【台中興起「逐捷運而居」 新舊屋差很大】
新、舊屋七成以上的驚人差距，捷運綠線南段的大慶至烏日等站，新成屋、中古屋的價差均不到三成，其中，大慶站更只有24.9％的價差...
https://ctee.com.tw/news/real-estate/434570.html
台中烏日新成屋 在 工商時報 Facebook 的最佳解答
同時也有1部Youtube影片，追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋，也在其Youtube影片中提到，烏日高鐵特區 不只有三鐵共構的條件 周邊還有工業區 和科技園區的條件支撐 未來的ATT 4 FUN 與超級娛樂購物城 也將進駐此區域 00:00 開場 00:50 地理位置 05:12 民間投資建設 08:29 房價推案量 10:25 總結 #高鐵台中站 #捷運烏日文心北屯線 #三鐵共構 -...
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台中烏日新成屋 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳貼文
來了來了，台中拋售潮來了，以前媒體總是卯起來說單元二好，建商總是說單元二有潛力，業配文說我在這裡住得很舒服，然後現在卯起來交屋了，這時才發現：「住這裡要幹嘛？」
投資客買房，多半會衝在重劃區第一波，以求撿到一點點便宜。可是建商們也是衝第一波，一下子就把新的重劃區玩死了。板橋江翠北側是經典案例，五股洲子洋也是經典還外加黑心施工，烏日及青埔高鐵區是早就死掉的地方，而今，單元二就是正在死去的地方。
就像新莊副都心及頭前重劃區及淡海新市鎮一樣的死。
拋售、自砍、法拍。然後建商再加入大幅度砍價的餘屋出清。
還沒討論到房屋的格局與營建品質哩，但是這種搶建的，想當然爾的不會有多好的表現。
因為到時候都是戶戶面戶戶，你在窗前挖鼻孔，都將成為鄰居最好的風景。所以住這種房子，挖鼻孔時請優雅些，內褲也不能掉線或變成荷葉邊，因為鄰居都看得很清楚。
現在景觀開闊？你得期望建商不要再蓋了，不然整天挖地基就把你吵到死，然後某一天你起床就發現：原來窗戶前那片公園，也正在挖地基，而且還蓋得比你家還要高！
如果是市中心中古屋或是重劃區新成屋，我一定會推薦市中心。
「新的比較好啦！」是這樣嗎？這年頭，新房子有超高公設比、超多天價雨遮、超爛營建水準、超鳥格局規劃，搭配投資客的管理與破壞，住著住著就妻離子散了，你要嗎？
我還聽過更扯的：「你不覺得聞到新房子的油漆味跟櫃子味，是一種幸福嗎？」然後這些人就得肺癌跟過敏死掉了，因為你聞到的是甲醛，都在便宜的油漆與新櫃子上面呢！
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<突圍黑心房市之功課篇>
重劃區買法-2
不少重劃區被建商與代銷、合併投資客與拋售給玩掛了，此時掛掉了是淡海、五股洲子洋、青埔，台北市奇岩重劃區，其實也算掛了，而新莊的兩個重劃區，正卡在要掛不掛的交界點。
成長曲線是這樣：成長期、茁壯期、穩定期、收尾期。
穩定期間視重劃區的大小而定，重劃區越大，穩定期越久。而收尾期就是這塊重劃區的地快推光了的那個時刻，會有一波房價的拉抬，你知道，最後的土地總是較精華，房價容易塑造。
拉的越高，死的越慘，好比新板特區房價雖然高到歷史天價，但卡住的投資客也是歷史新多，蓋的不錯的橋峰，都一卡多年囉。
如果你手上有多餘的資金，自然就以在成長期時搶先購入，職業級的投資客會在茁壯期賣掉，因為到了穩定期，房價不太會漲，此時購入的要等到收尾期才可以收割獲利。
「三期加價法」你是懂了，所以成長期要賣掉你的投資房並不是件難事，再會漏水的建商、再爛的格局，房屋多能賣掉，因為總是有想賺錢的投資人會進入這個市場。
以上是個簡單的道理，誰都懂，但不是每個人都敢衝，也不是每個人都捨得快速拋售。
