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※ 引述《seiryou (反逆的魯魯蛇)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: : 這法條跟我有啥關係..XD
: : 有沒有一堆白癡連法條都沒看的.
: : 他針對預售屋轉讓,和建案不實廣告.
: : 以及壟斷建案和哄抬建案價格.
: : 基本上都是針對新建案尤其預售屋.
: : 跟中古屋有關的只有法人買賣住宅的限制.
: : 但以上哪一條跟我有關..XD
: : 反而.
: : 供給要大幅量縮了..XD
: : 以後沒有斷頭預售屋投資客.
: : 各位看著辦會發生甚麼事情...XD
: 純好奇問一下 c大一直說短期預售屋投資客早就消失的差不多
: 現在過了這法根本對投資客沒啥影響 那哪來的斷頭投資客?
: 長期口袋深的投資客也不怕這法吧?
: 這法過與不過都影響不到投資客 又怎會影響到供給?
: : 你可以看到建商怎樣爽爽拉價格.
: : (建商賣1000,一個月後拉1100在拉1200在拉1300....也沒犯法喔
: : 他不要廣告說熱銷,或是成交1300片你說成交1500就可以了)
: : 這以前解釋過了我知道白癡都不相信甚至沒看過.
: 一樣好奇問一下 c大都說沒什麼短期投資客了 那現在應該就是建商跟長期投資客持有?
: 那這法過不過跟現在的情況有什麼區別嗎?
: 順便問一下 如果建商鎖籌碼自己拉價格這麼爽 又為何要賣給投資客?
: 自己爽爽賺不好嗎?建商是不是不太聰明沒有想到這點啊?


早期建商預售屋賣掉後.

"可以拿合約跟銀行貸款"

所以後來產生一連串的預售屋熱.

所有人都跑來做預售屋,連長期做成屋的建商也跑來做預售屋.

當然後來有沒有把這一條修掉我沒注意...畢竟我不是建商沒注意到建商貸款的變化.


而預售屋賣習慣了,建商就持續它的習慣而已.


但這樣就會產生.

炒短黃牛跑出來.

建商賣100戶,炒短黃牛買10戶又掛10戶賣.

那是不是供給量是沒有變化的.

當然也有中期,本來買了就要屯幾年的.

不過他1000萬買,無腦掛1200萬開價在那邊...

一方面試圖哄抬價格,另一方面如果有人用1100萬跟他買,她也開心,現金變兩倍.
(通常只付10%訂金)

你要知道,他買預售屋可能是因為現今只有100萬所以才買1000萬的一戶.

而他如果1100賣掉,他手上變200萬現金.

因此他可以退買差一點的兩戶1000萬...或是在多湊個20萬買兩戶1100萬的.

所以為啥房價漲上去,它們會賣房子.

"因為他現金少,賣掉房子在買回來,現金會大幅增加"

這是槓桿奧義之一....現金少的投資客很愛一直買賣,這樣他手上現金會快速變多.

當然如果沒賣掉,那他本來就是要放長其他也沒差.

因此建商100戶,10戶被黃牛買走,黃牛又掛賣.所以供給量沒變.

40戶被中期買走,中期又有20戶拿出來掛爽的釣魚,那供給量只減少20.

而今天突然不准賣了.

那就是,黃牛的10戶和中期掛爽的20戶全都消失.

這樣市場上不就直接少了30戶...

這樣不就量縮...


當然目前市場看起來.

黃牛量實在不多.

因為黃牛只要左手一進來右手一釘掛賣,不會在那邊等.

因此黃牛的物件一定會在591 或是鄉民要的樂居網上面看到.

那你只要觀察預售案轉讓的釋出量,就可以判斷有沒有殺出潮,和災情慘重狀況.

但目前釋出量真的少...

正確來講在房地合一2.0之後就很少了....

因為稅太重,黃牛算一算不是很好賺.

因此很多純黃牛都跑去玩別的東西.

剩下的大多都是中期那種掛爽可賣可不賣的.

但因為房地合一稅實在太重,大漲漲太多的情況下,例如你帳面上已經漲了300萬.

靠邀,你要被政府抽130萬....

