200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU
惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?
新聞節目中心/綜合報導......↓
魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音,面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:
第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。
第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。
報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。
第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。
善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋
若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!
具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:
第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。
第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。
第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋。
蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。
在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。
第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。
像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價。
菸味害他看醫生 法官:居住正義 > 吸菸自由
除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!
不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!
陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。
若私下勸阻無用,也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示,在社區裡有個房客是老菸槍,一直抽菸,抽到樓上鄰居受不了,從警衛到管委會來勸阻,老菸槍都不聽。
鄰居只好買空氣清淨機,又因身體不舒服去看醫生。最後,鄰居實在受不了決定上法院提告,要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸,並要求精神損害賠償。
這個案子到法院後,法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶(老菸槍)的問題,且不論是管委會或警察,來勸導也無法處理。最後,法官就判這個抽菸的鄰居敗訴,禁止他菸味飄到樓上,並要他賠償空氣清淨機的錢,還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了,社區住不下去就搬走了。
蘇家宏律師指出,這個判決最重要的意義在於,法官在判決書提到:每個人都有抽菸的自由,但是相對居住自由,居住自由和正義大於抽菸的自由。
社區抗菸:里長爭取「綠地禁菸」成功案例
除了走訴訟途徑,大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。
大學里坐落於台大對面的溫州社區,里內有許多商家和咖啡廳,常有客人在社區綠地抽菸聊天,干擾社區安寧。
所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘,透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」,從七月一日開始禁煙。
「那其他綠地可以抽煙嗎?」主持人蘇位榮問。
「那塊綠地是特別爭取來的!」吳沛璇里長表示,台北市綠地很多,其他綠地或許可以抽煙,但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。
影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0
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可能是沒有人想跟超自然力量過不去吧
【一尊佛像,趕走毒梟與堆成山的垃圾】
《Criminal》Podcast 有一則 2015 年的舊聞,覺得很有趣,分享給大家:
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Dan Stevenson 與他的妻子 Lu 在加州 Oakland 東湖區住了 40 年。不知從何時開始,東湖區治安越來越差,有販毒的、賣淫的,偶爾還有闖空門的。
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五六年前,社區還給每戶人家發送了哨子,提供夜歸或家中遇到緊急危險的時候呼救用。
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Dan 覺得反正井水不犯河水,這些人也怕警察找上門,所以也盡量低調沒跟鄰居起什麼爭執。鄰居都有想過找報警,但大家其實都覺得少惹事,以免遭到報復什麼的。而且就 Dan 觀察,毒販在這個社區的信譽可能比警察還可靠些。
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幾年前的某天夜晚,Dan 與妻子上床睡覺,大約三點,他們聽到外面有動靜,發現有個人站在他們露天平台上,那座平台很高,要爬梯子上去。這個人應該是從隔壁爬樹爬上來的。Dan 試著大喊叫那個人下去,可是他發現那個人很迷茫。Dan 的妻子說要打給警察,但 Dan 覺得這傢伙就是嗑藥嗑茫了,叫警察來可能會讓他激動而失控。Dan 後來花了45 分鐘把這個人勸下來,讓他安然無恙地離開。
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販毒啊、賣淫的,都沒讓 Dan 覺得厭煩,讓他感到最憤怒的,是第 11 大道和東 19 街,一小塊車道分流的三角綠地。那裡本來應該是草木扶疏的地方,卻堆滿了廢棄床墊、沙發、衣服、隨手扔棄的垃圾、甚至使用過的保險套和針筒。更糟的是,Dan 還看過有私人垃圾車開過來把一車的垃圾跟廢棄傢俱傾倒完,就跑了。
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如果看不見就算了,偏偏從 Dan 的窗戶看出去就看見這一大坨堆積如山的垃圾。Dan 與太太 Lu 每天都要不斷打給市府,但都沒什麼用,清掉一次,這裡馬上又會堆滿垃圾。而且市府清潔隊的人若是晚點到,那垃圾會堆得更誇張。因為路過的人會覺得,哦~這是個垃圾集中場,然後就把家裡不用的垃圾、廢棄傢俱床墊有的沒的又堆上來。
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Dan 與妻子為這個事想了很久,到底該怎麼改善這坨垃圾山的問題,他們想了很多方法。有一天,他們浮現一個主意:佛像!
