這幾年我一直看好香港住宅樓市,唯獨是納米樓的市場,我就極度看淡,從不建議大家購買。最近出現多宗納米樓見血成交,真係聞者傷心,見者流淚,希望大家都不是當中的受害者。
最新鮮熱辣的一宗見血個案,是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅.嶺,地址在元朗大棠路99A號,兩座住宅大廈共504個單位,以納米單位為主,最低實用面積只有174平方呎。物業在上月開始入伙,最新一個二手蝕讓個案在高層J室,實用面積195平方呎,原業主於2019年以364萬元一手購入,持貨僅一年多後以345萬元沽出,帳面蝕讓19萬元,連同10%SSD稅共蝕了超過53萬元,認真慘情。
尚悅.嶺是非常典型的納米盤開積,每層兩電梯共十一個單位,只要你看一看這樓盤的平面圖,就會明白點解很多人都沒有搬入去住……由於這樓盤在市場上湧現大量租盤,出現供過於求的情況,目前租金叫價持續向下,最便宜租盤已經跌至七千至八千元,實用呎租只有三十多元,回報率只有兩厘。
另一個案例就是佳源國際及陞域集團發展的「龍床盤」屯門菁雋,一個實用面積177平方呎的開放式單位,近期以289萬元易手,帳面貶值約7萬元。由於原業主持貨僅逾一年多,轉手需付10%額外印花稅,相關稅項由買家支付。
除了在新界外,市區的納米樓也出現蝕讓二手成交,例如筲箕灣柏匯低層B室單位,實用面積188方呎,本月以428萬元轉手,持貨五年輸掉接近20萬元,而比較同期的中原樓價指數,五年內就上升了30%以上;長沙灣納米盤AVA 61出現數宗撻大訂個案,遭發展商沒收樓價15%訂金,樓盤以納米單位為主,實用面積由161至232平方呎,發展商將撻訂貨推出重售,最多減價一成,代表早前一手買入的業主,絕大部分在帳面上都要虧損。
目前很多納米盤在收樓之後,都立刻放租或放售,出現「人踩人」的情況,業主互相鬥平,將租金及售價越壓越低。出現這種情況的原因,可能是當初不少業主,都是「上咗車先算啦」的心態,或是「成功靠父幹」,由父母幫孩子畀錢購買,而當大家看示範單位的時候,發展商並不會將正常人住屋內的所有傢俬及雜物,全部擺放在示範單位之內,所以買家看後感覺良好,並不會覺得有問題。但到真正收樓之後,就會真相大白,原來一百多呎真係唔夠住,所以寧可繼續租樓,至於「成功靠父幹」的子女,就繼續住在父母的大屋,每天有工人姐姐照顧,而不會自己一個人搬入去。
根據我的粗略計算,在2011年至2020年期間,共有接近一萬個面積少於260平方呎的納米單位推出市場,其中以恒基興建的數量最多,佔納米樓總數約三分之一,是各大地產商之首。點解恒基特別多納米樓?估計當中的原因,是很多納米樓的發展模式,都是強拍重建收到整合業權後再發展,而這些地盤面積通常比較小,用來興建納米樓才可以賺到較多。
https://eastweek.my-magazine.me/main/101375
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過0的網紅alex lam,也在其Youtube影片中提到,11月起分段開幕,的確比起數月前只有一個小型街市明顯多了店鋪進場,但仍然接近一半以上都係吉鋪,只有一些快餐店,大家樂,KFC等開鋪營業,但已經對於附近居民帶來方便 戲院有800個位 ,住附近既人唔就出將軍澳都可以睇戲 放面積增加至25萬呎,聖誕節前更會有第三階段開幕,戲院、溜冰場正式投入營運!當中...
