【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有135部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅阿明@live,也在其Youtube影片中提到,#防疫如戰場 #戰士披戰甲 #蘇文麟 #感恩所有防疫人員 #臺北慈濟醫院 #新冠肺炎 《防疫之路 感恩有您》 他如古時要赴沙場的戰士披上了戰甲,在2003年SARS來襲時如此,在這波新冠肺炎疫情蔓延時,他更是全力以赴。 他是臺北慈濟醫院內科加護病房的蘇文麟主任。以下是他在本週一5/24傳給趙有...
沙 士 2003 在 香港經濟日報 hket.com Facebook 的最讚貼文
【直擊單位】當年沙士撈底都好難再有。
https://ps.hket.com/article/3056256?r=mcsdfb2
沙 士 2003 在 阿明@live Youtube 的精選貼文
#防疫如戰場 #戰士披戰甲 #蘇文麟 #感恩所有防疫人員 #臺北慈濟醫院 #新冠肺炎
《防疫之路 感恩有您》
他如古時要赴沙場的戰士披上了戰甲,在2003年SARS來襲時如此,在這波新冠肺炎疫情蔓延時,他更是全力以赴。
他是臺北慈濟醫院內科加護病房的蘇文麟主任。以下是他在本週一5/24傳給趙有誠院長的心情點滴。我找出大愛電視去年五月拍攝他的影片,越看越感動,眼紅鼻酸,很不忍更不捨,心想我若是蘇主任的家人,心情一定很複雜吧!我真的很想當面向他深深一鞠躬,只是疫情嚴峻,此時不方便。只能藉此影片,表彰他的醫者風範。再次感恩所有搶救生命、守護生命的防疫人員。
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凌晨三點鐘
記得一星期前,半夜三點,身體發冷痠痛中醒來,那是因為COVID19 疫苗開始作用,啟動身體的免疫反應,這是世紀病毒戰的開端,讓我體驗到病人被感染時的身體的痛苦。
今日凌晨三點鐘我又醒來,想念從我手中死去的一位病人而哭泣,這好像是 創傷症候群.....
前幾天ICU來了一位極度缺氧的病人,COVID19肺炎合併急性呼吸窘迫症,我緊急打電話問 在家隔離的太太以及兒子 是否同意接上 葉克膜維生。
家人說明要跟在美國華盛頓大學當醫生的女兒討論,過沒幾分鐘,家人決定不放置葉克膜,不再急救,我在電話中不但沒有辦法安慰家人 ,而是當場痛哭。
因為這位大哥 他非常為別人著想,這幾天不舒服與 太太分床睡,要來醫院時是從新店中正路走路過來,血氧濃度 不到60% (正常要大於90%),仍然在戶外篩檢站排隊等著快篩。
今天凌晨三點,我又醒來哭泣,想念著從我手中失去的病人......
親愛的內科加護病房的伙伴!
謝謝您跟著我一同守護生命,我們在假日的時候,轉出三位拔管成功的病人。
真的很抱歉讓大家辛苦,帶著大家不斷的向前衝......因為看到了衛生局的聯絡窗口發出求救信,有許多缺氧的病人正在等待插管救治。
我也要強迫自己趕快再休息一下,早上依舊是堅強的我,才能帶領大家持續搶救生命 !
以上。
大愛阿明 感恩合十
2021.05.28
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沙 士 2003 在 Smart Travel Youtube 的最讚貼文
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請用片右下角調4K睇片。
以下蘋果日報報道, 只屬這條影片小部分內容, 請收看這影片全部內容:
https://youtu.be/ccXsVchl7DE
Appledaily:
廖啟智二子首開腔感激外界對爸爸的愛:放心!我冇事!