中期的很多想到被抽130萬就超不爽,因此都縮回去不賣,反正他本來就預定要放一段時間.

另外因為價差變很大,800萬變1200萬,他如果套現後在利用多現金的方式買兩戶.

他就會產生貸款過不了,或是因為被抽稅太重,所以在買兩戶的總金額放大太多的壓力.

因此乾脆就不賣.....

so...中期的投資者大量退出銷售市場.

因此之前預售屋轉售量其實就不多...


相對的.

想想2015~2016的時候.

光我玩的大悅,一個建案,掛售廣告都要兩百戶,扣掉重複廣告應該有70戶都在掛.

而你看....

https://ibb.co/F6vQxb6

預售屋的掛賣量.

你告訴我這是甚麼殺出潮...XD

正個高雄大學預售屋225,橋頭新市鎮129戶....

不是號稱全台灣最危險的地方...XD..怎麼掛賣的預售屋才三百多戶?

隨便一個建案銷售量就超過某一區,全部的"預售屋轉讓"掛賣量.


跟2016年那種,一區上千戶在殺出差那麼多.


而2016還只有部分地區回檔,例如新灣區....或是美術館農16的大坪數(一百多坪毛胚屋)

大部分地方也沒回檔.

你看我大悅預售屋剩下來成屋過戶的有七間.

之後一年就賣到剩三間m再過一年賣光.

全都有賺錢..XD

所以非重災區,回檔在哪?回檔到我最後賣掉的還可以賺一台1.8國產新車??
(當然新灣區有回檔,中山路旁邊那幾棟1x年屋,成交最高衝到30,後來回檔到24
景觀宅也有回檔)


本版有不少人買過大悅,你自己問它們我有沒有豪洨.

台南也有很有名的成大城..請問當時成大城殺出潮,交屋前夕,預售屋掛賣量是多少?

不然帥過頭的竹南大浦,請問當時殺出潮有多少.


你在對比今天的各縣市被點名的區域.

看一下在想一下...XD



當然啦,等到法案上路.

就是連這幾百戶的供給全都消失.


這樣不就供給量縮...XD



災難必須發生在大量供給之下.

才會有人踩人.

沒供給...是要踩地上的青蛙還是踩魯蛇??



因此去年九月十月我還不確定會怎樣.

到了12月中,我就知道不會回檔了..XD

供給量還越來越少...怎麼回檔?


並且從這種市場結構組成來看,預售屋持有者,真的短期拚轉讓的投資客其實非常稀有.

中期普通.

而長期和自住自用買盤比想像中還要多非常多.


而這個法案下去主要影響大概是.

讓中期的投資客不要在那邊掛爽然後拚賣掉之後現金變多再買兩間...XD

安安心心的放到交屋之後再養一段時間再賣.

這大概是這次禁止轉讓對投資客最明顯和直接的影響.



至於建商自己鎖籌碼拉價格.

你沒看到城揚就不賣預售了.

好幾個建商鎖起來早就不准預售轉讓.

也好幾個建商,一戶只准轉讓一次,也就是你是承接者你就不能預售屋在轉賣.

這個講了我相信很多空空不信...XD

但狀況就是這樣子.

建商不爽黃牛在那邊破壞價格,破壞他拉價的格局...!!


至於法案過了.

等到降息循環開始.

建商會不會爽爽的拉價格.


各位繼續看下去就知道了...




雖然像某些地方...例如高雄美術館,鳳山國泰重劃區這些.

我不想再刺激空空.

但是既然空空那麼高潮,我也只能講一下.

這些地方建商都還在往上拉價格.

對...現在這些地方的新屋還再越來越貴.

你信不信是你家的事情.

國泰重劃第一個建案成交會看到五字頭....應該不是平均5,但是高價的會見5.

鳳山喔...XD

美術館的城揚案沒搞錯她要平均5字頭,高價不知道有沒有要拚見六.
(皇苑是成交六字頭好幾間了...但皇苑是豪華品牌...城揚可是以前廉價品牌代表之一)

你不信,或是你嗆他這樣賣賣不掉....那你家的事情.

我只是告訴各位資訊大概是這樣子.

法案還沒上路,我現在講這個應該很ok....XD

不然以後法案上路..

