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71期重劃區ptt 在 Re: [問題] 未來建商真的會倒一片嗎？ - PTT評價 的推薦與評價
因此最典型就是,現在71期重劃區. 地主原本只有鐵路局.和極少數住宅(鐵路局外的地主土地占比太少這邊先忽略). 重劃了.....市府拿走55%,鐵路局拿走45%. ... <看更多>
71期重劃區ptt 在 Re: [請益] 高雄最值得買的區域- home-sale - PTT情感投資事業版 的推薦與評價
53樓 → ceca: 因為,新時代沒人在市區重劃區蓋透天..XD 04/09 21:28 ... 127樓 → ceca: 71期市政府的土地還沒透漏,他好像有機會,有請人在規劃設計. 04/09 22:11. ... <看更多>
71期重劃區ptt 在 Re: [請益] 空地重大建設產業進駐永不敗？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《justlove5566 (就愛56~)》之銘言：
: 最近觀看房版各位高手的文章
: 高雄王 竹北王等
: 似乎發現一個不敗定律
: 空地多 重大產業進駐中 重大建設建築中
: 如果在以上利多發展中買進的話幾乎不會賠錢
: 發展中買進 建設或產業落成之後就不要追了
: 如果再加上低總價的話就更完美了
: 如果用以上觀點看竹北 楠梓 善新安定
: 好像都是如此
: 有高手願意分享其他觀點嗎 怕小弟這樣思考漏了什麼盲點
空地是燃料..
不過空地要看.
你看興達港,當年剛重劃被一度炒做到一坪17w.
後來因為國際法改變,造成遠洋漁港烙賽.(民國86年....25年了)
所以地價崩盤下來跌到一坪3w.
之後又經歷楊秋興想要再造興達港,又經歷脫黨參選後沒選上又被冷凍.
在之後.我媽進場.
(不過是買幹道邊一坪5.5萬..其實他應該買內部3w/p買大一點.但她就很愛幹道,無解)
而現在,因為台南東區副都心.一路往下炒.
炒高鐵,炒最近本版很有名的中的湖內..
在炒到興達港來.
現在你看一坪要多少?
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但從興達港事件可以看的出來一件事情.
跟政治扯上關係的,會有極高的風險和不確定性.
所以我們投資都會避開政治..
賺的時候會爆炸賺.
套的時候.
當年高雄大學有人被套到跳樓...
為啥請去看血觀音....他在暗講高雄大學和橋頭新市鎮..XD
尤其炒土地的很多都是募資集資或有幾個金主,非實力派地主.
另外,土地炒作中,有很多是政治相關資金...
(也就是這些資金是屬於政治使用的...賺了錢也不是私人拿走,而是最後都拿去選舉燒掉)
因此一旦失勢,被敵對政治人物教訓,會有很慘烈的災情...
(會被套到法拍,或是鬧內鬨被惡意超低價拋售等等,價格會直接崩潰下來沒有支撐)
因此扯到政治...選上升天,落選下地獄...
當然你也可以地獄中海底撈月,跟我媽一樣...
反正他崩潰到谷底沒得跌了,你就可以進場,然後做中長期等待...
等到政治相關的都死光了,那他就會某一天又慢慢站起來...XD
不過...他哪天站起來不知道..所以你無法預其哪你時候要收網.
因此必然只能放你閒置資金,運氣不好你可能五年八年十年都沒到套現的時間.
以上就是先講一下大家最愛講得甚麼.
政客都可以大賺錢,有政治的線都可以提早布局的神話背後你看不到的風險.
政治是高風險影響因子....高風險有高報酬...但也可能被套到天荒地老海枯石爛.
(興達港可是被套25年..到今天大漲都還沒回到當年糕點)
so...很多大家看起來好像很好賺的.
實際上你操作下去就發現,並不是那樣一回事.
很多你看不到的風險或是支出或是收益必須被大幅打折,你都沒注意到!!!.
然後如果像原PO講的,大多都是市中心或是貼著市區的重劃區.
或是重點區域.