比如台中七期聯聚和平推出時，創了當地的新天價，但當時政府還沒蓋好，只是個坑，附近荒煙蔓草的，區段行情每坪僅十出頭萬，建商硬是來個每坪二~三十萬，你敢衝？後來百貨公司進駐，建商劈劈啪啪的蓋一堆，又遇到遺贈稅10%的政策，引回一些台商，房價就變成現在的高價。
當年先買者先贏，這算賭，只是需要不少時間。
賠錢例子也不少，比如淡海新市鎮一開始大家都衝很快，一樣的荒煙蔓草，一樣的賣完，但缺乏公共設施的推昇，而且土地實在是多到永遠推不完，房價只跟著大盤略漲，投資客鍛羽者眾，好比周杰倫他媽，買價一坪27萬元，現在你去查一下實價登錄，一坪18萬元成交的新成屋一堆，人家賣得掉的還都不是墳墓第一排，他媽一鬧全世界都記得。
茁壯期買入的房屋，如果運氣好也賣得掉、賺得到錢，畢竟這個重劃市場受到關注，會有建商幫你撐盤。但好不好賣，就要看產品本身了，此時地段恐怕要挑一下，建案正前方的土地，最好是不要有塊正在賣的預售屋，你買的產品必須拖過施工期，前方景觀還是開闊的，就比較好脫手，如果運氣不好，恐怕賣出時間會拖長，像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區等，一堆面壁思過房，你的獲利金額就會大大減少。
投資房是不能放久的，一久就會舊，舊了就沒利潤可言。
這樣看來，穩定期推案的建商，或是買在穩定期的投資人，豈不是笨單？
先講台中的烏日，因為投資客都懂這個道理，所以一開放推案，成長期就馬上變成穩定期，先機只有前三個個案，而可售出獲利時間更是短到只有三個月至半年，所以是超超短線，多數上車的人都必須等到土地快蓋完時的最後拉抬，才有機會脫手獲利。
穩定期推的案，你想賺到錢，完全靠運氣。比如隔壁建案推出天價豪宅並且賣得很好、比如此時公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、比如政府又思慮不周推出個啥詭異方案，把資金又推向了房市等等。
林口就是一個例子，現在是穩定期，機場捷運已經不算利多，該利多早就反映在房價，而政府又是合宜住宅又是選手村日後變社會住宅等等，不管房價還是量體，都足以影響自住客接手投資房的意願，對房價也會有破壞性的影響。竹北也是，台大又要來又不要來，竹科又取消股票分紅，整個竹北早就過了投資的機會。
以上是文謅謅的寫法。
我翻譯一下就是：你想玩重劃區的投資，就只能挑小型重劃區，而且只有第一個案子的第一批VIP客戶有機會賺錢，其他都會成為投資客的墊腳石、提款機。以前的重劃區還有機會玩三個案子，但因為投資客人數太多，建商自己也貪心，所以就變成一個案子玩死一個重劃區。當你看到一堆老師們，正在呼喚自己的學員此時投入房地產，就是代表老師已經慘兮兮的要倒貨，他正要落跑中。
懂了嗎？台灣有很多小型重劃區，總是曇花一現。好的重劃區，一定要有政府機關或是第一線百貨公司的進駐，才有機會長長久久，台北是信義計畫區，新北市是新板特區，桃園是中正藝文特區，台中是七期重劃區，台南沒有大片成功案例，五期投資客很愛炒作但自住客不愛，高雄的美術館炒的還不賴，農十六只有投資客愛。
圖說 : 這棟我經常經過 自交屋以來 少人居住 低樓層掛滿轉售字條 而且年年都賣不掉
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烏日高鐵特區
不只有三鐵共構的條件
周邊還有工業區
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小弟為首購族，分享一下近日台中看屋心得
最近大概花了1.5月的時間看屋，每周有時間就約看房
每周都有新的想法，所以每個看屋心得的重點也都不大一樣
以下供大家參考
一、微笑世界(烏日)(近完工)
微笑世界已經幾乎完工
是在高鐵特區南邊，分成好幾棟
覺得格局普通，有些地方要大不大，要小不小
