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【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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今天立法院司法法制委員會審查的政院版「 #國家通訊傳播委員會組織法 部分條文修正草案」，第三條新增掌理「 #網際網路內容事務之處理」，恐將賦予政府全面納管網路的相關事務，同時也是為了「 #數位通訊傳播法 草案」、「 #網際網路視聽服務管理法 草案」等管制網路的法規合理化的鋪陳

在討論「數位通訊傳播法草案」時，就有許多專家學者提出質疑，如要求平台業者接獲政府通知訊息有不實嫌疑時，政府可命令平台進行下架或其他處置，社群平台若不聽命行事，就可能被處高額罰鍰，還要每年提出檢舉處理報告等義務，也可能因使用者的行為，負懲罰損害賠償的責任。更引發國際關切，「亞洲互聯網聯盟」(Asia Internet Coalition)致函行政院，懷疑行政院是否依循「馬尼拉中介者責任原則」 （Manila Principles on Intermediary），請求行政院撤回原案。如此做法連AIC都看不下去，不僅可能會讓社群媒體平台業者想退出台灣，更侵犯了人民的言論自由。

而「網際網路視聽服務管理法草案」，俗稱 #OTT專法，像是 #Netflix、#APPLETV、HBO+、#LINETV、Friday影音、 #LiTV…這些生活中常見的網路串流媒體，都是OTT(over-the-top)平台，我國國家通訊傳播委員會，為了管理這些產業，訂定全球唯一的專法，在全世界並無先例可循。如果立專法確實有助於優化OTT產業環境、振興OTT產業，那麼世界各國，特別是領先全球OTT技術與產業發展的美國，為什麼至今都沒有這樣做呢？是否蔡政府的政治陰謀大於產業目的？

這次NCC將網際網路內容事務之處理加入組織法納管，恐怕未來不管 #YOUTUBE上的任何頻道、 #INSTAGRAM 的 #KOL #網紅、甚至 #FACEBOOK，只要不合蔡政府的意，這些苦心經營的網路平台都可能會隨時被關掉。根本就是民進黨政府打算全面管控、把手伸到網路，藉管制網路以鞏固政權，實施綠色恐怖。好在，國民黨團力爭協商後，先不通過政院的版本，但未來我們還會持續緊密觀察，務必守護人民的言論自由與網路自由的環境。

林為洲服務團隊

『民進黨兩年前地方選舉大敗後，歸咎於假消息，行政院為此積極修改原本的草案，增列關於不實訊息的內容，草案送到立法院後在交通委員會完成初審，原本要進行朝野協商，最後沒有召開，再加上部分立委對於資料在地化和中介者責任抱有疑慮，最後並未通過。
行政院推動的草案，要求電信及平台業者，在知悉有侵權行為訊息後，必須立即移除，才能免責，草案當時遭國民黨團抨擊有影響言論及新聞自由之虞，甚至淪為政治操作，根本是蔡政府為因應二○二○總統選舉而修。
時任國民黨立委的許毓仁當時表示，草案要求平台業者接獲政府通知訊息有不實嫌疑時，政府可命令平台進行下架或其他處置，社群平台若不聽命行事，就可能被處高額罰鍰，甚至可能高達前一年銷售額的百分之十，且草案強制業者揭露ＩＰ位置、每年提出檢舉處理報告等義務，還可能因使用者的行為，負懲罰損害賠償的責任，他認為政府這樣根本是想逼退社群媒體，讓平台業者退出台灣。修法當時也引起國際組織注意，由Amazon等多個知名全球網際網路與科技公司組成的「亞洲互聯網聯盟」（Asia Internet Coalition，簡稱ＡＩＣ）在網路上發出公開信，要求行政院撤回原案，重新審議...』

[新聞] 「數位通傳法」草案祭高額罰款 規範網路平台言論 https://disp.cc/b/163-d1Cd

鄭麗君指出，學生輔導法將學校輔導分為三級輔導：發展性輔導、介入性輔導、處遇性輔導，其中介入性輔導係指依其告個別化需求訂定輔導方案或計畫提供諮詢及小團體輔導等措施，並提供評估轉介機制進行個案管理與早期介入輔導，其目的在早期發現高關懷群學生，學校及早介入發揮二級預防輔導之功能。
鄭麗君表示，現今學校缺乏專任輔導教師的情況嚴重，依據國民教育法第10條或院版學生輔導法草案第10條，都規定國民小學全校24班以上才設置一位專任輔導教師，全國共有2669所國小，其中1845所國小在23班以下，也就是全國將近有7成的國小沒有專任輔導教師；更何況，花蓮縣有104所國小，其中有99所在23班以下，只有6所國小可設輔導老師，因此，在偏遠或離島地區，有9成以上學校沒有設置專任輔導教師，這也會造成偏遠地區輔導人員越少，資源越多的地區人力越充足，形成反重分配式的人員配置。
依照院版學生輔導法第十條，高中以下學校專任輔導人員配置，國小是每24班以上1人，國中是每校1人，高中是15班以上1人，設置標準很不規律。鄭麗君認為學生的身心發展需要長時間觀察陪伴，需打破不同的教育階段，這些工作必須必須專任輔導教師的專業與時間投入，學生輔導法要訂定的更周延，目前看來有很多漏洞。