【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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沙田土地主要用途 在 容海恩 Eunice Yung Facebook 的最讚貼文
新民黨 回應
《土地供應專責小組公眾參與活動》意見書
土地供應專責小組公眾諮詢即將完結,新民黨今天(20日)召開記者會,回應小組公眾參與活動意見書,提出7個增加土地供應的方案,合共涉及約5,271公頃土地(見附件意見書共65頁)。新民黨主席葉劉淑儀女士、常務副主席黎棟國先生、執委譚榮邦先生、副主席容海恩女士、屯門區議員蘇炤成先生、沙田區議會主席何厚祥先生、新民黨顧問林振敏先生、葉慶寧先生,多位區議員及社區發展主任等出席
葉劉淑儀表示:「感謝各位傳媒出席今天的記者會。我們已細心研究土地供應專責小組的諮詢文件,之前我們黨內成員曾約見小組主席黃遠輝先生及小組其他成員作意見交流,但我們認為小組提出的18個土地供應選項,俗稱『點心紙』,內容不全面,該18個選項太武斷,資料過度簡化,交由公眾在有關的選項作出選擇是無意義,因此新民黨是不會填寫該18個選項的『點心紙』,是浪費時間。」
土地諮詢 18選項過度簡化
「新民黨做了一份詳盡的建議書,就政府的土地供應建議,我們同意香港是需要增加土地供應,為了改善市民的居住環境,及提供很多必須的社區設施,香港現時不夠土地,因此需要增加土地供應。但增加土地供應的方法,不應限制在小組提出的18個選項。
支持藍塘填海方案
「我們認為小組遺留了很多可以增加土地供應的方案,例如規劃界人士曾向我們建議,將軍澳以南——藍塘區的填海方案,發展土地,有關地區應分階段填海,共可提供超過600公頃土地,不會阻擋現有屋苑。加上配合藍塘新市鎮發展,將軍澳線可增加2個站,改善當區交通。此方案相信會比東大嶼都會的填海方案更便宜,且整個方案可分階段進行,無須將雞蛋放在同一個籃子。」
「但政府曾表示不考慮此方案,我們對此感到奇怪。例如政府表示有關填海方案會影響船隻航道,但事實上適當的填海是影響有限的,而且對當區居民有利,因會延長鐵路沿線的分站,是值得研究的發展方案。」
提請中央內地水域填海
「至於大規模填海方案,即是東大嶼都會的發展方案,我們原則上是不反對有關的研究,但政府應考慮研究其他成本效益更高的方案,就是我們提出,向中央提請在香港水域以外,在大嶼山以南的桂山島填海,當然前提是要獲得中央政府同意及廣東省政府支持。香港目前的水域範圍是呈四方形,而桂山島面積約780公頃,如果可以進行填海,相信困難不會很大。桂山島地理位置距離大嶼山只有4.8公里,填海後將會更接近大嶼山,估算約只2公里左右,日後建設大橋及道路連接兩地,將更方便市民出入東涌及桂山島。」
釋放貨櫃碼頭及懲教設施土地
葉劉淑儀女士說:「我們相信桂山島填海後,可提供1,000至2,000公頃土地,除了可興建房屋,也可發展創新產業。中央已就大灣區發展,將香港定位為國際創新科技中心,有關地點填海後有助創新產業發展。另外,桂山島填海可以分期發展,將現有的設施如葵涌貨櫃碼頭及後勤用地搬過去,釋放原有葵涌貨櫃碼頭約380公頃土地。另外,部分本港位於優越地點的懲教設施,例如赤柱的懲教設施,可以考慮遷移至桂山島填海區,再釋放原有位置的土地供應。」
「政府應考慮桂山島的填海方案,如獲中央政府同意,除了有利香港的發展,亦有助珠海及大灣區的發展。而且,以此增加土地方法將更快捷及更便宜。舉例,港珠澳大橋由內地建設人工島,內地耗資19億元人民幣,接近4年可完成項目;香港機場三跑填海工程,佔地600多公頃,本港耗資566億元興建。因此,東大嶼都會填海工程會非常耗時,政府估計需時11年,而且將會涉及施工困難等問題。因此我們認為不應該排除向中央政府提請在內地水域填海。」
