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【房東應如何 #合法 收回房屋？】
🏠 小陳名下有棟 #房屋 在15年前租賃給小華居住，每月固定收取租金，但雙方沒有約定 #租期 ，也未簽訂 #租賃契約 ，今天小陳因為自己居住的房屋已成為危樓而不適合居住，需要收回租給小華的房屋自住，於是要求小華應儘速搬遷，然而小華卻一再拖延避不見面，請問小陳該怎麼合法地收回房屋？
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👉🏻 http://www.glorylaw.com.tw/Spcolumncontent.aspx?SID=501
#房東們注意囉～
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📌【民事法實務選編】曾品傑教授 #月旦法學教室 第226期（2021.8）
本期共選錄10則民事法實務見解，其中值得留意之裁判有三。
首先，最高法院110年度台上字第268號判決表示，民法第216條之1規定所謂因同一侵害原因事實，係指受利益與同一侵害事實之損害，具有相當因果關係而言，此因果關係是一種法律評價，非自然意義下之條件關係，其判斷基準，須符合法律規範意旨，且利益與損害須具備一致性。
其次，最高法院110年度台上字第421號判決指出，承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，應認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。
末者，最高法院109年度台上字第2826號判決有謂，鄰地所有人若出具未附期限之土地同意書，致使用執照註記之鄰地土地套繪無期限，且無從於土地使用關係消滅時申請廢止原核可之使用執照並解除套繪管制者，自有違財產權之保障，而屬對鄰地所有權之妨害。
📌本期選錄裁判爭點
✏勞工爭訟解僱之合法性時是否適用權利失效理論？
✏當事人預期將來成立雙務契約而先為給付，嗣契約不成立者，得否援引不當得利之規定請求他方當事人返還已為之給付？
✏民法第216條之1規定之「同一侵害原因事實」應如何判斷？
✏民法第216條第1項所謂「所失利益」究竟應如何認定？
✏出賣人已移轉標的物所有權然尚未交付予買受人，而繼續占有者，是否構成無權占有？
✏承租人租地建屋而未約定租期，嗣房屋不堪使用而改建，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，雙方當事人是否默示更新成立不定期租賃契約？
✏若所有人之土地遭套繪管制，需經鄰地所有人辦理農舍變更為住宅始得解除者，所有人得否行使妨害除去請求權，訴請鄰地所有人辦理刪除套繪管制之登記？
✏附屬建物應如何判斷？
✏設置網頁連結他人之網頁資訊者，是否有違公平交易法第25條？
✏董事得請求查閱、抄錄之公司資訊界線為何？
完整內容：#月旦法學教室 第226期（2021.8），民事法實務選編／曾品傑教授
📕本期目錄：https://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2795
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【可以因為疫情要求房東調降房租嗎？】
在新冠肺炎疫情影響下，最近有不少藝人房東帶頭表示願意降低房租來減少房客的壓力，政府也拋磚引玉，針對國有非公用土地租金減收、提出可以申請緩繳、免計利息等方案。但這樣「共體時艱」是房東的義務嗎？在法律上，房客有依據請求房東調降租金嗎？
🎸 有什麼依據可以調整租金？
房東與房客雙方應該在締約時就已經評估在租約期限內的利益與風險，所以原則上雙方應該要遵守契約的約定。但針對無法預測、事先內化到經營成本中分散風險的情形（有判決舉例如石油危機），如果都不能增減租金，可能會造成對一方當事人顯失公平，此時才有透過【情事變更原則】讓法院
介入調整的必要：
1️⃣首先是一般原則的規定，契約成立後有情事變更，而這個情形【非締約當時可以預料的】，且如果按照契約【原本的效果會顯失公平】，那當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果。（民法第227條之2）
2️⃣在民法租賃契約當中，針對租金調整也有特別規定（第442條）：租賃物為不動產者，而且【租約沒有約定期限】的話，當事人可以不動產價值的漲跌為理由，聲請法院增減租金。
相反的，如果【租約定有期限】，可以認為雙方當事人有在約定期限內有不變更租金的意思，就不能用這一條的規定來主張調整。
🎸 不動產租約有定期限，還能調整租金嗎？
如果不動產租約【有約定期限】，不能以民法第442條規定請求增減租金，那還能不能主張民法第227條之2情事變更的一般規定呢？
學者多認為，如果符合第227條之2有情事變更之情形、依照原本的契約效果會顯失公平，就算是是有定期限的租約，還是可以請求法院變更效果。但有法院判決認為，只有未定期限的不動產租賃才能適用情事變更原則，如果定有期限應該要認為要依照雙方租約所約定的租金計算方式（高等法院臺南分院96年重上字第49號民事判決）
🎸 以往法院是怎麼認定的？
過去SARS時也曾有過主張【調整租金】的案件，法院雖然認為SARS的情況是無法預料的短期劇變，但認為需要證明影響到房屋或土地的價值、受影響而需要調整租金的期間有多久，而且要達到締約時無法預料、顯失公平的程度（臺北地方法院93年度北重訴字第12號民事判決）。SARS當時的幾個案件，都是較大規模的公司請求調整租金，與房東的締約能力、評估風險的能力應該相當，也因此不容易被認定為顯失公平，而沒有請求成功。
相反地，考量一般承租人相較之下通常為較弱勢的一方，如果能證明在這波疫情下造成租賃物價值下跌、依照原本租金顯失公平的話，應該允許承租人向請求法院調整受影響期間內的租金。