1+1房的工作陽台需要從主臥進出，相當不方便
整個社區是L字型，但出入口只有一個
等於你進了大門後大概還要走150公尺(最遠的戶)才能抵達家門下(還要再搭電梯)
最後是選擇了2F 2+1的露臺戶談價格，露臺很大又有隱蔽性
業務不願意將車位拆開計算，所以納入車位，總坪數除以總價約每坪29萬
搭配了一些家電點數(例如20點可以選擇扣冰箱3點以此類推)
實際上若是以車位140萬來算，扣除家電贈送，我估算每坪要來到31萬左右
最後走出社區晃了一圈，實在是很荒涼，除了大型住宅和公園外機能沒有很好
原先主打的走路到高鐵，實測上也要10分鐘，而且需要過大馬路，感覺很危險
直接放棄~
二、立彩耀長安 (西屯)(興建中)
偶然在路上看到的，因為離櫻花捷運站很近，所以想說談一下
耀長安已經蓋到9樓左右，只剩下2F的大露臺戶及面小巷的房型
接待中心已經拆除，是直接到立彩公司洽談的，目前也沒有新的案子
門面出入口是小巷子，但不影響會車
地下停車場就比較擁擠，如果遇到不會停車的鄰居，容易整個動線被卡死
業務很不諱言的直說2F部分有管道轉折問題
並不是指2F會爆管，而是他的轉折處明顯是在客廳正上方
簡單來說就是你的客廳會有個斜面來走廢水管道45度的轉折
格局上比較大的問題是2房房型有百萬走道 (不只一百萬)
露臺戶因為要延伸露臺，整個格局廚房跟客廳對調，廁所也沒有對外窗
但價格是蠻佛的，個人覺得聊天下來應該可以820萬(含車)就可以買到2房
最後因為家具置放完全沒有討論空間也無法再客變
所以放棄~
三、合勤思無邪 (西區)(新成屋)
在網路上看到實景照片非常驚豔，大落地窗及採光
因為思無邪是2房華廈，想說可以省管理費故也沒有相當排斥
地理位置走路可以到五權站，但也沒有很熱鬧
原本是想要看5F以上的樓層，結果業務到場後
我們依序看了2F、3F、4F、5F及7F
(原因是整棟樓只有3戶入住的樣子)
首先是建商把1F做成店面販售，所以出入時是走旁邊的小門先進到後門電梯處
(感覺很像是把原本的大廳改成店面，不然動線有點詭異)
因為一層2戶，總共7樓，所以小電梯裡四個大人就滿了
如果有提包包或是買菜甚麼的應該都會撞到
格局上和網路照片一致，每個房間都有記坪陽台(但也無法利用)
所以實際空間非常的小
地下停車場是我覺得在台中比較罕見的機械自動停車場
雖然戶數少，但出入及取物我覺得都相當不方便
由於已經蓋好3年，但仍有大量空房讓我很有疑慮
仔細觀察的話，整棟建築物仍有管線外露沒有收齊 (監視器或是公共空間電燈)
根本沒有住戶....也不知道日後門禁或是公共區域要怎麼處理
感覺就算再賣5年應該也賣不完
直接放棄~
四、櫻花大家住易 (西區)(新古屋)
這個名字非常的中二
主要是因為頂樓戶有大露臺所以想說要一看究竟
(非常的大，可以放下兩頂帳篷)
位在鐵路高架下方，周邊都是鐵工廠
比較麻煩的問題是便利商店都有點遠，有點意外
社區櫃台到處是一些比較老派的新年布置
但公共空間算寬敞，進到電梯還有看到有不錯盈餘的管理費
也有很多住戶公約或是標語，看起來算是很自律的社區
頂樓戶因為很高加上外邊有點內縮，所以每一戶都有搭起採光罩
真的不誇張，有的幾乎是把10坪露臺滿鋪
從外觀上看不出來，算是不易察覺 (看起來很像原本建築體的設計)
扣除車位，平均每坪要36萬...(我還不去買新房在這裡耍笨嗎)
直接放棄~
五、女王萬歲 (南區)(預售屋)
這大概是很有名的奇怪名字建案
位置約走路8分鐘可以到五權站，周邊比較老舊，但旁邊就是全聯
業務介紹完周邊後
其實一大部分時間都在介紹旁邊就是惠宇的地、惠宇的地
跟著惠宇走房價不會跌，惠宇是台中建商指標，惠宇棒棒
鋪陳了很久，最後才冒出說「我們不二價」
此建案主打每間房間都有開窗，每個廁所都有開窗
格局上每間房型都差不多，但有些主臥明顯過小
因為業務介紹的標的很亂，所以我感覺每棟每戶型應該都還有剩不少
加上也很難比較出來差異，後來請業務開價了8F/5F的報價
