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今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

【祭重稅 #打炒房 卻打錯人？】

#行政院 拍版 #房地合一稅 2.0版本，房屋持有兩年內出售，將課重稅45%；持有三年至五年出售，也將課徵高達35%的交易利得稅。

這個「核彈級打房」政策，還未送進 #立法院，就已讓全台房市湧現一波波逃命潮；其中，尤以 #台南市 與 #台中市 為甚，求售房屋案件大增...

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看到現在散戶瘋狂用槓桿追逐熱門股，轉個警示文...

去年，一名27歲的美國加利福尼亞州高中教師匿名在Robinhood平台上賠光了自己所有的積蓄，一度想要自殺，後來從心理疾病當中痊愈。面對Wall Street Bets散戶風暴愈演愈烈，在游戲驛站對抗對衝基金的炒家被塑造為英雄的局面，他忍無可忍，撰文回顧了自己的經歷，希望警醒後來人，讓大家明白Robinhood和Wall Street Bets是如何誤導散戶，破壞他們的財富，損害他們的心理健康的。以下即他文章的主要內容。

　　我是那種容易上癮的人。小的時候，我喜歡玩視頻游戲，經常一玩就是十幾個小時。後來，我也曾迷戀過高爾夫、自行車、廚藝，甚至是讀書，一直到我遭遇了最後一個讓我走上自我毀滅之路的嗜好——進入Robinhood和Wall Street Bets的世界，開始了日間交易。

　　容易上癮是我的性格，但我也曾經是一個審慎可靠的決策者。我大學畢業時，就學會了如何正確進行投資。人們應該通過Roth IRA賬戶進行定期定額投資，選擇多元化的指數基金，比如標普500指數等大盤指標的基金。幾年裡，我一直過著儉樸的生活，努力向自己的儲蓄賬戶供款，以確保自己有一個安全的未來。

　　我在公立學校工作，到2020年1月為止，六年時間下來，我已經有了相當可觀的7萬美元積蓄，而其中大約4.5萬美元都投入了先鋒公司的Roth IRA。我現在剛過25歲，算下來，到我65歲退休，這4.5萬美元在復利和免稅的幫助下，屆時可以增值到30萬，甚至100萬美元。我對自己的這一“壯舉”非常自豪，攢錢已經成為了我人格的一部分。

　　可是，就在2020年1月，我偶然了解到了Wall Street Bets，我也開始在Robinhood進行小額的期權交易了。現在看來，我就像是一名中學生，誤打誤撞地就和一群壞孩子混在了一起。

　　和這些“損友”相處，最初還是很有樂趣的，直至我最終發現自己竟然做出了一系列糟糕的投資和交易決定，我開始感到羞恥和悔恨。事後想來，我的期權交易經驗根本為零，Robinhood批准我賬戶進行期權交易的速度實在太快了，快到驚人。

　　在Wall Street Bets這裡，期權交易是家常便飯，因為只有杠杆化的交易才可能讓人在短時間內發大財。我只是後來才知道，這種交易也可能讓人在短期內賠光老本——尤其是那些小白。

　　我陷進去的過程，我一路以來的想法，相信許多人看了都不陌生——“好吧，我就交易300美元，如果我賠了，我就徹底放棄”，或者是“我就以這些資金起手，賺錢後就撤出初始投資，再不做任何的追加，所以不會有大風險的”。

　　當我執行交易命令，一旦賺了錢，Robinhood界面就會出現撒花效果，讓我獲得游戲通關一樣的快感。當然，讓我興奮的還不止於此。我每天都要幾百次地拿起手機，查看自己的賬戶。這是非常刺激的體驗，和游戲一樣刺激。

　　雖然獲得了一些早期的成功（一些小額交易回報率達到50%甚至100%），但Wall Street Bets的所見所聞卻讓我深受刺激——不斷有人曬出自己是怎樣賺到1萬美元甚至更多的，其中一些交易的利潤，已經超過了我Roth IRA賬戶4.5萬美元的資產價值總和。我的頭腦陷入一片混亂。我每天都要刷手機超過500次，變得越來越嫉妒其他人的利潤了。

　　最終，我干出了自己之前根本無法想像的事情。

　　我在自己的先鋒Roth IRA賬戶開通了期權交易功能，在這裡，我靠著六年的努力，已經攢下了4.5萬美元。我相信，就靠著自己的能力，我也能炒出40萬美元的免稅利得。