常務副主席黎棟國先生補充:「就現時葵涌貨櫃碼頭設施,佔地非常廣闊,而且設施成熟,如果可以在桂山島填海,既接近香港水域,又可以將部分土地發展新的貨櫃碼頭,將原有葵涌碼頭重置,對香港有好處,包括可以在新填海位置發展新的智能化碼頭設施,如貨物起卸設施,提升香港貨運碼頭的競爭力。加上目前香港缺乏勞工,引入自動化技術,可減少對勞動力的依賴。另外,又可考慮在新的填海用地,搬遷原有位於新界棕地及祖堂地設施,及位於赤柱的監獄用地,騰出原有優質位置土地作其他發展。」
收回迪士尼二期用地
葉劉淑儀女士又關注迪士尼二期用地發展:「迪士尼獲政府預留60公頃用地作第二期發展,根據政府與樂園的協議,到2020年迪士尼公司有認購權,合共有10年認購權,相信若迪士尼公司再發展第二期,必定會要求政府再投資,目前政府預留60公頃官地作樂園二期發展,政府應審慎考慮如何善用有關土地,除了作花園概念短期發展項目之外,實在應作其他可行性方案研究。」
「如果細心去翻閱土地供應專責小組的諮詢文件,會發現政府有2個策略,第一,是發展中部水域人工島,東大嶼都會填海發展方案;第二,是公私營合作。其中後者,過去我們見到有成功例子,但實際操作需要審慎進行。」葉劉淑儀女士補充說。
公私營合作需審慎進行
常務副主席黎棟國先生說:「公私營合作發展土地,從前有先例,但在今天的香港社會,推行公私營合作的重要元素是,需要在政府統一規劃之下進行,而不能與個別土地擁有者或發展商進行個別協議,因為會引起社會人士以為是官商勾結的行為。坊間有說法指政府會就此成立獨立委員會,由社會獨立人士組成,處理公私營合作發展土地事宜,但要留意的是,該組織的地位、權力如何、如何獲得公權力、如何確保該組織人士受到社會監督及法律規限之下適當履行職務,這些都有疑問,需要小心處理。
發展新界祖堂地
葉劉淑儀女士表示:「政府土地諮詢也忽略了新界土地,包括村地及祖堂地,合共約4,000公頃,新界鄉議局的人士也表示希望政府可以早日和他們磋商如何發展那些用地。我們對土地供應專責小組沒有提及如何發展新界祖堂地及村地表示失望。」
發展屯門公路轉乘站及毗鄰用地
屯門區議員蘇炤成先生說:「屯門公路轉乘站自2012年使用以來,最初啟用時,使用量由每日12,000人次,增加至目前每日近42,000人次使用。由於巴士駛近車站的問題,導致屯門公路早晚擠塞非常嚴重,因此我們在區議會建議擴建轉乘站及鄰近用地,估計所佔面積為8公頃。希望將來政府可將有關用地發展荃屯鐵路及巴士配套規劃,從速考慮有關地點的土地用途,便利屯門區居民。」
執委譚榮邦先生則關注是次土地諮詢沒有提出土地的用途,「是次小組的工作範圍,講明是不會提出土地用途及房屋問題,這一點會影響公眾參與的意欲。很多人了解土地用途,主要是用作興建房屋,房屋問題在香港非常重要,這點不容置疑。但問題是,如果是次辯論沒有說明土地用途,及如何解決公私營合作問題,那就難以判斷哪些方案是值得優先去做。」
他又認為:「任何方式的填海都值得考慮,因為長遠是對香港發展有利。我們希望可以較理性去討論各種有關土地供應的可行方案。而在多次政府土地諮詢的公眾參與過程,無法有效予市民表達意見。因此在有限資源下,新民黨綜合成今天發布的土地供應意見書,期望政府考慮。期望政府有決心,在本港的土地供應發展方面,為香港作出長遠的規劃。」
近岸填海
副主席容海恩女士關注沙田馬料水填海方案:「我們收到很多市民反映,因應沙田區的交通配套問題,目前沙田人口有670,000人,目前主要依賴3條隧道出入,若果在馬料水填海,將加重當區的人口及交通負荷。我們認為政府提出馬料水的填海方向,但未有實際的交通規劃,這是我們所關注的。」
沙田土地主要用途 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【搵地真相】死搵爛搵原來要黎做特別娛樂?
土地大辯論是一面照妖鏡,官商利益集團空群而出推銷瘋狂造地計劃,而他們只手執一個理據,就是不斷聲稱未來30年至少要搵多「1200公頃」新土地,先可以解決到香港房屋問題。所以唔可以集中揀某些發展選項架,一定要夾埋地產商攪公私合營,同埋益啲工程公司、填大啲個海湊夠數,如果唔係就恐嚇要開發你個郊野公園後花園。
不過其實一直都無人認真質疑過,究竟1200公頃條數係點計出黎、搵咁多地用黎做乜?
