【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過45萬的網紅羅時豐D.L 不務正YA,也在其Youtube影片中提到,今晚龍山寺前,那卡西奏落去 電子花車—牛郎,鋼管舞出艋舺ㄟ風華 保鮮期短暫的玉蘭花 好似逝去的過往 只待有緣人走進小巷、搖下車窗 便交出自己的一輩子報恩 即使離別,將彼此珍藏在回憶中,花香縈繞~ 「年少輕狂的好日子,一懂事就結束。」 @瑋哥的故事 #羅時豐 #不務正YA #第三季 #萬華 #艋...
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【 拉闊音樂會風火雷電 】
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多久沒試過如此隆而重之的去看一場演唱會?
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就在踏出機鐵列車,在港鐵博覽館站月台上跟隨人潮向前步行的那一瞬,我想起了。
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是五年半前的事!時為2016年2月,超級天后Madonna來港開騷(《Madonna Rebel Heart Tour ─ Hong Kong》),事前完全搶不到飛,就在開場前的數小時,突然收到大學師兄的短訊,說送我一張入場券。OMG!怎會估到這種幸運的事會降臨在自己身上?結果有幸見證來自阿美利堅的超水準演唱會製作,還有幸親耳聽到偶像開金口唱超經典作品《Take A Bow》,由開場到散場,「沾沾」指數前所未見,難免會在社交平台「騷相」曬命。
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忍不住想炫耀,因為夠晒有型,這一點正好建基於物以罕為貴,加上地理位置和會場面積,兩者結合,散發出紅館也無法營造得到的隆重感覺,畢竟「無雷公咁遠走入赤鱲角亞博館睇騷」這一點足已喚醒大腦意識 ── 喂,唔該,今晚睇騷唔好迤(Hea)住去,緊記盡情尖叫,別忘大力拍手!等足五年半,今夜(27/9)因為有幸親身入場觀看由商業電台主辦的《拉闊音樂會風火雷電:林家謙 ╳ 姜濤 ╳ 柳應廷 ╳ TYSON YOSHI》,終於有機會重拾這種興奮的趁墟感覺。
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能夠雲集當今本地樂壇四位最炙手可熱、最人氣爆燈的名字同台獻唱,加上不設公開售票,一票難求的程度高達1000%,令這場騷成為2021年下半年最矚目兼最具話題的演唱會(看看fb和IG有多少朋友瘋狂洗板便知此話不假),亦令歌迷的期望更高 ── 到底四子會在台上唱些甚麼?會不會有破格或驚喜演出?先講後者,日日操肌的Tyson Yoshi在開騷不久已決定除衫再連唱幾首廣東歌(首推與林家謙合唱《特倫斯夢遊仙境》,爆!林家謙竟然選擇翻唱米津玄師的《感電》還要跟Dancers一起跳舞,癲!柳應廷(Jer)開騷前雖突然患氣管敏感,但演繹《砂之器》和《狂人日記》時仍能唱出水準,勁!姜濤連唱七首歌,唱住跳,跳完再唱慢歌,聽得到唱功有明顯進步,站在舞台中央散發有如王者降臨的台型,星味濃,有魅力,堅!
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選曲也見心思,四子合唱《留下來的人》,扣連社會時局之餘,也似是間接為原唱C AllStar經理人阿拔早前爆出的「MIRROR係全職廣告從業員」事件破冰,此其一。「阿Jer」以歌曲言志,鼓勵港人,有夠感動,此其二。姜濤翻唱多首自己兄弟的派台歌,以及《全民造星》主題曲《前傳》,甚有總結過去三年由參賽至出道到今次為《拉闊音樂會》站台的意味,此其三。只是,或許跟籌備時間所限有關,歌曲編排上略為鬆散,有佳章無佳篇,似乎未能真正帶出「風火雷電」的主題,而姜濤跳唱完之後突然「索晒氣」唱悼念摯友的《Dear My Friend,》也夠奇怪。但整體而言,今次《拉闊音樂會》絕對聲色兼備,做到娛樂大家,現場氣氛實在一流,觀眾由入場開心到散場,五花八門的應援功勞很大。
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走出博覽館站不久,已見到多款氣球裝飾、肖像易拉架在演唱會場外的橙黃色牆對出,一字排開展示人前,粉絲需要排隊輪候拍照,人頭湧湧,當中最值得講的,是林家謙粉絲為偶像特製的琴鍵氣球裝飾,心諗原來咁樣都有得砌出來,實在厲害。走入會場,就變成了燈牌、發光棒和橫幅的「天下」,尤其是一眾「姜糖」最常用的「姜」字燈牌,當姜濤獻唱時,過百忠粉立即在觀眾席上高舉燈牌,光芒甚至能夠反射到舞台上,有夠氣勢;另邊廂,亦瞥見一些橙色燈牌和發光棒,由於是橙色光,在一片白光之下更覺搶眼,有趣的是,只要細心留意就發現這批燈牌不只姜濤一人,連帶阿Jer、Tyson Yoshi和家謙也有份,細問之下才知道是物流公司「Lalamove」為今次「拉闊」而特別製作的粉絲應援物,四款(謙、姜、Jer、Tyson)總數約一千套,於開場前在會場外派發,唔使問阿貴,當然話咁快派晒,名副其實:送嘢拿拿聲。