這種通常政治不太敢太過分教訓他.
最多台中把你台中塔砍掉從新規劃,之後又說要做臺灣智慧營運塔.
這個東西運氣還滿差的,剛好經歷,國民黨 民進黨 國民黨...XD
所以拖得特別久.
不然,通常這種重點重劃區,政治不會對他做太大的傷害.
不過把你重大建設砍掉重新設計發包倒是可能發生.
因此這種重劃區會比較穩當.
尤其.
市府在市區或是附近弄一個重劃區.
他可是花了超大把的鈔票..
那他不快點從抵費地那邊撈回鈔票...那他就要破產了.
(有興趣去查各市府的舉債剩餘額...對喔不是查舉債額是查上限的剩餘額...
政府現在舉債的資金成本我看都快要趨近於零...
你借錢0利息,無期限....請問你要不要借好借滿??....
但是你可以借多少被政策公式限制,因此你還是要做資金轉動.
否則你怎樣生錢出來蓋捷運?蓋OOXX???...
因此你還是需要把抵費地給賣掉,把你開發的支出給獲利回來,並且靠此增加你的稅收.
這樣你就可以舉更多的債去做其他事情.
因此壓迫政府的一項都是"舉債上限剩餘額"...這代表他之後建設可以借的錢的多寡.
至於欠多少...幾乎不用利息的,欠多少很重要嗎?
難道幾乎不用利息的欠款...你要還錢??
對喔,那個可不是公債喔..實際政府負債會比他發的公債利率還低
而現在高雄市政府公債利率是0.37~0.5%....給你參考一下...
現在通膨是多少??經濟成長是多少??你在想一下)
所以這種重劃區基本上你要追都是合理.
當然這又扯到.
建商很精明的.
中都那時候一開始第一個興富發案子,我以為是17w/p...他一開始說大概在這個價位.
我還很興奮想要卡一間.
結果真的推案,就要20~22...
阿靠邀那時候美術館差一點的建商中小坪數也才24,美術皇居甚至大坪數可以給到20.
你說我中都怎麼買得下去.
阿那個台中水楠現在的案子要賣多少,你們台中人自己想一下..XD
另外同樣的,向高雄鳳山,國泰重劃那一塊,華友聯說會見四了...並且還沒推案.
到時候推,你看到45w/p你也不要太訝異.
誰都嘛知道他是下一個鳳山的文山特區.
你知我知...建商也知你知我知,那他不賣貴一點對得起他的股東嗎?
所以...安全性太高,目標太過醒目的重劃區.
會有這種建商一開始就很貴.
造成他未來確實會更貴,但實際上投資的爆發力並沒有你想像中那麼強的問題.
你只有小錢可以賺,要發財不太容易.
至於你說,建設到位,是否就不要追了.
這又扯到炒做的問題.
如果他正在大吵特吵,那你要追中短期也是必須哪邊熱追哪邊.
長期的話才會嫌他發展已經有侷限.
另外,這個建設到位...定義又很模糊.
例如高雄美術館可不可以追?
高雄美術館比較重要的建設都到位了.
現在剩下那個被我視為嫌惡設施的輕軌,以及美術館西南側的那些小建築物.
(要弄一個文藝小聚落...一些商業性和小型展覽)
但...他還有超過2/5的土地是空地..
外加目前並沒有同類型,並且可以跟他抗衡或是取代的重劃區.
所以我2020年還是下他中長期.
因為...資金行情會炒作蛋黃區...所以QE第一年下蛋黃區..
當然我沒下農16跟農16空地比較少有一些關係,當然更多是因為我不喜歡農16塞車問題.
(並且還好...現在大順路因為輕軌工程塞住,造成車流串到農16其他路段)
雖然農16的投資開發可比美術館還要多,有400億的富邦百貨,和聯上的停車場商場.
當然,我2020年底有想了一下要不要買個農16兩房來吃投資案開發效應.
