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無法出國的日子
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1:30 設計師介紹、物件狀況
2:27 Room Tour：客廳
4:30 Room Tour：廚房、倉庫空間、後陽台、廁所
6:30 Room Tour：主臥
7:50 客廳的直接與間接照明、天花板造型
8:50 木工、系統櫃怎麼選？
10:00 裝潢基本費用：設計費、施工費、監工費
11:23 這間老屋改造花了多少錢？
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哈囉 我是Selena
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50年老 屋 翻修 費用 在 Re: [請益] 現在可以買房ㄇ- 看板home-sale 的推薦與評價
好吧之前可能其他文章沒講得很清楚.
目前是通膨格局.
這一點很重要.
營造成本現在很高,未來也不會往下降甚麼.
更不論基本薪資往上拉造成連零工雜工交管幹嘛的薪水都上拉.
所以就算甚麼鋼價有些波動.
但實際上營造廠蓋房子的成本都高居不下.
這是全面通膨的問題,不是你一個鋼價還是水泥價就會讓營造成本下降的問題.
然後現在開案的建案大多都是蓋好的.
蓋好的建案他可能蓋了兩三年m所以他平均營造成本會低於現在新蓋的.
在這種情況下,例如他要賣50好了.
等到更未來,營造成本大漲後才開案蓋的房子.
你是認為他們要賣多少?45?.....
他會嗆你你幹嘛不自己蓋..
當然就是55~60阿.
而這一次營造成本大漲,很多建商都吃到虧各位也知道.
而市場又剛好極速冷凍.
造成很多建商利潤從以前的35%左右降到25%左右.
一時的產業波動它們可以吞.
但是遲早都會討回來.
這也是為啥最近新建案都還在往上拉價的主因.
因為他們要把利潤拉回35%.
然後.
然後"沒有人會去破壞市場"
因為中小建商全面出局是一點.
因此沒有不安定籌碼在那邊快要破產了跑路前降價大拍賣.
另一點是.
最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥.
土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛.
只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿.
這造成土地釋出量太低.
因此土地價格也高居不下.
so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降.
但是目前市場,我們偉大的莊家,
護盤護的好啊!!!!!!
要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折.
我相信地價就會大幅下降.
也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45.
但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了.
造成土地價格維持在那邊.
因此.
一個建案最大的兩個成本.
土地成本持平,營造成本大漲.
之後管銷15%也因為通膨和基本薪資上漲也上漲.
造就現在就連冷盤建商房子都是加價在賣.
這種情況還是在升息循環當中.
而且是升息循環從快速升息到已經升息尾聲.
而台灣上一次才半碼.這一次你是說要升多少?半碼?還是不升?
但是反過來.
今天台灣不動產市場不是因為大失業潮,產業大崩潰,企業倒大半產生的冷盤.
而是因為"好像要升息了先不要買好了"
"市場好像要轉冷了,先觀望好了"
"房價好像要跌了,先等等看有沒有便宜可以撿"
造成的.
所以是心態面影的影響,非本質上的影響.
那請問最關鍵的影響因子是升息的不確定性.
而當升息的不確定性告一段落.
然後開始轉降息會怎樣?
是不是.
"喔降息開始了,要買房了,後面會變貴"
"現在是低點"
而建商這段時間又因為成本關係只能升不能降.
並且她的利潤還暫時性被壓縮.
你說等到降息開始他們會怎樣..XD
他們會大幅拉價,至少先把利潤拉回35%.
然後用市場告訴你"房價要開始大漲"
畢竟.你會發現無論你去哪一個案場,全部的建案都是這樣.
所以你就吞下去.
而當新屋買家吞下去.
你是當中古屋屋主是白癡?會降價賣..XD
你火星來的?
自然就繼續比價的方式把中古屋往新屋價靠嚕.
那...
那就只是再一次的大漲波而已.
沒啥新意.
歷史重演.
不段的重複.
so...
你這段時間就是不想買ok阿.
降息前要買.
不買你自己看著辦.
你可以有滿口理論.
但你只要上街去看真實的市場.
你應該會回家後窩在被窩嘲笑自己的愚蠢.
而不會嘲笑自己滿口理論是愚蠢的.
要嘛就是死不認錯,認為天下都是錯的只有自己是對的.
