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《日本•神戶》去去看！有趣到一個出乎預料

神戶很妙，美到一個神奇❤️
有得吃、有得拍、有得逛、還有得療癒。

去了三次，
但每次都去不同的地方閒晃，
享受不同的氛圍，真的hen可以😍

#離大阪又夭壽很近
#以下來點解一下
-

👉🏻#神戶港Mosaic廣場
非常適合拍夜景和散步，
旁邊就是Mosaic廣場，
氣氛營造得一級棒，
是個非常非常舒服的空間！
但乾！冬天很冷！

👉🏻#神戶三井Outlet看明石大橋夕陽
位於神戶郊區的三井Marine Outlet Park Pia Kobe，
走的是美式建築路線，
離山陽垂水站大概十分鐘路程，
位置就在海邊，
可以眺望黃昏的明石海峽大橋，
實在是美到醉，
Outlet本身又漂亮又欠逛，
待一天也不厭倦，
但乾，買完手很痠！

👉🏻#神戶牛
一句話～好吃，
但乾，很貴！（灑萬金就是圖一個吃過）

👉🏻#北野異人館
從神戶三宮走到北野異人館大概只要十分鐘，
如果體力夠，
其實不需要搭車，
沿途很舒服，不必浪費錢。

這裡是早期外國人居住所建的房子，
氛圍還不錯，
還有一間超有特色的星巴客，
環境優美寧靜，
蠻漂亮的，適合來走走拍拍！
但乾，有點名過其實！（這句講比較小聲）

👉🏻#神戶動物王國
這地方真的太可愛，
除了有我私心愛到免叮免噹的水豚君以外，
還有很多動物會認真的在你旁邊走來走去，
可以近距離接觸非常好玩，
而且上至爺奶下至小小孩都愛，
大部分的區域還不用淋雨，
真的太•喜•歡•了～～～～～

