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貸款買房出租ptt 在 [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ? - 看板CFP 的推薦與評價


作者PTTpeter (￣▽￣||)
看板CFP
標題[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?
時間Sat Aug 7 17:42:14 2021

在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月

(因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險)

那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅)

扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬

是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?

而且存股會有賺了股利賠了股價的風險問題, 遇到股災可能嚇到把股票賣了

反觀房價就相對保值多了, 幾乎是只漲不跌, 或者相對抗跌對嗎?

缺點大概只有存股每年可以領回現金, 但房租卻是要拿去還房貸,所以沒有現金可拿

等真的要用錢時, 把房子賣掉, 才能拿回現金。

請各位給點意見, 這樣的投資看起來是不是可行? 10%滿誘人的耶!

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 103.3.194.178 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1628329336.A.E05.html
→ PTTpeter: 我發現我房貸利息是不是算錯了, 好像不是投報的1%多 08/07 17:48
→ ffaarr: 房子也沒有穩租出去還要花心力金錢維護…還有稅金 08/07 18:14
→ ffaarr: 然後台灣房子只是沒大跌過，不代表未來也不會。 08/07 18:14
→ ffaarr: 美國人日本人歐洲人中國人應該都曾以為房子不會大跌 08/07 18:15
→ ffaarr: 然後都遇到了，就看台灣人是不是也是。 08/07 18:15
→ ffaarr: 然後你貸款部位是4倍大所以房貸成本也要算4倍。 08/07 18:16
可是如果還沒投資就假設標的物可能會跌,那不就什麼投資都不能做了?
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/07/2021 18:18:59
推 mavericks329: 這樣計算是錯的吧，12000的租金不用繳房貸嗎 08/07 18:19
房貸大約15000,自己要再貼3000,但繳出去的本金都算是獲利,在未來賣房子時可以拿
回來,只有利息才是銀行賺走,這樣算起獲利好像不是10%,可能只有7-8% >.<
→ ffaarr: 不是假設會跌，而不是不要假設不會跌。 08/07 18:19
房價短期波動當然是有的, 但長期來看應該是持平或穩定上漲的
→ mavericks329: 要用每個月扣掉房貸後剩下的錢算比較準確 08/07 18:19
要扣掉房貸的利息, 不是全部的房貸
→ aloness: 資產本來就是會有波動，連黃金都會跌了 08/07 18:19
→ ffaarr: 投資任何東西都要先把各種可能的狀況風險考慮之後再決定。 08/07 18:20
沒錯,會選擇房地產就是想說這個是風險最低的,最保值的商品,存股什麼的風險都更高
→ aloness: 玩房短期(10年內)應該還行，超過20年要面對的是剛需人口 08/07 18:21
→ aloness: 減半的問題 08/07 18:21
→ aloness: 然後我們這一代20年後要的都是電梯房 08/07 18:22
→ ffaarr: 先確定最糟的狀況你能接受也想好面對方式就可以投資沒問題 08/07 18:23
如果投資前先用最糟的狀況來評估,根本沒有人敢投資呀!
假設要投資100塊的股票, 你先假設他有可能跌到10塊, 那你怎麼買得下手?
推 youzi1114: 你的投報10%竟然不用算付房貸，那你可以說借100萬放股 08/07 18:24
→ youzi1114: 票，隨便股利多少投報率都無限大 08/07 18:24
我不是有說扣掉房貸利息嗎? 利息以外的都是獲利呀!
→ aloness: 報酬率無限大其實是無本當沖 XD 08/07 18:27
推 lovefisk: 應該要把你每個月還的本金慢慢加回你的成本 08/07 18:31
每個月還的本金算帳面上的獲利,不能算是成本吧?
就好像你買了100萬的股票,每個月漲一點,漲到200萬時,你會說你的成本是200萬還是100萬?
*[1:37m推 ddey: 首先你得有很蠢的同事 他不會自己去買嗎 08/07 18:51
你講的很簡單,買房子得有頭期款啊! 你以為每個租房子的人都拿得出頭期款嗎?
如果是這樣,世界上就不會有人租房子了!
→ opm: 印象裡公務員第3大死因就是自殺,您公司是幸福企業? 08/07 19:16
我不是公務員!
→ opm: 我在一個單位待過4年死8個的,那8個都沒超過30歲 08/07 19:17
你的單位也太扯了吧! 你在日本公司還是韓國公司哦?
