關於 at幣 轉讓 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

0519華爾街日報

*【美國眾議院通過仇恨犯罪法案，應對反亞裔暴力】
最近發生針對亞裔美國人的暴力事件後，美國眾議院以較大優勢通過了旨在加強應對仇恨犯罪的立法。
https://tinyurl.com/yzw939mf

*【美國迫於壓力將增加疫苗出口】
一些發展中國家疫情失控之際，要求美國加大行動力度幫助遏制全球疫情的呼聲漸高。在這一背景下，拜登政府開始大幅增加對其他國家的新冠疫苗輸出。
https://tinyurl.com/ygawsdy8

*【加蕯死亡人數上升，以色列稱哈馬斯領導人是其打擊目標】
以色列表示，正把射殺目標集中在加蕯地帶的哈馬斯領導人身上，以軍正試圖平息該激進組織在這一地區的軍事行動，無視在平民傷亡不斷增加的情況下要求停火的呼聲。
https://tinyurl.com/yzs4ju45

*【美國阻止聯合國關於中東暴力活動的聲明】
該聲明本將譴責在加蕯的暴力活動，並呼籲交戰雙方停火。任安理會5月份輪值主席國的中國指責美國阻止安理會以共同的聲音談論這場國際危機。
https://tinyurl.com/yehr4d6r

*【美國財長葉倫呼籲改革企業稅制】
美國財政部長葉倫在美國商會的一場活動上發言，呼籲改革企業稅制，以幫助支付升級基礎設施和總統拜登提出的其他目標的費用。
https://tinyurl.com/yfe47xt7

*【歐美將談判取消美國鋼鐵關稅，歐盟推遲對美國商品加徵關稅的計劃】
歐盟同意推遲原定於6月1日生效的對美國威士卡、摩托車、船隻和其他產品加徵關稅的計劃，因歐盟將開始與拜登政府就取消美國的鋼鐵關稅進行談判。
https://tinyurl.com/yezmr2eb

*【歐元區第一季度經濟再次進入技術性衰退】
歐元區經濟在2021年初連續第二個季度收縮，在一年內第二次遭遇技術性衰退。
https://tinyurl.com/yzfozbtp

*【日本第一季度經濟萎縮，復甦步伐暫時中斷】
日本2021年第一季度經濟萎縮，新冠疫情促使了政府宣佈進入緊急狀態，傷害了私人消費。
https://tinyurl.com/yjonsv87

*【加密貨幣暴漲靠什麼？未來面臨哪些挑戰？】
比特幣、乙太幣和狗狗幣等加密貨幣的價格已經飆升至絕大多數投資者一年前想都不敢想的高度。就連最樂觀的交易人士也不禁要問，如此淩厲的漲勢能持久嗎？
https://tinyurl.com/ygss5lbv

*【AT＆T夢碎好萊塢，百億股權價值化為泡影】
AT＆T正放棄將媒體內容和分銷結合起來的夢想，這一轉變涉及規模之大在企業交易史上實屬罕見。
https://tinyurl.com/yfesdpnm

*【將被紐交所摘牌的中國移動擬申請A股上市】
中國移動表示，計劃在上海發行價值數十億美元的股票。就在幾天前，該公司得知，自己肯定會因被列入特朗普時期的一份投資黑名單而從美國股市摘牌。
https://tinyurl.com/yf9ywn8k

*【中國人口結構變化會給房地產市場降溫嗎？】
在有關中國房地產市場泡沫的討論中，往往會提到國家人口結構這個潛在不利因素。未來幾年中國人口數量將開始下降，市場動能會不會有所減弱?
https://tinyurl.com/yfad6k84

*【京東物流擬通過香港IPO籌資至多34億美元】
京東物流尋求通過香港IPO籌資至多34億美元，該公司計劃週五確定IPO價格，股票將於5月28日在香港交易所掛牌交易。
https://tinyurl.com/yzu5a85w

*【報導：日本將投資國內晶片製造業】
據《日本經濟新聞》報導，日本計劃在今年的增長議程中加大對先進半導體和電池的國內生產的支持。
https://tinyurl.com/yjvvc2fu

*【比爾•蓋茲向梅琳達轉讓8.5億美元迪爾公司股票】
比爾•蓋茲向梅琳達•蓋茲轉讓了價值超過8.5億美元的迪爾公司股票，使這對夫妻自5月3日提出離婚以來公開披露的轉讓股票價值超過30億美元。
https://tinyurl.com/yelt2tfu

