銳揚國囍座落於鳳山區的77重劃區，鄰近國一跟88快速道路，要北上或去屏東都很方便，這一區鄰近傳統的五甲商圈、瑞隆商圈、頂新商圈，甚至要到亞洲新灣區也頗近的。
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同時也有1部Youtube影片，追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋，也在其Youtube影片中提到，00:00 開場 02:08 基本資料 05:35 交通建設 07:27 商業經濟 15:42 休閒觀光 20:21 房價與市場 26:15 總結 橫琴島有其優越的地理位置 背靠粵港澳大灣區又與港澳相鄰 隨著港珠澳大橋的通車 橫琴將吸引更多境外遊客前往 帶動區域價值的提升 在這個位置大規模的開發 ...
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📣📣📣大！大！大報告！有好東西給你唷～
黃捷的半年成果展又來啦，這次漫～長～的會期中，我針對 #動保 #交通 #水利 #性別 四個面向都有相當深入的提案與質詢，歡迎挑看選看，喜歡的議題都可以再私訊跟我討論喔～
🌳公園環境修繕及兒童遊具爭取：
中和公園、華鳳公園、公兒４公園、藝術公園、公兒28公園等。
🛣多條道路刨鋪建議及改善：
南京路機車道、文衡路、國泰路二段、福祥街、三誠路、中崙二路、保成一路、中崙路、凱旋路、文龍東路、保南二路、瑞隆東路等。
⚠交通設計改善、號誌設置及小綠人爭取：
青年路二段/中山西路、三民路/光遠路、中泰街/中山西路、文建街/文教路、中山西路/府前路、曹公路/協和路、博愛路/經武路、建國路三段等
🚶♀人行道增設及改善：
南京路人行道爭取改善設置、中山東路人行道改善。
💧積(淹)水及污水排水系統改善：
瑞芳街、鳳誠路450巷、鳳誠路等
🚸校園兒童通學步道爭取：
鳳山中山國小後門通學步道成功爭取設置
👩🏫【質詢紀錄】
8/4 總質詢 https://reurl.cc/a92qg9
5/12 教育部門質詢 https://reurl.cc/4aZbWX
5/6 財經部門質詢 https://reurl.cc/xGnK64
5/4 社政部門質詢 https://reurl.cc/6arb7V
4/30 民政部門質詢 https://reurl.cc/Q9zVe5
4/26 工務部門質詢 https://reurl.cc/83dXmy
4/22 警消衛環部門（環保局）質詢 https://reurl.cc/Ako2xd
4/22 警消衛環部門（警察局）質詢 https://reurl.cc/rgMvN1
4/20 交通部門質詢 https://reurl.cc/O09rxg
4/15 農林部門質詢 https://reurl.cc/eE1y0R
4/13 市長施政報告質詢 https://reurl.cc/xGnpZN
亞洲新灣區開發案專案報告質詢 https://reurl.cc/5rYbvG
環境污染防治作為專案報告質詢 https://reurl.cc/lRGagE
捷運路網規劃專案報告質詢 https://reurl.cc/noelr8
📂【提案數49案】
#民政部門3案
建請民政局舉辦單身聯誼活動時納入多元性別。
建請更新鳳山戶政事務所結婚登記佈置陳列，讓新人留下美好的紀念照。
建請研考會建立1999專線及市民信箱服務考核機制，並設置市民申訴專線。
#社政部門1案
建請研議修正《高雄市政府發放婦女生育津貼實施要點》有關家長相關文字
#財經部門6案
建請市府成立社會企業相關推動單位。
建請經濟發展局評估鳳山區公有市場之活化再造可行性。
建請經濟發展局將ESG、SDGs等指標納入本市招商、獎勵或減稅優惠等政策之評估指標。
建請經濟發展局建置本市之能源管理資訊平台網站，及時呈現本市各類電能管理資訊。
建請經濟發展局公告「本市用電契約容量達800kWp以上之用電大戶名單」。
建請經濟發展局設置單一諮詢輔導窗口，提供「本市團體依《合作社及社區公開募集設置再生能源公民電廠示範獎勵辦法》建置公民電廠的相關業務」之諮詢服務。
#教育部門2案
建請研議社區大學紓困補助計畫。
建請把關性平調查人才庫委員之性平意識及專業知能。
#農林部門15案
建請研議高齡收容犬貓認養輔助計畫。
建請高雄市政府觀光局重啟環保旅店輔導推廣計畫。