推 molsmopuim: 可加社宅包租代管計劃 每間月租金15K內免稅 房屋稅 地 08/07 19:45
→ molsmopuim: 價稅採自用住宅優惠稅率 08/07 19:45
→ brian0320: 請問樓上幾位大大說的還房貸,不就是還自己不用準備的本 08/07 19:46
→ brian0320: 金也就是自己的錢嗎,所以投報率要把這些錢算進來嗎 08/07 19:46
你說的沒錯,每個月繳的本金都是獲利,未來賣房子就能拿回來的,只有房貸的利息才是支出
推 rich49: 問題是你承受的財務壓力（內含貶值 管理及成本 08/07 19:51
推 rich49: 用年化報酬率計算/和你的本身投資去對比吧 08/07 19:53
貶值? 房子是增值吧,長期來看! 管理成本每年可能會吃掉個1-2%吼,好像也不少!
→ jwli: 買房出租除了稅之外，還有家電、裝潢及傢俱費用。 08/07 19:53
→ a0356482: 貸320萬 20年1.31%每月房貸15163 08/07 22:37
→ a0356482: 買房出租的投報 房版討論很多 建議多爬文 或搜尋怪老子 08/07 22:37
推 kitten123: 同事就不會自殺嗎? XD 08/07 23:12
推 transistor: 數學上沒錯 扣除房貸利率 約可賺8%左右 不過等開始 08/07 23:23
→ transistor: 繳本金就會慢慢稀釋報酬率 而且也要注意房地合一2.0 08/07 23:23
如果把賺到的租金投入還本金,是不是可視為帳面上的獲利,而非成本?
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/08/2021 00:24:50
→ transistor: 還是算成本 08/08 01:02
→ slchao: 假設房屋不跌，房貸不增貸，利潤12%隨本金增加逐漸下降， 08/08 01:19
→ slchao: 總平均大約5% 08/08 01:19
→ slchao: 可以想像成貸款隨時間80%～0，粗估平均4成》本金330，年 08/08 01:19
→ slchao: 獲利14.4 08/08 01:19
→ slchao: 當假設改變，獲利也會改變，注意貸款成數和現金流即可， 08/08 01:19
→ slchao: 我覺得值得 08/08 01:19
→ opm: 那個出一堆事的叫中華民國政府單位...-.- 08/08 18:25
→ opm: 2021年一場火,桃園就死了6個消防隊員,死得快的也不只消防隊 08/08 18:27
推 gyqmo: 拿消防員比喻不對吧，職業性質差那麼多 08/08 18:36
推 Femo: 你幹嘛說出來啦..有12%當然偷偷賺，講出來是想送人嗎? 08/08 19:32
講出來是因為不確定,所以上來問一下,確認我想的有沒有問題。
→ evolution999: 報酬率請用總價算 08/08 19:34
怎麼會是總價,總投入資金只有頭期款不是嗎?
是開5倍摃桿,所以不應該用總價吧!
推 secrectlife: 本金算獲利好像怪怪的，那些繳出去的錢隱含機會成本 08/08 22:01
那些繳出去的錢是你帳上未結清的獲利,要在你賣掉房子時,那些獲利才會兌現。
就跟你買股票一樣,你花100萬買的股票漲到150萬,你會說成本是100萬還是150萬?
→ secrectlife: 而且三十年後，你當初買的房子確定還能保值嗎 08/08 22:04
保不保值應該是用相對的,你有什麼其他商品比房子更保值或更能抗通澎的嗎?
而且年報酬只要高於3%就已經贏通澎了不是嗎?
→ secrectlife: 就算持平其實也已經吃到通膨了，扣掉通膨其實會跌蠻 08/08 22:06
→ secrectlife: 多的 08/08 22:06
→ ashidaka: 本金是陸續投進去的成本，為什麼你會認為是獲利？ 08/08 22:49
繳出去的錢在你未來賣掉房子時,那些錢都可以拿回來,不是獲利是什麼?
就跟你股票賺錢時,在你還沒有賣掉股票前,你會說那些帳上利潤是成本還是獲利?
→ aloness: 你用excel算算金流就知道為什麼…房版著名包租公iz大都 08/09 00:02
→ aloness: 知道要扣，不要被一堆不知所云的謊話影響 08/09 00:02
推 ddey: 貸款是本金接近4倍 你怎麼會用1.x%利息 08/09 00:10
推 goliathplus: 直接拉試算表算IRR就好 08/09 00:18
→ goliathplus: 基本上本金歸還算是成本 獲利是在實現時計算 08/09 00:19
推 seafamily6: 當房東也很多支出唷，房屋修繕、稅金、所得稅等等 08/09 00:49
→ evolution999: 廣告+2 08/09 03:48
推 acclkk: 基本上我都這樣算,只是每年投報會下降 08/09 10:13
推 roy0710: 要貼錢的都不是好的收租件 08/09 10:34
→ ffaarr: 不假設最差的狀況和應變方式，如果遇到你要怎麼辦？ 08/09 11:08
→ ffaarr: 你是在投資不是在賭博… 08/09 11:09
→ ffaarr: 如果不能接受股票從100跌到10的最糟狀況本來就不該投資 08/09 11:09
→ ffaarr: 或是把投入比例低到自己可接受為止 08/09 11:10
如果預期有可能跌到10元,我想這無論什麼比例都沒人會想做這樣的投資才是吧!
推 hank055112: F大真有耐心，給意見還要被這種口氣質疑真辛苦 08/09 11:13