兩度獲得金像獎男配角的資深演員廖啟智在周日(28日)因胃癌離世,終年67歲。智叔與太太陳敏兒在1987年結婚,婚後育有3子,孻仔文諾在2006年因血癌病逝。雖然出身自演藝世家,不過大仔文哲和二仔文信甚少與智叔齊齊出公開活動,選擇低調地生活。今日凌晨,二仔文信在IG限時動態出post,首度開腔感謝外間對爸爸的愛戴:「收到好多窩心嘅message,感謝大家嘅關心同對我爸爸嘅愛戴,放心!我冇事!我會好好休息,慢慢疏理情緒,大家唔使擔心,再次多謝大家嘅愛,我好幸福!」
相關新聞:廖啟智兩子近況曝光 大仔不羈 二仔斯文同樣熱愛音樂
另一方面,智叔在2014年應製作人蕭潮順的邀請參與南極之旅的拍攝工作,大仔文哲亦有同行,兩父子在遊輪上子彈父唱《海闊天空》的溫馨片段亦曝光。 孻仔文諾在2003年證實患上血癌,當時兩夫婦因要照顧及陪伴文諾進出醫院,同時又要兼顧工作,忽略文哲和文信,結果文哲曾一度對家人抱怨,「有病大晒呀」。身為爸爸的智叔一直為此事耿耿於懷,心裏感內疚,於是智叔向蕭潮順提出希望與文哲同行,藉南極之行修補父子關係。
在片段上見到文哲拎着結他自彈自唱《單車》,智叔則充當攝影師,拎着手耭為兒子拍攝唱歌片段,後來更子彈父唱《海闊天空》,智叔全程笑得燦爛,現場洋溢着溫馨氣氛。在這個三星期的南極之旅中,智叔發現一直認為只是細路哥、一個依賴父母照顧,家務得過且過的文哲,原來已經大個仔,在這個旅程上,文哲主動幫手做幕後工作,搬搬抬抬,打燈拍攝,積極地投入工作,這些是智叔不曾發現的一面,團友對文哲讚不絕口:「你個仔好掂喎!同我哋講嘢,做嘢有紋有路。」
經過今次南極之行,對父子關係有深遠影響,文哲其後隻身到澳洲一邊working holiday、一邊做音樂,清楚自己要走的路,回想當日的片段,文哲表示當時爸爸很開心,是他對爸爸懷念的畫面。
經歷了一場南極之旅,智叔與文哲的父子關係大躍進。
經歷了一場南極之旅,智叔與文哲的父子關係大躍進。
團友對文哲的表現讚不絕口。
HK01 王家衛最新動向
王家衛導演第七部作品《花樣年華》,自2000年上映後,多年來一直於世界各地大放異彩,橫掃全球多個電影獎項,成為不少戲迷心目中的經典電影。為慶祝電影上映20周年及澤東電影30周年,王家衛導演完成了《花樣年華》4K數碼修復版的工程,將電影至臻完美的版本再次登上大銀幕。電影早前在美國紐約、法國盧米埃及韓國釜山先後放映過,香港終定於4月29日,於全線6間英皇戲院隆重上映。
這次重映,更附上全新海報,美得驚艷。(《花樣年華》海報)
這次重映,更附上全新海報,美得驚艷。(《花樣年華》海報)
《花樣年華》於2000年的康城影展入圍主競賽單元,讓梁朝偉一舉登上康城影帝寶座;而杜可風、李屏賓及張叔平亦分別獲頒最佳藝術成就大獎。2017年,L'Immagine Ritrovata電影修復所於王家衛導演的指導下,分別於意大利博洛尼亞及香港展開了電影的4K數碼修復工作。
購買優先場戲飛,可獲贈精美「濾片卡」。(網上圖片)
購買優先場戲飛,可獲贈精美「濾片卡」。(網上圖片)
對於修復工程,王家衛導演重提《花樣年華》結尾的一句對白。「『那些消逝了的歲月,彷彿隔著一塊積著灰塵的玻璃,看得到,抓不著。』這正是我2015年重看這部電影的感受。我們跟Criterion公司合作,在L'Immagine Ritrovata電影修復所精細的修復工作下,前後花了數年時間修復了包括《花樣年華》在內的一系列作品。今天,玻璃已不再塵封。」這比喻是指讓觀眾,在沒有灰塵積聚的玻璃下,細緻無瑕地看一遍《花樣年華》。
(《花樣年華》劇照)
(《花樣年華》劇照)
(《花樣年華》劇照)
英皇院線亦特別揀選了英皇戲院(尖沙咀iSQUARE)開設優先場(4月17日),門票將於明天(4月1日)優先預售,凡購買優先場戲票更可獲贈《花樣年華》限定版「濾片卡」乙張,數量有限,送完即止。
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/ccXsVchl7DE/hqdefault.jpg)
沙 士 2003 在 果籽 Youtube 的最讚貼文
|90後摺紙狂人|捲紙宅男A4紙隨心砌出立體機械龍 13年來日日摺 女記者學摺紙鶴耳環有幾難
上課玩摺紙,做過學生的相信都試過,假如把這種小玩意化成專門興趣,又可以有甚麼變化?90後Benson Walker Chen嗜好是紙卷雕塑,由小學開始摺紙到現在已18年。他展示的純白色捲紙作品,有龍有馬有女機械人,也有細小的蜂鳥,所有部件都是人手用A4紙捲製,「以前後生,可能會用工作紙或試卷,考得不太好便剪了它,哈哈。現在會用單面紙,不用特別去買。其實廢紙便可,只要有一面沒有字,造出來的都會是白色。」
兒時的Benson,留意到媽媽將收據捲成一條條,這小習慣竟令他印象深刻,啟發他用這個方法自製玩具。「小學不就有些有抽屜的枱,在櫃桶裏,我伸手在入面砌,捲呀捲,再塗上膠水,枱上面就擺本教科書和一支鉛筆。」他回憶道。小學時遇上2003年沙士,貪玩的他物盡其用,「一開始會用口罩的鐵線,先做些刀刀劍劍,沒有鐵線後,就開始捲紙製作機械人。」
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210311/XKCQA42PRJEU7AUKS3C7DG4AVQ/
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋:愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始:兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店:呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)
果籽 :http://as.appledaily.com
籽想旅行:http://travelseed.hk
健康蘋台: http://applehealth.com.hk
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#果籽 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家
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