建請高雄市政府農業局強化宣導合理化施肥之觀念，避免農民過度施肥，減少溫室氣體排放。
建請高雄市政府農業局加速輔導本市牛隻牧場符合農委會《牛隻友善生產系統定義與指南》標準，以促進動物福利。
建請高雄市政府水利局進行本市水文調查，找出潛在地下水源，並建立補注、出水量管理、明智利用等計畫。
建請高雄市政府水利局補助民間設置簡易型雨水貯留設施。
建請高雄市政府水利局積極爭取經費建置本市公有機關之雨水貯留設施，以因應極端氣候。
建請高雄市政府水利局協助加速「荖濃溪伏流水工程」調查評估作業。
建請水利局以公文通知68處易淹水區市民，鼓勵民眾主動申請防水閘門家戶補助。
建請高雄市政府農業局動物保護處研擬將動保稽查人力行政委託或是提升府內層級成立動物保護科，擴大人力與資源運用，保障動物保護品質及市民權益。
建請高雄市政府農業局全面改用「友善蛇夾」或「蛇勾」執行捉蛇業務。
建請高雄市政府水利局會同相關單位協助鳳山區鳳誠路38號後方水利溝渠加設溝蓋環境清消一案。
建請改善鳳山青年路、光復路、澄清路、文衡路等易淹水地段防汛準備工作。
建請水利局優先推動高風險淹水潛勢區之建築物設置雨水貯留設施，邁向海綿城市。
建請高雄市政府水利局加速臨海再生水廠擴廠，盡早達成最大每日供水能力6萬噸。
建請水利局因應極端氣候，以海綿城市為目標制定水利治理新原則。
#交通部門5案
建請研議鳳山區紅毛港路段，增設YouBike微笑單車站點。
建請中正、三多、建軍三岔路口（802醫院前）設置多向監測系統，保障民眾生命財產安全。
建請高雄市政府觀光局全面更新壽山動物園動物解說牌、展板，強化野生動物保育及環境教育功能。
建請盤點並串連性別友善店家，提供性別友善服務訓練及性別友善認證。
#警消衛環部門9案
建請廣設警察電子巡簽。
建請改善高雄公車車體毒品防治廣告輸出品質。
建請參考嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19)不明感染源率、死亡率等統計數據，分階段適度鬆綁休閒娛樂、運動場館、餐廳等場館。
建請高雄市政府衛生局提高通訊心理諮商審查委員之心理諮商師、臨床心理師之人數比例。
建請研議與壓力釋放運動TRE（Tension Releasing Exercise）團體合作，帶領警消醫護同仁恢復精神與肌肉機能。
建請高雄市永續發展暨氣候變遷調適委員會每兩年進行一次「氣候變遷風險評估報告」，同時制訂與調整具體調適策略。
建請高雄市政府環境保護局於「第二期溫室氣體管制執行方案草案」納入公民電廠推動計畫。
建請高雄市政府環境保護局研擬《高雄市低碳城市自治條例》草案。
建請環境保護局定期巡檢巷弄側溝，並視察現存之排水設計，避免因部分設計不良而導致的堵塞情形。
#工務部門8案
建請加速鳳山區立德街開闢計畫道路，改善消防救護車難以通行之問題。
建請高雄市政府工務局養護工程處，依景觀樹木巡檢風險分級結果進行妥適處置。
建請高雄市政府工務局及水利局共同研擬鳳山區藝術公園內滯洪池，在保有防汛與滯洪功能情形下，施作多功能遊憩設施。
建請高雄市政府工務局辦理本市鳳山區保南二路（中崙五路至保孝街）雙向道路刨除重鋪。
建請高雄市政府工務局辦理本市鳳山區華興街(善士街-南華路)、善和街(善士街-善政街)雙向道路刨除重鋪。
建請高雄市政府工務局施作銜接曹公圳親水步道之行人通道，健全行人通行環境。
建請高雄市政府工務局辦理本市鳳山區中崙路(中崙路-保華二路)道路拓寬一案。
建請雨後維護人行道及自行車道，避免地磚雜草叢生，引來病媒蚊蟲。
👩💼【舉辦會議】
3/25 高雄市空氣污染物排放標準修訂及執法檢討公聽會
8/17 高雄市長施政滿意度及相關市政議題民調公布記者會
8/31 終結月經貧窮及衛生棉免費發放記者會
9/1 大港橋與愛河灣遊艇觀光發展公聽會
👩💻【參與會議及參訪】
彩虹平權大平台高雄市性別平等政策討論會
高雄帆船學校產業考察
「你的民主不是你的民主：民粹浪潮下的變動與反撲」
立法院國防委員舉辦黃埔新村考察
「海光里自強公園改造工程」第1場公民參與說明會
鳳山登革熱防治說明會
鳳山都市更新社區輔導說明會
「仁武、岡山焚化廠修建營運移轉ROT案」招商說明會
鳳山區第77期市地重劃區內公86、87開闢工程說明會
鳳山水資源中心考察
高雄青創產業參訪
台南科學園區參訪
👌【爭取成功】
成功爭取人行道稽查小組。
成功爭取試辦特色行人號誌。
成功爭取路殺犬貓人道處理。
