#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授)
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決,分析案例事實之爭點,涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」,最後「出售該房屋」的一次性行為,應如何認定為「營業行為」的問題。就此,涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議,精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝,就具體個案以及判決內容進行分析,執得一讀。
✏關鍵詞:稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
✏摘要:
本案事實徵、納雙方並不爭執,乃納稅義務人於民國(下同)95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物,嗣改建為8層樓之建物,其內設有45間套房,於96年1月19日取得該建物之所有權後,持續出租收取租金(下稱「東海翰林苑」);復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣(下同)50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為,於97至99年申報綜合所得稅,並經國稅局核定在案,其後出售該房屋,亦申報個人綜合所得稅。
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋,於購建之後,又長期出租,收取鉅額租金,即屬事實上經營租賃業務,為營業行為,自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產,亦屬整體營業行為之一部分,除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人,免徵營業稅外,仍應課徵營業稅,此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定:「固定資產,指為供營業上使用,非以出售為目的,且使用年限在1年以上之有形資產;其科目分類與評價及應加註釋事項如下:……二房屋及建物:指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決,就長期租屋構成營業行為,應可贊同。再者,營業人」,故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
就納稅義務人針對「租屋所得」,已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」,是否構成「信賴保護」而言,最高行政法院認為:
(四)次查,上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋,符合以營利為目的,且持續性從事一定經濟活動之營業行為,亦不符合免辦營業登記,免課營業稅及營利事業所得稅之情形,自應辦理營業登記,課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分,上訴人雖自行申報綜合所得稅,惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目,尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定,就認為出售系爭房屋非營業行為,而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情,經原判決論述甚明(參見原判決第22頁2)。是依上訴人經營模式以觀,乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為,上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記,並申報銷售額之義務,並不能因其自行申報年度綜合所得稅,將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得,經被上訴人誤依其申報而核定,而免除其法定義務。
🗒全文請見:從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授),裁判時報第109期
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150125中天+中視 收取帶看費 房仲將社區列黑名單 降低成交率 影片網址→http://youtu.be/iDaJdw48Amk 感謝記者 林欣潔&董佑駿、榮孝洋&梁銘志&潘立勇的採訪, 國稅局表示,收取帶看費如果每個月收入超過20萬得辦營業登記,不滿20萬雖然免開統一發票,但只要總收入超過...
辦理營業登記 在 吳韋達 彰化縣議員 Facebook 的最佳解答
‼‼ 喬友大火事故,不存在的房間與消失的陽台 ‼‼
韋達於8/9質詢中,指出 #百香果商旅的平面圖與現況不符,質疑喬友大火案中最關鍵的百香果旅館在建築平面圖上有相當多不合法規之問題。
#不存在的房間
