【買方因海砂屋主張解除契約，須屋主同意嗎？可以主張市價減損嗎？】
買方交屋後，因水泥塊掉落，檢測才知道屋主出售的房屋是海砂屋， 屋主不同意解除契約，買方該如何主張權利？...⬇️⬇️⬇️
📍「海砂屋」並非法律上的專業名詞，為日常一般用語，但因房屋混凝土氯離子含量超過國家標準，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等，房屋耐用年限，亦因此減短，因減少一般房屋所具備通常效用，所以，氯離子含量超過國家標準，即屬物之瑕疵。
📍買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平，買受人僅得請求減少價金，所以除因解除契約會顯失公平外，買方得向屋主主張：
1️⃣解除契約。
2️⃣減少價金。
3️⃣損害賠償。
買方主張解除契約，如果屋主表示不願意呢？..🤔
📍其實解除契約有二種，合意解除及法定解除..
▶️合意解除是指雙方同意解除契約，當然買方須得賣方同意才能解除契約。
⏩法定解除是指有法定事由時，買方可以依法解除契約，無須經賣方同意。
所以，房屋倘有重大瑕疵，例如氯離子含量過高，這是解除契約的法定事由，✅買方當然依法可以主張自行解除契約，不須經屋主同意。
然而，買方主張解除契約，房屋依法要回復原狀移轉登記返還屋主，屋主當然也須將價金返還予買方，但買方可能面臨：房屋裝修後如何回復原狀❓是否有房屋可住居❓屋主有無資力返還全數價金❓所以，如果房屋尚可安全使用，買方必須考量是否主張減少價金。
📍最高法院肯認減少價金的計算，是以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算出應減少之數額，也就是：
➡️房屋於買賣時，有瑕疵和沒有瑕疵之應有價值比較後，再依二者之差額占沒有瑕疵之房屋應有價值比例計算。
➡️訴訟程序上，法院則會囑託專業機構，如不動產估價師公會，估算買賣契約訂定時之房屋價值及因高氯離子影響所致之價格減損值與比例，估定買方可以主張減少價金之數額。
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