在房價依然高掛在天的今天，我們應該買房嗎？
要買的話怎麼挑？有些坑，不要踩！
#房地產
人口下降 房價 在 財訊 Facebook 的精選貼文
人口下降 房價 在 王伯達觀點 Facebook 的最讚貼文
這幾天拍了個影片，講到人口負成長對房價的影響，收到很多回饋，最多重複的意見大概就是講到，台灣很多民代都有房地產，所以政策都偏向地主，比如持有稅，其它國家都沒有之類的....
例如連結這一篇。
我在影片中講到，德國房地產從2010年開始到現在，漲了快 50%，而以過去五年來看，房價漲幅更是超過了台北市....
而這篇文章講到:
"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。"
啊，這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長，房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?
而文中又提到:
"房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。"
但，這又怎麼解釋義大利的房價，可以從2000年漲到2011年? 這段時間，義大利的房產稅制有明顯變化嗎?
好吧，評論就到這邊，誰對，誰錯，不是重點，討論出個方向比較重要。
就我個人的看法，我認為人口、稅制、貨幣，甚至有更多的因素其實都可能會有影響，只是有影響力的區別。就我個人的看法，貨幣與人口會是決定性的關鍵，不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?
最後，講個政治不正確的。
很多人認為地主民代是萬惡淵藪，只要地主民代在的一天，房價就沒有合理化的可能...
但，大家知道， 20 年前，有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行，如今安在?
如果民代真能扭轉經濟的運作，現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....
當然，打擊有土地的民代，自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....
但對我個人來說，
有沒有土地，並不構成你能不能成為一好民代的資格，
有沒有能力，才是。
真要改變台灣的房地產/經濟問題，應該從央行開始。
(房貸利率創歷史新低，你不從央行開始檢討? 當然啦，檢討地主比較簡單，檢討央行困難多了，是吧?)
https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…
人口與稅制：老化與負成長後的房價
王伯達觀點「人口負成長後，台灣房價怎麼走？」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯達最近在Youtube上發佈了影片，談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長，房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題，我腦海中就不禁浮現一首軍歌：
「莫等待，莫依賴，房價絕不會天上掉下來。莫等待，莫依賴，建商絕不會自己垮台…」
以邏輯上來說，人口代表實質上的居住需求，但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求，必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品，其價格又受到其他總體因素（如稅制，貨幣甚至政治信心）所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來，倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。
先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國，因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢，使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地，根據他的說法，希臘義大利兩國「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣，也沒有辦法支持房價上漲」。
聽起來很合理，但若把視野放寬到整個歐元區，故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是：房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。
沒錯，德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。
參考文章一：土地轉型：德國的民宅用地不多了（http://tinyurl.com/yyngp9mh）
事實上，德國雖然有大量移民湧入，但其總人口的增長幅度，卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度，幾乎是德國的四倍，卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示，在人口增長約兩百萬人的情形下，法國扣除物價因素後的實質房價，從2010至2017不增反減。
就算是被王伯達認定為人口老化的義大利，從2010年以後迄今也增加了140萬人，人口增幅甚至是德國的2.7倍，房價卻義無反顧地一路下跌。
參考文章二：義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋（http://tinyurl.com/y3b2nylk）
相反地，人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家，包括拉脫維亞，立陶宛與愛沙尼亞，「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣」，照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點：房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例，甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近，在七年間縱使少了1/12的人口（在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見），扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。
為了更能解釋房產稅的影響，我把歐元區17國家在2010-2017當中，人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低，我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分，前8個國家為高，後9個國家為低。選擇歐元區（而非以歐盟或OECD）為範圍，自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國，但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。
幾個簡單觀察如下：
第一：同樣的人口增長（或減少）幅度，高房產稅負的國家，其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以，正如一般人知道的，高房產稅負確實可以壓低房價。
第二：高房產稅負的國家，人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示：如果我們不區分稅負高低，人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說，就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分，就很清楚地看出：足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。
所以不要以為人口負成長，就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死，靠人打仗要失敗；我們不能再作夢，我們不能再發呆。自己的國家自己救，自己的房價自己拆….
