【龔成問答信箱】(Q22401-Q22420)
Q22401:
Hello 依家溫緊進階班第5堂 notes 你話如果附屬公司多而且比較接近50% or 小數股東股益較大 個純利率會扭曲左
想問下幾多間附屬公司先為之多。同樣 小數股東股益點樣先為之大 例如佔左總盈利既某個%就叫大?
龔成老師︰
我地要估這個調整,主要係因為當集團對附屬公司持股,較接近50%時,即附屬公司盈利中,有不少比重非有集團所有,令計算出來的純利率出現偏差。
所以,我地有時係會唔扣"非控股權益",直接用盈利(而非股東應佔溢利)去除營業額,去計算純利率。
但我地唔需要一見到"非控股權益"有數字,就去做這個調整。因為有時個數字好細,當你調整後,發現純利率其實無明顯變化。
所以,你預"非控股權益"大於"盈利"10%,我地才會對純利率進行調整,令佢數字更能反映真實情況。
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Q22402:
你好請教1928,見佢近期弱左,如靠債去還債,賺到的利潤都會被利息蠶食。
派一次中期息都要10億美元,好難想像何時內可以做到。
還未計續牌等政治風險,以你的專業分析點解可以對此企業有咁堅定信心?
龔成老何:
金沙(1928)風險度的確增加左,但投資者分析時,不要將中短期因素太過放大,其實只要澳門疫情穩定翻少少,其實就無事。
睇翻上半年,金沙中期經調整物業EBITDA 2.34億美元,銀娛都是EBITDA有正數的,反映如果唔計會計因素,佢是有錢賺的,除非疫情惡化,否則,佢無問題,而我地從投資,是投資企業的長期,不用將當刻的短期因素太過放大,同時佢持有的資產好有價值,要融資都十分容易。
至於政治因素,的確有少少,但如果從「澳門政府想那些博企續牌的角度」,就是金沙、銀娛,這是從就業、澳門發展等的角度去分析。
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Q22403:
你好。想問9926同2878點睇,9926跟人買跌左十元。點算,唉。守唔守好
龔成老師:
康方生物(9926)你預佢上落會較大,不宜持有太多。
主要從事生物製藥業務,專注於腫瘤學及免疫學治療領域。
佢候選藥物例如有AK104:適應症包括子宮頸癌、肝細胞癌、食管鱗狀細胞瘤、胃癌、非小細胞肺癌、黑色素瘤、晚期實體瘤、外周T細胞淋巴瘤;預計於2021年下半年在中國提交治療子宮頸癌的首次NDA(新藥申請/生物製品許可申請),及開始在美國進行治療晚期或轉移性實體瘤的Ib/II期臨床試驗,以
及聯合治療實體瘤的試驗。
這企業現時是投資期,回報要慢慢先見到,不過,這股估值十分難。因為無實在的收入與盈利進行計算。
只可以話,風險較高,是有危有機的類別。投資注碼一定不能大。
如果持貨,小注,長線,不是不可。投資得就一定長線,等佢長期回報。
如黑持貨多,宜減。
晶門半導體(2878)都算有長線投資價值,佢係一間無晶圓廠半導體公司,主要從事設計、開發及銷售專有集成電路晶片產品及系統解決方案業務。
佢的產品及方案可供應用於智能手機、平板電腦、電視╱顯示器、筆記本電腦以及其他智能產品。
雖然都有一定的生意,但多年來都出現虧損,到近年才算好轉。行業需求對佢是利好的。
這企業質素未算好高,因為技術未算好強,這股如果持貨不過多,都可守住先。
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Q22404:
我想請教你
2869在11元買入
1313 在 9.9買入需止蝕嗎?
我知3319/1313是優質股可以守,2869是優質股嗎?
多謝阿sir解告令我心態有改變
龔成老師:
綠城服務(2869)仍算有質素的。佢為中國高端住宅物業服務供應商,提供以下三類服務:
(1)物業管理服務:包括保安服務、保潔及園藝服務,以及物業維修及保養服務。
(2)顧問諮詢服務:包括在建物業服務(示範單位管理服務及建築工地保安服務)及管理諮詢服務(於項目設計及開發階段提供物業開發諮詢服務,以及於物業交付後提供各種物業管理諮詢服務)。
(3)園區增值服務:包括園區產品及服務(購物協助、拎包入住服務、交通服務、文化教育服務、房屋返租與置換服務及二手房交易的經紀服務)、家居生活服務(物業維修及保養、家政服務、保健及娛樂),以及園區空間服務(出租廣告空間,並提供廣告設計、製作及出版服務)。
過往發展不差,業務有增長,現價合理區中上部。
這股都可以守,但你預佢中短期會有少少波動。
至於另外兩股,都可持有。但你較集中在內地地產相關行業,小心行業集中風險。
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Q22405:
如果我40歲,加按d錢出嚟投資會唔會有風險?謝謝你的意見
龔成老師︰
以你年齡可承受的風險程度(以你年紀,建議總負債,最多只可以佔總資產6成),加上現時仍處低息期,加按是沒有問題的。
關鍵是加按後,將資金買入其他資產,創造更高的回報,由於加按是要支付利息的,所以新資產產生的利息回報一定要比加按的利率高,這樣才值得做。
最好有比較明顯的息差回報,這樣才能抵銷加按後,加大負債為你所帶來的風險。因此,你加按前,最好先計劃如何分配新資金,如何平衡風險,怎樣說服自己獲得理想的回報,即是有充分的理由,而非為加按而按。
若是投資於股市,相信中低風險會較合適,公用股、內銀股、收息股、房託等,都可考慮,策略為長期的增值及收息,期望股息回報大於加按利息,這樣就值得做。但絕不建議炒賣等方式投入股市。
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Q22406:
到目前為止,我們現住的村屋政府還沒有任何收地計劃。估計還可以起碼多住十年八載。我想得到一些資料關於鄰近地區政府收地價、土地私人買賣價錢等資料,
從而比較一下地主開出的價錢是否合理。請問以上資料可以從哪裏得知呢?謝謝你的幫忙!祝生活愉快!
除了以上住屋問題之外,從二月至今,已分段買入以下股票合共約200,000。(之前打算用1,000,000投資,其中500,000分注入市及月供股票;
其餘500,000手持現金等大跌市才大力度掃貨),請問暫時這個股票組合是否合適我?分注買入速度又是否過急呢?
66 - 43.50 (12.3%)
1658 - 5.70 (9.6%)
1928 - 29.20 (13.2%)
1972 - 22.90 (12.9%)
2800 - 27.80 (7.8%)
3067 - 17.60 (19.9%)
9633 - 56.80 (12.8%)
9988 - 198 (11.2%)
另外,月供股票方面也開始了兩個月。分別月供以下股票。月供股票因為剛開始,未有計算在以上。
2800 - $3000
27 - $2000
66 - $1000
請問以上我的股票組合是否潛力股方面佔約40%太多呢?之後再分注買入的資金,我會偏向平穩增長股及收息股。請問龔sir有什麼股票建議加入我的組合呢?
