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【你會沒錢，並不是你不愛錢，而是嘴上說著自己愛錢，卻做出不愛錢的行為…】
說真的，窮人並不是不愛錢，只是他們的愛，和有錢人的不一樣，有太多盲點。
我在30歲前，從學生時期的到處打工，到畢業後的到處上班，好幾年下來，仍然是個庸庸碌碌，辛苦疲累，卻又一直賺不到錢的窮忙族。

我說過，自己從小就生在赤貧家庭，在度過像乞丐般的童年後，我發誓要努力賺錢，脫離這種窮苦的命運軌道。
老實說，和同年紀孩子比起來，我真的算是肯做肯吃苦的窮人，除了上學，剩下時間幾乎都在打工賺錢，沒有什麼娛樂和休閒生活。

但話說回來，我的努力賺錢，頂多是讓我脫離餓肚子和沒地方住的窮酸生活，就算找到工作開始上班，收入增加且穩定，但開銷也變大，仍然存不了錢，賺不到大錢，領了薪水付了房租水電和手機費交通費等等，那時候的我，也是個標標準準的月光族。

幾年後，我看著存摺裡營養不良的餘額，開始慌了，到處去買一些理財致富的書，或是不停地看成功名人的傳記。
剛看完書的幾個小時，我的恐慌減了不少，但時間一久，書裡的成功故事畢竟是別人的故事，我的人生還是沒有什麼改變，因此，又開始恐慌，心想，到底要不要換個薪水更高的工作，或是自己創業？

後來，換了個薪水較高的工作，但壓力也變大，開銷就更大，還是沒存到錢。
直到我滿25歲的那一天，我下定決心辭掉工作，和朋友一起合開印刷設計公司，但做沒幾個月，就虧錢虧到朋友趕著退股出場。

當我又撐了幾個月，營運還是沒起色，正準備收掉公司，向各家印刷廠紙廠通知公司即將停止營業時，有家合作過的印刷廠老闆，竟然說要請我吃飯聊聊。
由於他也是我的債主，我就很恭敬地前往赴約。

那天，印刷廠老闆請我吃高級火鍋，問了我的情形，我萬念俱灰地說真的做不下去了，不是我不認真，也不是不愛錢，創業初期為了省錢，自己還每天吃泡麵，辦公桌椅都跑去買二手的，也不敢花錢裝潢公司，何況從小就比別人還缺錢，怎麼可能不愛錢？我應只是沒有當老闆的命，才會怎麼做都賺不到錢。

「你愛錢？」
他聽了我吐了半天的苦水，只冷冷地問了這句。
我說是啊，如果不愛錢，為何要花這麼多心血來創業？
「不，你不是很愛錢…… 」
他冷冷地，壓著嗓子說我根本不愛錢，也沒有想讓公司賺錢的決心。
我剎時間怔住，不知該如何反駁。

他見我語塞，就接著說，根據他觀察，我之所以會失敗，原因就在於我根本不愛錢，至少錢這個東西，不是我生命中價值排行榜的第一名。
他說，據他的廠長回報，我接了客戶的案子後，完稿要製版上印刷機前，總是會出現一堆問題，不是標色不精準，就是裁切邊沒算好，不然就是台數和正幾反幾也搞錯，什麼版拼幾模也亂寫一通。

他說，他們廠長早就反應，說我們這家公司遲早要倒閉，果不其然，還沒做滿一年就把錢燒光關門。
「你自己評評理，這樣的完稿品質和態度，怎麼可能會賺錢？而且幾個月來都沒改進，你等於矇著眼睛，隨隨便便就把你的錢丟到水溝裡，你說你愛錢，我實在是不相信。」
他的這番話，對我的打擊，等於是他當場拿起不銹鋼做的火鍋大湯勺，狠狠地往我的腦袋猛敲下去，內心的我被敲得頭破血流。

【其實，真正的錢坑就來自於你的自欺欺人】
走在回家路上時，感覺自己臉仍熱熱燙燙的，羞愧悔恨和不甘心當然還在內心翻攪，奇怪的是，此時心中卻隱隱湧起一絲絲的喜悅，這個莫名喜悅是怎麼回事？
那晚我徹夜失眠，終於，我想通了，那個莫名喜悅，原來就是我這一生由窮困到富有，由失敗到成功的一個很重要的轉折和深悟。

原來我真的沒有很愛錢，至少沒有付出真心地去愛錢。如果我是真的愛錢，真的想做出一番事業，我當初就不應該找那位伙伴一起開公司。
因為，我儘管知道他在美工完稿上的功力和態度都不行，但我只想急著開公司，心想他應該會在實戰中慢慢進步，所以自欺欺人地把錢就丟到水溝裡。
沒錯，我真的沒有付出真心地，去好好愛錢。