　　先鋒與Robinhood不同，他們的app不會讓投資和交易顯得很酷炫或者讓人振奮。他們的界面是表格化的，就是為了讓人懷抱著長期目標，客觀地執行合理的決定。

　　可是，2月的時候，我的思維已經遠離理性了。我受到了Robinhood的持續刺激，徹底對這一app上癮了，而別人動輒六位數的交易利得更是讓我羨慕嫉妒恨。雖然我最初是在Robinhood起手的，但是和許多其他人一樣，我最終還是選擇了免稅的IRA賬戶進行大額交易。最初的成功讓我更加信心爆棚，相信自己也能夠和那些網紅一樣，於是我偏離了曾經的“計劃”，不斷加大自己的賭注。

　　在2月的中下旬，聽著Wall Street Bets網友們的建議，我買進了針對標普500指數等指標的看跌期權，做空大盤。

　　我確實賺到了很大一筆錢。市場從2月下旬到3月大幅下跌，我最初買入了價值4000美元的看跌期權，後者很快增值到了2萬美元。對我來說，這個數字已經足夠讓我的生活變得大不相同了。

　　可是，我依然在嫉妒，因為在Wall Street Bets，還是有許多人賺得比我多。貪婪，Robinhood癮，以及Wall Street Bets的力量徹底控制了我的生活。

　　市場繼續下跌，我繼續瘋狂交易。我在Robinhood和先鋒賬戶都增大了做空力度，一度我90%的賬戶淨值都投入了做空市場。我的淨財富翻了一番還多，三周裡，我就賺到了超過7萬美元。

　　我興奮不已，因為突然間，我也成為了Wall Street Bets的成功者之一了。

　　迅速致富的經歷讓我變得狂妄自大起來，開始做出一系列難以解釋的行動。我對自己信心十足，覺得自己不可能犯錯，我認定市場還會持續下跌，等待我繼續去收割利潤。

　　可是，這一次，我失算了。短短五到七個交易日，我賺來的7萬美元就全部蒸發了，因為從3月23日的底部，美股市場開始了強勁無比的反彈。

　　因為最初的成功，我依然對自己滿懷信心，相信自己的判斷才是正確的，繼續保持自己的空頭倉位。

　　我的工作因為疫情而暫停了，這使得我可以每天投入12到15個小時粘在了手機上，粘在了Robinhood和Wall Street Bets上，在確認傾向作用下，發瘋一樣大量閱讀對市場的看法與我一致的人的文章，以獲得支持。可是，現實當中，我的損失卻越來越大，逼著我去嘗試其他高風險的交易策略，結果又導致了新的損失……我開始失眠，開始酗酒。

　　到了7月，我用了六年辛苦攢下的錢，90%都灰飛煙滅了。

　　和那個6月間自殺的20歲Robinhood大學生炒家一樣，我也想到了了斷自己的生命。我是公立學校教師，一直覺得自己會成為社區的典範人物。從未想到過自己的生命居然會走到這一步。

　　幸運的是，我最終還是走了出來。我運氣不錯，擁有非常高品質的健康保險，一位精神病醫生和一位臨床醫學家最終幫助我獲得了心理康復。

　　對我而言，那當然是一段難以啟齒的經歷，但是我更希望自己的故事能夠成為一個警醒世人的例子，讓大家知道什麼事情可以做，什麼事情嘗試都不必去嘗試。

　　雖然在Wall Street Bets上確實有些人賺到了錢，但是大多數人都賠了，或者至少表現也不及標普500指數本身。雖然Robinhood的口號是“為所有人投資”，但是我相信，他們是在有意引導投資者走向糟糕的實踐，而這最終對所有人都是壞事。

　　站在今日回顧當初的那段歲月，我覺得，是Robinhood誤導了我。

　　Robinhood使用種種設計好的策略來誘惑人們，讓他們持續交易。新用戶會被給予一個機會，免費得到1股自己選中的股票，或者3股隨機發放的股票，這一“見面禮”的價值大約是在3美元到225美元之間。換言之，雖然Robinhood號稱是投資平台，但是來到這裡的第一步就帶著賭博的色彩。他們還會提供類似“刮刮樂”彩票的股票計劃，來誘惑投資者。