以上問題太多,不好意思。希望得到你的抽空回覆。祝身體健康,生活愉快!
龔成老師︰
你可以去田土廳和地政總署,可以睇到交易金額和一些補償計算資料,你可以用來參考。
你現時持股和月供計劃,大致上係可以。但安碩恒生科技(3067)和阿里巴巴(9988)係潛力股,這類股票以你48歲,最多佔2成左右好了。
未來時間,就正如你所講,要偏向平穩增長股及收息股,去慢慢拉低翻潛力股比例,以免風險過高。以下都是一些合適選擇,現價都合理,你可以參考下。
但緊記唔好偏重個別企/行業,個別企業和行業,不要佔組合15%和30%以上,銀行業更加不要高於組合20%,否則會有過度集中性風險。
另外,有些更有超過8%的高息股,但股價就略有風險,你可以小注考慮,例如佐丹奴國際(0709)、中石化(0386)、互太紡織(1382)、富豪產業(1881)等(記住,股價略波動,不能太過大注)。
現時你投入了1/5資金,這個比例係可以。當再出現多10-15%左右回調,就可以再加下一注。而另外50萬,但等大跌市出現,才分注入貨。
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Q22407:
1) 龔sir , 想問一問關於美股TLRY , 持有半年虧損接近40% , 應繼續持有還是止損,能幫手分析一下嗎
2) 龔sir, 6993 係米仲可以持有 ,仲可以守
龔成老師︰
1) Tilray Inc (TLRY)從事是一家從事製藥業務的公司。該公司是一家向藥品分銷商供應大麻產品的供應商。
大麻股過往曾是熱炒對象,過去一年波幅好大,由$5至到$67。上市後,更曾經升至$300,可見這隻股票,有一定投機味道。
我自己無仔細研究過大麻行業和相關股份,但從佢財務數據睇,上市後收入係有明顯上升,但依然未能達至收支平衡。
因此,此股現價不少部份,係來自投資者對"將來"的睇去。只要未來前景稍有偏離,你預佢會有較大幅調整。
此股唔係話無投資價值,但確定性較高,只宜小小注。
2) 藍月亮(6993)不是劣質,但最新業績令人失望,由於上市前的數據幾靚,因此,有可能佢上市前執靚盤數,這亦是我對新股/半新股有保留的原因。
佢最新的中期虧損約$4400萬元,去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上,其他平台出現過剩的較低價產品,導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。
為統一產品在市場上的定價,佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格,此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。
相信中短期未必強,但長遠,其實又不算好差,佢成立於1992年,擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。
佢係中國洗衣液有龍頭地位,加上毛利率高,賺錢能力強。睇翻佢之前的資料,以零售額計算,藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。
整體有質素,不過之前貴,現價算是合理區中上部,如果你小注持有都可以。
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Q22408:
龔老師你好,我想聽一下老師的意見.本人可承受高風險。
1. 持有1257,20,000股平均價3.4。現價掉到2.77左右,應否繼續持有或減持?
2. 持有1448,6,000股平均價7.02。現價7.42應否增持?
還是增加其它平衡增長股?
龔成老師︰
1) 中國光大綠色環保(1257)其實本質不差。
睇翻佢的業務情況,長遠發展其實是一個大方向,但佢近年負債有所上升,加上市場擔心佢之後的增長力有所減慢,因此對這股的評價減少左。的確,負債與發展持續性,是這股的風險因素。
長遠來說,這股仍是有投資價值。但不建議太過大注,始終都有風險,同時可能仍會弱一段時期。你明白這些風險,你照長線持有係可以。
當然,若你持股佔組合較多的話,我比較建議你沽出少少,去平衡翻個風險,咁會較好。
2) 福壽園(1448)有質素,現價算合理區頂,如果你現貨佔組合比重不多,或者資金較充裕,現價可以再加小小注。
否則,你等佢回多10%左右,才再加注會較好。
以下增長股,都適合你30歲年紀,你可以參考下。
平穏增長股︰指數基金、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、長建(1038)、領展(0823)、粵海(0270)
潛力股︰安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、中生製藥(1177)、福壽園(1448)、GX中國電車基金(2845)、三星FANG ETF(2814)。
平穏增長股,現處於合理水平,可分注入市。但潛力股,部份係略貴。
現時只有安碩恒生科技(3067)、GX中國電車基金(2845)、騰訊(0700)、阿里(9988)、中生製藥(1177)、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部,可分注入貨,其餘都略貴,想買就要等一等。
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Q22409:
真的衷心感謝,讓我瞓吾著幾日不斷思考過去錯在哪!同時,我並非抗拒買股票,亦十分認同你價值投資的方法。
我從不同category 選了一些之前心儀的和你推薦的選一至两隻,想把台灣現金調回來建立一個組合,比D意見?
銀行-滙豐/恆生/中銀3988(但PE 4倍不到,好似鬼鬼哋)/citibank
地產 - 恒基/新世界/置富
科網-阿里/騰訊/MSFT
手機-小米/舜宇/瑞聲
網絡-電盈/香港電訊/移動
電車-比亞迪/中國電車/雅廸
公共-地鐵
醫療-和黃醫藥/平安好醫生
零售-佐丹奴/六福/周大福
休閒-金沙/銀河
指數或基金-2800或3086華夏納指
建倉用80至100萬,留150萬現金等。
有點長,抱歉!
老實講,我清楚年齡影響可承擔的投資風險,只是希望在還有生產力(10-12年)間,除完成兩個小朋友在外地讀完書和以後照顧到自己已滿足了!
龔成老師︰
以你48歲年紀,我唔建議太進取。你可以用恒基(0012)、地鐵(0066)、金沙(1928)/銀娛(0027)、六福(0590)/周大福(1929)、指數基金作為核心,為組合提供平穏增值能力。
之後,再配以一些收息股,好似滙豐/恆生/中銀3988、置富(0778)、佐丹奴(0709)。
中行(3988)和一些內銀股,你會發現地市盈率都係好低。因為市場覺得佢地壞帳潛在風險大,所以市場唔會比佢地個市盈率太高。
最後,若果你想個增長力強少少,可以加入一些潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、比亞迪(1211 - 但現價偏貴,可先用2845代替)。但由於潛力股風險較高,總額不要高於組合2成。
現時大市只在合理水平,先用80至100萬建倉,再另留150萬現金等大跌市機會,係可以。
若你想加快增值速度(但會承受較高風險),你可以調高少少潛力股和平穏增長股比重。
否則,你這個年紀,我建議按潛力股/平穏增長股/收息股(20/40/40)的比例,會較穏當。
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Q22410:
龔成老師, 你好~ 本人35歲, 月入2萬幾, 60萬左右, 買了以下股票~ 月儲萬五至2萬左右~
買了以下股票, 但一直持續跌勢, 雖然以下股票都是有質素的, 但.. 某些股票仍需要賣出先止蝕嗎? 謝謝!
另外, 怎樣可以增加財富呢.. 因有可能10年後便跟小朋友去外國讀書, 相信在外國對於我來說, 不易搵工作… 買那些股票是比較隱陣呢, 謝謝!