儘管我吃泡麵和買二手桌椅省錢，但卻放任完稿品質的惡化，不求改進，我只忙著開發客戶接案，還有做帳管錢，卻沒看到，真正的燒錢鐵爐就在完稿問題，真正的錢坑就在我的自欺裡。
我花了好幾個失眠夜，清楚地回溯我從進入社會開始工作，有了薪水，生活有了穩定品質後，我就開始不認真地愛錢，或只是嘴巴上說愛錢。

後來，我整頓好自己的想法和態度，重新創業，我認真地學會公司業務的每個環節，甚至睡在印刷廠裡，在到處油漬的桌上趴著睡了好幾個晚上，只為了搞清楚印刷流程的細節。
我發誓，在我自己沒搞到很專業之前，我不會再隨便花錢請人來設計完稿，否則，口袋破了個洞，我再怎麼賺也抵不過虧掉的錢。

我記得，猶太人也說過類似的道理。
《塔木德》裡提到，他們雖然很敬愛上帝，但在錢面前，他們卻更敬愛錢。聽清楚了，他們不只愛錢，而是「敬愛」，是把錢當上帝般的敬愛。
因為，錢是上帝給人類的恩典，如果他們不用真心真意去敬愛錢，他們根本就無法掌握到巨大財富，也無法發揮錢的真正力量。

這個道理看來很簡單，但如果你也能有這個深層領悟，那麼，日後成敗窮達的關鍵，就不在於是否要換薪水更高的工作，或是要去創什麼業。
而是，當你懂得全心地去敬愛錢，你才能在花錢投資時三思而後行，謀定而後動，更不會為了怕苦，為了享樂，為了面子，就把正宮推入火坑。

相反的，為了錢，你應該要更有耐力紀律和抗壓力，能為了錢吃苦奉獻，就像我心甘情願睡在印刷機旁一樣。
如此一來，錢才會一輩子死心踏地跟著你，不會讓你戴綠帽，不會離家出走，更不會背叛你，你才能真正脫貧，變成有錢人。

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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【深夜市集】

有一段時間夜間步行是我的興趣。從紅樹林出發往台北城去，或從台北城到淡水河的盡頭，我盡可能遵從馬克思的指示，不走同一條路。路因此有了啟示、有了變化、有了曲折。

萬華區我確確實實是每條路都走過的，遊民大約十一點以後，等店家結束營業開始用紙板鋪床。睡眠的範圍包含龍山公園、和平西路、廣州街局部騎樓。以步行者而非以睡眠的觀察角度來判斷，夏天夜間暴雨的機會並不多，最難熬莫過於蚊子。露宿者會點一小截蚊香，幾個人共用。冬季台北很容易夜雨，露宿過的人必會知道，有一個好的「地墊」是多麼珍貴的事，否則一定一夜數度被寒氣逼醒。真正的冷來自土地，而非空氣。遊民使用的多半是紙箱，以及撿來的睡袋，這樣的裝備以我的經驗來說，得非常疲憊才能入眠。

由於多次在附近步行到天亮的經驗，我知道諸如和平西路的早餐店是凌晨五點開始工作，六點人潮便已往捷運流動，此時露宿者得散步回廣場的座椅上繼續假寐。騎樓夜間也不是個容易入眠之處，性工作者在和平西路幾乎是與露宿者使用同一條騎樓，人來人往，彷彿夜間市場。在這樣的情況下，一般人會認為街友總是精神不濟、動作緩慢懶散，我心底深知，這是因為身體長期在這種生活品質底下，再堅強的意志也撐不住。

以這一區街友的常態數量，我算過兩次大抵夏季都接近百人。街友不僅有男性，就我個人的觀察，也有數名女性。我不曾假裝關心與他們實際談過話（我找不到理由，說服自己心底是「真的」關心他們），只是像個影子一樣在他們的生活範圍裡來去。我注意他們的食物、抽菸的品牌、走路的速度、與虛空對話的神情，乃至於偶爾在他們的世界裡，穿透進去的另一個世界的標誌。比方說突然撿到一件Northface的外套，或羽絨睡袋，他們就像漂流在城市裡的另一個島嶼的子民，微薄的運氣對他們而言，比我們重要得多。

我還迷戀昆明街與廣州街交叉的路段，自食其力的半街友半攤販的二手攤商，那是和士林夜市完全不同的「夜間市集」。通常凌晨三點左右，攤商開始帶著布包鋪地，然後把自己帶來的東西，一一擺出來。舊鞋舊衣是基本類型，我還看過賣舊電鍋、螢幕、法器、A片等等各種物事，有一次甚至看到一個孩子時候很嚮往得到的圓玻璃球，裡頭利用水與化學液體比重的差異，製造出雪緩緩落下的小鎮風景。