成功爭取消防外勤手提無線電個人配發。
成功爭取重要路口監視攝影機汰換，共640支。
成功爭取國泰重劃區周邊道路擴大保留行人通行空間。
成功爭取未來改建或新建之景點公廁增設幼兒洗手台。
成功爭取市府向中央申請前瞻計畫以檢討改善鳳山排水系統。
成功爭取全面調查本市托嬰、托兒空間之舒適毯的塑化劑超標狀況。
成功爭取數位無線電中繼台設備及時槽擴充，改善消防隊無線電收訊品質。
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亞洲新灣區重劃區 在 高雄好過日 Facebook 的最佳貼文
【高雄社宅進度到哪裡？上：住都中心篇】
圖：國家住宅及都市更新中心
去年11月，高雄宣布將與中央共同推動8800戶社會住宅計畫，照顧弱勢、青年及企業員工，今年起已經陸續完成招標等作業。其中有13處、計6000餘戶，由內政部指示國家住都中心興辦，分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。目前住都中心網頁已列出9案，其中6案已經完成招標，1案招標中，到2025年後就會陸續完成，這些案子包含：
■楠梓區清豐安居（土庫路、清豐五路口），規劃地上9層1412戶社宅，1~3房，
■左營區福山安居（華夏路、博愛四路、重忠路街廓部分），規劃地上9層201戶社宅，1~3房
■仁武區仁武安居（仁武運動公園對面），規劃地上10層293戶社宅，1~3房
-招標中
■鳳山區鳳翔安居（鳳翔一街、鳳翔街街廓），規劃地上12~14層440戶社宅，1~3房
-三民營造股份有限公司、成宜企業股份有限公司、恩典聯合建築師事務所得標，2026完工
■三民區明仁好室（民族一路與民族一路50巷口，近河堤國小），規劃地上15層139戶社宅，1~3房
-永大正營造股份有限公司、林建宇建築師事務所得標，2025完工 #鄰近河堤國小有學區優勢，基地就在聯上草雲旁邊（實價登錄平均每坪約25萬），是傳統搶手地段。
■三民區美都安居（德利街、德旺街口，中都公園附近），規劃地上15層325戶社宅，1~3房
-新亞建設開發股份有限公司、張瑪龍陳玉霖聯合建築師事務所得標，2025完工
#為高雄在地知名事務所MAYU設計，在這幾個社宅建案中較有設計感。位於中都重劃區，離濕地公園不遠，附近新建案正快速冒出，為相當不錯的地段～
■鳳山區鳳松安居（前鳳松路，後北盛街），規劃地上10層411戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工
■鳳山區鳳誠安居（鳳誠路、北忠街口），規劃地上10層320戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工（和上案一起招標）
■左營區崇實安居（介壽路、先豐路口），規劃地上14層856戶社宅，1~3房
-建國工程股份有限公司、華興聯合建築師事務所、林建宇建築師事務所得標，2025完工
以上就有大約4000戶社宅，應該都會在今年完成招標。這些案子幾乎都設置托嬰中心、日照中心等社福設施服務，並包含店鋪機能，不過在規劃、外觀上大多中規中矩。
至於市府自建的社宅，土地平均來說比住都中心的更精華，有些緊鄰捷運站，更有亞洲新灣區的指標案例，我們下次會再另外介紹～
亞洲新灣區重劃區 在 35線上賞屋 Youtube 的最佳貼文
00:00 開場
02:08 基本資料
05:35 交通建設
07:27 商業經濟
15:42 休閒觀光
20:21 房價與市場
26:15 總結
橫琴島有其優越的地理位置
背靠粵港澳大灣區又與港澳相鄰
隨著港珠澳大橋的通車
橫琴將吸引更多境外遊客前往
帶動區域價值的提升
在這個位置大規模的開發
極有可能成為未來港澳的一個競品
#中國廣東省
#橫琴島
#港澳
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目前高雄市政府在亞洲新灣區即多功能經貿園區內，共辦理10處公辦重劃及1處區段徵收，面積合計169.3公頃，其中公辦重劃面積共110.6公頃，而205兵工廠遷廠區段徵收面積 ... ... <看更多>
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這篇新聞在講的是"平均成交價"
這會受新建案過戶影響.
而新彎區新建案有一棟沒一棟的.
外加新灣區整體建案很少.