700 騰訊 買入: $616 x 400 (現價約: $537)
1211 比亞迪 買入 $157 x 500 (現價約: $218.
388 港交所 買入: $437.5 x 200 (現價約: $531.5)
2800 盈富 買入: $28.43 x 3000 (現價約: $27.72)
3690 美團 買入: $290.30 X 200 (現價約: $268.80)
9988 阿里巴巴 買入: $223.8 X 100 (現價約: $202.60)
1398 工商銀行 買入: $5.33 X 3000 (現價約: $4.39)
1810 小米集團 買入: $24.75 X 400 (現價約: $26.
1972 太古地產 買入 $23.10 X 400 (現價約: $22.95)
1177 中國生物製藥 買入 $7.44 X 1000 (現價約: $6.99)
3067 安碩 買入: $17.12 X 300 (現價約: $15.28)
2638 港燈 SS 買入: $7.61 X 500 (現價約: $7.80)
3088 華夏恆生 買入: $10.34 X 200 (現價約: $9.22)
龔成老師︰
你現時持股都係有質素,你唔好太比個買入價或者大市氣氛影響,令你做出錯誤決定。緊記只要係有質素,長線投資價無轉壞,就算股價下跌,我地都應該照持有。
由於你尚有10年時間,用以上股票去增值,都係可以。
但有個較大問題,你而家太偏重左係潛力股(0700, 1211, 0388, 3690, 9988, 1810, 1177, 3067, 3088),佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
你算年青,潛力股可佔約5成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至3成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
但你唔需要減持任何股票,只要未來時間,加大翻平穏增長股部份,令組合慢慢回復平衡,咁就可以。
平穏增長股:指數基金、金沙(1928)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)、長建(1038)
但到10年後,你要移居外國,你可能會需要穏定現金流,去支援生活,多於財富增值。
那時候,你可以將部份股票,慢慢換成收息股,用股息收入,去減輕你生活負擔。至於比重多少,你就按自己實際情況而定。
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Q22411:
龔 sir 您好!又要打擾您!有關一些資產問題希望您可提供一些意見。
本人有一層剛供完的樓,由於預計子女在未來五至八年後會移居外國 (他們已有當地護照),所以我希望在當地置業。但由於疫情關係,
暫時不能往來外地親自考察當地不同區域的環境,而我又不想只靠海外agent 隔山買牛,所以暫時對於將要付出的金額只有很初步的概念。
現在問題是,我應否在此期間先翻按現在的居所,先keep 錢向手,再等時機去用這筆錢於海外買樓(根據疫情,有機會我要兩年左右才真正落實買到,
甚或如果到時樓價因大量移民而飛升, 海外置業計劃亦可能泡湯)
另一考慮是,我自己工作的房屋津貼將會屆滿,人工也已經到了max, 所以翻按的還款能力會降低,我應否take risk 仍然去翻按 (因市場常有消息指高息時代很快重臨)
不好意思,可能說得有些亂。盼龔sir 比D意見
龔成老師︰
你2個問題,都係建基於一些假設性結果(外地樓價大升/環球息口大升),但這些結果,到底會否成真,幾時會成真,無人會知。
我地係投資時,係唔應該用"估"去做策略。我地係因應現時情況,平衡各方利弊,去找出一個較可行方向。
由於你子女尚有5-8年才會移民當地,有一定時間。你而一刻其實唔需要急住買當地物,除非你好有信心,長線當地升幅,一定會跑嬴香港樓,咁就另作別論。
至於翻按,你就要一直支付利息開支成本。但你又未知幾時先買外國樓。如果到時外國樓升幅不多,可能這筆錢跟本用不上,你就白比利息。
我建議你先計劃清楚,如果你擔心到時賣左香港樓,都唔足夠你買外國樓。你可以把握這5-8年,用優質股去增值財富,令自己有更多資金可以動用,減少到時的不確定性。
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Q22412:
老師,我上了堂, 計算了00698 通達之估價為
市盈率9-12
保守盈利預測0.05
市值股價約$0.45-0.6
不知道為什麼,00698的估價跌了很多,我之前已經減持了很多,上堂後覺得此公司不優質,但還有少量貨,不知道如何處理剩下少量貨,約40000 股,請老師指導
龔成老師︰
佢過往市盈率大約係9-10.5倍,但由於佢質素唔係咁高,我會再打折扣,下調至6-8倍左右。
而每股盈利,可以用佢過去10年平均,大約HKD0.09。
合理價︰HKD0.54 - 0.72。
但要留意,通達集團(0698),只是不過不失。
佢主要從事電器產品(包括手機、手提電腦及其他電器產品)零部件生產;為電子產品及電器提供金屬外殼及其他五金部件;及提供塑膠機頂盒及生產體育產品。
現價計係偏平,但由於質素只係一般,唔值得持有太多,勉強可長線。若40000股只係佔你成個組合,一個好低的比重,你照持有係可以。否則,當有反彈,就要再沽多少少。
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Q22413:
老師,其實etf回報係唔係理應回報多過投資個股? 我見差唔多全部etf股價都係步步向上,好似無邊d係大起大落 或者 長線向下? 想問下呢個係ETF特性?
問題二. 想請問下一我地係咪應該買ETF好過買個股? 一般人理應唔會下下買中倍升股,但係etf就基本上股價係一直向上? 長線好小跌?
謝謝你的寶貴意見
龔成老師︰
1) 唔一定,因為ETF係一籃子優質企業,可以係追蹤一個股票市場、一個行業、或者特定產品(如黃金)。
以盈富(2800)這隻較為人所熟識的ETF為例,佢係追蹤恆生指數,等同買入58間優質企業。
但當中有潛力股,有平穏增長股,也收息股。若你用當中的比亞迪(1211)為例,佢近2年一定係跑嬴盈富(2800)。
但如果你用中國人壽(2628)做比較,佢就明顯係跑輸恆指。所以,ETF唔一定係跑嬴個股。只係佢較有風險分散能力,令個整體回報相對穏定。
2) 如果你係初階投資者,不懂選股,但又睇好個別市場,ETF就會係一個唔錯選擇。
因為佢係一籃子股票,就算當中有些股票,表現未如理想,但只要大市或者相關行業係正面發展,你都會享受到成果。這就是分散風險,有利之處。
當然,如果你係買中一隻較具潛力的企業,升幅係有權優於ETF。但若投資個股時,你選擇錯誤,係可以大市/行業升,但你個隻跌。
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Q22414:
龔成 我係你fans 有買你啲書 亦曾經係你股票班學生 不過喺度好想同你講聲對唔住 我覺得自己好似辜負咗你咁 因為你當初教嗰套信念我無好好記住
搞到依家由賺錢變倒輸 初初我齋買港股都好哋哋 後尾學人買美股 賺咗少少之後就開始心雄 再玩埋沽空 結果依家輸到損手爛腳 我好嬲我自己
當初嫌你嗰套賺錢慢 於是就不知不覺好似走咗入賭場咁 仲要唔識走 越賭越大 到依家諗返轉頭 原來你一路教嗰套先係最穩陣 雖然唔會一夜致富
但最終一定有收成 依家我down得好緊要
近排工作 前途 甚至依家股市 無一樣嘢順利 好似時不與我咁 唔知點樣走出呢個困局…
龔成老師︰
其實,有唔少人都會因為短炒成功幾次,就會心雄,只後走上短炒之路。這就是點解我成日Q&A度提讀者,以前做證券行個陣,見短炒個班,可能會短期賺,但長遠都係輸晒架原因。
我地投資要成功,除了要學好一套投資方法外,經驗、自律性和心理素質,都係同樣重要。
有些人,本身心理素質好穏定,可以好好地操作個長線投資計劃。有些人,要好像你有一樣,要有所經歷才會明白。但重點係,這2種人最終都會走到財務自由之路。原因是,他們都"學懂"了。
你現時才34歲,依然很年青,只要你現時開始用正確方法,去創造你財富增值組合,係一D都唔遲。
而且,你比其他人經歷更多,對未來操作"真正"大升大跌市時,你心理上優勢,係會更加明顯,這都對你長線投資有利。
所以,你現時要做,就係收拾心情,做你應該做的事,一切自然慢慢會好。加油!!!
