我在過去兩年多的預測,就算有2019年的政治事件及2020年的新冠肺炎,我一直對香港住宅樓價都抱着非常樂觀的態度,預期今年會升穿歷史新高,但住宅租金就略為悲觀,估計這兩年的租金趨勢都會下跌。不過近期租金走勢比我想像中樂觀,原本我預期租金會跌至2021年底,最近看到止跌回升的現象,估計租金可能應該跌完了。
根據中原城市租金指數CRI,指數高位在2019年8月的127.71,在這點前的趨勢一直都是高位橫行,但受到兩年前的政治事件影響,減少了內地人到香港公幹及讀書,2020年後就更加是大部分停止,特別是內地到香港讀大學的學生,數字更是明顯減少。這導致CRI在2019年8月後出現下跌,到今年上半年見至111.08的低位,較2019年的高位下跌約13%;這跌幅與我自己持有的收租物業相近,例如我有一些退租的單位,在今年上半年重新租出,租金較兩年前的水平比較,平均大約跌了10-15%,與CRI的跌幅水平相近。
不過租金指數CRI在近期就開始見底回升,2021年8月已經升至116.11,較低位反彈了4.5%。當中最火熱是沙田區一帶的租盤,由於多間大學開始恢復實體授課,引起大量內地學生回港升學。除了讀中文大學的學生外,就讀香港城市大學及浸會大學的學生,都會選擇住在沙田區,搭十多分鐘港鐵就可到九龍塘站,但沙田的租金比九龍塘便宜很多;根據我的了解,甚至有一些就讀理工大學的學生,也會選擇在沙田租樓。
可能你會問:國內學生不是因為政治事件及新冠肺炎,減少到香港讀書嗎?這情況在2019及2020年是正確的,但今年卻淡化了很多。根據政府統計處的數字,2020至2021年度獲本港大學資助課程取錄的內地生數目有13,605人,佔整體13.4%,是歷史的新高比率。
其實政治事件過了兩年,內地人都開始淡忘了,再加上肺炎疫情的出現,內地人看到海外疫情未能受控,家長未必敢送子女到外國,反而回流到香港讀書,包括在外國讀完本科的內地生,也回流到香港讀碩士課程。根據香港三大(香港大學、中文大學及科技大學)今年錄取碩士課程的內地生中,約30%是在海外修讀本科課程,回流到香港繼續碩士課程。
大學生的承租期只集中在暑假,引起的租樓潮只會集中在開學前兩個月,其後升幅將會緩和,更重要是以租樓為主的中低收入人士,裁員及減薪的壓力開始大幅減少,特別是疫情期間最大影響的旅遊、飲食及零售三大行業,除了旅遊業仍處於寒冬之外,飲食及零售業基本上已經復甦,你看目前很多酒樓及餐廳塞滿人的情況,比2019年發生政治事情之前更加墟冚!只要低收入的失業率能夠保持緩和,就可以停止租金下跌的趨勢,甚至能夠止跌回升。
最後的IQ題:在租金回升之下,甚麼類型單位的租金升幅最大?答案就是劏房。有政治團體曾經做過調查,過去六年劏房住戶平均月租上升36%,比香港任何一類其他單位都要厲害。
https://eastweek.my-magazine.me/main/106175
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我的個人訪問已刊登在《信報Lifestyle Journal》網上版,也是這幾年我的成長蛻變❤️
My personal interview is released in hkej lifestyle journal. Happy to share with you🌹Have a nice day💞🥰
Special thanks Johnny Cheung Photography
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|世界海洋日|香港4年逾40條海豚死於人為因素 海龜成肚膠袋遭鬼網緊纏
雖然香港三面環海,但說起海洋動物,香港人似乎總是漠不關心,不知道有甚麼海洋動物會在香港出沒,看到外國有海龜鼻孔插着膠飲管,可能也覺得跟自己距離很遠。但其實香港近年來,每年有逾50隻海豚、海龜擱淺,甚至有海龜在香港水域,在香港人眼皮底下被魚網纏繞致死,被船隻螺旋槳打斷龜甲、脊骨而死。
這些鯨豚、海龜被發現死於非命後,漁護署會將擱淺動物送到香港城市大學,交由海洋動物影像解剖研究組,以影像解剖和傳統解剖技術,找出牠們的死因,調查會否跟人類有關。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210608/M2ZBE5KHYVCJRFD4MKEXQLDFO4/
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香港民主運動前後數十年,始終未能開花結果,反而迎來《港區國安法》、實質終結「一國兩制」,對積極參與運動的前輩而言,會如何回顧一生的奮鬥?鄭宇碩教授退休前是香港城市大學政治系教授,曾擔任「民主動力」召集人、「真普選聯盟」召集人、公民黨秘書長、華人民主書院校長等職務,在《港區國安法》生效後移居澳洲,可謂香港學者參政的代表人物。他坦然一直也不認為可以輕易爭取到民主,只是「知其不可為而為之」:政見偏向保守的香港人,會埋怨他「搞民主」連累香港連僅有的自由也失去;取態相對激進的青年,則會埋怨他們一代人爭取得不夠,才令香港陷入今天難以抗衡大陸的局面。究竟哪條路才是最有效果,他目前也在反思當中。
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