澳洲特別廣播服務公司中文版昨日(27日)報道,根據2020-2021財政年度報告澳洲向香港公民批出4,312個永久居留簽證或永居前臨時簽證(移民簽證
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財政年度2021 在 龔成 Facebook 的精選貼文
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
財政年度2021 在 王定宇 Facebook 的最讚貼文
2021年9月25日 透早看新聞《今日最新焦點》
📝 台灣22日正式遞出加入「跨太平洋夥伴全面進步協定」(CPTPP)申請。日本堪稱是舉國挺台,包括河野太郎、岸田文雄、高市早苗、野田聖子等4名自民黨總裁候選人、外相茂木敏充、官房長官加藤勝信、經濟再生大臣西村康稔、前首相安倍晉三等,紛紛表態支持。駐日代表謝長廷表示,像是日本這樣敢公開表達歡迎或支持的會員國,可說絕無僅有,證明台日關係非常重要。🇯🇵🇯🇵🇯🇵👍
📝 台灣、中國均申請加入CPTPP。相較於澳洲日前對中國的嗆聲,澳洲執政黨、自由黨副主席麥卡昆妮(Teena McQueen)表示,100%支持台灣,這是明智的選擇。🇦🇺🇦🇺🇦🇺👍
📝 蔡英文總統表示,台灣這幾年做了很多準備,現加申請加入CPTPP是水到渠成,是最好也是最適當的時機;加入CPTPP將強化台灣在全球關鍵戰略、經貿地位,接軌全世界。💪💪💪
📝 外界憂心中國可能挾對小國的控制,干擾台灣參與CPTPP。不過美國華府智庫「戰略暨國際研究中心」(CSIS)高級研究員波林(Greg Poling)直指,最可能遭中國施壓的汶萊、馬來西亞並無投票權。😆😆
📝 美國眾議院通過「2022財政年度國防授權法案」(FY 2022 NDAA),涉及台灣的部分包括,建議國防部強化美台民兵合作、協助台灣強化自衛能力應、邀請台灣參加2022年環太平洋軍事演習(RIMPAC)。國防部表示,只要有助於區域和平及人道援助的各項操演,將積極爭取。外交部表示感謝,也將持續密切關注本法案後續審議情形,並與相關行政部門保持密切聯繫,持續深化台美安全合作關係。🇺🇸🇺🇸🇺🇸👍
📝 歐洲各國友台不斷。除原已捐台2萬劑AZ疫苗的立陶宛,22日宣布將再贈台23萬5900劑AZ疫苗。原宣布贈台1萬劑AZ疫苗的斯洛伐克則宣布,今將啟運16萬劑AZ疫苗給台灣,是原先的16倍。外交部與總統府同聲表示感謝。🇱🇹🇸🇰🙏
📝 印尼9月中要求入境外國旅客須完整接種疫苗。駐印尼代表處之前表示,施打高端疫苗者也可入境,昨有台商接到航空公司回覆確認,接種兩劑高端疫苗者可登機。👍👍
📝 經濟部公布8月外銷訂單金額535億美元,年增17.6%,連18月正成長,再創歷年同期新高。預估9月訂單成長率也在15.9%以上,第3季有望創歷年最高。🏆🏆
📝 國人高度期待的「振興五倍券」紙本券,今起預約登記,民眾可在五倍券官網、超商預約,10月4日起開放透過中華郵政網站、電話預約。🎉🎉
世界看台灣》台灣申請加入CPTPP、中國武力威脅 世界持續關注
https://inanews.tw/archives/408132
前進CPTPP跨大步》日本舉國皆挺台 謝長廷讚絕無僅有
https://inanews.tw/archives/408133
前進CPTPP跨大步》澳洲執政黨也表態:100%挺台灣
https://inanews.tw/archives/408134
前進CPTPP跨大步》蔡英文讚將強化台灣戰略、經貿地位