所以新建案交屋很容易大幅影響平均成交價.
至於新灣區內,講道的諾貝爾和正勤,剛好我都有..XD
諾貝爾我前幾個月過戶的,四字頭的三房,喔,我買四百整多尾數..XD
(正三房,非2+1,2x樓面中庭)
一坪略低於12w
現在有興趣可以去查一下,你正三房要多少?
要五字頭,不好意思各位....
上星期在掛賣還有三間五字頭,568 588 還有一間忘了.
現在568和另外那間忘了的都不見了,剩下588那間,去探的結果是屋主沒有520不談.
(沒翻新和裝潢的屋況)
恩...諾貝爾價格要大跳躍,不要說我沒講喔..我去年本版就在講了.
後來我買了一間後,我也有講另外還有一間可以買,買了必賺.
結果要不是因為某一間公寓卡到買家貸款成數不足死要退屋,不然那間我也一起吃起來.
(賣一間才買一間是紀律...不可以打破)
so...高雄臭名最有名的諾貝爾,這就是目前的價格變化狀況.
當然啦,實際上諾貝爾屋況是真還算很ok,裡面你說爛..其實並沒那麼爛.
你相對於鼎山家樂福那間X你娘的銀座,好太多太多了.
(馬的銀座建築師大腦裝屎..)
這就不用講真正的大魔王,鹽埕區城中城.
喔這邊是包含居民素質,諾貝爾都是輾壓這些案子.
不過當然拉....房子越爛,漲價越兇...
有興趣自己去查它們漲多少...
不過如果是建築師腦殘的建案,有時候不是價格的問題,而是要解決的問題很麻煩.
雞雞歪歪麻煩一堆....有時候感到懶,就不去賺這種錢.
(把時間拿來玩VR,多消耗300大卡熱量不是很好??..
90分鐘300卡熱量隨便玩都達的到,甚至VR拳擊比較囂張,10分鐘100大卡,還帶無氧..XD
昨天一個人吃掉180塊的鹹水雞,半夜趕工努力運動了500大卡.)
再來講正勤.
正勤入手很久了,入手在四百多快五百.
去年在噴之前,我應該也有講正勤正在大漲.
諾貝爾畢竟是建築師也大腦裝屎,蓋出這種這麼擁塞密集的建案.
(他是不是澳門來的,怎麼會在高雄蓋這種東西)
所以畢竟有一個用錢無法改變的瑕疵在那邊.
但是正勤,這個就是蓋得四平八穩,棟距阿,格局阿,都很基本款.
缺點應該是,造型不夠趴...XD
喔不,真的缺點應該是,老人太多....
因此他價格才會被壓制在六字頭.
否則早就噴上七字頭起跳.
另外我不知道有沒有提過,炒作正勤第一件事情必然是看獅甲國宅.
獅甲國宅會壓制正勤的天花板,所以如果兩者價差太小,那正勤會沒辦法漲.
但還還好因為之前正勤籌碼不穩定的關係,所以跟獅甲國宅的價差到現在我都認為還很大.
so...正勤等疫情三級過去,應該就可以準備看看有沒有機會成交攀上七字頭.
目前正勤應該是剩三間698的再掛賣.(其中一間屋主自售)
之前688,和6x8屋況很爛的好像都被掃掉了.
理論上來講,獅甲在8字頭,正勤七字頭,是很合理的距離..XD
至於摩天高雄.
摩天高雄有女音樂老師幽靈事件,只是這個事件對房價影響其實不高.
so...摩天高雄一直都不便宜,均價應該一直都在二字頭.
甚至在2014年那一波,炒到25w/p以上,後來下修回來.(炒太誇張了)
不過也因此我對摩天高雄比較沒興趣,當年16的時候沒有進,一路被炒到25就完全放棄.
除了老透天和少數老公寓外.
這三棟應該是新灣區很指標的案子(正彎區,中山路以東的不算包含31期)
當然另外還有85大樓,但都是套房,以及亞太投資廣場(有一個花園廣場有一個投資廣場)
亞太投資其實建築師也是大腦裝屎,亞太投資其實一度價格比諾貝爾還低.
但是因為釋出量很少,所以比較沒有名.
(啥?為啥房子爛釋出量就要多??..你看鼎山家樂福的銀座釋出量有很多??
房子爛所以便宜,便宜所以剛性需求住戶多,剛性需求住戶多那釋出量就是少.
反而好房子,沒看到新彎曲每棟豪宅都一大堆掛賣...XD)
當然新彎區還是有其他非豪宅的建案.
但那些就貴了.
有沒有看到,諾貝爾和85旁邊,金龍大夏,人家都要賣16w/p...