(我個人不負責任為,商場對兩房的正向影響比大坪數大...買家特質的關係)
不過後來我改去買諾貝爾的三房..XD
(但這是因為那時候沒有算到台積電會來...如果知道台積電會來,選農16比較好)
反而我沒有特別去追其他重劃區...
因此如果你只是不想賠錢.
你跟著市府走.
例如去年高雄市府就只想炒高雄大學.
他不段釋出高雄大學土地給建商標.
那必然引導建商去炒做高雄大學.
但橋頭新市鎮封盤土地全都不賣.
你這時候可以跟著市府走,去買高雄大學的案子.
當然那時候並沒有台積電效應,因此造成高雄大學的熱度是高過橋頭新市鎮.
(建商也故意,有橋頭新市鎮土地的也全都養地不推案...故意只炒高雄大學)
市府一直都是莊家+不動產動作很慢,一個地方要炒做都是好幾年為單位.
so..你看到政府有態度,你就去跟車就好....
就像台中市府一整個要炒水楠,連帶旁邊的北屯.
因此你看現在水楠和北屯是甚麼樣子.
so...你只是不想賠錢,或是多少賺一些,跟著市府跑會很開心.
市府要這個地方起來,通常他就會起來.
而你在第一時間就上車...就算水楠很貴又怎樣,他之後還是更貴.
你多少都還是可以賺點錢.
並且風險極低.
而甚麼地方不要去?
那就是當炒做到最後沒東西炒了.
那個地方不要去.
例如我講過,高雄這10年漲最少的是文化中心.
文化中心很好啊,口碑很好,現在還有捷運黃線.
但他漲很少??...為啥??
因為大家不炒作他...市府在那邊也沒土地,建商有土地的也剩沒幾個人.
所以他空有重大建設和很優良的口碑.
但他本來是老大...可是老大地位被幹掉..那他就要為這件事情吐出他以前老大的特權.
(就是吸引資金和追價買的買家)
像這種就會變成漲幅會很少...並不是好的投資選擇.
反而你說低調的新興區,他也沒啥空地...
但他..沒有當老大過,因此他也不用為他以前當老大得到的優勢付出代價.
那新興區這種死板的老區域,就會穩穩地跟大環境走..高雄漲他就漲.
so...也許某一天,農16美術館也會發生跟以前文化中心一樣的狀況.
到時候該跑就要記得跑.
沒有永遠的王者區域.
就像前面文章推文有人問鹽埕區..
你要知道當年鹽埕區可是高雄之最...
就像萬華當年是台北最貴區塊.
當然現在這個年代,老大退位並不一定會落入鹽埕或是萬華那種整個崩潰到墊底的狀態.
主要是因為後來的都市規劃以及建築技術等等比較完善.
所以區塊老化產生的不良現象不如以前那麼慘烈.
(路小條又亂,紅燈區賭場黑道角頭,住商混砸,老屋太破爛)
但是...他不崩潰,只是漲得比別人少..
你做投資,你看到你應該也受不了...這代表你做了一個最差的投資選擇.
當然自住爽就好...反正放久了都是會賺錢,少賺一點換爽...划算...XD
另外扯到安定善化新市.
這是台積電效應.
這個效應是最近這年頭特有的.
但是這種效應不保證可以持續多久.
2008以前可不曾存在這種效應.
所以追這種效應很ok..
反正不動產反應很慢,你隨時關注的話很容易就掌握狀況.
但是...你要對這件事情抱持警覺心.
也許未來哪一天,台積電效應開始走弱.
那你就要當機立斷的退出這個效應的相關投資.
寧願早點放棄去玩別的.
不要等效應散場後你還沒走.
另外,你要知道.
不動產價格很多時候,是炒作在哄抬.
而不是剛性需求慢慢買起來.
這兩年,建商如果不這樣拉價和炒地皮.
那房價就不會漲這麼快.
所以你如果太注重基本面.
大多頭你亂買都會賺錢.
可是你可能會少賺很多很多錢.
而且...
你可能抱了基本面20年..都不會照你看到的基本面棋盤走.
你先解釋看看,雙北價格為啥是其他幾都的幾倍.