https://inanews.tw/archives/408135
前進CPTPP跨大步》中國撥錯算盤 汶萊、馬來西亞沒投票權
https://inanews.tw/archives/408136
美台友好》眾議院促邀台參與環太軍演 國防部願積極爭取
https://inanews.tw/archives/408150
善的循環》斯洛伐克也加碼贈台疫苗 1萬劑變16萬劑 今啟運
https://inanews.tw/archives/408152
疫苗打起來》印尼承認高端 打兩劑可入境
https://inanews.tw/archives/408153
台灣經濟好表現》8月外銷訂單連18紅 第3季有望創新高
https://inanews.tw/archives/408154
財政年度2021 在 巴打台 Youtube 的精選貼文
香港今日社論2021年02月26日(100蚊獅子頭)
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明報社評
政府提出派發電子消費券,各界議論紛紛,有人認為消費券規限多多,有人關注操作問題。政府眼中,電子消費券作為一項逆周期措施,刺激本地市道是其首要目標,公眾則普遍視消費券為派糖紓困,視角不同,理解自然不一樣,市民反問何不直接派錢,原因亦在於此。政府財赤巨大,「疫境」下要善用資源,發揮最大效益,不過措施愈講求精準,愈容易過度複雜,衍生更多問題。一項措施好壞,往往不在於政策意圖,而是取決於細節執行。電子消費券計劃,背後縱有良好意願,如果安排不周,也會變成劣政。當局必須設法將計劃「化繁為簡」,以免弄巧反拙。
蘋果頭條
中大候任學生會內閣「朔夜」早前高票當選,惟校方周四(25日)晚上突發聲明,指候任學生會言論或違《國安法》,宣佈停止向學生會提供場地、行政支援及代收學生會費,並停止內閣成員現時於校內其他職務。候任中大學生會會長長林睿晞周五(26日)偕幹事見記者,指中大學生關心社會天經地義,他們問心無愧,反指校方一直指摘他們言論違法,卻從未提出實證,對此感到委屈。近日遭保皇黨及大陸媒體狙擊的中大周四晚突然發表「嚴正聲明」,指中大學生會候任內閣「朔夜」早前曾對大學作失實指控,並利用校園作為政治宣傳平台,違背大學的宗旨,亦令大學聲譽受損。
東方正論
新一份財政預算案在財赤高企「睇餸食飯」的情況下全面「減糖」,而且向中產開刀,即使推出5,000元電子消費券亦無濟於事,激起劣評如潮。詎料財爺陳茂波意猶未盡,昨日透露原本有意增加薪俸稅及利得稅,只是目前經濟差、社會痛才作罷,惟今年不加,明年也有機會加,同時不排除開徵新稅。人為刀俎,我為魚肉,嗚呼哀哉!香港遭受黑暴及疫情雙重夾擊,經濟直插谷底,港府推出防疫抗疫基金救市紓困,以致本年度財赤達至2,576億元史上最高;下個財政年度雖然預計收入有所增加,但財赤仍料有1,016億元,而且未來5年都有赤字。
星島社論
發展局昨日公布新財政年度賣地計畫,共推出十五幅住宅用地,連同港鐵及市建局項目,下年度潛在供應共一萬六千五百伙,但相較每年平均落成量,仍下跌百分之八,預期將難以達標;下一季推地亦「大縮水」,僅推出兩地,涉及九百八十伙,按季大跌五成六。發展局局長黃偉綸稱,將會採多管齊下方式,作全方位覓地。黃偉綸表示,下年度賣地計畫推出十五幅住宅地,除七幅滾存地皮外,其餘八幅則為新增用地,共提供六千伙,當中十一幅已完成改劃,若連同港鐵、市建局及私人重建項目,下年度潛在供應量約一萬六千五百伙。