但..正勤賣16w/p他是28年屋,金龍大廈,44年屋謝謝合作...!!
這就不用說那些,永信星光,i home,齊秦9,林森166,法國愛樂.
全都比美術館還貴.
這也是為啥這幾棟我都沒買,跑去買31期的主因.
31其之後有205兵工廠+旁邊硫酸亞重劃區外加正前方大停車場開發.
so...我認為,中長期而言,31期的房價會和這幾棟價差收斂,甚至有追平的潛力.
因此我是屯31期...
然後我應該有講過,31期最前面的太普和最後端的陽光情人我都有買.
後來陽光情人出掉了...現在剩太普還在手上.
然後殘酷的歷史告訴我們.
最後端口碑最差的陽光情人,漲幅高於太普...XD
就像美術館這兩年最大贏家是~賓果家族.
so..房子越爛,口碑越差,越會漲.
你們到底學起來了沒有...XD
好東西保值???...保你個擔擔麵.
炒一波上天可以,但是上天你不出脫,之後不是死魚盤就是下修.
但是爛的東西無腦放,一路漲上去不回頭,沒有下修...
直到它的價格跟其他人差不多才停止.
理由很簡單,好的東西,時間久了,要嘛出現更好的把他壓制.
要嘛就是時間久了開始有些地方會劣化.
所以他就不好了.
那不就貶值.
爛的東西第一天就很爛,沒人比他爛.
所以他只能因為別人變爛而往上爬.
他沒有在往下探的空間..XD
這就是投資奧義....
保值?不要自己亂想,不要聽名嘴亂講.
自己去爬各大建案的歷史價格再思考一下.
物極必反,盛極必衰...好到極點就是開始走下波.
因此重劃區,土地蓋滿七成就要跑.
為啥我會優先進美術館而不是農16.
是不是因為美術館的空地比較多?
是不是因為美術館現在空地才蓋一半,他還有一半要蓋.
所以至少我有十幾年起跳的時間可以等他慢慢蓋慢慢炒.
啊有沒有美術館和農16從2014落差最大的時間點(落差一度差到1~1.5成..這差很可觀)
一路到這兩年,突然翻轉美術館貴農16 0.5成?
這時候我們就同樣道理來推未來.
文山特區是不是土地被蓋光了.
而國泰重劃那一塊是不是已經在熱身準備上場.
包含政府的衛武營大規模商場招商,華友聯高價購地,慈濟的XX堂動工.
當然啦,國泰可不可以進,還是要看他第一個建案起跳價是多少.
(她要是明天推案,起跳價是33,阿你是要投資屁...XD)
但是文山特區,必然開始老化.
你說文山特區要跌?也不會,並且還會漲.
只是,阿就漲得比較慢,然後被新區域給追上然後幹掉.
就像高雄文化中心一樣.
高雄文化中心這些年有跌嗎?沒有阿,他一路都在漲.
但是,他是不是一轉眼就被美術館農16巨蛋和新彎區給幹掉.
那你是覺得你屯文化中心賺得多,還是買諾貝爾/正勤賺得多..XD
當然理論上來講,你看文山特區,她土地蓋滿才賣也是ok.
為啥我會建議蓋到七成就可以賣了呢?
那主要是因為,通常來講你土地蓋到五成,政府就會準備下一塊重劃區做未來王者準備.
七成的時候可以做資產轉換布局....會有比較好的切出切入效應.
等到土地蓋光了你才轉換.
那個未來的王者價格早就追到跟你切出的蛋黃區價差已經很小了.
所以提早切出原蛋黃區,切入未來新蛋黃區,會有更大投資利益解.
但是像文山特區這邊.
國泰重劃這一塊因為地主的關係,所以延遲開發.
那自然你如果文山特區蓋到七成擬就出脫,你會產生這區沒東西布局的問題.
so...你等到國泰這一塊開始推案,你才釋出文山特區轉移過來是ok的.
所以這算是有狀況後的修正...市場畢竟是渾沌的,當看到一些狀況,也要懂修正腳步嚕.
不要吃書!!!!
so....做投資呢.
不要對投資產品放感情.
就像高雄人對文化中心放感情,台中人以前對西區放感情現在對七期放感情.
你放感情,那你就會死賴文化中心不走,看到美術館新彎區超越並且甩開距離.
你也不接受不肯聽不願意承認.
這...你自住的話開心就好.
你投資的話,就是跟你的錢過不去.
而同樣的,你看台中人瞧不起水楠....啥?你說沒有??
你要不要去翻一下本版兩三年前的文章...講水楠很強有沒有被台中人嗆..XD
阿現在看到水楠建商第一批就給你開4x起跳...怎麼就開始承認水楠不弱了??