扣除車位每坪約32.8~33.4之間
雖然覺得有點貴，但因為不二價
沒和業務多聊，直接放棄~
六、和築LOVE青春 (烏日)(興建中)
繼微笑世界後，在網路上看到格局其實還不錯所以約看屋
一樣是高鐵特區，但比微笑世界遠的多，沒有交通工具是到不了的
接待中心離基地不遠，基地基本上就是面環河路
我不知道為什麼建商要主打環河路第一排，我覺得視野上沒有加分
這邊的建案真的超級多，很多底下店面可能因為人潮不足都沒有營業
業務主要是介紹周邊的「未來」環境設施
國小預定地、籃球場、老人中心、全聯....通通目前看不到
現場有樣品屋，很方正，空間也很宜人
不含車8~9F開價每坪約24.5~24.8萬，不算貴而且對比微笑世界來講合理太多
但周邊真的荒涼，談完後正好中午，找不到東西吃
覺得要發展起來應該也是要等住戶都進住後再等個5年吧
直接放棄~
七、鴻邑境安樹語(南區)(預售屋)
位置在女王及大家住易的中間
建案是位於巷子內，感覺容易會有出入的問題
對面是家樂福超市，可以透過私有地直接穿越到超市門口
格局上只有2房然後2/3戶數搭配機械車位
戶數不多，樓層也不高，感覺想要主打鬧中取靜的小家庭
業務開價6F不含車約35萬每坪，也是貴得嚇人
但業務的意思是可以搭配機械車位，因為坪數也不大，所以總價會很低
復興路上新建案其實滿多的，鴻邑的位置不算優，價格上也沒有優勢
(惠宇謙和MRT一堆轉手要賣35萬)
直接放棄~
八、坤悅君匯 (南區)(預售屋)
位置在南平路上，沒有說太便利，但就普普通通
周邊和大家住易類似，都是小型工廠或是舊透天
離車站有段距離，末端可以抵達圖書館 (但走路會有點吃力)
接待中心業務一字排開大概有12位不誇張
業務也懶得跟我們廢話，直接要我們看樣品屋才有感覺
樣品屋只有最大間的A格局，說實在的還滿喜歡
主臥和兩間次臥都是標準的大房，不是硬隔出來的
廚房和工作陽台也很寬，不會擁擠外還覺得空間感很舒服
缺點是標配是IH爐，然後不接受格局客變
2房房型沒有樣品屋，然後只能搭配IH爐
為20樓高大樓，每戶都有消防管
6戶共用2台電梯，但表示說是快速梯
(原標示成8戶已修正)
看完房型後，業務開宗明義就是要問預算
最後開價不含車4F約34.8萬每坪，5F約35.8每坪
然後也是下巴上揚說句「我們不二價」
實在太貴了
直接放棄~
九、惠田上書房 (南區)(預售屋)
廣告圖書館第一排，加上完全排不到看房的預約
所以後來三周後業務打來說我們排上了之後，一整個超興奮
這個建案相對於之前的建案來說是比較有設計感的
每個房型有自己的面向，格局也都不大一樣
同行的友人每個人都有自己喜歡的房型
業務也是講明不二價，但態度上相較於前面幾位就是比較能接受
有明確講清楚每戶每樓的價格差異，例如每坪少多少錢，優缺點之類
開價4F大約是33.2~33.6萬之間，2F則是到32.8萬左右
高樓層全部賣完了~全部賣完了~很重要要一直講
由於本身對於圖書館沒有太大興趣，其實我也不是很懂圖書館第一排可以幹嘛
加上周邊也沒有太厲害的小吃
最後放棄~
十、磐鈺昕昕裏山 (烏日)(預售屋)
相較微笑世界/和築LOVE青春
磐鈺這個建案反而是在烏日的舊市區 (烏日火車站)
接待中心在大墩路，沒有樣品屋可以看 (還滿屌的)(也說賣得差不多了)
整個就是走文青共鳴風格，有些東西需要用想像的去感受
整棟建築物中間是開天井，強調通風 (颱風天不知道是否會很吵)
業務花了不少時間在說明這一區已經沒有地可以蓋房子了
包括周邊的地目還有哪裡有違章建築之類的
特別的點是他的DM還有一份周邊小吃地圖 (大約有150個)
後方是停車場，業務再三說明停車場要改成住宅的都市變更很難...(真的假的)
之後便是端出了他想要賣的房型了...
(正面)全部都沒有了
(背面停車場那一面)還有2F/4F還有次頂樓
價格很硬，強調磐鈺雲華就是有辦法賣那麼貴
說要改變都市人的想法...(是要改變甚麼?)
