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疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
ℹ️ 重點說在前面：
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。
*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
——正文開始——
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
一、請求酌減違約金 💰
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
二、依據情事變更調整契約
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
👉 接下來，就是修法的事了。
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
——參考資料——
⚖️ 民法規定
情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」
🏪下午來到桃園幫客戶規劃店面格局，張老師在外陽宅量了一下羅盤的方位～就立馬說，這一間店面沒有名但是會有薄利～
🙈只要店面沒有名就會產生很嚴重的現象，如果是加盟商、那麼代理商或者是總部就會給你們很大的壓力，不管做得再怎麼努力也沒有用～因為總部永遠看不到～總是會找店家的麻煩～
🤦🏻這是一間好幾年的便利商店，據客戶說便利商店都是10年整修一次，但是才經過幾年總部就下令因為業績不好要重新整修～
整修花的是誰的錢？當然就是客戶的錢～
隨便花又是幾百萬去了⋯
💁♂️後來，張老師也說了，因為外陽宅的格局有缺角，所以這一間店都是女員工，而在旁聽得副店長跳了一下，小編也嚇了一跳，果然被老師說中了～其實、便利商店也必須要有男生，因為很多的重物要搬，沒有男生進來真的會很辛苦。
🤷🏻那缺了角到底該怎麼辦？
這是建商的格局，根本沒有辦法將缺角補起來阿～
🙆🏼♂️張老師說了一句：有法便有破～只要一樣東西，而且是隨手可得的商品～就能夠讓這一間便利商店男女員工通通有⋯調整很簡單、財位佈局也很簡單、名利雙收更簡單～只要懂得幫客戶佈局，這些財位通通都是小事一樁☺️☺️
🙇🏼♂️開店必備的3個條件？
✔️陽宅的財位佈置擺設
✔️負責人的名字要對
✔️公司登記名字要對
🤕還記得在好幾年前我們也曾經去看過一家便利商店，張老師就跟他說要做調整，否則做不起來。客戶說所有的規劃都要經過層層的把關並沒有那麼容易，客戶也就此不了了之，隔幾年，因為沒有照老師的方式調整，很多的意外狀況出現了、便利商店被火燒了、一無所有⋯
🤷♀️我們開店都希望能夠名利雙收，規劃格局都很重要，辦公桌的擺設也非常重要。
開店面也好、辦公室也好、工廠也好，一投資下去都是上百萬上千萬，真的不要拿錢來開玩笑，只要一個錯，損失的是客戶的精神時間跟錢阿～
🤦♂️很多人都不信風水、都認為是迷信，當你們努力這麼長的時間，卻沒有看到業績，沒有看到客戶上門，心裡肯定很嘔～因為你們不了解店面的磁場就是跟人有關係！許多的店家在鳥不生蛋的地方卻能夠大賺黃金銀票，許多的店家在哪熱鬧的市區卻沒有客戶上門～沒錯、就是風水出了問題～
🗣疫情這麼嚴重，許多的老百姓苦不堪言，許多的店家房東不降租、就只能靠自己，人不能出門，場所被政府勒令停業，就只能每天燒錢～心很痛、心很煩、心很累～員工的薪資要發、房租要付、稅金要繳～沒錯、還是那句話，就是風水出了問題～
🌾很多客戶都說，都沒錢了、怎麼看風水？與其花小錢幫你們調整財位佈局，才不會每天每個月都在破財。要記得、要懂得「開源」而並非「節流」！買一個希望總比絕望好！
🔹為什麼張老師能天天幫客戶看風水？
🔹為什麼張老師可以天天幫客戶改名？
🔹疫情這麼嚴重，為什麼我們都沒影響？
☑️因為，自己的陽宅風水對了、名字對了，只要心存善念、擁有專業、再加上不斷地努力，老天爺一定會給你應有的財運、福報、心想事成！
🚗張老師、每天都工作15個小時、18個小時、20個小時，都是在為民服務！我們依然相信，每個人所付出的，老天都看得到的～不要再傻傻的埋頭苦幹，趕緊把你們的幸福交給張老師吧，我們將會幫你們把財運的蟲蟲全部抓出來～讓這些蟲蟲變成耀眼的蝴蝶幫各位閃閃發光⋯
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#八字合婚 #剖腹擇日 #招財 #新居入宅
#過房書倒房處理
※ 2020.08.04更新：
2019單身婚育補助已不適用，請參考2020租金補助辦法影片⬇️
https://youtu.be/CCcSmD_aVao
——
內政部推出的協助單身青年和鼓勵婚育租金補貼，申請成功後，最多可以得到一年6萬元補助，等於是一個年輕人兩三個月薪水。