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【 足本歌單 】
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Part 1:Opening
(1)《神奇的糊塗魔藥》(林家謙)
(2)《迴光物語》(柳應廷)
(3)《Stressed Out》(Tyson Yoshi)
(4)《蒙著嘴說愛你》(姜濤)
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Part 2:Tyson Yoshi
(5)《Christy》
(6)《Something》
(7)《In My Dream》
(8)《Stressed Out》
(9)《I Don't Give A, Pt. 2》(Tyson Yoshi+姜濤)
(10)《特倫斯夢遊仙境》(Tyson Yoshi+林家謙)
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Part 3:林家謙
(11)《感電》(原唱:米津玄師)
(12)《難道喜歡處女座/金牛座》(林家謙+姜濤)
(13)《有一種傳說》(林家謙+姜濤)
(14)《Somewhere In Time》(《時光倒流七十年》)+《時光倒流一句話》
(15)《風的形狀》(原唱:岑寧兒)(林家謙+柳應廷)
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Part 4:風火雷電
(16)《留下來的人》(原唱:C AllStar)(柳應廷+林家謙+Tyson Yoshi+姜濤)
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Part 5:柳應廷
(17)《砂之器》
(18)《等等》(原唱:Supper Moment)
(19)《Let Us Go Then You And I》(原唱:Serrini)
(20)《狂人日記》
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Part 6:Tyson Yoshi
(21)《Stay》
(22)《Growing Up》
(23)《Better》
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Part 7:姜濤
(24)《Master Class》
(25)《特登》(原唱:Anson Kong)
(26)《DWBF》(原唱:陳卓賢)
(27)《不可愛教主》(原唱:盧瀚霆)
(28)《前傳》
(29)《Dear My Friend,》
(30)《一人之境》(姜濤+柳應廷)
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Part 8:風火雷電
(31)《蒙著嘴說愛你》(原唱:姜濤)(林家謙+Tyson Yoshi+姜濤+柳應廷)
(32)《未知道》 (原唱:陳健安)(林家謙+Tyson Yoshi+姜濤+柳應廷)
(33)《致明日的舞》(原唱:陳奕迅)(林家謙+Tyson Yoshi+姜濤+柳應廷)
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(28092021)
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#游大東 #游大東影視筆記 #拉闊音樂會風火雷電 #拉闊音樂會 #林家謙 #姜濤 #柳應廷 #tysonyoshi #商業電台 #亞洲國際博覽館 #蒙著嘴說愛你 姜濤 Keung To 姜濤 Fanpage 林家謙 Terence Lam 柳應廷 Jer Lau Jer Lau 柳應廷 Fans Club TysonYoshi
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今晚十點的陽光海岸♫ ♪⚘2021.09.24.
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一開始照往常在陽光海岸的音樂與實錄海聲之中分享著近日的濱海生活~
昨天的滿潮·小浪·日正當中·海泳的極致饗宴 ༺༒ 想像自己是一朵玫瑰
大口喝水 大啖陽光與空氣……
(只要穿好長袖泳衣,備好帳篷,絕對不用擔心灼傷😊)