沒有什麼口氣不口氣的,我口氣一直很好,大家是就事論事,你少在那邊道德綁架
→ yuui: 覺得自己好棒棒 還來問個鳥 這裡的人就是太好 08/09 11:18
→ ashidaka: 賣掉房子可以拿回來的就叫獲利,那你的頭期款也可以算是 08/09 12:21
頭期款是你自己籌的,但房貸是房客繳的,房客繳的不就是買房出租的主要獲利嗎?
→ ashidaka: 獲利囉? 所以應該是在做無本生意耶XD 08/09 12:22
→ ashidaka: 報酬率無限大的奇蹟被你發現了,建議不要遲疑快all-in吧 08/09 12:26
噓 sonyc503: 蠻不錯的啊 10趴耶 當然可行阿! 啊不小心按到噓 嘻嘻 08/09 13:53
噓 viavia2357: 本金叫獲利，哇靠世界的奧妙被你發現 08/09 18:33
推 daze: 一言以蔽之："貨幣有時間價值。" 08/09 19:00
就是貨幣有時間價值才需要做投資啊, 不然都被通澎吃掉了!
→ adearlover: 賣房前繳出去的房貸和利息也有機會成本，要不要扣掉? 08/09 23:19
繳出去的房貸是未實現獲利,哪有什麼機會成本,好比你買股票從100漲到120,你沒賣掉之前
你會說多出來的20有機會成本,所以算是你的成本嗎? 還是你的成本只有投入的那100元?
推 ashidaka: 錢不會從天上掉下來，房貸是用房客給你的租金繳的所以不 08/09 23:38
→ ashidaka: 算成本，頭期款也是用某人轉讓給你的錢交的也不該算成本 08/09 23:38
→ ashidaka: ，所以你買房還是無成本報酬率無限大的奇蹟值得立刻all- 08/09 23:38
→ ashidaka: in 08/09 23:38
你到底知不知道你在講什麼?
→ daze: "貨幣有時間價值"的意思是，第1年的1萬2房租，跟第30年賣房 08/09 23:45
→ daze: 才能取回的1萬2，價值是不相等的。 08/09 23:47
→ daze: 平常去買個東西過幾天就賣掉，會有"1元就是1元"的錯覺，但當 08/09 23:49
→ daze: 你的投資展望長達二、三十年，這種錯覺是很有害的。 08/09 23:50
我懂你們的意思了,假設我買一張100元的股票,預望每年漲5%,那應該是
1 105元
2 110.25元
3 115.76元
4 121.55元
但房租投入房貸應該要有複利的效果才有意義,如果租金還是維持每年1萬2,那就沒有複利
的效果,等於投入的房貸沒有為我創造更多的獲利,所以年報酬會逐年下降對吧!
→ slchao: 推daze大大 08/10 09:00
→ slchao: 以前也覺得儲蓄險, 期滿領錢單利很優, 算IRR就...呵呵 08/10 09:03
推 joyca: daze的時間價值發現很多人都沒有概念，未來的錢相較於現在 08/10 11:41
→ joyca: 就是不值錢，今天手上1000塊，延遲一個月給你，實際上是要 08/10 11:41
→ joyca: 1000+X元給你（利率、通膨），一體兩面的概念就是折舊。 08/10 11:41
→ plase: 你可以看看0050的年化報酬率 08/10 21:32
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/10/2021 23:32:35
推 Zumi: 你怎麼就知道你同事未來不會奧起來或自殺XD 08/10 23:22
→ rachelc: 要是房客在裡面燒炭 價值直接砍半：） 08/11 08:16
噓 GoedeMorgen: 同事繳給你當房貸每月你就算獲利，最後賣房又算一次 08/11 10:17
→ GoedeMorgen: 獲利... 不覺得很奇怪嗎 你要把賣房拿回來的當獲利， 08/11 10:18
→ GoedeMorgen: 就不要把每月租金當獲利，反之亦然 08/11 10:18
→ GoedeMorgen: 你這樣的話心理上會錯估，雖然說一筆錢可以心理上爽 08/11 10:19
→ GoedeMorgen: 兩次很好，但很奇怪 08/11 10:19
推 joyca: ETF的8%是吧所有風險算進去後的投報率，對照房子的投報率 08/11 11:26
→ joyca: 可沒把耗損營運的衍生成本，以及天災人禍的風險成本算入， 08/11 11:26
→ joyca: 如果你要再進一步細究的話，ETF是設定完就完全沒你的事了 08/11 11:26
→ joyca: ，房子可以這樣嗎？ 08/11 11:26
→ ShiuanRefuel: 你們大家好壞 原po好心指點大家 你們一直唱反調幹 08/11 14:32
→ ShiuanRefuel: 嘛 ccc 08/11 14:32
→ aloness: 其實就是房價2012~2016那波漲的太兇，才會有這樣的判斷 08/11 15:45
→ lights: 何不信貸再借100萬，這樣頭期款只要20萬捏 08/12 00:47
→ TommyHil: 想太多了，不可能整年租金收滿滿 08/15 17:57
推 kusomanfcu: 觀念正確 細節要修正 08/16 17:29
→ kusomanfcu: 因為 房租 和房本身地點價值增長(土地) 08/16 17:29
→ kusomanfcu: 計算好的話就和定期定額沒兩樣但是要資本夠 08/16 17:30
→ kusomanfcu: 還有盡量以繼承 不賣掉為長期目標 08/16 17:30
推 michael14: 開五倍的槓桿才賺12%…我是覺得真的很少 12/09 22:42






