恒大債務炸彈💣釀破產潮? 央行:中國版雷曼💥
央行理監事會議即將在中秋連假後召開,央行卻罕見在臉書發文示警,將中國房地產商恒大的破產危機,與「雷曼事件」拿來相比,指出擔憂醞釀成中國房地產開發商的破產潮。央行官員雖然對此表示「不予置評」,但外界解讀,房產監理恐怕持續成為,這次理監事會討論焦點。
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《買房 o r買股》
跟朋友聊天,他說前幾年有去看在樹林的房子,預售屋一坪僅20 萬,不過地點有點偏僻,本來要下手買進,後來還是決定先把錢投入股市。
這幾年他的心得是:幸好當時沒買,把錢投入REIT ,屆時要買房,就可以拿股利繳房貸。
根據內政部發布的房價所得比,講白話一點就是不吃不喝幾年才能買房。全國是 8 倍,新北 11.7 倍,台北市 13.9 倍,一樣是北台灣的基隆僅 5.7 倍,難怪為近年許多首購族轉往的地區,不過也因為地理、氣候不佳,發展機會沒有雙北那麼多,因此若是想靠投資房地產賺一手,恐怕機率比較小。
REIT 投資標的為不動產及其相關產品,主要藉由一般投資人的資金募集,將不動產證券化,必須將 90% 的盈餘分配給股東,所以基本上股利等於收租的租金,平均值利率為 4% ~ 5%,而你拿了一筆錢真的買一棟子,然後出租給他人的報酬率僅有 2% 左右。
實體房子有它的好處,是一個家的保護殼。但是我會建議年輕人不要太早背上房貸,如同我朋友所述,先善用 REIT 當包租公,每年賺房地產租金 4%,拿來繳台灣 2% 的房租支出,中間價差的 2% 逐漸讓整體資產增值,等到時間久了資金變大或房價明顯下降,屆時再出手買進自己的房屋。
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房貸 證券化 在 林佳龍 Youtube 的最讚貼文
今(8)日立法委員林佳龍在社福及衛環委員會針對「以房養老制度」,質詢內政部與金管會。原規劃五年僅限獨居老人可申請,並有100人的上限,林佳龍在委員會提出應改成三年,2016以前人數要從100 增加到至少一千人,並提案通過放寬申請條件65歲以上國民,不論獨居(含夫妻合住)與否,只要已還清房貸,當所有權人同意時,均可加入此機制,但有子嗣者,需提出子嗣同意書,擴大規模辦理。
林佳龍指出內政部的「以房養老」政策規劃為德不卒,虛情假意,並有三大缺點,「限制多」、「試辦久」、「人數少」。林佳龍表示,好的政策應該更大膽地推動,高齡化少子化是一個趨勢,獨居或夫妻合住的老人必須自己負責後半生的情況越來越多,「以房養老」是少數得到社會支持、朝野樂觀的經濟安全與社會安全政策,但內政部的規劃方案卻完全無法因應社會的期待。
林佳龍質詢內政部曾中明次長,知不知道台灣有多少是有房子但無子嗣? 有多少有意願參加「以房養老」? 有子嗣亦有意願的又有多少?曾次長只回答出有房子無子嗣的約有11萬人。
林佳龍對內政部施行政策卻沒有做好調查大為不滿,「沒有資料,隔空抓藥」「好的政策人會越來越多,壞的政策連一萬人都沒有」。林佳龍提出願意住進老人安養機構、老人公寓、老人住宅或安養堂占1/3;65歲以上老人表示願意者兩成,其中65~69歲組老人願意比例較高。65歲以上老人獨居者為9%、與配偶同住者為19%,合計28%,約73萬人,以二成有意願的來算,可得約 15萬的獨居老人或配偶合住老人有意願住進老人安養機構、老人公寓或老人住宅,這就是目前以房養老的需求數據。
內政部目前以5年試辦總人數 至多100人僅限「單身」無繼承人,林佳龍批評,簡直是「務虛」,一點企圖心都沒有,「五年後,你們這些當官的都不知道在哪裡了? 」林佳龍問曾中明,「五年內次長你退休了嗎?」曾中明回「還沒? 」林佳龍再問「那你會不會升部長嗎?」曾中明竟然回答,「希望如此!」林佳龍批評內政部,政府又在做做樣子,交差了事,有如推動「平民銀行」、「食物銀行」及不動產證券化一樣,只在打高空或是打假球,導果為因、保守沒有因應社會需要,更遑論引導、帶動社會福利政策,根本無法真正讓具需求的年長者追求其晚年尊嚴社會安全的目標。
曾中明回答,這個是創新的措施,林佳龍不滿地說,全世界很多民主先進的國家都實施很久了。曾中明卻說,「在我們國家是新的,要做長期的評估」。林佳龍不滿的表示,五年100人,現在民主時代,還用五年來當一個試辦的期程,「曾次長,你還活在計劃經濟的時代嗎?」凱因斯說 「in the long run, we all dead 」,林佳龍立即在委員會提出應改成三年,2016以前人數要從100 增加到至少一千人。曾中明表示,看實施的狀況,會做滾動式修改。
林佳龍並且在委員會中提案並獲通過將「以房養老」的標準放寬、人數增加、示範時間縮短。提案通過放寬申請條件65歲以上國民,不論獨居(含夫妻合住)與否,只要已還清房貸,當所有權人同意時,均可加入此機制,但有子嗣者,需提出子嗣同意書,擴大規模辦理。
林佳龍表示,擴大規模後將需要導入一個好的保險機制以分散承做「反向房貸」機構的風險,屆時商品的風險控管將不是目前的社會司有能力解決的。林佳龍問社會司長簡慧娟,「司長,你有能力解決商品的風險控管嗎?」簡慧娟表示,在研商過程中,金管會都有提供意見。
林佳龍再問金管會,美國實施以房養老有那些配套措施?金管會回答,有保險機制的配套加入,細節不是這麼熟悉。林佳龍不滿表示,「有講等於沒講,一問三不知,這不是你的專業嗎?」林佳龍提出,美國的配套措施包含政府提供保險機制以彌補貸款額度超過年金總額與費用的損失,金融機構提供多元組合的年金發放方式,甚至將貸款方案以證券化的方式售出,以提高金融機構的流通性,使民眾對以房養老的需求日益殷切,並帶動良性循環。金管會表示,現在先以公益型的來試做,「等我們累積經驗後,再來改進。」林佳龍強烈表達不滿,全世界民主國家的社會安全體系實施那麼久,我們的政府還要慢慢累積經驗來研議?
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