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他們決定去買一尊佛像擺在那塊小樹叢。Dan 與妻子並不是佛教徒,為什麼會想到佛像呢?
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Dan 說,因為佛教在西方是很溫和中立的一種信仰。假如放一尊耶穌神像,可能就會有爭議,但佛像不一樣,似乎不太有人會對佛陀有什麼不滿。
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Dan 與 Lu 開始到處找合適的佛像,有天 Lu 帶回來一尊大約 60 公分高的黑色石雕佛像,Dan 很喜歡,他覺得酷斃了。但他擔心如果佛像放在那塊地上被偷走,他一定會氣瘋。所以他給佛像做了底座,讓祂堅實地固定在草地上。
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就這樣,Dan 每天早上起床喝著咖啡的時候,就可以看到佛像是否還安好。這算是在公有土地上做私有的事,Dan 可不管,他覺得有些事就是先做再說,別管什麼行政程序了。
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佛像就靜靜地坐在那塊草地上,一開始,垃圾少了,然後大約四個月後的某天一早,他發現有人坐在草地上給佛陀上漆。那人非常小心翼翼,他把佛像漆成了白色的。而且那人還留了一顆橘子在佛陀前。
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隔了一天,一顆橘子變成了一對橘子。在那之後,佛陀每天都有新的貢品,有時是花束、有時是水果,有時甚至還有錢幣。
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有天 Dan 下班回家,發現佛陀神像旁多了兩尊神像。Dan 不知道這是怎麼回事,但他後來理解,應該是有人覺得佛陀需要被保護。
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慢慢地,這尊石雕佛像,搖身一變成了一座神壇。而且佛陀也升級了,祂不再是白色的,而是金色的,而且還有人給祂做了衣服(袈裟),Dan 覺得祂現在的樣子酷極了。
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這尊佛雕除了外型不一樣,連祂所在的地方都有人為祂蓋了一棟房子,沒有門的,若你個子嬌小,還可以鑽進去跟佛陀一起睡一晚的那種小房子。
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Dan 說,若要膜拜,就要跪下來,彎身鑽進去。而且佛像身邊也多了好幾尊他認不出來的神像。
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每天早上七點,就會有人來膜拜誦經,他們會敲著木魚唸唱一段時間。有時候,神壇前會出現一排桌子擺滿食物與祭品,然後這些虔誠的信徒們會先進行祭拜儀式,接著他們就在樹下閒聊,過一會再把祭品收拾乾淨,或者坐在草地上分享祭品一起吃掉。
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這些佛教徒認識 Dan 嗎?認識,他們知道他是誰,也知道這尊佛像是 Dan 跟他太太在 2009 設置在那裡的。他們經常會拿一些食物去送給 Dan,有時候是好幾疊的熟食,有時候是水果,有次竟然送了一整罐威士忌....