本土研究社出版的《好誠實研究》發現,這1200公頃的土地短缺裡,只有兩成(230公頃)是房屋用途,而近六成(720公頃)是用於「基建及設施」,面積足足是房屋用地的三倍!而且當中仲有好多用途不明的基建項目,根本就唔係處理緊「貴細擠」的房屋問題。
這1200公頃估算數據,來自政府規劃署2016年發佈的《香港2030+》「綜合土地需求及供應分析」技術文件,要再經細讀才可從中找到這些「基建及設施」的分項。「基建及設施」包括「與人口相關設施」及「主要特別設施」兩類,前者根據統計處預測、至2043年人口將增加98萬,然後按人口比例計算所需社區設施、休憩空間及道路交通的土地需求;後者則是與人口增長無關的特別項目。然而,特別項目的土地需求竟達1448公頃,比與人口相關的社區配套還多出300幾公頃,減去預期的新土地供應後,「主要特別設施」尚欠地428公頃,相當於1200公頃土地短缺的三份之一,是造就「土地短缺問題」的重大元兇。
又「主要」、又「特別」,其實即係咩設施呢?睇返《2030+》的列表,「主要特別設施」包括305公頃的康樂及休憩用地,面積比房屋用地的短缺還多。但問題來了:在「與人口相關設施」的部份,明明已為將來的新增人口計算了245公頃休憩用地,而且人均面積已高於現有標準,為何還要再多305公頃?我們透過立法會議員遞交書面質詢,要求交代這305公頃的具體項目及擬發展地點為何,惟發展局卻未能回應,只強調「康樂及消閒設施包括體育、藝術、文化和文娛活動場地.... 可以滿足全港市民和遊客對康樂活動的廣泛需要」。
原來咁辛苦搵地,就係要做呢啲「特別」娛樂用途,究竟係想起多個迪士尼、哥爾夫球場、定係長隆歡樂世界呀?
另一些可疑的估算數字包括130公頃污水處理廠。現時服務63萬人口的沙田污水處理廠只是28公頃,相對於98萬的預期人口增長,多5、60公頃的土地理應已綽綽有餘,為何要多達130公頃?還有90公頃的「石礦場及岩石加工設施」,採石礦應設於合適的特定地點,但發展局卻未能提供擬建位置,亦理應設於現存山坡上,文件卻指未有為這90公頃預留土地,難道石礦場可以靠填海造地或從新界農地上建設出來?
更荒謬的是用75公頃來建「靈灰安置所」。以近年政府於屯門曾咀及柴灣歌連臣角興建的兩個靈灰安置所為例,平均每公頃可建63,431個骨灰位,並已包括了地盤內車路、泊車位、紀念花園和輔助設施等的用地面積;以此推算,75公頃的土地即可建容量達476萬骨灰位的場地。但政府預計未來20年平均每年的火化宗數只是56,000宗,476萬個骨灰位足夠用85年、葬到2103年才用完。政府回覆指因部份骨灰場的設計密度較低,並已在18區物色到24幅合適地皮。當活著的市民深受「貴細擠」的劏房之苦,政府有地卻只顧提供「低密度龕位」,其發展優次的邏輯實在讓人無法理解。
單看以上幾個可疑用途,加起來已是600公頃。若部份用途證實為不需要,已可令1200公頃的土地短缺大幅減少。然而,政府面對質詢,卻屢次無法交代各項目的規劃詳情和估算基礎,只推說《2030+》是「宏觀的研究」、「概括性評估」;甚至說「實數唔重要」,即使做多咗亦可當土地儲備,究竟佢仲係唔係做緊規劃?
唔好忘記,造地工程花費龐大,尤其填海建大型人工島,造價是五、六千億起跳,即每個香港人要夾十萬八萬來起;加上各種超支和意外,所謂「建立土地儲備」隨時搾乾香港萬億財政儲備,根本就係慷納稅人之慨俾工程公司同發展商分餅仔。真係要解決最迫切的居住問題,不如改善房屋政策、善用成千公頃的棕地同市區閒置官地好過啦!
#呢盤數相當有嫌疑
#有地起骨灰龕無地起樓
#你有公關我有真相
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🏝️【民間土地公】第二波:個海咁大,填吓無壞?!
http://bit.ly/2vE46ne
😉《好誠實研究》全文下載
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