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Q22415:
老師,我手持幾隻蟹貨,可唔可以strong hold 牙?
3692 $33.1 2000 shares
2160 $16.7 5000 shares
1913 $55.5 500 shares
873 $24.7 3000 shares
謝謝
龔成老師︰
持有與否,你要睇翻企業本身有無質素。如果無,就算唔係蟹貨,係賺緊錢,都要減持,甚至係沽出。
微創心通醫療科技(2160)和翰森製藥(3692)不確定性較高,近期中央相關政策,令佢地風險高左,故暫時不要再加注。
普拉達(1913)有質素的。
佢係全球時裝及奢侈品集團之一,透過Prada、Miu Miu、Church’s 及Car Shoe品牌,從事設計、生產、推廣及銷售高級皮具用品、成衣及鞋履,以及透過特許協議提供眼鏡及香水。
有一定的品牌價值,但都較受經濟週期情況,你預佢中短期都會較波動,這股有長線投資的價值。
世茂服務(0873)由世茂集團(0813)分拆上市,業務有(1)物業管理服務(2)社區增值服務(3)非業主增值服務。
睇翻佢過往的財務數據,基本上都正面,業務不差同時有增長力,不過上市年期不算耐,因此參考價值會減。
股價上落較大,要注意風險。這股都有質素,有長線投資價值。
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Q22416:
龔sir, 睇而家個勢6088同788前景如何。6088坐緊3.48,788坐緊1.44
1858之前40入跌到20放埋一邊冇理到 點知前排彈咗一彈上30 好後悔冇溝 係咪繼續坐吓等
龔成老師︰
唔好用買入價,去決定是否持有一隻股票。我地要睇的是企業質素,只要佢有長線投資價值,中短期帳面虧損,唔係咁重要。
IT HON TENG(6088)質素中等,雖然都有投資價值,但企業不是最高質之列,因為企業的賺錢能力始終唔算好強,每件產品賺錢唔多。
同時業績有回落情況,不過,這股始終不是無質素,但預期長遠的增長力只是中等。若你持貨不多,可以守。
中國鐵塔(0788)質素無大變,但你預佢增長潛力同幾年前相比,會係弱左。整體而言,都有長線投資價值。
春立醫療(1858)長遠有發展的,但本身佢股價和盈利,都係較大上大落。你現貨照持有,只要唔係佔組合太重比例,咁就可以。
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Q22417:
老師點睇1024快手?佢差唔多每曰都跌,有投資價值嗎?現價$142是否仲係貴既水平?
問題2,另外今個月開始每月會買1手你書中介紹的潛力股1833(平安好醫生),用老師上堂教的估值計是合理價,現價吸引,會持續1年至2年買入,佢升到咩價位應該停買?
想問請如何操作?老師又覺得e家1833是處於咩水平?
龔成老師︰
1) 快手(1024)之前貴,現價開始合理,大致在合理區中上至頂。近期受大市和中央政策風險所影響,有較大回調,但本質上無太大轉變,有貨可照持有。
2) 平安好醫生(1833)長遠有發展力。
佢係中國領先的一站式醫療健康系統平台,透過「移動醫療+AI」,為每個家庭提供一位家庭醫生,為每個人提供一份電子健康檔案、一個健康管理計畫。
平安好醫生係中國互聯網醫療健康市場的先行者,以平均月活躍客戶,以及在線諮詢量計,是中國最大規模的互聯網醫療健康平台。
企業的業務有潛力,本身有優勢,大環境的配合,都成了這企業的機遇,前景正面,不過財務數據未算好理想。
雖然長遠的企業價值向上,但股價在中短期,可以十分波動,因為市場以「前景」作估值,故此變化必然很大。好難得出平貴的準確數,只能估估下,作參考。
因此,低風險者未必適合投資,若投資者考慮這股,亦不能大注投資,買入後就耐心長線持有,等待這企業改變整個行業的情況,現價算合理區中間位。
但好波動,你每月買1手,去平均個價格,係可以。但此股始終不確定性較高,不宜佔組合太多。
如果一個月買一手,會令佢佔你組合比例過重。你可以更改為月供,或者隔開多少少,例如每2,3個月才買一手,去平衡。
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Q22418:
龔sir,我有個理財問題想請教你,我手上有兩個物業出租,一個已經供完每月收租金$11500.00,
另一個仲有20幾年要供,每月租金收入$12500.00,租金可以cover供款和物業管理費等支出。
我的問題係我自己住的單位是租的,每月扣除租金收入後還需要付$20500.00。
我上完你初階股票班後一直思考,我係咪應該把手頭上兩個出租物業賣出,先幫自己買入一個自住用的物業來減底支出呢?
謝謝!
龔成老師︰
其實都唔一定,因為香港買賣樓宇成本唔細,你這個變動,可能要用你唔少錢。你可以主要考慮翻,邊個方法可以令你有更在資金空出,作投資增值之用。
如果你現時置業,反而令你每月投資優質股資金少左,其實係成個配置角度,就未必值得咁做。
當然,長線計你照好都持有一個適合自己長線生活需要的物業,但唔需要過急去進行。
你現時持有2個物業,若都有一定質素,你可以照持有,用佢地來資產追資產,平衡樓市波動的影響。
另一邊,你繼續用優質股去增值,到你可以做到買自住樓之餘,又可以保留一定優質股(最好可保留一間收租物業),才去出手買自住樓都未遲。
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Q22419:
1) 也想請問你1093, 《50值博倍升股》中亦提及此股能穩中求勝,請問此股的便宜區是多少?
2) 1297的便宜區是多少?
3) 你的著作《50值博倍升股》中提及1181是穩中求勝之選,請問此股的便宜區是多少?
