中。啼鶯舞燕,小橋流水飛紅。
白樸(1226—約1306)
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此圖片地點為俄羅斯
◆推薦我三十年來每月必看的講義雜誌,純為『呷好到相報』,並非業配!
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#每週三出色溝通力100問
#第11問
上週一位朋友私訊問我說
自己很想往斜槓發展,要怎麼做準備呢?
我剛好在嘉義旅遊也沒事,
電話拿起撥了給她,
一接通婕立刻表示:
自己的工作已上不去,
這一年也都沒有學到新東西,
每天都不想上班,但也不知道自己對什麼有興趣。
我問了她:
那妳訊息裡提到想斜槓,是想槓什麼呢?
捷說:
我在疫情期間利用線上課程,學了奧修禪塔羅。
曾學過塔羅的我很有興趣的追問她
所以你想出來自己創業嗎?
捷分析自己給我聽:
卡姊,我藍橘性格最強、金最弱,
橘高金低讓我很想衝,
但藍色性格卻會讓我猶豫不決,
加上我又得依靠這份穩定的薪水來過生活,
所以想說可以怎麼斜槓呢?
斜槓這詞看似是這幾年的新名詞,
然而在職場有固定工作者,
在之前就有這個概念了,
我們將其稱之為兼差,
我自己也是從兼差(斜槓)
發展到成為一名自由工作者。
四色人想要往斜槓發展,卡姊會給的建議如下:
藍色斜槓:
有創意、藝術感佳,敏銳度高、
喜歡和人互動的藍色人,
找一個工作外有興趣的主題,
拜師學藝到專精,斜槓就能隨之而來,
對自己有信心是能否斜槓成功的重要關鍵,
幫自己找些舞台和機會會是最好的方式。
綠色斜槓:對於喜歡探究的性格,
可以從自己的專業也或者是興趣繼續深入琢磨,
有80分的專業展現就能讓自己
一邊接案一邊繼續成長,
能把專業和興趣結合會是綠色人
最得心應手和成就的來源。
金色斜槓:
打安全牌的你,本業千萬別放手,
而且要表現好到讓主管放心外
又仰賴著你在工作上的貢獻,
這樣才能讓你在斜槓上更加敢有所施展,
降低因斜槓影響到本業的風險。
橘色斜槓:
對於什麼都有興趣的你,
什麼也都想嘗試的你,就去做吧!
不過給自己一個目標或時間,
別輕易放棄,
否則很難讓自己在斜槓上有所成就或成為一方霸主。
斜槓是未來必然之路嗎?我不認為,
但我認為斜槓的發展和開啟,
會讓你的工作、生活和人生,更加的多元有趣。
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本文作者:出色溝通力教練 莊舒涵 卡姊
卡樂思管理顧問有限公司總監,
企業指定頻率最高的出色溝通力Colors知名講師。
十年來擔任企業溝通力講師,
學員累計超過3萬5千人次。
世界冠軍吳寶春師傅也都曾經上過他的課;
線上課程《出色溝通力》
《讓主管懂你挺你的向上管理課》
也有近千位的學員參與自主學習。
著有《麻煩主管請不要再找我碴》
《讓人無法拒絕的四色人格溝通》
《不再討好所有人》等書籍。
其中《讓人無法拒絕的四色人格溝通》
2018出版一周旋即榮登誠品實體書店商管書籍排行榜。
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金,投資額300萬港幣起,歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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(1) PayMe at 9745 3555
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Furrenz Pet Sitters 周健民 梁惠姍
作為一個寵物主人,大多嘗試過假期想去旅行,但又找不到別人替自己照顧寵物,同時不想經常麻煩自己的家人和朋友,Furrenz寵物保姆正正就為香港寵物主人提供專業寵物保健服務。
創辦人Viola稱她八、九年前正在加拿大為一間寵物保姆公司工作,寵物保姆服務於美國、加拿大及歐洲均非常流行,她三、四年前回港,發現到香港提供寵物保姆服務的地方比較少,而他們進行過相關的市場調查,認為這方面有發展的潛力,於是將加拿大工作的經驗帶回港,開設Furrenz寵物保姆公司。
服務開始前,確保寵物與保姆合得來
Furrenz於2012年成立,名字是furry friends(毛毛的朋友)的簡稱。香港寵物主人如要查詢服務,可透過Facebook、電話及網頁等途徑。首先,公司會向客人解釋每個服務細節,然後再與寵物保姆們查詢檔期,假如有保姆能提供空檔的話,會請客人在網上填妥申請表格,隨即便安排保姆與客人及其寵物見面,另一創辦人Philip稱這個會面是非常重要的,他堅持客人必須帶同寵物與保姆進行首次免費的會面,因為要確保雙方是否契合,並讓保姆了解寵物的日常習慣。如果雙方合適的話,便會安排簽訂協議,然後公司會為客人開設一個whatsapp群組,成員除了包括Viola及Philip外,亦會加入客人及保姆,保姆可分享寵物的圖片及影片,讓主人即時跟進寵物最新動態。
Furrenz的團隊由一班對寵物護理相當有經驗的人所組成,Viola除了在加拿大寵物保健公司汲取了不少經驗外,她亦有修讀寵物急救和狗隻訓練的課程,讓她認識到放狗的正確方法與面對問題的臨時應變措施。Furrenz的團隊現時約有二十位保姆,每位保姆正式加入公司之前,須經過三個月的試用期,接受對於面見客人及寵物保健的培訓,公司提供不同的清單檢視訓練成果。此外,公司還要求每一位保姆修讀寵物證書,甚至會資助他們去修讀,可見Furrenz非常注重寵物保姆的服務質素,因為他們認為這是公司的賣點。
為寵物提供一對一的關懷,讓主人更安心外遊
Philip表示,很多人問為何不選擇傭人或寵物酒店來照顧寵物,而要選擇寵物保姆公司,他認為這是專業性的問題,公司的保姆擁有豐富的經驗,而且能為旅行中的寵物主人提供安心的感覺,即使負責的保姆有什麼問題,亦可隨時讓團隊中的其他保姆頂上。另一方面,Furrenz與不同的公司建立了合作關係,例如與24小時獸醫的聯繫,可以安排獸醫隨時上門為寵物診症,Philip相信以寵物保姆公司來說,只有Furrenz能提供這個服務。此外,並非所有寵物都適合住在寵物酒店,有些寵物需要一對一的關懷與照料,酒店未必能滿足牠們的需求,因此Philip經常聽說有些寵物住進酒店一段日子後便消瘦了;而Furrenz的保姆一人只負責一隻寵物,因此能提供更專注的服務,確保妥善照顧客人的寵物。
Furrenz寵物保姆除了照顧寵物的需要,優質的服務同時亦能解決客人的煩惱。Philip表示十分滿意公司現時的發展和成長,他坦言公司的狀況比想像中更好,未來希望能拓展狗隻美容及狗隻訓練的服務,這兩項均是客人曾經要求的,他認為公司提供的寵物保姆服務已成功入屋,深得客戶信任,額外再提供以上兩項服務只是一種升級。Philip稱現時已忙於計劃兩方面的服務如何籌辦,而內部及外方的合作伙伴都對這新發展感到興奮。
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