游完後一陣滿足,不自覺地創意浮現…期待2022薇劇場將有海洋與植物帶給我的靈感創作
𓂂𓏲✿𓂃 *·. 𓂂𓏲 ࿐ ♪♫♩♬ ੨ ·͙̥‧‧̩̥·൯ⅈсⅇ ⅆ੨ƴ˚
接下來分享兩張美麗的音樂作品與一本植物繪本回憶書~
1. #馬友友 Yo-Yo Ma (大提琴)
凱瑟琳‧史托特Kathryn Stott (鋼琴)
#Songs_of_comfort_and_Hope
🦚 十九座葛萊美獎的肯定,疫情肆虐之下最療癒的錄音。
收錄廿首雋永經典
https://smet.lnk.to/JtwpGGHi
2020年全新錄音《大地之歌》,在克服諸多艱難險阻的考驗之後,終於如期問世。選曲橫跨古今中外全球五大洲,收錄來自華裔音樂家吳彤創作的《遠山》、《檐頭雨》;最膾炙人口的愛爾蘭民謠《丹尼男孩》、《夏日最後玫瑰》;南美智利「民謠之母」比奧萊塔‧帕拉的《感謝生命》、象徵美好希望的美國電影歌曲經典《彩虹的彼端》。
其中一首最為打動我的,是 #拉赫曼尼諾夫-美好的地方 (Zdes’ khorosho)
https://youtu.be/bcBcXV3lmKs
當我看了作品故事才知道為何是我的最愛!原來這是根據一首描繪夕陽景色的詩譜寫的作品,對於365天都熱愛看夕陽的我而言,如遇知音每每沈醉……
透過音樂,自然和過去與未來、和世界、和自然萬物有了連結。不管身在哪裡,正在經歷什麼樣的情緒,一起閉上眼睛,讓音樂帶你去想去的美好地方。
🌹
2.入圍即肯定傳藝金曲獎最佳跨界專輯與最佳編曲
純粹探戈樂團:「#逆時針3分鐘」。
純粹探戈樂團 Orquesta Siempre Tango
以手風琴(Alvin程希智)、鋼琴(Kate程憶嵐)、大提琴(Annie張道文)為主要編制,呈現出豐富又具強烈情感張力的旋律。
成軍10年的他們,除了各自遠赴國外深造,不設限的態度也讓音樂發展非常多元。
「逆時針三分鐘」代表著探戈文化中不可或缺的要素:「舞會」以及「思念」。在探戈舞會裡,人們以逆時針方向在黑白相間的舞池中行進,在每首短短三分鐘的曲子裡,品嘗著思念與愛慕。本張專輯以逆時針象徵時光倒流。而專輯裡,以創作或改作收錄了9首耳熟能詳的台灣老歌,並融入各式曲風,如古典、爵士、拉丁、流行、電音….
除了三位團員參與錄音,還有優秀的音樂家好友們跨刀:
金曲歌王謝銘祐在 “欲行佗位去” 這首歌中留下蕩氣迴腸的口白與戲劇張力的嘶喊…
台灣探戈歌后 彭靖惠為專輯演唱 “白牡丹之戀” 以及 “思慕的人”,絕美的情感詮釋….
活躍爵士流行樂界人氣歌手薛詒丹(阿丹)為專輯演唱 “月夜愁”,清新婉約…
跨界小提琴家蘇子茵 為 “綠島夜未央”、”鑼聲若響” 增添了澎派張力…
全能的 Toshi Fujii 藤井俊充,為 “綠島夜未央”、”痞子戀歌”、”月夜愁”、”鑼聲若響” 擔綱打擊與電貝斯,創意與技巧超級絶倫…
探戈低音大提琴家陳美君為專輯錄製 “白牡丹之戀” 與 ”思慕的人”,強大的生命力令人讚嘆...
編曲家 陳歆儒為 “欲行佗位去”的原編曲補上精彩的電音特效,神奇的餘音繞樑….
博客來 https://www.books.com.tw/products/0020219960
誠品線上 https://www.eslite.com/product/1003292712681942710004
🌞
🌿🌿🌿
3. 「#有植物的美好日常」
以前去海邊的焦點總在光與海天之間
自從朋友送了我八棵玫瑰樹🌹
每天早上開始澆花...薄肥勤施…剪枝除蟲…展開與玫瑰的心情對話…
某天早餐後去海泳,突然想帶這本「有植物的美好日常」出門,直觉它會給我一些靈感;
果不其然,在小風浪裡游了好幾趟,擁抱海洋,感受湛藍色的滋養之外,回想著花兒與綠葉互相支持生長的關係,也像與這片海洋共生榮景的各類生物植樹及林立的店家....
以前會在店外看Menu或搜尋網評,這天突然想選一間植物妝點最美的店家吃午餐~
因為種花心得啟發,如果能耐心培育植物,應該作食物的能量與味道不會太差⋯結果真有符合預期,凱撒沙拉🥗濃淡合宜,湯也順口,而且巧的是好友賢伉儷竟然也從台北過來..走了進來…原來她也是植物的愛好者~🌿🌿👋👋💕
随著作者的繪本图文,似乎我也享受了一段悠閑又寧靜恣意的午后時光….
༒༻ ℒ☕ѵℯ 🍂
❀゚🌹 ࿐*・゜゚・。🍃 ♪♫♩♬
𓂂𓏲✿𓂃 *·. 𓂂𓏲 ࿐ ੨ ·͙̥‧‧̩̥·൯ⅈсⅇ ⅆ੨ƴ˚
陽光海岸♫ ♪ ☀️ ⚘ 2021.09.24.
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今晚龍山寺前,那卡西奏落去
電子花車—牛郎,鋼管舞出艋舺ㄟ風華
保鮮期短暫的玉蘭花
好似逝去的過往
只待有緣人走進小巷、搖下車窗
便交出自己的一輩子報恩
即使離別,將彼此珍藏在回憶中,花香縈繞~
「年少輕狂的好日子,一懂事就結束。」
@瑋哥的故事
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