4) 《50值博倍升股》中提及1458成功打開了一片藍海,請問此股的便宜區在哪?
5) 《50值博倍升股》中提及1373是穩中求勝之選,請問此股的便宜區是多少?
6)《50值博倍升股》中提及868是穩中求勝之選,請問此股的便宜區是多少?
7) 讀完仍的《50值博倍升股了》,但發現很多股票已升了很多,如果現時從書本中選一隻,你會選哪一隻?
8) 想問根據過往數據,本港樓市平均每年會上升多少?(樓價、租金分別上升多少?)我已在書中找到了。
9) 想問現有哪隻優質潛力股已跌至便宜區?
龔成老師︰
1) 石藥集團(1093)現價算合理區上部,要平宜區,要有好大幅回調,接近回一半才到。
2) 中國擎天軟件(1297)規模較細,以及行業存有風險。此股較難做個穏當估值,如你想投資,現價都有投資價值﹐但要控制注碼。
3) 唐宮中國(1181)現價計,你預回多3,4成,會開始到初步平宜區。
4) 周黑鴨(1458)雖然近期回落唔少,但都仲係偏貴,你預佢真係有好大跌幅,去有機會進入平宜區。
同埋,其股都有一定風險,不宜大注。
5) 國際家居零售(1373)你預跌在多2,3成,才算係初步平宜區。
6) 信義玻璃(0868)過往一段時間,累積了不少升幅,就算合理區,都要有一個明顯大回調才會到。所以,暫時唔好入市住。如果真係想入,最好用月供去儲貨。
7) 我會選中生(1177)和信義光能(0968),2隻雖然只在合理區上部,但本身質素較高。故在當中,值博率會係較好的2隻。
但由於現價唔平,只宜小注,等有明顯回調,才正式入市。
8) 過往數據,你可以作為一個參考。但更重要,你應著眼面前轉變、房屋政策、樓市供求問題。未來預期,香港中短期房屋都係維持供不應求。
再加上,近年多國政府都用量化寬鬆政策去救市,令市場資金大量增加。所以,可預見的將來,樓價都會維持上升。
9) 沒有,其實高質素的潛力股,極少跌到平宜區。所以你唔好諗住平宜區先入,要係合理區就開始分注,如果唔係,好機會錯失入市機會。
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Q22420:
老師,我睇返中國銀行和中銀香港每年既股息增長率,中國銀行既股息增長比較快,而家中國銀行呢個價位股息有8厘,如果股息再增長股價必定有影響,那投資中國比行不是比中銀香港好嗎?
同埋我想問如果我想查返中銀香港10年前既股價可以係邊到查詢?
同我想問通漲對阿里巴巴,騰訊,香港中華煤氣,同中銀香港會唔會有影響,我照你推介已買入呢四隻股票,之後仲想入d香港電訊同置富
龔成老師︰
我地唔可以單憑派息增長力,就去判斷一個企業情況。無錯,當中行(3988)股息再上調,有機會令股價再上。但
但始終中行(3988)本身已經好大間,加上佢業務上發展比中銀香港(2388)細,故增長力預期會較弱。
以你3X歲年紀,應該集中係財富增長上,故中銀香港(2388)會較為適合。
至於你想睇10年前股價,你可以去YAHOO財經,或者睇各個財經網的圖表,都會有。
阿里巴巴(9988),騰訊(0700),香港中華煤氣(0003),同中銀香港(2388)都係有質素的企業,長線都會跑嬴通漲,你長線持有就可以。
至於指數基金都係適合你,但香港電訊(6823)只係收息股,增長力不高,不太適合你這個年紀。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
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0422新加坡聯合早報
*【歐洲藥管局:全球逾300起接種疫苗後血栓個案】
根據歐洲藥品管理局資料分析處處長阿萊特發佈的資料,其中287起病例用的是阿斯特捷利康疫苗、8起涉嬌生疫苗、25起涉輝瑞疫苗、5起涉莫德納疫苗。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210422-1141164
*【避免影響經濟復甦 印度疫情急速惡化但不會全國封鎖】
印度總理莫迪發表電視講話強調,封鎖只是最後的手段,並呼籲地方當局“應盡力避免”,以確保經濟不受影響。他說:“他們(地方政府)應竭盡所能避免封城,並把注意力集中在爆發疫情的區域。”
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210422-1141166
*【專家:印度感染人數大幅上升 或與超級變種B.1.617病毒有關】
印度是全球冠病疫情最嚴重的國家之一,累計超過1500萬人感染冠病病毒。近來,印度每日新增感染人數呈大幅上升趨勢,有專家擔憂這可能和印度冠病病毒變種B.1.617有關。和世界上其他一些地方一樣,印度去年就發現冠病病毒變種。科學家新近將其命名為B.1.617,並稱之為超級變種。這一變種的棘突蛋白發生雙重突變,比原始菌株更具感染力。據印度方面的資料,在疫情嚴重的邦,超過60%的患者感染的都是B.1.617新冠病毒,超過了英國冠病變種的覆蓋面。
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*【希望儘早達群體免疫 泰增購3500萬劑疫苗加快接種速度】
除了已訂購的約6500萬劑冠病疫苗,泰國當局今年內還將向兩三家供應商訂購3500萬劑疫苗,以便加快接種速度,希望早日重開邊界,讓旅遊業再次帶動經濟。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210422-1141157
*【報告: 以色列55%民眾已接種疫苗 有效降低冠病感染和死亡率】
自然醫學雜誌(Nature Medicine)發表的研究報告顯示,在全球冠病接種率最高的以色列,新增確診和死亡病例都在逐步下降,這顯示,接種冠病疫苗能有效降低感染率和死亡率。這項根據以色列全國接種計畫進行的“即時”研究發現,以色列開始為60歲以上的人接種冠病疫苗後,該年齡層的住院率和重症患者的降幅最大。在50至59歲的人民開始接種後,他們的感染率也出現下降趨勢。
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*【普丁:俄計畫在今秋前通過疫苗接種實現群體免疫】
俄羅斯總統普丁21日在莫斯科發表國情諮文時表示,俄羅斯計畫在今年秋季前通過疫苗接種實現對冠狀病毒的群體免疫。普丁說,冠病疫情尚未被完全戰勝,他要求俄相關機構繼續做好病毒防控工作,保障醫療體系正常運行,保障疫苗生產供應,鞏固抗疫成果,嚴防疫情反撲。他高度評價俄羅斯研發的三款冠病疫苗,並呼籲全體公民進行接種。
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*【消息:中朝將在五一前後恢復貨運列車】
知情人士透露,關閉邊境15個月後,中國將恢復與朝鮮之間的貨運列車服務,與朝鮮的貿易開始反彈。負責跨境貿易的運輸公司負責人告訴記者,橫跨鴨綠江、連接丹東與朝鮮新義州的大橋將在“5月1日前後的某個時間”,部分重新開放貨運列車服務。這位人士還說,目前還沒有確定恢復客運的日期,因朝鮮仍擔憂疫情。中國也嚴格限制入境。