自己永遠都是比天下人都聰明,自己是天才.自己是神,自己超厲害的.
租屋股神.
要嘛就是.
現在還是窩在家裡不曾踏到馬路上一步的.
租屋魯蛇...XD
呵呵...省省吧.
你那麼厲害,不要說買房子,你早就身價幾億幾十億了.
還在這邊跟幾百萬幾千萬的房子煩惱他漲跌.
我們投資客基本上都是看很多很多之後才判斷.
而不是有一套理論才去看東看西...
這是對市場的尊重.
也是對自己口袋鈔票的尊重.
市場永遠是對的.
你要先看市場才去思考理論.
至於少子化.
在講一次.
天塌下來有經濟產業GDP內需市場勞保健保國民年金政府收入地方政府財政頂著.
然後金融市場上,最脆弱的產品,永遠都是貨幣...XD
真的少子化產生,到時候貨幣也會很慘烈.
另外要燒也是從鄉下燒起,你鄉下先看到跌,燒到六都都要幾十年.
阿你現在鄉下看到跌了?
那就算哪一天燒到六都好了,50年後.
阿靠邀,房價都幾十億再算.
你他媽的終於讓你等到少子化下跌了喔..XD
讚喔!!!
阿你鄉下都沒看到少子化產生房價跌
整天把少子化掛嘴邊.
是真的大腦有病.
還是精神有病...XD
買不起房子壓力太大,精神異常??
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.39 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677323321.A.2FE.html
這通常是最先反映到租金的原因.
修東西變貴.
所以房東回收房子在出租租金就上漲.
那是因為急速冷盤.
他們沒有時間去拉.
所以等到下一次,就會報復性上漲.
最大的目的是把這個利潤空間補回來.
而也因為利潤空間太低.
所以既無空間可以下跌.
也不會有資金跨過來搶市場削價競爭.
因此現在會成為一個堅強的底部.
只能往上,無法往下.
原因在於成本.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:17:52
投資來講,你不如買河堤的中古屋去等...
捷運目前對高雄房價影響力很低.
可以忽略.
你看橘線紅線對房價影響都那麼低,憑啥黃線會比較明顯.
百貨公司目前效應都比捷運好.
當然你說很長期.
反正捷運宅沒比較貴.
可以順手追就順手追.
so..捷運不用特別去追,但是如果價格一樣,有捷運自然優先.
但不值得特別花多一點錢去布局捷運.
老屋有問題,花錢翻修就好.
以租金來看,提取一點點就可以支付維護費用.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:24
美國都要衰退了...XD
是可以撐多少多少年阿?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:48
另外美國要破產了...XD
最近在不提高舉債上限,就要債務違約.
高利率是那麼好維持得喔?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:22:23
鄉下沒有價值???
有沒有去鄉下看過房子..XD
我是不知道大家的鄉下定義是多鄉下.
高雄林園,桃園觀音可能都不夠鄉下.
這些地方都還在大漲.
可能甚麼雲林的甚麼埔南之類的才夠鄉下..XD
啥?你說你雲林人活了大半輩子不知道埔南在哪?
對阿,這樣才夠鄉下麻...XD
然後可以去看一下這種等級的鄉下.
如果有交易,價格有沒有往下.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:39:20
破產是一個數字問題.
而地方政府.
底特律不就破產.
底特律應該不是中國的...
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:05
美國要債務違約危機.
租屋股神做投資的居然不知道這件事情?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:27
目前美國失業和就業是結構問題.
不過因為失業率目前很低.
所以fed似乎要承擔一定的結構變化.
現在主要是基層服務業類型缺人.
但是科技業系列都在裁員.
這是目前美國結構問題.
有頭有臉的公司都在裁員,裁的薪水都是比較高的.
而缺人的都是底層的工作為主.
不過這應該會有限度地去承受,真的局面擴大,美國政府也受不了.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:42:26
跟中古屋價差太大.
所以投資買中古屋.
你要想,你買新屋你賣的時候是中古屋.
而你賣的時候跟其他中古屋價差那麼大.
你自然漲價會被拉扯的很嚴重.
反觀其他中古屋會大幅感謝你把他們的價格往上拉.