阿就~~你放感情了阿!!
因此,投資來講,時候到了該走就要走,夠肥就要宰殺.
然後去其他地方布局.
不過這時候又要說回那個有點久沒講的故事.
不要太早布局.
我爸中科店面布局20年的故事應該很久沒講了
看都市計畫和科學園區計畫,清泉崗要搬遷.
就迫不及待的衝進去買一棟新店面.
然後就,卡死在那邊等發展等了20年,才翻一倍賣掉.
被他同學嘲笑,眼光看超遠,一看20年...
so..沒事不要太早布局.切入時間點很重要.
我美術館一買,半年行情就跳兩百萬.
(正四房平車一千萬整多個零頭...我買的時候有講喔,喔不,我買的前兩年就開始講了)
諾貝爾一買,半年行情跳一百萬.
這樣不好嗎?
為啥一定要等20年才翻一倍??
(PS.諾貝爾我疫情過後看情況就準備要賣了,就算不賣也只會出租一年後就要賣)
而判斷切入時間點.
中短期就是緊盯籌碼.
重畫區就是緊盯建商推案.
市中心的蛋黃區重劃區則是同時緊盯政府態度和建商推案.
至於切出點,相對切入點來講就不明顯.
不過通常都是盯籌碼.
籌碼才會告訴你他是不是漲幅變小,漲價速度變賣.
甚至炒過頭會下修,也都是要看籌碼才會知道.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.31.18 (臺灣)
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這是現金流的問題.
看你現金流強度決定你的槓桿和資金投入比.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 19:58:01
75重劃區最新的強心針是.
百立建設在那邊落腳.
不過75一直都不便宜.
然後75價格必然被31期壓制,並沒有超越31期的條件.
而75和31期價差一直都維持在1成左右.
so....你要自住這邊ok.
投資的話也沒有說不行.
但是我會更優先選擇蓋在他頭上的31期.
因為31期會提早反應各種漲幅和利多刺激變化.
所以買31期會有時間效應比較快這樣我可以更靈活的好處.
這邊畢竟稍慢一步..
另外講一個重點.
不動產你永遠不是看他漲多少.
而是他跟其他人價差多少.
如果整個都市都漲50%.
你這邊才漲30%.
那必然叫做漲不夠,你之後會補漲.
因此他漲了30%是不是已經漲很多了???
恩...不是,是漲太少了.
太多人的盲點就是只看到"挖她漲30%會不會漲太多了,有沒有危險"
這就是不動產外行人容易犯的錯誤.
永遠記得,不動產是實體物品,並且是剛性需求物品.
所以定義他價值的,必然是相對價格.
他貴不貴,不是看他自己或是他去年多少前年多少,決定他貴不貴.
而是整個都市其他的房子價值多少.
決定這棟房子貴不貴.
所以漲多少叫漲太多?翻倍叫漲太多??...那如果他翻被又翻倍,你不就少賺兩倍?
so..這都是錯誤的判斷,你對貴不貴的判斷思維有問題...
投資不可以犯思維錯誤的錯,這會讓你掉入無底深淵...吃超級大虧.
運氣不好就一次掛掉再起步不能.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:06:21
整個高雄市區新建案都要平均成交30.
所以不算.
炒過頭一般是.
例如31期當初還在20,你同屋齡的法國愛樂想要衝3x??
這就是炒過頭...
過不過頭是比較出來的,不是看絕對數字.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:08:24
自住爽很重要.
放感情感覺爽就ok.XD
錢財乃身外之物,但是人生苦短,何不追求爽呢?
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:24:24
那邊炒做開始了.
地價漲了60%以上未滿70%....有點囂張.
那邊是延伸台南南區一路炒做下來的透天建案.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:14:59
巨蛋的透天..@@
你買賣多久,中間賺多少?
那邊透天除非你是2010左右進場.
不然應該是因為2012~2013那一波漲太兇.
後面漲幅就差不多那樣了吧.??
透天是低調產品,漲幅普普,但是偷偷的穩定增值.
不像2015的時候,蛋黃區停擺,美術館巨蛋的大樓在那邊死魚盤4~5年.
而公寓和老大樓2016開始暴漲,直到2019趨緩,2020剛進入盤整.
透天整體而言應該是一個沒有大暴漲,但也沒有遲緩的產品.
也就是低調的產品.
但是巨蛋的透天,我不覺得有特別的表現??
所以有點好奇你如果有操作,買賣多少,翻修成本多少??
另外,中古透天(30年以上)不是主流產品吧.
交易量很小(因為物件量少,釋出量也少)
主流產品還是大樓阿.
你諾貝爾1600戶...