經濟社評
新冠疫情持續,港府為應對急增的財赤,決定向影響民生較少的股票印花稅開刀,28年來首度提升稅率。表面上買賣股票印花稅,由0.1%增至0.13%,加幅3成後,但因佔整體交易成本比例不算太高,普羅投資者額外的買賣成本可控,惟新稅率在國際將屬偏高水平,且惹來市場疑慮。當局可以保持靈活性,密切觀察今年8月加稅前後的影響,倘經濟其時已然回暖,應審慎考慮維持不變,以免削弱金融業競爭力,其實更應設法谷旺成交,印花稅收入會同時增加,也可鞏固國際金融中心地位。
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財政年度2021 在 巴打台 Youtube 的精選貼文
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明報社評
七大工業國集團(G7)視訊峰會上周五舉行,這是美國總統拜登參與的首場多邊國際會議,與會前輿論預期的聯合抗疫、全球經濟、合作應對中國三大主題不同,會後發表的聯合聲明,對前兩個議題涉及較多,抗疫更成為核心議題,而對中國則只是輕輕帶過。拜登只在隨後舉行的慕尼黑安全視訊會議上,闡述他對華的強硬立場。這顯示儘管美、英極力想藉美國對多邊主義外交的回歸,組成對抗中國的統一戰線,但在形勢比人強下,西方世界在單一議題上或較易形成對華統一立場,若想結成全面的反華陣營,並不容易。
蘋果頭條
SPAC熱潮席捲美國新股市場,新加坡交易所亦高調表態,力爭年內引入SPAC機制,欲搶先飲亞洲區「頭啖湯」。近日市場盛傳港交所(388)開始研究SPAC,本報獲悉該所向個別券商了解意見。但有專家認為,引入SPAC機制與港交所收緊借殼上市的原意存在衝突,加上「中概股」回流絡繹不絕,港交所不缺生意。港交所發言人回覆本報查詢時表示,香港是亞洲領先的環球上市集資市場,於2020年共迎來了140多家新上市公司。
東方正論
爾俸爾祿,民脂民膏。新一份財政預算案即將於周三發表,財爺陳茂波事先張揚特區財赤將達3,000億元的史上新高,要「睇餸食飯」,意味市民不用指望政府開倉「派糖」。其實,港產官僚出名薪酬豐厚,特首林鄭月娥更是全球第二高薪的首長,惟整個管治班子的表現與高薪恰成反比,不僅抗疫無能,救市無方,而且管治無道,最需要「睇餸食飯」分明就是庸官自己。在失業率高達7%的當下,庸官不減薪不足以平民憤。
星島社論
新一份《財政預算案》周三發表。疫情下經濟低迷,預料本年度財赤將高達二千億至三千億元。本報獲悉,《預算案》因此將會「減糖減甜」,不再派錢,亦會取消公屋免租一個月的措施;至於退稅、綜援出「雙糧」等措施則會繼續,但部分措施的寬免金額會縮減。財政司司長陳茂波表示,今個財政年度的赤字將急升至歷史新高,下年度預料亦會出現較大赤字,更提到現實要「睇餸食飯」,難免令選擇有限,希望市民能守望相助。
經濟社評
本港5類優先群組明天起可在網上預約打新冠疫苗,周五開始接種。參考海外經驗,預約之始網站易因公眾蜂擁瀏覽癱瘓,長者亦每每遇上技術困難,港府宜考慮推出更多預約途徑,兼動用社區力量,協助和鼓勵接種。而BioNTech(復必泰)疫苗的儲存限制多,為免平白浪費,當局既要減少公眾爽約,也要定時、準確推算需求、平均分配人流,嚴防社區檢測站早前大排長龍的亂象再現。本港首批共200萬劑疫苗即將全數抵港,特首林鄭月娥今天會率領團隊接種,5個群組共約240萬人明起亦能預約。
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財政年度2021 在 巴打台 Youtube 的最佳貼文