所以投資一律建議買中古屋.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:47:39
高雄的中寮在中寮山.
南投的中寮鄉也在山上.
桃園中寮在山腳下
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:53:24
其實主因
台灣錢太多...
因此相對的資產價值被低估太多太多.
你錢那麼多理論上資產價格不是今天的價格.
但是因為受到政府干涉or資產價格復甦速度跟不上資金繼續膨脹的速度.
所以才會,怎麼漲了半天房價還是可以漲.
阿就沒漲夠阿....
一大堆五四三的原因讓該上漲的漲幅被壓制.
那自然今天沒漲夠的明天漲,明天又累積明天本來該漲的...
台灣很有錢的,有錢到靠杯.
鄉下會漲其實還真的跟地價有關.
鄉下你要弄一棟房子,你要弄土地然後找營造去蓋.
真的鄉下,營造蓋房子一定收你比較貴,因為車程的問題.
然後你要弄到的地價再漲.
所以新蓋房子一直都在越來越貴.
那...老屋,自然吃定你,你新別墅要1300萬,我老透天也要賣你300萬不過份吧.
你只要翻一翻150萬就可以住了.
但是當年他老透天可能100萬取得的.
所以...他漲了.
而.
因為持有成本很低.
所以你想買便宜,他才不想賣哩.
不然租給人家工廠屯貨,一個月拿個幾千塊租金也不錯.
所以你去真的鄉下去看,很多爛屋都在屯貨.
除非是爛到垮掉那種...
so...只要可以住人的房子,就會有其他使用方式.
而垮掉的你要住也不會買....
直到有人想要他的土地,買來無論是蓋別墅還是弄個鐵皮工廠,才跟他買...
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:08:49
另外注意.
持有成本尤其是稅金,是很重要的影響因子.
日本鄉下會跌是因為稅金和老屋強制維修支出.
因此當產出低於這個成本(還不論房屋貸款利息),那必然價格會垮掉.
所以租金除了跟兩大成本總和,資金和持有成本做對比是基本面外.
你真的要討論少子化崩盤.
就還要進一步對比,租金跟持有稅金對比.
如果租金比持有稅金低,那一定崩盤.
最經典就是底特律...
美國今天就是租金低於資金成本+持有成本.
但是房價雖然跌,但是也是慢慢的跌,不會有崩盤現象.
但是如果你要突然垮掉.
就像底特律,產業崩潰,直接造就房租低於稅金的情況.
那就崩盤!!!!
崩到用球鞋可以換一棟房子.
而你也不想去換.
因此高稅金的地方很容易崩盤.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:12:50
自住爽就好了.
你住20年住30年.
今天的價差就只是一根毛.
但是投資的話.
中期,買新屋的投資效力會很差.
另外中期降息前夕再買就好
現在增值效應太差,不需要把選擇決定權給用掉.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 21:11:17
抵費地地上權很難標得出去.
而當市府缺錢急了,遲早要賣
非抵費地本來就很難可以賣,大多都只能地上權或是招標幹嘛的.
(現金的規矩問題)
所以這些本來就不再想買土地的建商目標當中.
so..抵費地地上權一值流標.
遲早政府還是要乖乖拿地出來賣.
這件事情無法政府說的算.
除了台北市以外,其他地方政府都有財政上的壓力.
所以他們可以暫時不賣,但無法長期不賣.
甚麼是合理價?
當年台北公寓一棟100萬,現在2500萬.
請問現在合理價多少?
現在合理價是不是就是2500萬?
那你台南本來18現在賣28.
哪有甚麼不合理..XD
只有價格超越基本面才會不合理.
基本面以下都是合理價.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 21:36:04
台北都衝過的價位.
都不用思考會有衝不上去的問題..XD
房子是用錢買的,不是用收入買的.
所以是看錢有多少,收入只要可以支付貸款就可以了.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 23:53:34
為啥早餐店一定要賺錢..XD
建商不賺錢.
那新屋你要自己蓋?
這世界上有一大群得了"不買新屋就會死"的病的人.
你叫它們怎麼辦?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 23:57:39
很多人對不動產很愛做極端假設.
不動產又不是股票,會達到0成交...XD
市場永遠都有人要住新屋.
如果今天是產業崩潰+大量建商倒閉新屋進入不良債.