"建商想賣多少"的資訊....基本上就不會在本版講.

你們不知道是你家的事...顆顆.

不會等建商公開自己去看喔...呵呵.

我只會等他公開後,才告訴各位"喔喔...OOO要賣XXX價格"



真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.121.219 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673364594.A.1E7.html

掛賣很奇怪嗎.

我內文你都沒再看喔...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:37:03

你最後貼的白天鵝.


你知道我之前買多少賣多少嗎..XD

我買26賣28..

現在這個要轉40..


你參考一下建商會不會拉價格.


另外白天鵝有幾戶再掛賣自己查一下.

阿是有多少量??

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:39:44

你要注意的是.

你買建商的新案例如城揚的你買55好了.

旁邊15年屋再30.

你價差都快翻倍之外.

你到時候成屋轉賣你是中古屋可不是新屋.

那時候新屋如果是65好了.

你中古屋要賣多少?

這時候你回頭看1x年屋可能漲到40.

你買55想賣60都有點硬.

因為你中古屋跟中古屋比....你跟1x年屋跳太大.

那到頭來你可能只能賣58.


賺個皮毛錢...XD


反觀中古屋.

再旁邊30,然後看你衝到65,它們就"努力"的往5x邁進.

只漲不跌,漲上去怎樣都合理.....又好賣.


那你投資幹嘛買預售屋.

建商有幫你拉抬,但是你只能賺很少耶.

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:17

上面剛解釋.


主要是中古屋要跟中古屋比價.

你成屋轉賣...你可是中古屋阿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:52

另外因為預售不能轉讓.

所以你勢必就是要"過戶辦貸款".


因此預售轉讓的優勢也全都沒了.


不如買中古屋.



so..白話講.

不建議買預售屋的一切原因都是.

"價差太大".


2020年我就敢買白天鵝.

因為你同樣看我後來買美術館自住的中古屋.

我白天鵝買26...轉賣28.

而自住的15年中古屋,買19.x....

價差其實滿合理...
(白天鵝是小兩房所以單坪又貴一點,他的三房含車位好像可以買到24.x)
(我中古屋是買5x坪...坪數就明顯大很多)


做投資,價差是非常重要的指標.

千萬不要追價差大的另外一頭.

好處很少壞處滿滿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:46:06

沒辦法.

之前我有房子買了實價登錄失蹤沒出現過.

也有買了半年後才出現.


那是一個不可得知的迷霧區域...XD


這樣怎樣處理?


大建商一起說好.

"水楠第一個案子就是7x"

請問總司令該如何處理..XD


這不就現在進行式.


※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 00:49:29

板上人那麼多那麼熱鬧.

就多發兩篇嚕...XD

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:08:37

最近就盤太無聊...

D4又要等6/6.


一邊踩健身車,一邊拿竹竿搓魯蛇.

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:10:07


說我怕都說了十年了.

啊我心臟還是活蹦亂跳的...XD

靜態心跳5x~62...

高強度運動可以達到19x.


血壓正常,健康檢查全都白字...XD


我看起來不太像受精的樣子...



and...總統支持果凍拉,果凍不出來其他人都沒意思.


另外.

建商"聯合"拉價的阻力主要是.

銀行鑑價.

前兩年就是壓在這邊.

銀行鑑價沒跟上,他就會難賣.

所以建商拉價會有速度上的限制,要等銀行鑑價跟上.
(建商可以知道銀行估他的案子估多少,他們都嘛直接找高層談的)

另外建商要拉價藉口太多了,上一次拉價不就缺工,原物料大漲..

有時候就"政府你自己土地賣那麼貴"


我們政府蛋價都管不住了,還管建商賣房子的價格...XD

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:24:58

平盤的時候.

建商蓋房子賣利潤正常再30~35%.


現在帳面利潤剩下2x%主要是因為土地價格飆漲太誇張.

所以你用土地行情去當成本算起來利潤反而縮減.

也因此後來推案量也縮了...


但無論怎樣,建商蓋房子會有一定的利潤.

所以平盤,小漲..建商都會推案.

除非漲得太兇,才會縮起來.