中原地產平面圖 在 小子投資筆記 Facebook 的最佳貼文
樓市專題分析 – Yoho Town篇 (下篇)
作者:見習金錢師
專頁: www.facebook.com/moneyist2015
在繼續Yoho Town的分析先,先為大家補回Yoho Town及附近區域的地圖 (由中原地圖提供)。
由地圖可見,Yoho Town比附近的建築物高上一截。除北面望向新元朗中心 (或GRAND Yoho 地盤),其他座向現時都甚為開揚,尤其是東面的山景及田景。不過元朗是香港最多平地的地方,可以預見有些土地將會有一番改變 (例如Yoho Town 1至6座東面的露天停車場),景觀或有變數,就好像以前北向的單位,高層可以遠眺南生圍,但很快將會被Grand Yoho 阻擋。
由於Yoho Town所在位置離海甚遠,所以都不會有海景,而主要是山野景緻、市景及內園,而各種景觀間的分別相對較少。這亦是與市區屋苑最大的區別。
一期不同的景觀之間的分別最多只有5%。驟眼所見,景觀最好的郊野景的平均呎價雖是最低,但分別並非顯著。但是二期的數字 (郊野景呎價不過一萬) 反而十分意外,因為錦田郊野景是真正的心曠神怡的。究其原因,是因為東向郊野景的單位都是大單位,受制於現時的按揭要求,需求自然不及細單位。而且元朗是一個適合自住的社區,卻稍欠吸引內地豪客的魅力 (例如大都會中心點、名校區等),所以大單位的需求固然會低了一點了。
按照間隔而言,一期都是沒有太大的分別,反而二期不同的間隔間的分別就較大了。普遍而言,都是愈細愈貴。
常言道,在不同時期落成的樓宇,都會反映著當代市場的喜好。Yoho Town在落成時,以上車盤自居,所以有很多都是兩房單位。而到了Yoho Midtown建築的年期,已有不少內地人在香港置業,發展商當然希望吸引內地客吧。所以,Midtown相對而言提供了不少的大單位 (約為Midtown單位的兩成半),但同時又供應一房單位,間隔多元化得多了。至於GRAND Yoho,雖未見首批開售單位有一房供應,但是由於新鴻基早前申請增加地皮的出售單位,所以筆者相信一房仍會存在。
另外,大家如果比較Yoho Town及Midtown的平面圖,會發現Yoho Town的設計四平八穩,反而Yoho Midtown的間隔令我有些費解。以下先附上Yoho Town及Midtown其中一座的平面圖 (圖片由中原地產提供)。
望到Midtown圖中C座主人房的巨型衣櫃位,我就想,衣櫃有可以這麼深嗎…?兩者比較,似乎Yoho Town較實在。
最後,大家可能都會想估一下千呼萬喚的GRAND Yoho開價如何呢? 我相信基於現時市場受正面的消息刺激,發展商亦不會浪費是次的牛市。加上GRAND Yoho更近地鐵站,所以發展商傾向以溢價開盤。以兩房為例,7月的成交價約為11,000,我相信GRAND Yoho將會開出一成的溢價,兩房均價亦因此約為12,000-12,500。至於三房,我相信是11,600-11,800,吸引換樓客入場。但由於元朗市區三房供應不多,所以亦不會有驚喜價。
另外,由於單位數目多,所以亦難以開天殺價。以溢價推盤,再以「120%按揭」之類的策略吸客,相信會是GRAND Yoho的策略。但是由於同期都有不少新盤,雖規模有別,但是都不會以極高溢價開售。
下一站相信都會是跟隨新盤推售情況再介紹了。順帶一提,各位捉精靈之餘,都要注意安全、提防中暑啊!
中原地產平面圖 在 alex lam Youtube 的最讚貼文
11月起分段開幕,的確比起數月前只有一個小型街市明顯多了店鋪進場,但仍然接近一半以上都係吉鋪,只有一些快餐店,大家樂,KFC等開鋪營業,但已經對於附近居民帶來方便
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除了超市外,亦有日用品店及零食店,包括日本城及優品360°,同樣位於商場2樓位置。另外亦有髮型店Pure Cut、醫療店思樂牙科診所、新城藥房等。另地產公司中原地產及美聯物業亦進駐商場之內。
https://ps.hket.com/article/2670307
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