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明報社評
內地中秋國慶8日黃金周假期昨日開始,這是新冠疫情發生後的內地第一個真正意義上的旅遊黃金周。據報道,各地都出現了旅遊出行的高潮,但從某種意義來說,這個黃金周還僅是一次測試,既是防疫常態化下,民眾集中出遊安全的一種壓力測試,也是對旅遊業界復產復業、探索疫後經營新方式的一次檢測。由於兩地仍未通關,本港旅遊業今次分不到一杯羹,只能望「金」興嘆,但觀察內地疫後旅遊生態的新模式,對於本港業界未來的經營模式,或許不無啟示。數據顯示,與五一假期民眾熱中短線遊不同,今個黃金周長假,由於內地疫情受控,人們更熱中於跨省長線旅遊。美團研究院的黃金周旅遊消費預測報告預期,旅遊消費可能恢復至去年的九成左右,有望達到疫情後新高點。攜程旅遊研究院的報告則預測,8天內遊客人次或可達6億之多。
蘋果頭條
美國國務院周三發表聲明,宣布在10月1日開始的2021財政年度,計劃接收15000名難民,香港更被首次納入難民分配項目類別,與伊拉克、薩爾瓦多、危地馬拉、洪都拉斯、古巴和委內瑞拉歸於同一類。國務院的聲明說,美國預期在2021年財政年度接收超過30萬名新難民和尋求庇護者,其中根據美國難民接收計劃接收的難民上限為15000人,比2020年度的上限18000人為少,另外逾29萬為尋求庇護人士。國務院指出,新年度建議的難民安置計劃,繼續會特別分配給因宗教原因而受苦或擔心受迫害的人、因曾協助美國而人身安全受到威脅的伊拉克人、以及來自薩爾瓦多、危地馬拉、香港、洪都拉斯、古巴和委內瑞拉的難民。聲明沒有列出每個類別的收容人數。
東方正論
迎月夜一場黑雨,連大坑舞火龍驅瘟疫的傳統習俗也無法舉行,已預示這個中秋節不可能平靜。暴徒事先張揚,趁昨日十‧一兼逢中秋節傾巢而出,全面反撲,警方不敢掉以輕心,在各區大張旗鼓部署六千警力,藍旗紫旗舉完又舉,奈何執法始終畏首畏尾,而且不脫「點指兵兵」本色,縱使全日拘捕人數不少,卻鮮有人因《港區國安法》被捕。尚方寶劍淪為擺設,難怪黑暴毫無懼色,死而不僵。今場暴亂由民陣發起遊行遭警方反對揭開序幕,網民隨即在網上組織不同「活動」接力,有人以「購物」為藉口,有人更開宗明義與警方決一死戰。而警方此前在粉嶺破獲「軍火庫」並拘捕一對母子,起出槍彈等大殺傷力武器,部分更可能已流出市面,足證黑暴已經不滿足於掟汽油彈,不與警方用真槍實彈拚個你死我活不罷休。
星島社論
今年十月一日國慶日恰逢中秋節,中聯辦主任駱惠寧除了出席國慶酒會活動,亦走進基層社區,慰問香港市民,並向他們送上中秋月餅和防疫物資。其間,駱惠寧到訪九龍深水埗一家面積不足八平方米的劏房戶,得知有市民失業,囑咐隨行人員幫助盡快就業;他又到港島小西灣區讚揚有市民在年初內地新冠疫情爆發後,主動捐出十一萬港元支持內地抗疫工作,體現了香港與內地同胞血濃於水的感情。受訪市民感謝中央長期以來對香港市民的關愛。駱惠寧昨日落區探訪市民,他先到七十四歲吳璧嫻位於港島小西灣的家中送上節日問候。吳璧嫻在今年初內地新冠疫情爆發後,即捐出自己省吃儉用存下的十一萬港元積蓄,請中聯辦轉交給內地,用以支持抗疫工作。駱惠寧拉着吳璧嫻的手讚揚:「您長我幾歲,是大姐。大姐的善舉體現了香港與內地同胞血濃於水的感情,令人感動。」
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