這麼好的補助，應該是搶破頭。但我昨天看到新聞，9/27就要截止了，卻還有1.1萬個名額無人申請？！
因此，今天要趕在截止之前，用「最簡單」的方式，八分鐘，讓大家了解，如何用最快的速度，在「一天之內」完成單身婚育租金補貼。
網路申請租屋補貼，我已經幫大家整理成三大步驟：
1️⃣ 確認身份資格
2️⃣ 第二步，準備申請文件
3️⃣ 第三步，完成上網申請
三大步驟的分解動作，以及網路申請詳情，請看影片
網路申請到9月27日晚間11:59分截止，還有近一萬個名額，最高六萬元補助，24小時線上申請，符合資格的朋友，不要猶豫，有申請有機會！
申請網址 👉 https://single-newlywed.cpami.gov.tw
⚠️影片內口誤：申請網址前面不是www。請大家以上面的網址為準🙏
應備文件及取得方式：
1️⃣ 所有家庭成員的身分證影本 或 戶口名簿影本，二選一就好：
正本不在手邊的，可以叫家人拍照傳給你。請注意，你要知道你的「戶號」。
2️⃣ 你的租約，租約上要有房東的姓名和身分證字號
3️⃣ 合法建物證明文件：
最容易取得的是「第二類建物登記謄本」。不用房東同意，你只要到全國任一「地政事務所」去申請就可以了。
4️⃣ 郵局存摺：
如果你沒有郵局帳戶，可以趕快去開戶，或者也可以找一位你絕對信任的人，跟他借用帳戶。他必須要提供給你存摺封面影本，以及他的身分證字號。
5️⃣ 就業證明（選配）：
如果你的租屋處和戶籍地在同一個縣市，就不用準備在職證明啦
如果你是選用單身青年的身份，租屋和戶籍地在不同縣市，請準備好你的任職單位開立的在職工作證明。在職證明沒有固定格式，只要上面有你的名字、身分證字號、就業期間、公司行號、地址及公司章就可以了
有問題的話，直接打電話到地方政府的承辦單位洽詢喔～
☎️各地方政府承辦單位聯絡電話：
https://tinyurl.com/y3znzkor
☎️營建署諮詢專線：02-7709-8801
——
臺北市議員苗博雅陳情意見信箱
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⚠️上列電話服務時間
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#苗博雅問政報告
#第三勢力第一選擇
#我認真問政
#你幫忙分享
#大安文山苗博雅
請問一下,如果我出租房子給公司行號營業(我是房東),租金額不多,我要繳租賃所得稅10% ,營業稅也要繳嗎?我只是出租房子給人而已.還有哪些稅?二代健保補充保費? ... <看更多>
【邱俊吉╱台北報導】下月上路的二代健保問題多，有民眾向本報投訴指，二代健保實施後每個租屋的公司行號、餐廳或小吃店等，都要在付租金給房東前，先扣掉補充保費並將 ... ... <看更多>
房東是公司行號 在 Re: [房東] 租給公司行號的問題- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《angirl (雪之旅)》之銘言：
: 本為住家
: 現在要租給辦公室
: A.想知道公司登記有甚麼需要注意
: 經濟上知道稅會增加
: 那增加的幅度如何估算?
: 是房租*50幾趴*所得稅率嗎?
要看屋主的所得~
就適合個人所得稅的所得~一般就是你說的那樣
不過因為地價稅跟房屋稅也會變高
所以實務上有些會直接房租+10%
有些就會合約多一條"因乙方申報租金導致甲方所增加的所有稅捐，由乙方負責"
: B.再來就是最近有一則新聞
: 房東設籍在出租處
: 結果房客亂搞偽造文書
: 搞到法院寄通知至戶籍地
: 房東當然沒收到
: 搞到房子也沒了
: 這件事我目前想到可以作的是
: 1.房屋所有權人遷戶籍至父母家
: 配偶及小孩留在原戶籍地
: 2.我有打電話去地政事務所
: 他說公司登記用房屋稅單
: 千萬不要拿正本給租屋人
: 正本有辨識的條碼
: 那個案例應該是屋主拿正本給房客
: 結果被掉包不知
: 我不確定是不是這樣
: 大家還有什麼建議的嗎?
原則上都是使用影本就可以了
: C.房子出租後不在台灣
: 那租賃契約可以註明
: 主結構發生損壞由屋主負責修繕
: 其餘由房客負責
: 有沒有甚麼句子可以參考的?
直接寫明就好
例如"合約期間內，若有任何人為或自然之損壞，甲方不負責修繕，費用由乙方負責"
"若因天災導致主結構損壞，乙方可不負賠償責任"
: 謝謝!
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分手過後 才知道手機的功能只剩下鬧鐘
現在對妳的想念 是殘缺的那部份 卻彌足了 過去的不完美
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.170.1.200
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