在喬友大火事發韋達辦公室向縣府調閱了大量相關資料,探查許多有疑慮的地方,業者當初辦理營業登記的「變更後(隔間)平面圖」與百香果的內部實際狀況有所差異:如規劃作為空調機房的區域卻改建成房間,正是罹難印尼移工妮西所居住的房間。
#消失的陽台
另外,原本劃設陽台的空間卻在外推後消失了,其中包含兩位罹難者與許多受重傷者之房間。而就是這麼多的設計問題,反應出 變更使用是否合法,且 恐有造成避難逃生不易的疑慮。
#相關局處檢討在哪
事後至今已經一個多月,過去在質詢與記者會中,多次明示縣府要去翻閱相關資料並組成跨局處檢討,這是縣府對民眾應有的基本交代,議員辦公室已經對相關資料一再檢驗,然而縣府的內部檢討卻遲遲沒有啟動。除了消防局必須依照法定程序檢討外,未看到其他局處有相關釋出的檢討資料,對彰化縣府感到相當灰心。
#做好橫向聯繫避免悲劇
非常遺憾的是,在改建成旅館使用,甚至後來作為防疫旅館時,相關局處在層層審核中,其實都有機會去發現內部改建的情形,如果當初各局處間的橫向聯繫順暢,就不會各自持有不一樣的平面圖,而造成搶救上的重大缺失,尤其此類高風險的甲類場所造成的影響更鉅,縣府在審查時應該要更上心。
🟥最後,韋達質詢最後重申日前的訴求,在議事廳要求縣長王惠美盡速召開消防與建築改革小組的會議,#行政機關確實地檢討改革,#杜絕下一次悲劇的發生。
辦理營業登記 在 創業圓夢 Start-up Hub Facebook 的最讚貼文
🙋♀️想經營日用品網拍的小方詢問:「我想先登記一家小型的商行,該準備哪些文件去辦理呢?」
👩🏫小編說明書:
申請商業設立登記,依照【商業登記申請辦法】第五條規定,應檢具下列文件:
1️⃣申請書。
2️⃣負責人的身分證明文件;若預計和友人合夥創業,需提供合夥人的身分證明文件,並附上你們的合夥契約書。
3️⃣資本額證明文件。
💲資本額未達新臺幣25萬元者,免附證明文件。
💲資本額達新臺幣25萬元(含)以上者,金額應存入以商業名義開立之帳戶,商業未核准登記前可以籌備處名義開戶,存入後再檢附存摺或銀行對帳單、查詢單等。
4️⃣所在地之建物所有權狀,若負責人或合夥人不是建物所有權人,應附具所有權人同意書。
🏠建物所有權狀可用建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他可證明建物所有權人之文件替代。
📋所有權人同意書則可用商業與所有權人簽訂之租賃契約,或載明可辦理商業登記或供營業使用之負責人與所有權人簽訂租賃契約替代。
備妥商業登記應備文件,可透過臨櫃、郵寄各縣市政府工商科,或經由經濟部一站式網站、超商ibon機臺,皆可送件申辦商業登記。
取得商業登記核准函後,再洽登記所在地之財政部國稅局所屬稽徵所(分局)辦理營業登記,全部登記好便完成手續囉!
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辦理營業登記 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
150125中天+中視 收取帶看費 房仲將社區列黑名單 降低成交率
影片網址→http://youtu.be/iDaJdw48Amk
感謝記者 林欣潔&董佑駿、榮孝洋&梁銘志&潘立勇的採訪,
國稅局表示,收取帶看費如果每個月收入超過20萬得辦營業登記,不滿20萬雖然免開統一發票,但只要總收入超過4萬元,通通得繳1%營業稅。
另外,我們房仲業有一個不成文的「默契」,只要哪個社區有要收帶看費,房仲為了不想繳帶看費,在第一時間跟客戶介紹時,為了避免客戶產生興趣,就會講那個社區的缺點,久而久之,成為在地區域的黑名單社區,
所以,房仲同業檢舉社區大樓涉嫌逃漏稅頻率日增,為了給自己住的社區留下好名聲,建議還是取消收取帶看費這種不合理的規定吧!
中天新聞報導……↓
假日也要勤跑,客戶勤看房,房仲帶看超拼,因為有的房子得收帶看費,每去一間就得被剝皮一次,只好更拼命。
房仲業者 陳泰源 表示:有些大樓甚至是一旦你成交了之後,還要跟你的公司收1~2萬不等的基金。
收帶看費,這一兩年興起,某些社區規定看房得收50~1000元不等的費用,名義上是要清潔管理跟電梯使用的電費,但房仲抱怨有時不見得拿得到收據,甚至收據上寫得名目「不一定」是帶看費,桃園就有一位陳姓房仲,就亮出自己收到的帶看費收據竟然寫的是「停車費」。
房仲業者 陳泰源 表示:它的名目都是寫清潔費。
不只房仲抱怨,這位黃姓屋主也透露曾遇到帶看費糾紛,還有屋主表示常常毓到社區要收帶看費導至房仲減少帶看等狀況,降低房屋成交機率,帶看費爭議大,不過對此也有其他人持反對意見,認為社區管理還是有其必要性。
不過國稅局表示,社區管委會向房仲業者收取帶看房屋費屬於「銷售勞務代價」,應該依照規定辦理營業登記,並繳納營業稅及營所稅,否則會涉及逃漏稅。只是舉報帶看費糾紛很多,到底費用該歸屋主還是房仲,恐怕又成了一大問題。
中視新聞報導……↓
房仲帶看屋往往會被社區管委會收取帶看費,這樣的費用百元起跳,更高檔得還有喊價到1000元,又以酒店式管理的房子居多。
管委會巧立名目,儘管開收據,不過上頭寫的不是帶看費,而是清潔費,或是停車費,有些房仲向屋主收取不到費用也只能自行吸收。
房仲業者 陳泰源 表示:有要收帶看費的房子,房仲帶看的頻率極低,除非客戶主動要去指定看這棟,不然基本上客戶問這棟,我們就會說這棟房子哪裡不好。
帶看費遊走法律邊緣,有時甚至還會轉嫁到賞屋民眾身上,政府應該要立法規範。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/84891845
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