好房網日前一篇報導( ppt.cc/FQVE ),認為馮光遠競選團隊所提出的「以租代建、代租代管」、「老屋回春」的政策,有盲點,可行性並不高。然而,我們認為這些專家學者的批判,難稱適切。謹此簡覆。
Q:
「淡江大學產業經濟系教授莊孟翰在YAHOO奇摩房地產中表示,除非能住一輩子,或比照歐美地上權最少90年,大家才會對社會住宅有興趣,不然民間租屋是非常沒有保障的,民眾為了穩定也寧可買房。」
A:
社會住宅是社會安全網的一部份。以台北市目前社會住宅稀缺的程度,即便再提供5萬戶,也不過滿足5%的住房需求。因此優先提供的對象,自然是青年、低收入、單親家庭等經濟上弱勢。
社會住宅政策,首先是藉由保障經濟弱勢族群的居住需求,避免他們因為居住支出的壓迫,落入更不利的境地。這和「為了穩定也寧可買房」的市民,原本就是不同的對象。和原本居住社會住宅的市民,日後是否能具備更好的經濟情況而有買房的意願及可能,基本上是無關的兩件事。
原本居住社會住宅的市民,日後能具備更好的經濟情況而有買房的意願及可能,事實上,不正是社會住宅政策存在的目的之一嗎?而「民間租屋沒有保障」,不也是政府以代租代管手段提供社會住宅的原因之一嗎?
我們認為,莊教授的評論,不但是邏輯上是無關的,甚且是倒果為因的。
Q:
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,首先屋主是否願意拿出來租是個問題,另一方面還要考量政府代租將租金回饋給屋主,民眾心理能否接受,因為「一般大家都認為屋主並非弱勢,而政府還要把錢拿給他們是不合理的。」
A:
屋主是否願意拿出來租,對此我們早已說明,政策是針對屋主無力管理或不願意花費整修的老屋,才由市府介入。並非針對原本就有市場競爭力的新屋、囤屋屋主。當然新屋願意交由市府代管,投入社會住宅,我們也非常歡迎。
說「將租金回饋給屋主」,更是奇特的說法。市政府向屋主租用房屋,本來就該給租金。給付租金是因為租賃,不是因為房東「弱勢」,基本上無涉補助或優惠性質的「回饋」。市政府省下自行建設社會住宅的費用,而以租用的方式取得房屋,並支出租金。如果這樣社會難以接受的話,不知道黃經理對於所屬的房仲集團,仲介買房者將金錢交給本非弱勢的屋主,有何想法?
Q:
部落客Sean Huang分析,假設平均一年有2.1萬戶的案子在進行翻新,至少要400億經費,就超過台北市年度預算的四分之一。綠建築的人才也不充分,頂多只能進行一般性的改裝。此外,任何房子都有可能面臨租不出去的窘境,所以仍然無法解決閒置空屋的問題。而就算政府未來真的提供大量低廉租屋,恐怕還是無法解決高房價以及低居住品質的問題。
A:
1.「一年有2.1萬戶的案子在進行翻新」的前提不知何來?政府行政當然是在預算可容許的範圍內進行,也是一個持續、不斷累積的過程。不知道Sean Huang先生如何決定市政府必須要一年就進行2.1萬戶的改裝?Sean Huang先生會不會因為其宏文可能同一時間吸引2.1萬閱讀者,導致部落格主機癱瘓,而認為寫部落格不可行,因此不寫?
2.產業並不是凝著、不變動的靜止,政府的政策很大的決定了產業的走向。綠建築的人才不充分,正是因為政府不重視、不提倡。當政府以政策主導,需求和供給,自然會浮現。
3.任何房子確實都有可能面臨租不出去的窘境,但由個案的出租可能性,如何推論出提高整體租屋供給不可行?這是以偏蓋全的謬誤。
其次,我們並沒有要解決「閒置空屋」的問題,閒置空屋是屋主的問題,一般認為,屋主並非弱勢,如果政府還要幫屋主解決空屋的問題(如同連勝文的主張),恐怕社會也難以接受。
我們要解決的是「社會住宅」的問題,「閒置空屋」是我們解決社會住宅問題時的可用資源,不是我們的問題。
4.社會住宅是社會安全網,在目前的階段,只是福利政策的一環,不是房市政策。也就是說,當前的社會住宅對策,本來就不能解決高房價問題。房價問題,最終要回歸到中央政府的貨幣、稅賦、利率政策來解決。
至於低居住品質,是整體居住空間的問題,更不單純是屋況的硬體問題。
Sean Huang先生的評論,似乎是認為,如果一個政策無法解決所有的問題,即是不可行的政策。而無視一個政策能解決部分或階段性問題的可能。
(E)
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根據內政部 2020 戶口普查統計,全台灣約有 102 萬戶租屋家庭,台北 2023 年的租賃
戶數預估將達 16 萬戶以上。看準消費者對高品質且有保障的租賃服務需求上升,房仲第
一品牌永慶房屋擴大租屋服務,大台北地區直營門店自 3/1 開始,不只代租、還有代管
服務,幫房東管理出租大小事,更推出全台唯一租賃「價金履約保證帳戶」。
永慶房屋擴大租屋服務,不只推出代管服務,更為了提供租賃雙方更完善的保障,比照購
售屋服務,高規格推出全台唯一租賃「價金履約保證帳戶」。
永慶房屋業管部協理陳賜傑說明,房屋買賣早有履約保證,但每年影響百萬戶的租賃服務
卻沒有履約保證。永慶重視租賃雙方的交易安全,推出租賃履保制度,房客的押金是在存
放在銀行履約帳戶中,不會發生房客退租、屋況點交無誤後,房東不肯退押金的情形;而
房客的租金也是直接匯入銀行信託專戶,再由信託專戶撥款給房東,避免代管業者私吞租
金的情形,保障房東和房客權益。
永慶房屋的租屋代管,將由專業的代管師協助房東處理出租事宜,從租賃期間的房屋管理
與收租,包含收催租、租約終止,永慶的代管師都會協助屋況點交;若房屋設備損壞,但
非房客的責任時,房客也可以直接連絡永慶代管師協助處理,提供房客更優良的租屋品質
保證,創造屋主與租客的雙贏局面。
陳賜傑表示,許多房東因工作在身,或是住在外縣市,常為了屋況問題,而需請假、或從
外縣市趕到台北,不僅勞心勞力,也無法及時處理房屋問題,不小心甚至會引起房客的抱
怨。有了永慶專業的代管師協助,房屋大小事不用房東親自解決,只要交給永慶代管師,
省時又省力。
永慶房屋的代租代管服務,現在不僅提供房東免費刊登租屋資訊在永慶房仲網,還送房東
「特定事故房屋跌價險」,在出租的過程中,若有發生特定事故造成房屋跌價損失,即可
享有保險金補償,減少房東出租的隱憂。
永慶房屋代租代管服務於 3/1 起,大台北地區直營門店全部提供,歡迎有興趣的房東至
永慶房屋門市洽詢,或電洽:02-7704-0363 永慶房屋代租代管專線。
心得:
之前就看過一些沒有專戶管理 結果保證金被亂用的糾紛
現在推這個應該可以安心一點 對房東來說有保障多了 租客也方便
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