畢竟他利潤30~35%...你要漲多兇才可以讓她完全屯起來不賣??


另外這又牽扯到

像興富發主要再炒股.

或一些建商主要再擴張市占率.

因此他快速推預售,拿到預售的單再轉借錢(銀行不借就跟中租借或是其他民間放貸)

這樣可以本來推兩個案子變成推四個案子.

市占率就會拉高,曝光率高.

那它的品牌就比較容易紅.

品牌紅就可以再找更大的金主.

這樣就可以有更多的錢來做更多建案.

so....建商有不同的策略和目的.

因此並不是每一個建商都要死算利潤的.

有些再算的是"金主的錢"....XD

你3億可以賺40%.

但是如果你只賺20%,但你資本額可以擴張到30億.

請問誰賺得多??

那他幹嘛還在那邊跟你慢慢地等40%利潤??


so...

就像有些酸民把版上投資客都當同一種動物一樣.


請不要把建商當做同一種動物.

不同建商可能策略和目的差異極端的大.



※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:42:17

獵雷艇.

慶富倒閉了.

他海景第一排商辦法拍記得也被買走了.


至於台船的潛艇今年九月要下水.

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:48:41

我用最輕鬆的方式賺錢就好..XD


我的人生那麼多事情要做.

幹麻花那麼多心思再賺錢上面?



你不知道我生活藝術大師喔.

你懷疑我的人生有沒有意義.

你是不是找錯人了..XD


你不覺得我連炒房都很慵懶嗎..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:06:00

跟建商的策略,財力,金主,獨資或是上市櫃都有關.

所以建商型態差超級多.


你光豪華品牌和平價品牌建商.

在不同時期操作的就不一樣.

平價愛衝量...狂蓋猛蓋到處蓋.

豪華品牌會控制推案量,務必讓光環都集中在一個點上.

所以大漲期,豪華品牌會連續推案,但是通常不會太重疊.

一個區域,前一案賣得差不多才下一案.

避免"焦點"無法集中在他的案子上!!!

甚至如果是代表做大坪數,還會推了之後過幾年才會推同等級的大坪數代表做.

而再冷盤的時候.

通常推案就會明顯直接凍結...或是只用子品牌去推案.

避免他的案子"蒙灰"

so...豪華品牌其實維持品牌也很龜毛.

不能容忍一絲瑕疵造成品牌受傷害.


廉價品牌沒再怕的..XD

狂推狂廣告

或是到處推,推到你根本不知道他哪天又推了案在哪裡...XD

然後奇怪為啥他越推越多,錢都用不完喔.
(實際上是因為,他越推案,金主就找到越多...顆顆)

但是廉價品牌有時候也會推她的大坪數案.

通常推了都很難賣..

但很難賣為啥要推.

因為他要"把自己跟豪華品牌拉近距離"

用難賣的大坪數高總價案來掩護他旁邊的小坪數案出貨.

尤其一個新區域,他甚至先推一個超難賣的大坪數案掛在那邊.

之後才開始推小坪數案...

這叫打響旗號.


so...建商操作策略很多.

他牽扯到銷售,曝光.

上市上櫃公司也牽扯到股價.

然後也牽扯到"金主"...

因此他每次主要目的不一樣,操作策略也會不一樣.

想找金主的操作和真的賺錢的操作怎麼會一樣.

真的要賺大錢的操作,跟你要把品牌弄得很高貴的操作又衝突很多.
(豪華品牌通常規模都不大...總利潤都被平價品牌給海放幾十倍起跳)

愛炒股的要維持營收,或是資金滾動率,算盤也不一樣.

養地的又是另外一套算盤.


因此千萬不要用單一模型去看建商的動作.

這樣你多看你應該會發現你越看越不懂...

※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:15:32

你可以無腦買1x年屋.

無腦出租養.

無腦再轉賣.


1x年屋不需要翻修.

翻修划不來.


除非你的翻修是包含漆油漆....XD



當然等降息前夕再買就好.

現在是無聊的時候....

可以做短期定存...XD...
(房價不太動,定存有1.x%..這樣你還多賺..顆顆)

等到機會一來,定存秒解就可以衝了.


另外定存是很好的財力證明.