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*【習近平今天出席領導人氣候峰會 拜登上臺後中美元首首度同台】
中國國家主席習近平今天將出席美國總統拜登主持的領導人氣候峰會。屆時將上演拜登上臺百日以來、中美元首首度同台,同時也為兩國近日開啟應對氣候危機的合作進一步注入動能。受訪學者指出,習近平與會體現中國目前很看重與美國在氣候領域的合作,希望利用雙方有限的共同點,多少穩定動盪的兩國關係,同時進一步塑造中國負責任大國的形象。
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*【拜登氣候峰會召開在即 世界領導人計畫發表講話】
拜登將于本周召集數十個國家領導人,舉行為期兩天的視頻氣候峰會,旨在加強全球氣候變化行動,恢復美國在這個問題上的公信力。受邀的所有40個國家的領導人均表示同意參加4月22日開始的峰會活動,拜登試圖借此證明美國致力於大幅削減溫室氣體排放量,以避免氣候變化帶來的最災難性後果。20多位世界領導人計畫在會議上發表講話;他們包括聯合國秘書長古特雷斯、中國國家主席習近平、俄羅斯總統普丁、英國首相強森、德國總理梅克爾、法國總統馬克洪、巴西總統波索納洛和印度總理莫迪。
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*【美參議院委員會通過戰略競爭法案應對中國】
美國參議院一個委員會以壓倒性多數票通過一項在人權和經濟競爭課題上向中國施壓的法案。美國國會議員也推出另一項法案,希望政府能出資數十億美元用於技術研究,以應對來自中國的競爭。參議院外交關係委員會通過《2021年戰略競爭法案》後,參議院全體議員將審議此法案。委員會成員呼籲美國在應對中國方面,採取更多措施。委員會在這項法案進行數十次修正,包括迫使美國官員,而不是運動員,抵制2022年北京冬奧會。
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*【孟晚舟獲准將引渡聽證會推遲到8月】
加拿大一法院批准了華為首席財務官孟晚舟將她的引渡聽證會推遲到8月以便其法律團隊可以檢查潛在新證據的要求。不列顛哥倫比亞省最高法院副首席法官Heather Holmes裁定,最後三周的辯論將在8月3日或前後開始。原定法庭辯論是下周開始,並於5月中旬結束。孟晚舟的律師本周辯稱,他們需要時間來審查根據華為與滙豐銀行所達成協議而提交的部分刪節檔。該律師團隊已經收到了其中一些檔,其他檔預計將在四到六周內送達。
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*【以色列:敘利亞一枚導彈在以南部爆炸】
以色列軍方22日說,敘利亞一枚地對空導彈在以色列南部爆炸,這一事件在秘密的迪莫納核反應爐附近的一個地區啟動了警報。以色列目前沒有傷亡或損壞的立即報告。以色列軍方說,為了回應敘利亞的導彈發射,它襲擊了敘利亞的數個導彈連,包括發射導彈的導彈連。敘利亞國家通訊社當天報導,敘利亞防空部隊攔截了以色列向戈蘭高地方向的攻擊。報導說:“防空部隊攔截了火箭並擊落了其中大部分的火箭。”
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*【美國再制裁緬甸兩國營企業】
美國財政部將緬甸國有木材和珍珠企業列入制裁黑名單,稱這些企業被用來為軍事政權創造收入。美國財政部對負責木材和珍珠出口的“緬甸木材企業”(Myanmar Timber Enterprise)和“緬甸珍珠企業”(Myanmar Pearl Enterprise)實施制裁。制裁旨在通過禁止美國個人和公司,包括在美國擁有分行的銀行,與這兩家公司做生意,以此限制這些公司進入全球貿易和金融系統。制裁還凍結了兩家公司在美國管轄下持有的任何財產。華盛頓希望借此舉對緬甸軍方施壓。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210422-1141259
*【緬軍人政府鎮壓行動 導致25萬人流離失所】
緬甸軍人政府對反政變示威者的鎮壓行動,已造成約25萬人流離失所,這引起聯合國關注。聯合國將派代表在東協特別峰會舉行前,與各國高級官員討論緬甸局勢,並希望有機會與緬甸國防軍總司令敏昂萊會談。緬甸人權狀況特別報告員安德魯斯在推特說:“消息指緬甸軍政府的攻擊已經造成約25萬人逃離家園。全球必須立即應對這場人權浩劫。”
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210422-1141160
*【美國佛洛伊德案12人陪審團一致裁定 跪壓黑人致死白人員警罪名全部成立】
美國非洲裔男子佛洛伊德遭白人員警Derek Chauvin跪壓頸部致死案週二宣判,陪審團一致裁定,Derek Chauvin被控的三項罪名全部成立,刑期將在八周後宣佈,最高或判75年監禁。美國多地民眾獲知裁決後隨即上街,為正義得到伸張而歡呼。美國總統拜登形容,這是美國向司法公正邁進的一大步。
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*【承認國際法“主權免除”原則 韓法院駁回慰安婦向日索賠請求】
韓國首爾中央地方法院昨日審理韓國慰安婦等20人控告日本政府訴訟案,承認國際法上的“主權免除”原則,認為國家的行為、財產不能在他國法院審判。首爾中央地方法院昨日作出二審判決,駁回20名韓國慰安婦受害人及遺屬要求日本政府賠償的請求。首爾中央地方法院表示,哪個案件適用於國際法上的“主權免除”,原則是由行政機關做決定,不適合由法院做決定。
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*【2020年是有記錄以來 三個最熱年份之一】
聯合國報告顯示,2020年是有記錄以來三個最熱的年份之一。聯合國秘書長古特雷斯在新聞發佈會上公佈世界氣象組織發佈的“2020年全球氣候現狀”報告。世界氣象組織的這56頁年度報告記錄了氣候系統的指標,包括陸地和海洋溫度升高、海平面上升、融冰和極端天氣。報告還強調了氣候變化對社會經濟發展、移徙和流離失所以及糧食安全的影響。
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*【泰巨型浮動太陽能源場 本月完工預計6月啟用】
泰國一個規模將是全球最大之一的浮動太陽能源場即將在本月完工,預計6月正式啟用。這個巨型太陽能場在泰國東北部烏汶府的詩琳通水壩上,14萬4417片太陽能板覆蓋著121公頃的水面,面積相當於50個足球場。能源場啟用後將能讓泰國減少對高度污染的煤炭火力發電的依賴。這是泰國規模最大的水力與太陽能發電及儲存綜合能源專案的一部分,由泰國最大電力生產商之一的格林姆集團(B.Grimm)與中國能源建設集團山西省電力勘測設計院合資開發,規劃發電力容量58.5兆瓦。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210422-1141158
