【now.com財經】CCL出現破頂前爭持。同樣以正式合約日期計,今年6月下半月CCL升到188點水平便無法再升。踏入7月,首三周CCL「一周升一周跌」交錯出現...
#置業良言 #黃良昇 < 中原地產 >
==============================
Now Finance - 財經 於各大社交平台
MeWe:https://mewe.com/p/nowfinance-財經
Facebook:https://www.facebook.com/now.comFinance
===============================
下載《Now財經》App,睇盡財經及地產新聞
iOS:http://bit.ly/11bgYgy
Android:http://bit.ly/ZLf9WC
===============================
ccl 計算方法 在 股榮 Facebook 的最讚貼文
沒有退路的不歸路
CCL(中原指數)破頂、鴨脷洲地皮兩萬二每呎投得、施永青轉軚看升樓價兩成、新盤瘋狂加價,然後是上車樂園的嘉湖山莊單位突破每呎萬元。一連串利好消息,短短兩周內連環爆發,賣家及發展商心雄,非破頂價不賣。
有網民問樓價點睇,是否入市?我維持早前的看法,一個只升不跌的資產,歷史上未曾出現過,香港樓市不會是例外,升得越急,跌得越快。施老闆估樓價再升兩成,廿年前見過;但我更信隨後樓價會跌多過兩成。
96年底CCL報78.88點,97年3月加息,CCL壞消息當好消息炒,繼續升至90水平。雖然及後政府公布樓市降溫措施,惟無阻排隊黨及炒家熱情,照舊瘋搶炒賣,CCL一直升至當年10月中旬的102.93點見頂,十個月CCL飆升三成。一場金融風暴殺到,CCL隨後一年間跌了一半,至50點,然後八萬五供應到、加息周期又到,當年很多單純上車、務求有個安樂窩的買家,並非炒賣卻淪為負資產。
廿年前,香港個人月入中位數是9,600元,家庭月入中位數則是15,500元。去年中旬數據,兩者分別是15,500元,以及25,000元。就以最新嘉湖443萬上車盤為例,八成按揭、以2.15厘承造30年,月供13,367。加息兩厘,月供17,228元,負擔增加近三成。
當上車希望落在父母身上,一層樓變成兩代甚至三代人責任,一出糧就貢獻近半於供樓上,如大家覺得理所當然,人生確是為了層樓而活,我也冇話可說。
買樓除非是一炮過FULL PAY,否則起碼承造20至30年的供款承諾,現階段入市,不是考慮購買力,而是防守力。樓價狂飆,對唔住,購買力不會因而消失,甚至可能因此增加,因為準買家為了首期,可以透支自己、家人及用盡發展商提供二按等方法去取得上車籌碼,因為他害怕越遲上車,成本越重,但他卻沒有計算往後的供款延續性。
辣稅綁三年,還要寄望美國慢慢加息、人民幣不貶反升,及美元轉弱等多項對港樓有利因素,對上車客而言,目前入市,我會說,是一條沒有退路的不歸路。
ccl 計算方法 在 股榮 Facebook 的最佳解答
樓市半年危險期
特首梁振英聯同財爺及多名財金官員,宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅(DSD),劃一徵收15%,今日起生效。對樓市的影響肯定負面,二手市場會進入前所未見的冰河世紀。
判斷樓市點走之前,翻睇過去15年一二手成交宗數及比例作為參考。自2002年至今年,二手住宅交投佔整體成交比例,介乎63%至90%,平均是79%,即一手與二手的比例是2:8。二手交投2010年錄得超過12萬宗成交,及後額外印花稅及其他辣招稅生效並加強,盤源被鎖死,去年二手交投跌至只有3.9萬個,較五年前跌了接近七成。
15%劃一印花稅出台後,二手投資客應該跡絕,成交再跌一半並不足怪。香港樓市的畸形,就是越升越搶,越跌越等,越平越冇人買。新政策對首置上車客,表面上沒有影響,但實情是,當他真心希望入市時,會發現市場根本沒有二手盤源供應。業主從過去多次辣招稅經驗學曉了,只要等多陣,樓價又會升番轉頭,現階段沒誘因要減價出貨,談何成交。
再睇另一組數字,去年300萬但少於500萬的成交,以及500萬但少於1,000萬的成交,分別有1.92萬宗及2.30萬宗,佔市場比重是75%,今年有關比例相若。400萬樓,新印花稅是60萬;而700萬樓,新印花稅是105萬。換樓客是樓市一大購買力,但新稅下,換樓成本及計劃要重新計算,無形打沉樓換樓意欲。
去年十月至今年三月,二手每月平均成交跌至只有1,700餘宗。今年8至9月超過4,000宗交投的小陽春期,會成為過去。可以想象,當市場最大兩批購買力都消失(投資客及換樓客),二手成交慘淡場面可以預計。未來兩個月,宗數將跌至1,500宗以下,全年計宗數恐怕不足兩萬宗,只及2013至2015年平均四萬宗的一半。
按劇情發展,真正上車購買力,會流向一手市場。但一手市場能否如過去數年般火熱,這點我有懷疑。明年私宅供應是2.8萬伙,未來三年供應亦超過9萬,發展商倘年推盤兩萬個,在沒有投資客甚至換樓客入市,會重現「供過於求」的情況。羊毛出在羊身上,發展商回贈印花稅會成趨勢,但部分成本會在價單上反映。一手價不會大跌甚至提升,二手業主亦不願割愛,就算有劈價盤,也恐怕只是零星個案。
新印花稅固然威力勁,但人大委員長主動提釋法,香港賴以成功的根本:法治,會被摧毁,「悲釋LAW」對樓市更具深遠負面效應。樓市見頂已成定局,跌多少也冇甚意義。距離新特首明年三月底選舉約有五個月時間,樓價指數(CCL)未來半年會失真,因數據太少而扭曲實況,發展商亦不會減價賣樓,只在付款方法上「做嘢」。但更重要是,當樓市被政治挾持時、當辣招被有心人用作政治武器,港樓未來半年會進入危險期。