*【Colonial Pipeline訂購系統中斷，但燃料輸送仍在繼續】
Colonial Pipeline的訂購系統週二上午出現間歇性中斷，但該管道運營商說，仍在通過這條關鍵管道向美國東海岸輸送燃料。
https://tinyurl.com/yhytbyxh

*【Google計劃在2029年之前建造商業級量子計算機】
Google計劃在2029年之前投入數十億美元建造一台量子計算機，可以無誤差地進行大規模商業和科學計算。
https://tinyurl.com/ydnenjsk

*【巴菲特旗下公司將為模塊化建築注入新理念】
沃倫•巴菲特麾下的伯克希爾哈撒韋公司，擁有一家旨在重塑建築業的初創企業，它的目標是讓建築業更像造車業。
https://tinyurl.com/yzl3k9zj

*【《大空頭》投資者Michael Burry做空特斯拉】
Michael Burry背後的投資公司，對電動汽車巨頭特斯拉進行了看跌押注，他因比別人早預期到房貸危機而一舉成名。
https://tinyurl.com/yft3u72m

*【Vivendi考慮進一步出售環球音樂集團10%股權，同時考慮公開發股】
Vivendi正在考慮進一步出售環球音樂集團10%的股份，並計劃在環球音樂集團剝離出去、9月份在阿姆斯特丹泛歐交易所上市之前，採取新的治理結構。
https://tinyurl.com/ykxx2ags

*【在岸人民幣週二明顯上漲，美指連續大跌、再失90大關】
隨美元指數連續大跌、再度失守90大關，在岸人民幣兌美元週二明顯走高。
https://tinyurl.com/yk4ba6xp

*【花旗亞洲業務今年已招聘650名理財專業人員】
花旗集團亞太業務今年僱用了約650名理財專業人員，落實之前制定的一項專注於香港和新加坡市場的戰略，該戰略目標是在未來幾年內推動該地區客戶資產增加1,500億美元。
https://tinyurl.com/yjxcjjy6

*【IEA：要實現淨零排放目標，現在就必須停止對新化石燃料項目的投資】
國際能源署表示，如果要在2050年前實現全球淨碳排放量降至零，就必須立即停止對新的化石燃料供應項目的投資。
https://tinyurl.com/yjgja2hp

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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1. 此遊戲（「遊戲」）於 2017 年 12 月 4 日 23 時 59 分完結 (以GMT+8香港時間為準) 。
2. 參賽者必須已讚好The Club Facebook專頁（https://www.facebook.com/TheClubHongKong/）。
3. 參賽者須於The Club Facebook專頁的相關帖子下留言參賽。
4. 參賽者若不依照遊戲規則參賽將被取消參賽資格。
5. 留言時間以Facebook系統時間作準。
6. Club HKT Limited （「The Club」）會選出3位留言最有創意的留言者（「得獎者」）獲獎。答得最有創意的頭 1 位可獲得大獎，每位得獎者可獲得SAMSUNG GALAXY NOTE8 (64 GB) 1 部（參考價值：港幣$6,889）。答得最有創意的第2-3 位可獲得二獎，每位得獎者可獲得場內限定禮物 1 份。（「獎品」）。
7. 即使參賽者上載多於一個留言及/或使用多於一個Facebook帳戶留言，參賽者只可獲獎一次及獲得獎品一份。
8. 得獎者名單將於2017年12月7日在The Club Facebook專頁上公佈。得獎者將收到The Club透過Facebook發出的私人訊息確認得獎消息。
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11. 任何參賽者參加了此遊戲，即表示該參賽者已經同意並接受此遊戲之條款及細則約束。The Club保留其詮釋此遊戲條款及細則之獨有權利。
12. The Club、其附屬公司及代理及其分別聘用的服務供應商的員工均不得參加此遊戲。
13. The Club保留對此活動的最終決定權。
14. 本條款及細則的中英文版如有任何差異，一概以英文版為準。
Terms and conditions:
1. This game (“Game”) ends at 23:59 4 December 2017 (GMT +8 Hong Kong time).
2. Entrants must have liked The Club’s Facebook Page（https://www.facebook.com/TheClubHongKong/）to enter this Game.
3. Entrants must have uploaded a comment under the corresponding post on The Club’s Facebook Page to enter this Game.
4. Entrants who fail to follow any of the Game Rules will be disqualified.
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6. The first 2 entrants (“Winners”) submitting the correct comments, as determined by The Club HKT Limited (“The Club”) can each get one event limited gift (“Prize”). 6. The Club HKT Limited (“The Club”) would determine 3 entrants (“Winners”) who are submitted the most creative comments. One Winners with the best answer will win the 1st prize that get a SAMSUNG GALAXY NOTE8 (64GB) (price reference: HK$6, 889). Two Winners with the 2nd to 3rd best answer each receive one limited-availability gift. (“Prize”).
7. Each entrant can only be eligible to win once and receive one Prize only, even if he/she uploaded more than one comment and/or used more than one Facebook account to comment.
8. Winners will be announced on The Club’s Facebook Page on 7 December 2017 and notified by receiving an inbox message sent by The Club via Facebook.
9. Winners must collect the Prize during 11-15 December 2017 at the designated venue, or the Prize will be forfeited without further notice.
10. The Prize cannot be transferred, used in exchange for cash nor resold.
11. The Club holds the sole right of interpretation in respect of these terms and conditions. By participating in this Game, you agree to be bound by these terms and conditions.
12. Employees of The Club, its affiliates and agents and their respective retained service providers, are not eligible to participate in this Game.
13. In the event of any dispute, decisions made by The Club shall be final and binding.
14. In the event of any inconsistency between the English and Chinese versions of these terms and conditions, the English version will prevail.

