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a7重劃區規劃 在 [心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單- 看板home-sale 的推薦與評價
所有的重劃區都會有一個成形的脈絡
政府有大型公共建設，建商有財團搶進
但所有的本夢比都會有醒來的一天
最終能不能支持這些夢
還是要回歸到"產業"與"交通"
就像是竹北沒有休閒娛樂，但有竹科
大直早期也沒有休閒娛樂，但有內科
南港現在也沒啥休閒娛樂，但有南軟
信義計畫區能成為首善之都
也不是靠百貨公司跟電影院
而是台灣的金融與國際貿易業
有機會再分析信義計畫區如何成形
先回到本文，A7重劃區
把地圖攤開看
A7就是在中山高以南
門牌隸屬桃園區
所以每次看到有人在版上講A7到北市多遠
真的就是三條線
桃園到新北再到北市跨兩個行政區了耶
從機場捷運路線圖也顯示得很清楚
A7就是桃園
桃園的生活機能跟就業
怎麼會依靠台北市？
所以要搞清楚那個區域要賣給誰
才不會馮京對馬涼
雖然機場捷運車票貴
但以A7的房價換通勤來說
其實是不貴的
而A7的房價，就是以A9為基準
A9價格高，A7就會貴
也因為A9有許多題材，房價也往上走
相對把原本不看好A8,A9的客人往下擠壓
龜山舊區域因為長庚生活圈機能十足
所以房價一直不差
也讓許多住在A8龜山的人不看好A7
結果A7全部被山下新莊的人擠壓上來
當時如果住在A8龜山沒有買A7的
現在應該也買不下手
因為價格早就被擠壓上去了
這就是我們代銷每次都會遇到的
在地不認同，來買的都是雙北逼上龜山
一直都沒上車等到區域成形
只好罵一下"都你們台北人來炒的啦"
政商政商，政治跟商業永遠包在一起
2018的時候因為貿易戰，反送中
中港關係很緊張
所以港客先來台灣買
新未來當初32賣得非常快
再一部分是台商被擠壓回台灣
加上政策作多
結果論來看就是外部因素＋內部因素
才讓當初沒人看好的A7噴到現在3尾4頭
當初真的不太好賣
一部分原因是當時房地產還沒復甦
一部分是紅土遍遍看起來真的很荒涼
但只要有認真看新聞
都還是可以找出一些脈絡
最後以客群，族群，房型來看
A7的課群大多是當生之年
也就是說學校幼稚園補習班為剛性需求
以我們的經驗來說
大多還要3~5年的時間才會陸續進駐
一個重劃區從規劃到成形，大多都要10年起跳
起跳喔！不是十年就會成形了
目前新北真正能談上成形的
也只有新板特區而已
但新板只有47公頃就開發十幾年了
所以不管任何的重劃區
都需要很漫長的時間
中間也會經歷過許多黑天鵝或是反轉
唯一能支撐區域，歷久不衰
還是回歸到"產業"跟"交通"
A7的產業沒辦法跟竹科比
所以A7註定就不會有竹北的爆炸增值
但有產業的地方
相對也比較不用擔心投資客拋售
一樣的邏輯
推到其他重劃區也是一樣
我沒辦法預測未來
我連明天沒辦法預測
整理這些資料是希望讓網友了解過去的案例
進而推斷未來的走向
才能作正確的判斷
有耐心看到這邊的如果想看完整版
可以去臉書找"桃園龜山A7重劃區"
我沒有要開課，也沒有要騙流量
只是當你有能力講，也有人願意聽
事實證明也真的有幫助到人
你就會想講給比較多人聽，就這樣而已
還有這一波房價漲要先弄清楚
是因為區域建設導致房價上漲
還是通貨膨脹(缺工缺料)導致房價上漲
這是兩碼子事
當美國QT升息縮表
多的現金被收回去美國
而你又選到一個不是因為建設而上漲的區域
那我就會替你未來的房價感到擔憂了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.61.235 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658482322.A.A6A.html
※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 17:33:51
我自己的定義就是生活機能充足
就學，就業，生活機能與娛樂
都不需要靠其他區域
你可以說說看新北還有哪些重劃區
可以做到這個程度
順便告訴你一個壞消息
當區域成形，附近無其他素地可建設
房價就不會再有大幅度的上漲了(扣除通澎)
你可以去看看新板這波扣掉橋峰外
還有誰跨過105年的前高
頭前基本上並不是一個完整的重劃區
當初新北市政府設立在板橋
為了避免板橋過於負荷
才在新莊規劃副都心
副都心當初規劃商業區
頭前規劃住宅區
所以頭前的生活機能
就業機會都建立在副都心上
當初會這樣規劃就是仿照下列這個區域
住商分離，規劃政府機關(中央合屬辦公大樓)
所以不能只用有沒有過前高來判斷
當然定義隨人
但台灣最成功的重劃區就是信義計畫區
以他來當範本我覺得大家都可以接受
只是我發現PTT很容易被斷章取義
而且打字不像講話，一個點沒講好就會誤會
像前面我講的某區超越某區
講的是上漲的幅度～算了不說惹
現在營造成本這麼高
2x萬的房子就是買房子送土地
只是那邊的產業所得也不是太高
要有巨幅的漲幅還是要回歸到區域收入
那邊產業我比較不熟，印象中偏工廠
實際收入要看看
※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 18:10:32
現在還有電動滑板車很方便
我意思是說很多人嫌A7離北市遠
但A7本身在桃園
要跨兩個縣市才會到北市
都賣這麼便宜沒得嫌了
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