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Dan 每次都要婉拒說,我跟太太兩人吃不了那麼多,真的,你們別再送了。
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這些信徒都是從別處來的,不是這個社區的鄰居,他們英文不好,有的甚至不會說英文,但他們總是不斷對 Dan 鞠躬,Dan 也不斷鞠躬回禮。
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Dan 其實根本不知道他們怎麼想的,他只想說:「Good Luck!佛陀保佑你們大家!」
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現在一天大概會有 7-80 個人特別來這裡祭拜佛陀,甚至還有從 Minneapolis 來的,說要跟 Dan 和佛像合照。
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但這還不是最誇張的,在佛像從最陽春版一路進階到現在已經是一個精緻的神壇,這幾年時間,先是垃圾沒了,然後不知從何時開始,毒販一個個搬走了,然後賣淫的也紛紛離開了。
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一篇當地報導寫道,Oakland 東湖區從 2012 該社區開始有神秘神壇與固定祭祀活動開始,這區的犯罪率在一年內下降了80%。
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Dan 覺得,人們對於信仰,多少會帶有一點敬畏之意。不管這個信仰跟自己有沒有關係,人們都會覺得「別惹毛祂」,所以他想,這尊佛像發揮了作用,他讓亂丟垃圾的人因為敬意而不再丟了,販毒賣淫的因為內心不安而搬離了。
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#阿吱學英語
圖片來源:https://www.buddhistdoor.net/…/the-buddha-of-oakland-transf…
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《第一次搭peach,第一次訂Airbnb》
因為某些因素,在下今天回到了久違的京都。中午從新潟出發時是涼爽的19度,才搭了一個多小時飛機到了大阪變成28度,哪裡適合人居真是高下立見。
今年三月peach開始飛大阪—新潟這條線,我們以前都是搭ANA,剛好今天ANA已經沒有位子,就想說謀來坐坐看peach好了,飛機滑行在新潟機場的時候,看到這個鄉下小機場的跑道平整的跟什麼一樣,想到我們貼滿膏藥的桃園機場跑道,心中不禁惆悵。原本對廉航沒有什麼期待,沒想到意外的好坐,peach的空服員很漂亮,起飛降落也非常舒服,還可以在飛機上買特價的利木津巴士到京都,而且機師很促咪,用不輪轉的英文廣播「welcome to 搭乘『必取』」的時候,我差點噗出來。讓我想到上禮拜參加一日遊去佐渡島玩,導遊說我們今天中午在「夕鶴」這間餐廳用餐,全車也只有我笑得東倒西歪,我的笑點超低的,可惜日本人都不懂這個梗。
今晚住的地方也是我們第一次在Airbnb上面訂房,因為最近Airbnb大量取消非法民宿這件事引起很多討論,我問吾夫Airbnb到底是什麼?吾夫說謀來訂訂看説,所以今晚也是我們首次的Airbnb住宿經驗,大家放心,我們住的是合法民泊,因為我本人超討厭非法民泊的。
我對Airbnb不熟,但對非法民泊超熟的哼哼,因為我們以前住京都的時候,我們那棟公寓就有人經營非法民泊。以前我們家是在京都最熱鬧的中京區三条通那帶,是個鬧中取靜的七層樓公寓,自從有人投資其中幾間房間改裝成民宿之後,整棟公寓住戶的惡夢就開始了。首先是每天都有來自各個不同國家的旅客拉著行李箱佔滿本來就不寛的電梯,深夜進進出出大聲喧嘩是常有的,尤其東方的旅客講話真的非常大聲,相對歐美客倒是狀況好一些。再來就是垃圾亂丟的問題,公寓請的清潔人員只會幫忙處理一般垃圾,大型或特殊垃圾必須要自行連絡市役所,但是很多觀光客來,會去買新的行李箱,舊的不要的行李箱就亂丟在垃圾集中處,還有垃圾異常的爆量,搞得整棟公寓的住戸終於集體崩潰了。
崩潰之後會發生什麼事呢?除了在公寓入口和電梯內的佈告欄上張貼「民泊滾出去」、「去死啦民泊」、「不准經營非法民泊」⋯⋯等等各種咒罵的紙張之外,當然就是打電話報警,或是打電話去市役所檢舉。我們就遇過好幾次半夜或是大清早政府接到檢舉派人來稽查,可是房東似乎都會事先提醒旅客不要開門,所以這些稽查的人怎麼按鈴都沒用,這時公寓住戶就會很團結,一定會幫警察或稽查的人開門,還會指引他們哪幾間房是非法民宿。
所以我要跟各位說,千萬不要貪小便宜,撇開安全問題不說,住這些非法民宿光是會被整棟大樓的住戶討厭和檢舉,不知道什麼時候要叫警察來趕人就夠受的了,好好的旅遊心情都被打壞了不是很划不來嗎?
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保安!車庫門口可以讓人隨便丟垃圾~~而且丟了又丟~~講了還丟嗎? ... 但我想"硬幹"or"報警"可能不是很適合你畢竟這後續的麻煩會接踵而來! ... <看更多>
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8 F 推cccone: 垃圾亂丟歸環保局管的,拍到車牌可以檢舉,會罰錢。 ... 28 F 推ghostdx: 報警說曾在垃圾堆內看到毒品不知道有沒有用 07/02 19:07. ... <看更多>
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