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錄影日期: 2019年10月14日(星期一)4:59pm
感覺1.5分(如非內部轉讓)，1.35億，持貨16年升582%《屯門呎價王!》

第1560(堅)成交: 屯門仁政街26至40號富恆大廈地下1號，建築625呎，實用約500呎。向仁政街約25呎(連樓梯位)，向啟發徑約20呎，租客仁御堂及金牌王，租25萬至2020年7月， 成交1.35億。簽約日期2019年8月30日。 業權份數20/580。按今日舖市況，感覺市值約8000萬 - $1億 (我無心得罪人)。實用呎價27萬。應是內部轉讓。

這間舖位於屯門新墟，最近社會活動影響得比較深的位置。 這舖位置主力做水貨客/藥房生意，近月影響特別深。 屯門最值錢是這個位， 但應該都不至於超過港幣一億。

此舖成交紀錄:
- 2003年11月10日以1980萬買入
- 1996年9月23日以1700萬成交
- 1973年11月13日以$16140第一手買入

此舖成交比較:
- 2014年1月23日， 仁政街26至40號富恆大廈地下5號, 廚房 佬餐廳，成交3500萬，租8萬，建築800呎。
- 2018年4月，屯門德政圍29號舖，(前)單車舖，現餐廳，成交2800萬，交吉，建築800呎

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康業信貸快遞，業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business，聯絡 Bonita Tsui，話李根興介紹)

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#屯門最旺位舖，#屯門舖，#仁政街舖

錄影日期: 2019年8月23日(星期五)10:00am
感覺5分，2000萬，持貨7年升20%《為何長命契?》第1476(堅)成交: 何文田亞皆老街118至120B號利寶大廈地下A舖, 交吉，成交2000萬(現再放售3000萬)，建築面積約800呎，闊13呎，深約50呎，簽約日期是2019年7月31日，買家趙格華及陳卓婷(Joint Tenant 長命契)

旁邊B舖，健興輪椅，差不多面積，也在放售2000萬，3個月通知可交吉。

多車流，少人流，可停車舖最適合做服務性行業(診所/髮廊/美容)或有特定原因去的零售業(單車用品/長者用品/車用零件)等。

三大長命契(Joint Tenancy 聯權共有)原因:
. Right of Survivorship
. 任何其中一人不能用遺囑處理
. Unlike Tenancy-In-Common (分權共有) ，無須申請遺產承辦， 死亡證註入田土廳登，生還的一方便自動承繼業權, 不需要法庭令。

Joint Tenancy 相比有限公司持有
. 不可轉讓股份省稅 (8.5% vs 0.2%)
. Joint Tenancy 要交物業稅(最高15%)，公司要交利得稅(最高16.5%)
. 不可放其他人工，管理/行政費，雜費等開支扣稅
. 不需要每年核數(費用約港幣1-2萬)、交商業登記費(稅務局收每年$2250)、及年報(公司註冊處費用$140)

此舖成交紀錄：
2012年8月22日以1668萬摸入人
2012年6月27日1450萬成交
1980年1月31日140萬成交
1978年3月8日68萬成交
1964年$103410第一手買入

此舖成交比較：
- 旁邊亞皆老街116號豐泰的新樓盤地舖成交過。地下連一樓成交6580萬。

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盛滙商舖增值基金推介會(限十位)，地點中環
8月27日(二) 1pm - 2:30pm

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(只適合持有八百萬以上流動資產人士參與)

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#為何長命契，#亞皆老街舖，#多車流少人流舖

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金，投資額300萬港幣起，歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。

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