　　此外，這一app從界面設計就是為了刺激起投資者興奮的神經——糖果色，撒花，加油表情包，這些都使得Robinhood更像是個視頻游戲，對積極交易起到了慫恿作用。

　　遺憾的是，對於大多數人而言，積極交易都注定是一條失敗之路。

　　正如金融媒體人羅亞爾（James Royal）所指出的，“83%到95%的積極管理經理人都未能在任何一年內超越各自的基准指標”，所以，才會有消極投資者當中廣泛流傳的“市場上時間比時機更重要”的說法。消極投資著眼於長期，獲得成功的成算要大得多。

　　可是，對於Robinhood而言，確保人們持續交易，頻繁交易才符合他們的利益。“訂單流付款”能夠為他們創造數以億計的利潤，這也就意味著，用戶交易越多，他們就越賺錢。我是後來才了解到這一點的，這讓我深感悲傷和憤怒，這時候我才明白，Robinhood的利益和他們用戶的利益恰恰是彼此矛盾的。

　　最後促成我寫下這篇文章的，正是游戲驛站的故事。雖然媒體就將這描繪為法國大革命一般的史詩，散戶已經讓對衝基金瑟瑟發抖了，但是我從一開始就不相信。雖然一些散戶賺到了錢，一些對衝基金也賠了錢，但是歸根結底，對衝基金行業還是可以承受他們受到的任何損失，最終過回自己的舒服日子，依然居於社會的頂層。

　　然而，在另外一邊，成千上萬的散戶最終將失掉自己的全部本錢，重蹈我的覆轍。

　　現在，許多媒體，甚至一些政治家在談論這一事件的時候，都會對Wall Street Bets交易者表示敬意，覺得他們是代表普羅大眾，甚至代表那些根本沒有錢去賠的人們冒險與富人對抗。伴隨這樣的論調甚囂塵上，越來越多人開始投入到事件當中去，讓我無言以對。在我看來，這種金融市場賭博行為永遠不該上升到民意主流的層面，更不該被視為一種有價值的，甚至是高貴的追求。

　　事實上，這種行為正是我人生做過的最糟糕的事情。

　　最後，要奉勸各位散戶幾句話。

　　大家應該遵從巴菲特（Warren Buffett）的建議，著眼長期，投資指數基金，而不該去選股，去做日間交易。選股操作，選時操作，其實都是極端困難的，大多數人還是按照巴菲特的建議行事，成功的概率才能更大。我曾經幼稚地以為自己可以預測市場，已經為大家留下了一個反例。

130820三立財經 打囤房 鎖定有三戶以上買房大戶
影片網址→http://youtu.be/iHPe3KgNugs

感謝記者 吳凱中 的採訪，基本上我覺得這個「買房稅」非常無聊！因為會持有3房以上的人，多半是中長期置產的有錢人，因此，假如要因此課「買房稅」，那就是「仇富」，對於愛台灣、願意錢留台灣的置產族而言，就是逼他們把錢配置到國外去！資金撤離台灣。

對於炒短線的投機客，拜託！白痴都知道會找人頭，一堆都是名下持有一戶，然後戶籍設入，依然沒有奢侈稅的兩年閉鎖期問題，繼續買完立刻賣。

以下是新聞報導......↓

三立財經記者 吳凱中：未來如果你要買房子，但是你本身卻有3棟以上的話，政府可能還要再多抽你一筆買房稅。

買賣房子課一大堆稅，政府打炒房，奢侈稅還在檢討，財政部卻有新主意，準備對囤房族痛下殺手，不過房地產業者直說「影響很小」。

房仲業者 陳泰源 表示：基本上這個只會打到置產族，打擊到有錢人，但是如果說跟當初政府的立意，它要打擊投機客、打擊那種短期炒作的人，基本上你是打擊不到的。

業者說，會打到的人，大部分都是長期持有的置產族，影響有多小？看數字就知道，全台只有1棟房子以上的人站近7成，2棟以上的有18.6%，3棟以上的只有8.94%，全台大約66萬人，也就是說，打房稅跟一般民眾根本無緣。

奢侈稅公聽會剛結束，不過討論半天沒有共識，財政部傾向加碼，主張延長閉鎖期從2年變3年，而立委則呼籲轉型，從交易行為改課交易利得，至於房地產業者則維持一慣主張，廢除奢侈稅。

三方人馬各自較勁，誰勝誰負，還要等到年底，修法草案送交行政院，才有答案。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/67802469