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預售跌回五年前，代表信心價格回到七年前，所以跌價還在持續並且發燒中。想要吸引購屋人的唯一方法：今年行情再打八折或更多折。不然就繼續慢慢的跌到明年後年大後年…。
台北不少建案出現滯銷的狀態，這其中廣告還持續的撒喔，消費者就是不買單，主要就是嫌貴。
比如希望城市，賣了那麼多年還在主打希望，這種品質與等級的建商，恐怕要把訂得很高的底價，再七折八扣才有機會。
比如超級城市，已有投資人賠百萬搶離場，建商手上還在賣，且該區又有社會住宅準備低價搶市，但這種品質與等級的建商，我覺得實際恐怕會再繼續有人賠錢出場。
更比如台北一堆豪宅，賣了四年五年都只賣三分之一，不消說，就是等價格低到七折吧，在沒降價前，是不會有人買的。九折？嘖嘖嘖，這年頭的消費者是很有耐心的。
那麼新案要怎麼賣？
比如土城的日月光，開價比板橋江子翠們還高，你會懷疑他是不是要來幫助板橋賣屋的，畢竟代銷海悅在板橋接了三個案子，已經花了不少廣告費說板橋有多好，價格有多親民…。
不買最大，全台都是。
下面這已經是去年12月至15年1月哥ＰＯ文的草稿，每年底、然後一月以及農曆年前都要再跳針講好幾次.......大家再看一次，然後哥把要買便宜的方式列在最後當結論～
這兩年的１２月跟１月只要一剛到，每天就會暴增很多車友問我是否年底／跨年會比較便宜？
１月問我的車友，大部份都是想回頭買１４年出廠的車，認為１５年１月一到就一定有比較便宜，坦白說不一定，跨年份的車並不是說一跨過１５年車子就會馬上通通大降價，就跟到了年底１２月並不是每一款車就通通自砍十萬元銷售是一樣的情形，如果有這麼簡單，那豈非讓客戶通通都擠在十二月或一月買車？這會造成逆選擇，所以車商(尤其是賣最好的雙B)，根本不可能會坐視讓這種情形發生，反而會利用一般人年底想揀便宜的心態去促銷(其他進口車品牌就沒那麼多籌碼，是真的庫存積到年底不得不便宜賣)，尤其是一些難賣的車型或車色，更是會利用年底出清....所以真正的優惠，就跟週年慶的時候一樣，還是要看清楚哪些車型、車款有無現車庫存、以及碰到的業代跟甚至是公司是否願意便宜賣.....我最常舉例就是年底週年慶，並不是每一項商品一到週年慶就通通跳樓大拍賣，還是要看產品跟促銷，最值得買的就是一些花車秒殺商品，真正便宜的時機其實稍縱即逝，因為對賣方來說，賠錢賣，是賣越多賠的越多，所以要賠錢賣，絕對只是少數，所以賠個幾台車卻換來客戶認為年底一定比較便宜而紛紛進場買車，廣告效益其實就達到了.....
我舉兩個例子，第一：３２０ｉＧＴ是在今年一月底才首次祭出加贈乙式險的促銷，所以在一月底開始買這款車，絕對比１２月底買要更優惠；第二：４ＧＣ尤其是４２０ｉＧＣ是從過年前開始降價（不是牌價，是總代理授權給各地區經銷商的銷售底價），三月又再降一次，所以現在買４ＧＣ，基本上都可以比一月之前買車要便宜至少５萬元以上。
價格方面我不可能知道“最底價”，我只能說行情大概是什麼，至於像加贈乙式險及行車紀錄器這些能否折現，也要看經銷商（公司）規定～
那客戶能談到多少？還是要看情形，並不是說問到多少就多少，實際上我買車也未必最便宜，甚至有我介紹買車的車友買的價格比我還便宜，因為他買的時機更好（總代理促銷）～
這牽涉到拼業績的問題，雖然年底購車理論上較為優惠，但萬一ＢＭＷ公司或業代的業績已經提前達到標準，那就不一定會那麼積極、或是端出更多的牛肉來吸引客戶簽約...
所以我１２月底時有強調幾個不錯的購車時機，那幾天才真正有機會談到比一般行情更低的價格～
＊＊再強調一次，上面那段是指14年12月至15年1月......至於明年一月之後會不會有什麼新促銷？坦白說連業代也不知道.......這哥在首頁置頂文就有一直強調過了，要預測之後的事情根本就不可能，如果硬要說一個時間點，就是改款發表前一個月買，價格跟配備CP值應該就會最超值，但跟新車的價差是否划算？大家稍微注意一下就知道了，每年都會有不同車型在改款，像F01 730d突然跳樓大拍賣，不到一個月就幾乎把庫存清光，如果還要考慮，機會漂走之後再多錢也買不到，就只能進到中古車市場尋寶，至於中古車是否就一定會便宜賣？請看：
https://www.facebook.com/RickyWu01/posts/1658032741096849
https://www.facebook.com/RickyWu01/posts/1608702116029912
最後，結論來了，只要跟業代說價格OK馬上簽，簽完之後即便契約審閱期三天內也不會退訂，這樣就有機會讓業代直接提最底價～
因為目前公司以及業代的壓力都很大，為了快速累積訂單，放價格沒問題，但就是要客戶夠阿沙力，且一定要這個月簽約並且匯款讓公司能夠把新車領牌（領牌才算業績，並非簽約），客戶如果試車完還要考慮或是想要再比價，拖過十二月中，就會開始碰到一些極端的狀況，運氣好的話有可能還是便宜，運氣不好的話也有可能因為少數業代實在太缺業績，鋌而走險賣車的情形......
