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【一舖兩蝕，極品!】第2057成交(堅-註冊)，剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓，第二次?】收購唔識俾分，市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖，建築面積380呎，現在是恆生銀行ATM 舖，實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊， 舖闊14呎，深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元，當時回報3.5%。
再上一手業主，也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊，50呎深，實用約1500呎)，剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算，每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬，即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說，這間舖的市建局成交價，比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話，回報有成4.5%，以銀行ATM 舖來說，好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，不是睇租值回報，因此「細面積的旺舖」， 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算，我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚，請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片，合共約82分鐘 (唱獨腳戲，口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講，全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說，市建局來收購， 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值， 不是睇同區七年樓齡， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議，按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的，只有市建局會。)
以我所知，這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街，4至24號，啟明大廈地下18號舖，成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入，實用面積450呎，樓齡56年，原業主持貨七年，蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期，盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交，再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%，你說是否盲目摸頂? 我也報導過，See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結， 算這個業主唔好彩， 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來，大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多，收購了約萬幾間。一般市建局收購舖，單單業主都賺錢，這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕， 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司，手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入)， 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我，我一定同市建局「玩嘢」， 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高， 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工， 市建局大把錢，但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講，搏收購，就盲目追價，一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數，明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲，私人強拍的話，分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊，可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。
我無心造謠言，只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
今次試下新剪接?《工商舖撤銷辣招 - 首置自用做生意優先，提供按揭保險高達九成》 我建議撤工商舖辣招三部曲
錄影日期: 2020年4月21日下午3時中環蘭桂坊
多謝 Otto Chan (#日之苑)，張以郎 (#阿九根和牛拉麵屋)，Annie Kwok (#空姐牛肉飯)，Aries Lee (#好好生活百貨)，Michael So (Sooohealthy.org 親子平台)，樂師傅 (#S2_ 鐵板燒) 賞面支持。
我建議政府係時間工商舖撤消辣招， 住宅唔應該撤住，因為仲好貴。 但工商舖? 失業率九年新高，睇睇依家週街吉舖，我相信香港有史以來未見過咁多吉鋪。 依家係吉舖多到影響民生，同2012/13年辣招面世嘅時候是兩個世界。
香港有約10萬間街舖，平均每間約二三千萬。 一般人買間稍為睇得上眼，用得落嘅舖， 就好似我後面呢間皇后大道西270號地下6號舖咁，我租客 Otto 全港有4間分店， 後生仔創業幾年，瞓身落去博，算做成績唔錯。 佢一直都好想買舖自用。 我都畀佢意見唔少。
我呢間舖放盤，我都有通知佢。最後呢間舖沽咗2800萬比第三者。Otto點解唔買?
銀行由於金管局嘅種種監管，利息/收入等壓力測試，今時今日只係能夠借到約兩成。 釐印費及經紀佣金再加約一成手續費， 即係買間2800萬嘅舖，Otto 就要拎得出2500萬現金，先能夠成交。Come on .... 奈何做生意資金都要週轉，霎時間幾千萬邊個拎得起。
因此係舖頭做開生意的人， 無論點成功，想趁現在低位買舖都真係買唔起，交下交下，好容易變成一世交租。 社會更加分化。 而家經濟差，失業率將會大幅飆升，政府應該支持中小企買工商舖自用。 有自己物業，做乜生意都比心機及長遠都穩陣好多。
我建議撤工商舖辣招三部曲:
(1) 如果買家是買工商舖首置(非住宅)及自用做生意(非出租)的話，先撤消辣招。
其實政府好容易check 只要業主個名同商業登記上個名係一致的話， 就豁免額外印花稅。 甚至乎好似首置買樓一樣， 按揭保險可以高達九成，就當工商舖價上限3000萬。 咁樣計一計， 原本要拎2500萬出嚟買間單2800萬嘅舖，依家只需要拎420萬出嚟就得啦。
初步行通之後，(2) 再撤工商舖非首置嘅辣招。即係可以買多幾間用嚟自用做生意。Let's say 上限三間。
最後，(3) 先至全面性工商舖撤辣招。包括投資者(like me) 都受惠。
行以上三部曲，就可以make sure 真係買工商舖首置自用嘅競爭上比其他投資者有個優勢。 因為佢哋係真正係香港推動經濟，創造就業嗰班人。 如果一下子就全面工商舖撤辣招，遇上一間平嘅舖，佢哋永遠唔夠我呢啲咁嘅投資者搶。
翠華喺中環有兩間分店， 喺威靈頓街，租業主協成行嘅，即使租咗22年，話執就執，約90個員工失業。 喺德輔道中84號，中央街市側邊嗰間? 自置嘅，有成8000呎，肯定永遠喺度 。2001年翠華用5758萬買入， 依家仲放緊盤4億。
依家你見到執笠嘅全部都係租用嘅舖，你肯定唔會聽到中環鏞記、 蘭芳園、九記牛腩，跑馬地 Amigo，或者太平館嗰四間分店等執笠。 即使尖沙咀鹿鳴春早排傳出嚟執笠，都係流料。因為以上提及嘅全部都係自置物業。
做生意嘅擁有自己地盤， 就能進可攻，退可守。香港肯定更加穩定繁榮，國泰民安。 失業率都肯定大減。香港政府，畀條路做生意嘅行下啦。
#工商舖撤消辣招_首置自用優先
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。
又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。
仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:
有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬
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