*【印尼潛艇峇厘島北部海域失聯 艇內53人恐已沉沒700米海溝】
印尼海軍一艘潛艇在峇厘島北部海域失聯,到昨晚截稿前,潛艇內53名在執行訓練任務的人員仍杳無音信。搜尋隊在出事地點附近海域發現漏油痕跡,估計潛艇可能已沉沒到約700米深的海溝。印尼國防部昨晚發聲明說,空中搜尋隊發現了油蹟,海軍已派遣兩艘有聲納探測器的艦艇前往搜索。同時,印尼已請求新加坡、澳大利亞和印度協助搜尋,這三國已準備好隨時伸出援手。據瞭解,出事潛艇是在週三淩晨4時30分失聯,當時它正進行魚雷演習,但沒有依時通報演習結果。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210422-1141156
*【中國市場監管總局介入 特斯拉深夜再回應】
就特斯拉在上海車展遇到維權一事,中國市場監管總局已責成河南省、上海市等地市監部門維護消費者權益。特斯拉表示,願全力配合提供車輛原始資料,無論檢測結果如何都接受。中國市場監管總局網站發佈消息,上海車展上特斯拉車主維權引發關注,市監局已責成河南省、上海市等地市監部門維護消費者權益,同時強調企業要履行品質安全主體責任,為消費者提供優質安全的產品和服務。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210422-1141276
*【中國駐澳使館對澳洲取消一帶一路協議強烈不滿】
澳洲宣佈取消維多利亞州政府與中國簽署的“一帶一路”諒解備忘錄與框架協議。中國駐澳使館對此表示強烈不滿和堅決反對。
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*【巴基斯坦部長稱中國大使在爆炸案中逃過一劫】
巴基斯坦一家酒店的停車場21日發生爆炸案,中國駐巴基斯坦大使農融當時正好下榻在這家酒店,但巴基斯坦部長Sheikh Rashid Ahmad證實,農融在爆炸發生時不在這家酒店,因此逃過一劫。據路透社報導,這起爆炸案發生在巴基斯坦西南部城市奎達,目前已造成四人死亡,11人受傷。巴基斯坦塔利班宣稱對這起爆炸案負責。
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*【馬國發行8億美元的可持續發展伊債】
馬來西亞財政部說,馬國發行了8億美元的10年期信託債券,這是世界上首個美元主權的可持續發展伊斯蘭債券(sukuk)。馬國財政部在一份聲明中說,馬國也發行了5億美元的30年期信託債券。由於超額認購達到6.4倍,馬國將伊斯蘭債券發行規模從最初的10億美元上調至13億美元。
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*【俄羅斯宣佈驅逐10名美國駐俄外交人員】
俄羅斯外交部4月21日宣佈,美駐俄使館10名外交人員為不受歡迎人士,要求其在5月22日前離境。俄外長拉夫羅夫16日宣佈,俄羅斯將驅逐10名美國駐俄外交人員,以回應美方日前對俄實施的新制裁,並將8名美國政府官員列入“黑名單”。
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投資要有天險可守
上週台股呈現了兩個焦點,一個是很多生技防疫股跌得四腳朝天,像合一、中天、亞諾法、杏國跌幅都超過40%,生技股市值單週跌掉2000億元以上,生技指數下跌8.45%,但台股加權指數卻上漲0.89%,摩台指數漲2.01%,原來強勢的OTC指數則下跌5.26%,這是生技股下跌造成的跌勢,但台股指數上漲,台積電單週上漲18.5元,漲幅5.31%,這是撐住台股最大的功臣。
全球股市從3月大漲到現在,我一直提醒大家「貴上極反賤,賤下極反貴」的道理,也經常用柯斯托蘭尼的「老人與狗」來形容年缐乖離的後座力。這一週,美國跌最慘的是Amazon與Netflix,Amazon從3344.29跌到2948.45美元,一口氣跌掉395.84美元,跌幅11.8%;Netflix從575.37殺到484.14美元,跌幅15.85%,這是漲多的後座力。台灣的生技股漲時重勢,跌時重質,大多數生技股沒有營業額,也沒有EPS,這時候一旦跌勢形成,就很難預測股價會跌到哪裡?像合一從476.5元殺到240元,只有6個交易日,跌到哪裡實在難以評價,因此,大多數生技股都是一波衝到頂。
而上週台積電召開法說會,再度交出令人驚艷的成績單,這其中,台積電毛利率從第一季的51.8再拉高到53%,Eps從4.51到4.66元,台積電上半年Eps9.17元,通常台積電下半年都比上半年強,全年Eps超過20元的機會不小,若以今年Eps回推本益比,台積電還不到20倍,若對照Nvidia76.18倍,Amd135.2倍,Asml49.54倍,看起來台積電還有空間,目前里昂證券目標價是500、滙豐460、高盛440、美國銀行美林410、摩根士丹利、花旗408元⋯⋯
漲到370元的台積電殖利率還有2.52%,這比起Nvidia的0.16%,Asml0.76%,台積電的殖利率在全球利率幾乎到零的情況下仍然具有高度吸引力。股價回檔要看質,就是基本面上膛,這就是護城河的觀念。這兩天遇到一位研發疫苗的上市公司負責人,他告訴我說,疫苗研發滋事體大,他說疫苗從小白鼠的實驗開始,如果小白鼠的測試過關,要送到美國,下一關是猴子的動物實驗,這個程序要6隻猴子,這種實驗用的猴子每隻200萬美元,如果都過關,下一道是3300人的人體實驗。這個說法聽得我一楞一楞。換句話說,疫苗研發之路沒有想像那麼簡單,但股價炒太快、太猛,一定有後座力。
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買完房後一直想要來整理一下思緒,想說就來發個畢業文分享吧,希望可以給同樣還在雙北
打拼的年輕人參考,都能順利擁有自己的房子、空間。
首先一定是感謝,真心感謝房版上大大無私的留下足跡給我們參考,讓我跟太太終於在上個
月下訂了生平第一間自己的房子,算是給彼此一個三十歲之後、下個階段的期許吧?
文長,若想end的人直接講結尾:
我們最後買在三重站右岸中這裡的建商自售的新建案,最後接近60成交,但這裡是真正疲累
的買房過程中,真正讓我們有「怦然心動」的地方。
地緣背景、買房動機:
本人土生土長三重人,工作是一直都是想要的話都可以調換地點的業務工作。
太太是道地臺南人,桃園、台北都有工作勤務,但公司提供的接駁車都很順暢。
我們兩個在婚前就一直跟我父母同居,不太管我們相處的也很融洽,但畢竟家中空間有限、
父母的朋友太多,來訪時侵犯到私領域這點,讓我們其實只要不爽就會萌生出去住的念頭。
緣起:
其實五六年前出社會以來就一直有在591上看房子價格的習慣,那時候還是空空派,想說蔡?