另外，哥要再次聲明，如果一月份總代理再針對某些車型送乙式險，那“有可能”一月份的條件比現在划算（成交價略高但有送乙式險），但是否要放過現在這個時間點，就要客戶自己衡量了，哥買車也都是要拼，不過其實哥認為沒有買到最底價也無所謂，有便宜就好，業代之後的服務幫哥省下的錢跟時間，讓哥不會想要也不需要四處去比價～
哥很少主動推薦領牌車，這部１４／１５年式３１６ｉ全新領牌車，香檳金，跑25km，自１３年３月３１６ｉ在台灣上市銷售以來，領牌車”開價”與新車價差最有感的一部.......
顏色、價格、條件、距離跟業代（銷售端），最重視若是價格，要便宜，就這麼一台，就這麼一台了......至於其他因素的話請自行衡量。
哥說過，領牌車可遇不可求，不可能一堆領牌車讓客戶隨便選，還可以殺價殺很大........
如果只要是領牌車能夠比新車便宜幾十萬，那大家都要排隊等領牌車就好，新車銷售一定會受影響，那總代理或是各地區經銷商又怎麼會把車大量便宜賣給車商，讓客戶反倒通通去排隊等著跟車商買呢？就算有，機會也是難得，絕非常態～
銷售的模式都是可以解釋的，羊毛出在羊身上，消費者包括哥自己在買車，也都還是要在這一套模式下面運作、等待好的購車時機～
同樣要再跳針一句話，就算同一台車，要買，也要找對人........
http://www.appledaily.com.tw/…/a…/property/20121024/34594397
實價揭露後，業者或賣方紛紛透過代銷或仲介業者表示開價將下降1~1.5成，同時也表達未來議價空間也會縮小至1成，甚至有業者說將採不二價，換言之，議價空間為「零」！聰明的消費者將會如何面對此實價揭露後的變化呢？
首先，因為實價揭露後，發現仲介或代銷業者的開價與成交價差距太大，顯現出「開價嚇死人，成交價笑死人」的「國王新衣」，為避免吹牛吹過頭，被人看破手腳，業者只好立即調降開價1~1.5成以為因應。此乃顯示過去業者利用房價資訊不透明，哄抬欺騙消費者行為，如今消費者還會繼續相信業者的說法，未來議價將縮小甚至為零嗎？
其次，所謂議價空間乃是買賣雙方協議結果，並非是賣方說了算！還得看未來房市是屬於「買方市場」還是「賣方市場」來決定。大家都很清楚當前房市已開始反轉下滑，房價過高不合理，空餘屋過多，成交量持續萎縮，買方多觀望不急出手，明顯買方市場，換言之，未來議價空間是否會「縮小」還是會「加大」，顯然應是買方說了才算吧！
第三，如果照業者說法，未來開價與議價空間都縮小且有限，如此一來，成交價似乎也沒什麼下跌，如此結果，買方可以接受嗎？面對當前許多房價，不論預售屋、新成屋、中古屋，不論豪宅或小套房，不論台北市或新北市，都陸續傳出房價下跌行情，憑什麼業者說法，「議價空間縮小，房價沒什麼跌」仍還可主導市場？令人不解！
第四，由於最近實價揭露資料僅為部分八月成交行情，目前十月的成交行情明顯受到實價揭露影響，使原本已下跌房價更為加速，所謂的「助跌效應」已發生。因此，消費者千萬不應該以八月揭露的成交資料作為底價依據，而應據此再向下大幅調整！
最後，還是要強調，實價揭露要經過一段時間（至少半年以上），房價資訊才會更豐富完整，參考依據也更多，資訊一但透明，房市反轉向下也會更加清楚，屆時房市的成交量與成交價同步下滑，「市場機制」將發揮其力量！
很多首購族在買房時，
都會遇到代銷的共同話術，
到底該如何判別是真是假呢?
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板橋區新埔捷運站附近, 正統豪宅等級的預售屋案
那這次開箱的案子也是中大坪數
據說是在地舊市區中難得的一塊完整角地
而他到底價值在哪裡?
就請大家仔細看看影片囉!
板橋 文化興基本資料
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投資興建: 連元營造 舜達建設 豐辰國際
營造公司: 連元營造
基地位置: 新北市板橋區莒光路81號
基地面積: 約309坪
樓層規劃: 1棟/地上17層/地下4層
登記類別: 純住宅 零店面
戶數規劃: 46戶住家/49車位
坪數規劃: 48~66坪
主力房型: 4房 (樓高3米35)
公設比例: 34%
管理費用: 預估約80元/坪/月
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#新埔捷運站
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引述《timg6668 (habe)》之銘言： : 代銷手上是不是都會有一張建案的底價單: 上面的價格是他能給客人的最低價嗎: 還是還有談的空間? ... <看更多>
然後你可以設定個底價，不管代銷話術怎麼說，沒到就不用考慮了，因為 ... 不用擔心買不到,盡管出您估算的價格給對方,通常,代銷都比建商的原訂價位至少 ... ... <看更多>
代銷 底價表 在 [請益] 關於代銷的底價單- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
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