請善用...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:35:43

主要是小建商出局.

所以大建商可以硬拉.


如果小建商沒出局.

那回檔的機率就非常大.



價格是賣家主導的.


所以要價格下降,就是要賣家往下賣.

容易往下賣的賣家.

1.很急的投資客....這個快要被法案幹掉了.

2.小建商....


但是這一次小建商被政府提早幹掉了.

這.....


因此2020年我就再講.

大建商要搞飢餓行銷.

各位應該都有印象.


而今天城揚可以爽爽的再美術館拉價.

國泰重劃可以喊那麼高.

都是飢餓行銷打好的基礎,讓它們在這種逆風狀態還可以往上拉價.


而拉價會變成.

"整個市場的新屋就只有那個價格,你愛買不買隨便你"

而不動產市場"永遠都會有人買"

所以永遠都會有銷售.


當然買量低,代表建商的營業額低,獲利低怎麼辦?

小建商當然就很急,會降價賣來拉升交易量.

但小建商死光了...手上沒貨的建商比野狗還不如..因為他跟市場沒有關係.

馬雲手上有多少錢跟高雄房價有沒有關係??....是不是沒關係...大概這種概念.


而大建商.

養地的因為地價漲太多...所以維持房價甚至拉抬房價可以讓它其他土地變更貴.

所以養地的建商樂於繼續往上拉價,銷售很差都沒關係.

推案量大的建商前兩年賺太多,所以他財務沒壓力,縮減推案就可以了.

另外..

土地價格目前還是被拱在天上,並沒有往下走.

而土地價格不降下來,就代表任何人只要買土地推案,價格就是推天價.

甚至,因為漲太快,你現在立刻買土地推案,利潤可能剩下20%很悲慘..

因此其他人推不動案...

那已經有案的建商,自然爽爽的往上拉價,想要把利潤拉回30%以上.

中間沒有人能破壞.

如果土地價格有下修才會造成.

有人買比較便宜的土地來推案,造成價格往下..

就像如果今天我看到土地價格崩毀跌40%.

那我都會想要跳出來當建商...XD


因為如果土地價格跌40%.

大建商會滿手被套牢要賣例如單坪50的建案.

而我買到6折價格的土地,我推案價格可以成交價壓再35.


你就會看到我立刻到群組鳩團衝當建商.

沒跟各位豪洨.

大家湊個幾億甚至十幾億來買地推案,吃大建商豆腐.


而大建商被套牢再必須賣50萬.

我推案只要賣35萬就可以有30%利潤.

那當然全市場的人都跑來買我的房子,大建商的價格被我破壞..

顆顆...


商場如戰場....

一將工程萬骨枯.

長江後浪推前浪,前浪死在沙灘上.

滾滾長江東逝水,浪花掏盡英雄...


我未來要當建商就是再等這個機會.

沒這個機會我就不會跳出來當建商..XD

我只做穩賺和低風險的事情.

沒有"可以吃大建商豆腐"的機會.

你出來當建商,都只是被大建商巴好玩的而已.

更何況.

我又不會搞官商勾結...很多隱藏版的彩蛋我又吃不到.

正派經營....就必須抓機會.

沒有機會就不要亂衝.....那是賭徒,十賭九輸!!!


上一次這個機會是發生在2000年...

你看今天的很多有頭有臉的建商.

是不是那時候興起的.

他們興起,就是利用這個機會起來..


但很可惜的.

目前並不是這種局面.

目前跳出來都只會被大建商修理而已.


帥過頭都很識相的縮起來.

不然他想衝建商很久了...XD


時機不對不要亂衝!!!


而目前局面就是.

大建商延續飢餓行銷+聯合壟斷.

縮案維持價格和特定區域繼續往上拉抬價格.

只要靠少數的成交,它們就夠了.


※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:23:25

要死不活的生意當然收起來..XD


很累又不如炒個兩間房子的利潤.


躺著收店租就好.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:23:57

阿有人就怕.

太多人又變更厲害.


對它們未來有極大的威脅.


只好亂入,然後試圖帶走話題..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:27:25

and...

我平時大多都是發這種文章.


所以說.

這次要檢舉..

跟我有啥關係..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:28:11