文跟民進黨上台後打房、房價就會下跌,FB、YT也一定追蹤看Sway的文章跟影片...。
後續當然社會上混了幾年,碰巧開始懂威士忌等一些收藏品,才知道了市場最簡單的兩個道
理,
「物以稀為貴」跟「你情我願」
所有的資產不是一個蘿蔔一個坑,而是你有錢你就可以把所有的坑都佔下來,然後把坑租給
別人。
此時終於明白不是人在買房,而是是錢在買房、是資產在買房。
桃園中路的菜鳥首次看屋:
因為太太工作在桃園的緣故,20年開始學看房,第一個點朋友提議去看正夯的中路特區,21
年真正要買房則是主看南崁。
其實中路特區給我印象就是面公園第一排性價比極高,那時候去看印象天裔也才30萬出頭,
雖說只剩大坪數最後兩個物件,但買下來兩千萬左右,可以類比買到大安森林公園這種物件
,真的也是激勵年輕人多存一點錢。
後面也看了奧斯卡跟合輝雲朵,特別是雲朵是很棒的建案,代銷孫先生也是很優質、專業的
業務,但主要還是以接駁車方便到的南崁而作罷。
停頓一年:
因為看了習慣致富一書,中間一年主要就忙著把我的提款機建立起來,並有感原本產業會受
疫情影響甚巨(結果五月真的大爆發了),嘗試轉職金融業避險成功後,更真心感受到房子
作為一種銀行認定價值的金融商品,房價真的是只會漲或緩漲不會跌了,儲蓄此時也夠買雙
北預售了、被動收入也足夠繳房貸了,便決心在開始看房。
三重首次與房仲交手:
在疫情最嚴峻時重啟看房計畫後,首要想到的就是我土生土長的三重。
我要感謝三重永慶五華店的陳俊亨專員,因為他算是滿熱忱的帶看了幾間在我們預算內的中
古屋,那四五間房子其實事後來看其實也都是合理價格,但在當下還是有實價登錄的迷思,
滿腦子都是
「憑什麼這家破公寓你三月買500竟然敢賣我800!?」
「憑什麼實價登錄你仁義重劃區去年才買40萬,現在要賣我50!?、
諸如此類的想法,加上那幾間房子實在沒什麼怦然心動的感覺,所以就又跑到南崁去。
最後沒有讓他成交還是覺得不好意思,希望板上如果有朋友在三重有需求的,其實真的可以
給有熱忱的年輕人一個機會囉
上南崁的寶咖咖與中古屋:
南崁國中對面那個益展閱美是我跟太太心中的理想格局跟物件,
格局完美、三面採光、空間得宜、機能完善、無限棟距,最重要的是太太作為臺南人住習慣
透天、大空間,我那時腦袋滿滿都想著「他X的雙北我只能買中古鳥籠,拎北買桃園大三房
總可以了吧?」
但最終代銷小姐告訴我們因為已經快要完工了,所以到年底時一次就要付兩成,加上朋友全
部力勸寶咖真的不要買、你先買雙北之後還可以回來再看,太太也說怕我工作太累而作罷。
但過個幾年我們還是很期待回來看這個房子。
中間是還有看個竹城的中古社區,缺點包含了垃圾間要淋雨走到社區外面丟、鄰居顯見的都
會堆放雜物,就不考慮了。
炙手可熱但只能搖頭的仁義重劃區:
配合台北橋的雙子星跟重陽橋的士科議題,我早就知道這邊早就變成投資客加上建商左手右
手賣來賣去的天堂了。早進場的投客加上地主戶,當中的仁仁系列算是讓我們學到什麼叫做
價格混亂、手槍格局、梯戶比跟代銷氣勢。
這邊很可惜的是代銷許先生當時不夠用力成交我,因為我其實那時候其實已經覺得看房很累
了,我的心中還是住著一個空空,那時心中真的有個聲音,想要趕快結束這場資本市場的鬧
劇哈。
但也還好沒有成交,我們後來才有機會再看到蘆洲的九揚跟我們最後落腳的物件。
十年後準備起飛的蘆洲南港子:
九揚盧登堡我覺得也是一個疫情過後萬物起漲點的經典例子,這個時機點真的所有建商都在
鎖物件準備再賣高,房地合一、原物料、缺工、土地標售破天價都在這個時候,對建商來說
真的沒理由我現在要賣給你。
我們八月去看盧登堡,到現在都還沒開售,但價格已經從建照還沒下來但偷偷透露可能有4?
頭,已經飆到現在準備開價就是55開始賣。這中間最大的指標當然跟正旁邊的城市知己的維
也納公寓迅速完銷53~55定錨有關。
但那邊就是一個腹地完整、交通方便,未來蘆洲站還會有商場跟長照醫院的好地方,只可惜
九揚一直鎖到現在還沒賣,不然相信跟我們一樣摩拳擦掌等待九揚的人應該也都排到蘆洲火
車站的火字下了。
令人反思的投資物件:
某個可做夾層的魔術空間屋因為離我現居地方超級近,但除此之外,顯見的缺點就是國道一
號第一排打開窗真的超級吵、下面的馬路超級吵、旁邊的違建宮廟超級吵,價格也超級硬。
但因為真的離家超近,原本要衝也是被朋友勸阻,不斷提醒我location、location、locati
on,加上老闆娘「很惜售」,我想,這個物件應該真的不適合小夫妻兩個人自住,但我未來
如果要多弄一個提款機開麻將協會我會考慮的。
「最頂的」二重右岸中讓我畢業了:
最終萬念俱灰之餘,太太找到了這個二重右岸中的預售屋給我,叫我假日去看。
不看不知道,一看不得了,新北大都會公園真的很頂,機捷對於常出國的我們也很頂,新蘆
線要上班回家也很頂,兩年後已成定案的潤泰citylink也是有目共睹,最頂的館長成吉思汗
三重館也在隔壁,真的是頂上加頂, 三花聚頂了。
唯一美中不足的是我們的預算只能買單面採光的兩房,但真的此時的我真的明白,其實建案
本身格局、大小真的其次,畢竟買到金山萬里格局要多屌有多屌,「location、location、
location」真的才是首重。
於是當天看,當天下訂,三天後簽約,成功畢業。
感想:
最後真的還是只能說感謝版上大家的互動跟分享讓我獲益良多。
畢竟市場是殘酷的,工作因素認識許多大老闆、企業主,談笑間一個大哥笑笑給我一句話真
的如雷貫耳,
「我三代經商憑什麼輸給你十年寒窗?」
我不是什麼富二代,沒有後援沒有背景,打不過真的只能趕快加入。
與大家共勉之,希望大家都能買到理想中的好房,住好才能睡好。
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居多吧
但整個右岸南除非有公車或是道路整修,不然以他步行要到三重站或大都會,要徒步越過沒
有斑馬線跟車水馬龍的橋下其實感受超級不順;加上那邊也都還是荒地沒什麼路燈,要吃徒
步機能絕對是辛苦跟兇險一些的
原本不太想講,但這陣子詐騙吸金的很猖獗,怕有人被錢跟買房壓力逼瘋了跑去信這些
賺錢還是要穩當跟借力使力
看了
有時也會想究竟是我腦衝,還是現在房市真的就是一分錢一分貨,每個都覺得可以買哈哈
太太對透天》三房》小兩房也是心境轉變很大,但目前小朋友還沒見到影子、先買這邊以後
可能也還可以換桃園三房,就先買囉
不過我覺得空間這件事,都是大人自己在意,其實小孩子國中前應該要求並不多,像我小時
候就是在店面後面的倉庫或是夾層長大的
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