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📌📌房地合一誰最怕？答案在這裡！🏠🏠
#房地合一 2.0已經上路，#房仲業 者統計房地合一1.0與房地合一2.0交易前半年狀況發現，房地合一2.0前半年 #買賣移轉棟數 達13.4萬棟，而房地合一1.0上路前半年六都僅11.8萬棟，相較之下，2.0上路前交易更暢旺，其中新北市衝破3萬棟，再次拿下六都趕舊制成交王，另外，在個別行政區以桃園中壢和桃園市表現最旺。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，2021年除短期持有拚輕稅外，資金寬鬆及低利挹注房市動能，若非5月中疫情爆發，上半年交易可能更驚人。
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✊實價登錄三法實施，地政局子法規劃進度如何?
實價登錄三法通過，內政部部長徐國勇指示要在今年七月一日施行，我相信新法通過對於消費者權益保障及健全房屋買賣市場有很大的幫助，也藉由質詢地政局局長了解我們地方子法，目前進行相關表單系統建置的進度如何?
✊地政局如何查緝沒建照就在賣的潛銷行為?
新法規定禁止紅單轉讓交易，但在時代轉變下銷售模式不斷改變，有很多建商利用各種手法辦理預購或潛銷行為，想了解地政局如何執行查緝。
✊中壢體育園區開工時間不斷變動，開工時間到底何時?
許多市民向我反映體育園區到底何時開工，中壢體育園區從去年十二月說要開工延至今年工作報告上說三月開工，可是到現在還是沒動靜，想請局長要務實地跟我們市民說明原因，讓市民們能瞭解詳細情況。
■ 【還能買房投資嗎？】
二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。
2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。
他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」
大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽：
“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。
聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。
隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。
兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。
2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我：
「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」
我想，我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。
我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢？
崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，
以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。
2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。
但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：
持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。
例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」
好，問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！
在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。
所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
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中壢房屋買賣 /投資中古屋 · September 28, 2020 at 10:59 AM · Facebook for Android ·. 楊梅區青年路 漂亮美公寓 4樓(頂樓) 3房2廳1衞浴+前/後超大陽台 ... <看更多>