不可思議的是，原來夜間警察也是會趕這些攤商的，巡邏車走過市集附近，會刻意停在性工作者駐足的幾個重要路口，她們遂短暫地消失在街景裡頭。大約五分鐘內，就再次紛紛回來。

啊，這就是這個歡樂城市的小小工具間、後台，油膩膩的機房與地下室。

或許像我這樣自視為智識階級的人，對這樣的地方總是避如瘟疫，自認道德無虧者因而提議「驅趕」這些遊民的粗糙手法，就像有人希望惡劣的天氣能帶走淡水河畔的垃圾的天真。事實上這一切並不會消失，它們會在城市的另一個地方、海洋的另一處，默默再次聚集成島。

即使在歐洲，露宿者仍然存在，只是露宿者才會遇上露宿者。丹麥的街友或許穿著西裝撿拾寶特瓶以換取一克朗的超市兌換券，在柏林市中心的露營區，我也遇過長期住宿的另類「街友」。這世界不是每個人都會運轉得順利順暢，因而或許只剩一頂小帳篷也得堅強地過活下去。

有一次看到一篇對斯德哥爾摩機場經理的訪問(不是那麼確定)，記者問他對國家如此高的課稅額有沒有意見？那位收入大概是我六倍的經理說，我不希望在我的國家有人過得辛苦，露宿街頭，如果我們的政府努力去做，那樣的稅收就可以接受。他指的當然不是用冷水噴遊民或洗公園這樣的手法，而是其它。事實上即使北歐政府也沒辦法完全做到，但思考處理這類城市問題，最有效率的方式通常也就是最差的方式，那必然是剝除了艱難的思考後，最粗暴的本質。(就像看到流浪狗就打電話給捕狗隊一樣)我有時候會想，應曉薇議員並不需要「懂得遊民的苦」，她得先懂得自己的苦才行。不同情、不自責地往自己裡頭，找到畏懼這些生活辛苦的人的根源，是人類最難做到的事之一。

所以我真心的，在近日台北市公園處深夜灑水以讓露宿者的事件裡，不那麼有嘲笑、責備應曉薇或其他官員的動力。正如我也不敢隨意嘲弄白冰冰，認為臺灣如果選出女總統就會像泰國一樣淹大水的看法一樣。因為我八十歲的母親，也認為女人當總統是不可思議，甚至不可原諒的事(嚴重要連神祇都無法原諒這樣的事)；我甚至知道她誠心以為，手斷掉的人也不適合當總統。他們並沒有在道德上誤判，或理性知識上犯錯(這和我們支持街友的生存權一樣)，一個時代的知識背景會創造一個世代的人。差別只是在我母親不會盲目到以為她可以為總統助選，或為「清潔城市」這樣的議題代言而已。她謹守自己能力與生活的本份，那樣的判斷因此沒有「傷害性」，因此在長期溝通後發現她不可能改變這種根深柢固的判斷，我遂不再給她壓力。她會選擇繞過這些受傷的人，就像繞過曾經受傷的自己。

每當這種時候，我就稍稍有了勇氣。因為這讓我相信所謂的「書」與知識，或許真的可能是跨越某種人性障礙的力量，能讓我們不同情、不自責地往自己裡頭，不需要實際體驗，就多多少少找到人生而為人時，苦的根源。


在城市夜間步行的經驗裡，我至少有六、七次在萬華區從深夜待到清晨，然後走到西門町的二十四小時麥當勞吃早餐。那是間會有街友當成臨時旅館的麥當勞，我趴在桌上和他們一起疲累地睡著，耳畔盡是他們的打呼聲。清晨時，他們甚至也會拿出一天乞討(或營業)所得，買一份「有氧早餐」，重新走出店外，深吸一口氣。

這段時間我多次想帶輕便相機偷偷拍下街友、夜間市集、麥當勞旅館許多讓我心弦震動的畫面，但終於忍住。沒有人允許我留存他們的影像，而我也並不真心想走進這些人的內心，那麼這些照片對我而言就沒有意義。居民恨骯髒的影子是必然的，我們也會恨自己如果終究有一天要面對這樣的生活。只是或許人多半不理解，那恨可能來自對自己生存的恐懼。

而我終究只是夜間市集裡的一張影子，只是此刻至少我不相信，在寒流來襲時以冷水噴灑影子，我們就會有一個陽光明亮的城市。




※照片是深夜的三水街市場巷子，我所站的兩側，也是露宿者的聚集地。我始終無法真的把相機對準並未熟睡，或始終活在某種夢境裡的他們，只好朝向他們可能看出去的風景。

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