而如果,1600棟透天,你覺得是佔面積多大你再想想..XD
給你一個簡單的比較.
撫順街從頭到尾大概兩百號多一點.
因此一棟諾貝爾戶數等同八條同長度的巷子的兩端透天.
也就是九如到熱河中間夾住這一區,大概1600戶.
也就是,整個高醫區塊的範圍內所有透天加起來,大概等同四棟諾貝爾等級建案.
可以提共的戶數.
那請問,主流應該是討論大樓還是透天...XD
沒發現我不太喜歡用透天做區域價格指標.
因為透天除了物件太少,有時候某些區域交易量太低,造成很難有明顯的價格細密判斷依據.
但是大樓,就有大量的交易,所以看大樓交易和籌碼,可以更快對區域做判斷.
另外,透天沒漲得比較快...千萬不要誤會.
我手上也有透天,只是沒拿出來講而已..XD
再者,透天的價格對一般人而言會很混亂.
光屋況就影響價格很多(因為翻修費用很高)
然後.
門口2米4米5米6米,價差就很大,8米12米20米,又價差很大.
面寬4米,4.5米,5米又差很大.
2F 3F 4F又差很大.
因此拿透天討論,會讓很多人錯亂和頭大.
甚至很多持有透天者都無法確定她的房子到底值多少錢.
賣的時候都拿八米巷交易價格當他六米巷可以比照..XD
買的時候就用4米巷的價格給人家六米巷出價.
so...透天我會更傾向,case by case的討論.
哪間透天的狀況怎樣.
而不會做一個大區塊的透天狀況去評估.
另外千萬不要誤把地價當自己家透天的價格..
到時候你要賣的時候你會哭出來..XD
旁邊建商成交的地價,跟你的透天價格,很多時候是沒有關係的.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:38:01
另外透天補一下.
我中短期目前透天投資比率大幅下降.
原因其實也很簡單.
因為買賣價差太大,買家貸款困難.
之前一間無尾巷的轉賣賺很少就算了.
再更之前一間.
我買小5xx,翻修170左右,轉賣大9xx.
買家貸款我忘了是三百萬還是多少,大多數拿現金.
這間賣了一段時間就是因為,買家貸款估不到,一堆都估不到六成.
會被我購入價給干涉到.
因此後來我中短期就不愛做透天.
現在有一間新興區六米活巷,入手價小4xx的,之後翻好要拚1100
翻修費估200~220.
現在廢墟狀況丟在那邊丟了一年.
因為旁邊有人把房子打掉重蓋要賣.
因此我再等他打掉重蓋後銷售,再跟著賣.
(他應該會賣1600up)
靠它來拉抬銀行對我這邊透天的評估行情.
so..中短期目前我除非看到像那間小4xx這種那麼便宜的物件會把它撿起來.
不然基本上都不進貨.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:54:05
就一個音樂老師自殺.
之後傳有人聽到她的歌聲,又傳有人看到他的鬼魂.
不過最近好像很久沒有人再看到了.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:56:11
這個扯到,
到底之後三民工業區,是要先重劃中都旁邊那一塊,還是自由民族這一塊.
河堤就是典型老化的區域.
他也沒有下跌,他也穩定增值.
但是因為沒有足夠的空地去炒做新建案,所以增值就普通.
但是如果重劃了東邊的三民工業區.
這代表北高下一個接手美術館的王者要再那邊誕生.
這樣河堤可以吃到擴散效應.
畢竟河堤的規劃還不錯.
所以相對內維想吃美術館豆腐,但只能吃點邊角料.
河堤要吃新的三民工業區重劃的豆腐,那倒是可以大口大口的吃.
so...只要下一個重劃區是動東邊三民工業區.
那河堤可以布局.
其實我一直認為,會先重劃中都東邊那一塊.
因為這樣發展才合理.
可是問題是,突然冒出一個99期重劃.
外加謠傳瑞豐夜市要關門,因此我估只要瑞豐夜市地主真的想要蓋大樓讓瑞豐夜市關門.
那瑞豐夜市很可能會搬遷到自由大順這一塊.
搭配京城莫名其妙花天價一平222萬買下自由大順三角窗的特商土地,才兩百多平.
(特商不能蓋住宅)
因此我就開始懷疑,是否政府要轉彎,先來稿自由民族這一塊重劃區.
透過夜市+商場,以及捷運黃線以及輕軌.
然後搭配遠一點的71期重劃區(這是商業發展非住宅發展)
做一整體開發.
(有沒有看到,整個下去有多強勢,再搭配愛河水岸和既有富國明誠商圈和學區)
另外政府必然在這邊可以大撈一筆,把輕軌的錢全部撈回來還多送半條捷運.