你再回頭解釋2014年以後,為啥其他幾都的漲幅又是雙北的幾倍.
2000年到今天都22年了.
整個台灣各都市的價格變化.
你這都無法用基本面去解釋.
(最簡單的看基本剛性需求就是看租金...
租金反映所有事情,包含供需,薪資,物價,房價等..混在一起後的不動產需求數據化)
並且這個現象全世界只有台灣有.
當然其他國家也有其他特殊的現象是另一回事.
但無論怎樣,你基本面太著迷.
那你就只能端走一碗泡麵吃.
不動產是投資商品.
投資商品...資金和炒作是影響他很大的要素.
請正視炒作這件事情.
你是在賺錢,不是在寫道德經或是大同世界.
因此請不要打從內心否定炒做的存在和炒做的影響力.
你要正視炒做...你才有辦法讓你的投資更精準,賺到更多錢.
而扯到炒作,就扯到話題,資金,籌碼,莊家態度...
所以為啥2020年,我敢買口碑最好的美術館,又下市區口碑最差的諾貝爾.
買美術館是因為...這波大漲是資金寬鬆,資金會優先追逐蛋黃區.
買諾貝爾是因為不安定籌碼被洗掉了他準備要有一個跳躍.
當然台積電話題我2021年沒跟到...因為他2021年8月才明朗,到現在還不到半年.
我的物件周轉速度沒那麼快...XD
(並且我還是挪用部分短期資金過來...不然中長期物件通常處分頻率很低)
因此我到上個月才買入富國明誠商圈範圍的1字頭2x年三房...這個就是追台積電話題.
so....中期我會更優先注重炒作效應.
反而你看我並沒有追捷運黃線...也沒有追和發產業園區帶動大寮的工作人口上升.
炒作影響永遠都會比較大...賺錢優先跟著炒作跑.
當然短期就是,我手上有多少錢,整個市區大範圍找可以立刻轉手賺錢的物件買.
因此短期無視任何東西...只要他沒再跌,我可以買便宜,翻修後轉賣有利潤,我就買.
除非...他離我家太遠我懶得過去...XD
當然長期例如自由路透天店面是為了追71期重劃區發展.
那就是另外一件事情.
這種都是十年以上為單位...放著耐心等等等等等的.
(你看71期的動作有多慢,這麼多年過去,現在要做甚麼開發規劃都不知道...
地主還純市政府..可不如新彎區一堆重工業財團地主空有土地不懂開發諒在那邊)
就要看都市發展方向和區域未來變化潛力.
so..簡單結論一下.
短期....便宜能立刻轉手賺錢我就買.
(如果漲價太兇炒作太悍,我會把短期資金挪移到中期去)
中期....優先關注炒作.
(如果最近是死魚盤沒有明顯炒做,那我可能會把資金從中期轉移到短期去
因此2016那時候,我一年交易間數都是1x間...交易次數太多是那時候困擾.)
長期看都市發展方向..
(通常配置資產都不動,漲價後是支援我貸款時候,資產負債比的資產數字...)
而原PO問的重劃區,一般是中期或是長期的配置.
少數時候可以做短期...不過基本上是預售屋轉讓,例如2020年我玩的白天鵝.
(因為20年以內的房子,短期並不好操作,價格太股票化難撿到便宜.
屋況又都不錯很難靠翻修和裝潢創造很多利潤...
所以重劃區成屋並不好做短期)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.133.72 (臺灣)
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一般來講是.
市府帶頭炒.
中央政府是市府的大金主..當然支援的不是資金而是資源.
但通常中央政府不出手親自領導不動產炒作效應.
(這次高雄台積電是一個很例外的現象)
而市府則是一直都在領導不動產市場...
你都市計畫,都市發展,國有財產局土地標售,重大建設,外加市府發的各類新聞,
你連續每天這樣給他觀察個10年.
你就會有深刻的體會到.
不動產,莊家就是市政府...!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.133.72 臺灣), 01/20/2022 02:20:20
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