或是有一堆建商倒閉前夕腱價賣餘屋.
或是.
地價崩盤,然後一堆新興建商買便宜的土地蓋便宜的房子來賣.
那這樣價格確實會下跌.
但是今天是因為通膨,才引起升息.
那就是另外一個故事.
你認為房價會跌其實是一種通縮的表象.
2000年產業崩潰轉型,資金又外逃,所以通縮.
股房雙殺.
但是今天.
今天是惡性通膨,升息來壓.
你只看到升息,你沒注意到通膨.
而大多數都市的不動產價格指標是新屋.
新屋受到通膨大幅影響成本.
外加土地又被政府這個庄家控盤控的很好沒有回跌.
更不用說中小型建商一直再被掃出門,掃出門的原因是營造成本太貴和買不起土地.
(手上沒房子的建商倒閉了也不會影響不動產)
那請問....
請問剩下的大建商.
他要蓋會賠錢賣的房子賣你嗎??
所以他只會繼續把價格拉高,直到你們那些暫時不買房子的人忍不住跳出來買.
逼你吞下去那個價格.
而要買地買家..
不可能不吞,,,
放心啦.
歷史都告訴你,價格再高,買家都會吞下去.
對岸那種誇張的價格,還不是因為買家一直吞,才吞到價格超越基本面那麼多.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 00:02:54
家裡有房子就買的起了..
哪老的房子去貸頭期款.
在來買就好.
新北也是繼續漲.
單純就是其他都市太低.
所以炒做總是優先炒低基期的.
反過來講,2003~2008,其他都市漲不多,炒做都在炒台北...
所以後面是牽扯到炒做問題.
你光靠基本的散戶買賣,要漲價本來就會很緩慢.
一般來講我不是很愛屯新屋.
但是牽扯到你2021買預售屋,那你現在轉賣稅金很高.
所以你可能還是養到一個稅金和利潤比很舒服的時候再換.
例如你等到房地合一降到20%,你在換.
到時候賣掉再去找長期的標的也是一種做法.
戰爭你就要祈禱.
台幣會不會有北約幫你維持了.
烏克蘭如果沒有北約和美國硬把他的貨幣支撐.
外加,烏克蘭的貨幣目前價值是形式上的...
實際上既不能換匯,每天只能領一點點出來用.
而且因為15歲以上的男生都要充軍,因此實際上貨幣都只有女人拿去做家用,男人躲起來.
所以才造成好像很多戰場上的房價相對貨幣貶值.
但實際上,烏克蘭的貨幣目前是幾乎半失能狀態...
失能的目的是為了維持她不要貶值,為的是司機的政權+北約和美國的某一部分顏面.
反觀敘利亞,政府軍是俄羅斯挺的.
你就看到敘利亞的房價相對他的貨幣是怎樣噴的...XD
因此戰爭,你想像烏克蘭那樣,房價相對他的貨幣下跌.
你要祈禱列強要幫你為穩台幣之外.
你的台幣會失能...不要說投資.
你甚至無法領走,不能轉到其他戶頭....幾乎被凍結在銀行裏面.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 00:10:11
這次建商的狀況太巧妙.
大型建商因為手上土地不少.
所以土地暴漲增值賺到翻掉.
因此它們很有支撐.
中小型建商蓋了就沒土地.
因此突然間營造成本暴漲地價暴漲.
他賣房子利潤被壓縮到沒了.
拿回來的錢居然發現買不起土地推不動案.
所以呆掉被掃出門
所以後面才會延伸出大建商飢餓行銷.
進而冷盤的時候,中小建商都快倒了.
但是大建商可以逆勢拉價格.
中小建商快要倒的問題就在於.
買不起土地以及推案利潤太低.
然後市場又冷,無法硬推.
一個建商要倒閉,不是他賣不掉會倒這種方式.
另一種情況就是,他推不了案,蓋不棟房子,他也是倒阿.
因此你這次看不太到有建商倒閉前清倉出脫.
也是這個很奇妙的狀況引發的現象.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 15:44:16
老屋?
緩漲的東西.
怎麼會有越來越好議價的想法??
這是目前市場上越來越難議價的產品.
因為他再微幅上漲...
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 22:08:27
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