反觀中都那邊,安安靜靜沒有特殊動作.
因此我再懷疑是否政府打算先重劃這邊.
而只要政府要重劃這邊.
重劃要兩三年,中間你想布局也沒東西買怎麼辦.
就買河堤嚕..XD
不過反過來講.
如果政府還是乖乖照合理的順序,先重劃自立中華那一塊.
那河堤的投資效應會有點弱.
你要想,重劃要兩三年,但重劃區你要蓋到最旺也就是大概土地蓋到七成滿的時候.
大概要20年.
這樣下去,等到中都那一區塊發展到差不多,再回頭要發展東邊工業區這一塊的時候.
請問河堤的屋齡都多少了..XD
那時候就會產生,他想吃豆腐,也只能吃邊角料的型態.
so..河堤做中長期投資,必然先看清楚政府到底要先重劃哪一區.
當然話說,政府會不會抓狂的兩邊工業地都一起重劃.
恩....除非政府舉債到債務額緊繃到要炸了.
然後又想蓋世界奇觀需要非常龐大的資金.
不然一般來講政府不會一次把羊都宰光...
而如果政府一次把羊都宰光.
那你準備迎接下一波超級大漲,並且這次不會有人跳出來打房和壓制漲幅...
至於說,會不會東邊西邊兩個工業區,都慢慢發展,一次一小塊,一次一小塊.
例如99期這樣,一小塊.
這....如果政府不是找一個腦殘的地政局長和都發局長.
理論上不會這樣幹.
這樣對政府而言並沒有最大收益解.
你把炒作打散,你把資金分散.
外加你要一次顧兩個市中心重點重劃區.給他們利多資源和建設.
這...就好像你坐電梯就可以上十樓的家.
你幹嘛硬要爬樓梯的感覺.
所以我個人認為這種走向應該機率不高...
至於發生的話.
這...我可不可以把高雄的布局資金多撤一些到台中台南去啊...XD
政府智商堪慮!!!!
至於目前河堤少數的建案.
那個影響並不大..
因為...
高雄哪個地方沒有建案...XD
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 00:05:37
那邊是龍騰和華友聯的地盤.
他們說話.
政府對那邊好像沒啥意見的感覺.
不過以外圍來講.
北邊有橋頭科學園區.
我會優先選北邊而不是東邊華鳳這邊.
楠梓的定位現在都很穩定.
他就比博愛路底的價格在便宜一些.
未來新台17線打通+軍方釋出土地後.
在楠梓右昌那邊會有一些商圈轉移和軍眷重劃區可能會成為一個有點戰鬥力的重劃區.
競爭到高雄大學.
所以那邊可以觀察一下這個變化.
不動產是印鈔機也是提款機.
so...
請問你為啥要宰羊?
因為你肚子餓了需要吃肉進補.
請問你為啥要阻止老婆煮肉.
因為肉夠吃了,煮太多到時候吃不完會浪費.留著以後餓了再煮.
那請問為啥你要狂宰羊然後又阻止你老婆煮肉...XD
你矛盾了...不合理...所以除非政府大腦燒壞,不然不會發生.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 01:59:32
水楠問題是,一開始就超貴.
北屯可能比較開心一點.
不然就是環水楠的其他中古屋.
我爸台中的那間就是貼在水楠旁邊的1x年屋.
不過當然他一樣犯了太早進場的缺點.XD
等了1x年了...
還好畢竟是西屯,也是一路跟漲上去.
反正呢,我爸媽就是那種,魚就是要全吃的觀念的.
這是一種投資心魔...很容易雖然所有錢都賺到手,但是時間效力算下去並不怎麼樣.
如果他那時候先去七期轉一圈在過來.
那投資報酬率少說暴漲50%up...
而現在水楠問題是他一開始起跳價就很嚇人.
造成切進去並沒有撿到便宜的優點.
你要想2003~2005年,七期第一批,價位可沒有明顯貴.
後面價格拉起來,這一波讓七期第一批進場的賺到翻掉.
但水楠一開始就很貴,所以相對於2003~2005進場七期來看,你必然沒有以前人爽.
所以也不是不能買,只是投資效力可能會沒那麼好.
不如買環他的中古屋.
畢竟水楠不像七期,除了市府外,其他就是住宅.
水楠裡面有大學,有經貿園區(辦公大樓,金融等),有有的沒有的.
因此這些有得沒有得自然也會帶動環著他的其他住宅的增值.
這個豆腐是可以吃到.
所以我會優先建議環著水楠買.
至於喜歡重劃區,北屯可能會比買超貴的水楠開心一點.
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 04:06:59
※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 04:32:48
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