最後開價跟廣告上差不多，28~32之間，說實在的在烏日買這價格真的很盤
(過了一周，網路上價格已經變成29~34了，烏日是聚寶盆嗎)
直接放棄~
十一、登陽青籟 (南區) (淺銷)
這個位置其實比較算是烏日區了
雖然是淺銷階段，但現場仍有樣品屋可以看
格局上來說都滿好的，和坤悅大房型很像，尤其更像透天的房型
簡單來說就是房間裏可以放下L型的衣櫃，床尾也有多的走道空間
美中不足的是工作陽台是看過目前最小的
洗衣機加上洗衣台後，應該只剩一下一隻吊桿的空間
等於是必須要每天洗衣服或是洗脫烘
這個地點比較尷尬的應該是交通問題(高鐵/火車)
但若是生活機能來說，旁邊有寶雅、振宇、大慶夜市這些都不算太遠
全棟約180戶要共用一個只能單上單下的車道，這個也是比較擔心的地方
最後業務口頭上說實際成交含車價格應該會落在1200~1500之間
以1200來算大約是每坪30~31萬左右
十二、坤悅領秀 (東區)(淺銷)
近期東區實在太夯，想說也給東區一個機會
Lalaport附近的目前廣告一堆，但也都還沒正式開賣
拉抬價格的廣告用意相當明顯
坤悅領秀的位置相當適合養老，對面就是東英公園
1F還有規劃泡茶區可以觀看東英公園....
業務也不斷指出旁邊還有其他公園....(可能真的很喜歡公園)
整座建築物基本上就是在別墅區裏蓋一個大樓，但出入道路還是小巷子
周邊沒有任何的便利商店，生活上大概是這幾個購案中最差的
業務一直強調順著74的閘道開通，未來會一直漲一直漲
最後說淺銷的價格是37萬每坪 (我有沒有聽錯)
若是這時候先預訂的話可以折2萬 (有沒有好誘人)
直接放棄~
十三、華相楓Park (南屯) (淺銷)
一進到華相辦公室，就有6組人在談房子，十分熱門
楓Park是在楓樹里，相較之下
磐鈺是在烏日車站南方，楓Park是在烏日車站北方
對於這區一直以來就是只有黎明路的塞車印象，還有就是巷弄狹小
生活在台中三十幾年，也很少在這一區用餐或是活動
楓Park的佔地非常的大，又分成2棟
坪數有38/39/40/41/43/46，算是非常多種選擇
但每個房型又不是等比例的方式進行放大，加上每戶的面向都不同
選擇和判斷上花了不少時間，加上也沒有樣品屋，感覺實際上會有出入
業務向我開價說目前每戶不限樓層格局都是39萬/每坪
我聽到後實在是驚為天人以為是水湳炒作區還是七期新古屋
就在我和業務解釋南區最多不過開到35萬時
業務的主管就直接過來要我付2萬塊做預約排序
我當然也是順口問了一些剩餘的樓層，最後發現都是第2順位居多
我問主管說，目前都沒有基礎價格這樣子預約也不知道是否預約有用
主管說，那你可以預約一樓啊，目前是第一順位
然後又一個女主管跑來，劈頭就問說，你還有看過那些，開價多少
一整個非常沒有禮貌，最後還是說就是開價39萬
其中業務很想跟我搭上話，但我說這區的交通真的問題太多了，74下來會塞死
業務最後回我說他覺得不會啊....
直接放棄~
================
以上是近期看屋的心得整理
我覺得我應該是很難在台中買到房子了~
祝大家都能買到心目中理想的(炒)房子喔~
--
在人生的影集裡,我看見生命中每一個出現的人,其實都對我們深具意義
我看見不論時間經過多久,友情歷久一樣濃
看見愛存在的意義,原來是分享與分擔,還看見了愛情的是非與選擇
最重要的是,我看見,原來,很多事,重點不是事情本身
而是陪你一起完成的人
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.230.170.158 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1616948424.A.220.html
沒有十全十美的點(要不然就是爆貴)，只能取捨
所以不管買在烏日、南區、東區對我來說都有比較方便
預算部份我覺得看到最後，其實就是往往多差那個100~150萬，看是否要咬牙花下去
心裡會不斷重複思考是否未來會有更好的點(地點跟時機點)
加上現在是和家人同住，沒有搬出的急迫性，這個才是無限看房的最主要原因
但中古屋有的社區只能看周一至周五上班時段或是周六中午前時段
等於要花很多時間請假..有些談一談後也怕造成對方困擾所以婉拒
目前591也滿多都是未移除的刊登，最後都是留業務的line等他有好標的
... <看更多>