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#2. [問卦] 付頭期買屋再拿去租人真的會賺嗎? - PTT八卦政治

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#3. Re: [閒聊] 買房出租，20年後輕鬆擁有房？

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#5. [請益] 買房出租划算嗎? - 看板home | 貸款買房出租PTT

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#6. Re: [請益] 租屋生活感vs 買房後生活感 - PTT 問答

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#7. [請益] 買房出租划算嗎? | 貸款買房出租PTT | 被動收入的投資秘訣

貸款買房出租PTT ，你想知道的解答。貸款買房出租PTT，大家都在找解答。我沒當過房東所以還不是很清楚看了591租屋網蠻多房子在出租的好像也很競爭想請教.

#8. 貸款買房出租ptt - Todding

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#9. [請益] 買房出租划算嗎? - 看板home | 貸款...

[請益] 買房出租划算嗎? - 看板home | 貸款買房出租ptt-貸款買房出租ptt，大家都在找解答。我沒當過房東所以還不是很清楚看了591租屋網蠻多房子在出租的好像也很競爭想 ...

#10. Re: [問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎? - PTT推薦

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#11. 買房出租「輕鬆賺回房貸？」 過來人點破1關鍵搖頭了

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#12. 7年級生擁2間房！竟悲勸「不要買房」 網嘆：高房價的悲歌

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#13. [請益] 買房出租划算嗎? - 看板home | 買房出租ptt - 訂房優惠報報

買房出租ptt ，大家都在找解答。我沒當過房東所以還不是很清楚看了591租屋網蠻多房子在出租的好像也很競爭想請教各位大大的看法感謝~~~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業 ...

#14. Re: [問卦] 貸款買房當房東有搞頭嗎？ - Gossiping - PTT生活 ...

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#19. Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房試算) - stock

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#23. 100萬放儲蓄險不如當頭款男大生想買房出租網 ... - 東森財經新聞

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#28. [難過] 有人租房租的心很累嗎？ than09138 PTT批踢踢實業坊

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#29. 買房3年存3百萬！ 人妻曝「超狂投資法」驚呆：準備退休

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不住雙北的話現在普遍房屋至少也都要近千萬左右假設貸款八百萬年利率1.2% ... 推dymagic: 一看就知道你是個沒錢的沒房買房子的人123F 42.73.35.35 ...

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#37. 以租養房超賺？手法20年前就有網曝致命缺點：直接5折

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#38. Re: [問題] 該不該融資貸款買房請益- CFP - PTT生活資訊討論

目前買房利率約在1.3~1.6% 贏過店面貸款b. 1000萬，自備200萬，貸30年，現金餘100萬超過一年準備金，每月還2.7萬c. 店面出租，月收? B計畫: 店面貸款a.

#39. Re: [討論] 中南部的出租投報率| home-sale 看板 - My PTT

我也來分享一下中南部出租房心得好了~ 以我家來說很保守選擇的出租的點就只有四大四中 ... 低率貸款還可以繼續撐但房屋不比土地會一直在折舊只能說下手離手盈虧自負!!

#40. [問題] 已經有3間房子，老婆還想要貸款買房- home-sale

PTT 網頁版. ... [問題] 已經有3間房子，老婆還想要貸款買房 ... 口氣把房貸和信貸都提前還清了後來內人不斷吵要我買房子便再在桃園縣龜山貸款買一間510萬電梯大樓出租 ...

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