但乾，如果小孩會怕動物的話就不推薦了，
你只會整死自己！

-

整篇好像太多靠夭，
但完全不損老娘對它的喜愛，
用成語來說的話大概就是瑕不掩瑜吧👈🏻好有學問

你看，是不是hen可以。

#摩耶山百萬夜景六甲山有馬溫泉也很厲害
#但以上目前都還在遺珠區

各位大家好，歡迎來到賢賢的奇異世界，我是Tommy。
今天是我頻道的新系列，整天講外星人和UFO有點悶，
所以開了個系列叫【我頂你的肺，編輯】，
就是講解有點電影或者連續劇的神級編劇，有時真的頂他們不順，
如果你也有同感，歡迎你訂閱我的頻道。
由於廣東話才可以表達出我心聲，
因此所有這個系列的影片都會用廣東話來講解。
喜歡聽我講廣東話的觀眾有福了！
最近有一套泰國劇很紅，叫【禁忌女孩】
我就開來看了一下，第一集和第二集不錯，有點看頭，
故事內容就講一個殺不死的蟑螂。。。。
不是，是一個靚妞，高挑的身材，身材又沒話婀娜多姿啦～
每一集都穿著超短的泰國校裙，如果大家還沒有看，
以下我可能會有點劇透，我給十秒你一，十！
故事第一集和第二集還算ok，就說這個女孩是不會死的，
她會誘發人類心中的那些惡念，用這些惡念來懲罰他們，
第一集就是講一個咸濕淫賤的老師，假借拍照Yoga來咸濕女學生，
禽獸！
這個女生就出現色誘他，並且拿他女兒，
以其人之道，还至其人之身，
她亦正亦邪，雖然都是那些狗血劇情，
但是算還可以接受，直到第九集。
我不知道邊條友做編劇，這一集我看到也就醉了。
我都不明白導演點解可以接受這樣的劇情。
話說開頭有一間學校，出現了一個逃獄的女變態殺手，見到人就殺，
那在一間課室裡面有一條廢材老師還有他的女，一個叫小高的男仔，
阿嬌和阿靚，一對情侶，那個女的是小高的前女友阿Sa，還有她喜歡吃醋的男友，
一個四眼妹還有女主角諾那。
話說小高和阿嬌阿靚留堂，廢材老師和女兒都在教室裡面，
突然間四眼妹跑了進來躲著，接著一對情侶阿sa和阿虎，
還有女主角納諾也跑了進來，說有人在學校亂殺人，
由於不知道究竟有多少個人，廢材老師聰明到用全部桌子和椅子頂住門口，
那麼會多過一個人一起逃獄，又一起約來學校殺人，又一起神經病，
Ok就當殺人犯一起逃獄啦～相約在學校。
可能有個群組叫變態聯盟，相約在學校懟人？
當大家堵住門口時，播放器就傳來一個聲音，就是校長的聲音
就說一個身穿校服，並且犯下八起連環殺人案的兇手混進了學校裡面，
為何不報警，是因為電話訊號很差？
但是納諾的電話就有訊號，並且有殺手的上半部頭像，
很明顯編劇想我們猜兇手就是諾那咯～～
你看那個劉海～簡直就是娜諾
而且殺手正向他們的大樓走過來，他們怎樣知道的？
是他們的朋友訊息他們的。剛剛又講沒有信號？
接著好像懶緊張的，兇手進過他們的門口，
好像走了～但是她又回來！
哦～原來是其他學生拍門求教，
當然廢材老師一定要做些‘人類好自私的’行為，見死不救咯～
他的理由就是不知道是不是兇手假扮學生求教進來，然後殺他們。
小高一定不肯，過後打打打，阿嬌拍下老師的惡行，
當兩條友，爭爭爭，摻埋來做賴尿牛丸啊～～笨！
諾那吾低門縫看一看，說那個女生已經死了。
就是這一幕，那些女生好怕哦～～那些女同學就說好害怕哦
之後那兩條友又吵，怕死兇手不知道你們在這裡嗎？
但是你想想！這麼大條鹹魚在門前，不注意到是假的。
過後那個前女友就怪她那吃醋男友，為什麼不跑出學校，
（哇～～你們全部沒有人想到這個問題哦～？）
就好像好萊塢那些兇殺電影，有生路不走偏要去死路。
之後老師和他的女拜神，小高諷刺他，打打打，吵吵，
這時納諾就啼啼啼啼打開她的刀片，就說：
我們是不是要找些武器來自衛啦～
那些老師和學生煥然大悟，就說：我們來找些武器吧
這是老師找了的武器是。。。藤條～～我頂你。。。
原來藤條是武器，可以Fi人。哈哈
有的學生找了支筆，真的是支筆咯～
還有找了剪刀，打火機，網球拍，鐵尺，還有指南針。。。。
（蛤？指南針都是武器啊？見到兇手時就指北～～真是指北咯～～哈哈哈
其實課室裡面有一堆椅子桌子，如果女生真的拿不起桌子，
用椅子會不會好過指南針啊？？搞笑，編劇來搞笑的是嗎？
之後一直到夜晚，大家就很餓了，
於是就你賴我，我賴你，blame來blame去，
過後就投票誰出去找人求教，
你們不可以一人拿一張椅子出去嗎？見到兇手懟都懟死去啦～～
ok，要跟住編劇的劇情走，投票結果當然是小高眾望所歸啦～～
但是他乘開門之際推了阿S嬌出去，
之後裡面的四眼妹竟然收到阿嬌打來的視頻電話，（你不是沒有線嗎？）
這樣叫沒有訊號？好清好不好！Ok啦·～～
過後阿嬌講了一句話：這裡很黑。。。
那還打什麼視頻電話，用你的電話的手電筒照著前面好嗎？
不然你怎樣看到路啊？過後阿嬌就好像看到鬼醬，不停的跑。。。
又好像聽到有人接近，那種懶是緊張的劇情，
你看，跑著的時候，還是很好訊號啦～過後又是沒有訊號，又斷線。
那很多人就怪小高，那小高又一個人走了出去，
那些人就說小高一定會不理他們，那前女友就幫他講話，
弄到現在的男友吃醋，於是他就做出來決定，
去小便。。。
過後被納諾諷刺的老師也出去找人了。。。
之後就是只剩下納諾和一班女的，納諾突然發出她那招牌笑聲。。。。
哈哈哈哈
很多人就以為她就是兇手，但是又不是，
她只是make sure 那把刀片可以用，那你笑麼春，刀片可以用，好開心哦～
過後就聽到小高的叫聲，前女友阿sa就說擔心小高出事，
要大家出去幫他，其他女生就問，為什麼沒有去關心你的男友，
阿Sa就給了一個很好的理由，他都沒有尖叫。。。。
哈哈哈Ok。都既有道理一些哦～～男朋友為何不叫呢？
之後就全部人出來找，阿sa就帶著大家去找小高，因為她男朋友沒有叫嘛～
突然間有個人從後面抱著阿Sa，原來是阿嬌，和她說：
喂～不如我們組成Twin咯～～當然不是啦～～
她說：小高出事了～～就啊。。。。。。。
發現小高給人殺了，他們以為是兇手殺了他，怎麼知道。。。
這時電視機。。。。點解無端端有個電視機飛出來的？
他就說連環殺人犯殺了三個人後，在逃跑途中摔下大樓跌死了。。。。
哈哈哈，不知道不是那條鹹魚絆倒她，然後她滾下樓跌死的呢？
還有更搞笑的是，報告新聞那三個人也沒有死。
老師說：不對呢～～不是有條鹹魚在我們課室倒下嗎～～
這時鹹魚突然出現。。。。做莫你這麼晚還不回家？
Oh~~我是為了這一刻解釋給大家聽。。。。我剛才氣喘而已。。。。
我一緊張就會暈倒，
那你眼大大睡在地上幹嘛啊？
那是誰殺死小高呢？這時就進入偵探視野了～
究竟是阿虎妒忌殺了他，還是老師怕他爆大鍋而殺了他，
還是阿嬌殺了他，沒有解釋。。。
之後就是娜諾叫老師的女兒撿手機，
是因為手機裡面收集大量老師的見死不救的證據，（那個鹹魚沒有死啊）
但是他女兒講大話拿不到，娜諾就捏著她的臉蛋說，
你跟你爸爸是同樣的一種人，你長大後就應該讀這間學校，
你肯定可以融入的，然後就娜諾的笑聲中，劇終。。。。
我很少會看戲劇結尾的credit，這次我很注意的去找編劇的名字，
查下查下，原來是Story And created By SOUR, Sour就是酸，
這間肉糕酸公司編劇的。。。我上網找了一下，
發現原來他是一間廣告公司，還拿了Agency of the year，
但是這個劇情真的不能啦～～
Ok好啦～～大家笑完啦～
如果大家有什麼電視劇或者是電影需要我頂他的肺的，
歡迎留言告訴我那一套戲，如果認同我說的就分享，留言按贊吧！！
我是Tommy，我們下一個【我頂你個肺，編劇】見啦～～Bye Bye

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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識