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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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180620蘋果 大直SNG哥搞連線拉人脈 陳泰源還清200萬債務
蘋果原影→https://youtu.be/E1dWikEjyoQ
新聞網址1，有影片→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180619/1364583/
新聞網址2，有影片→https://tw.appledaily.com/finance/daily/20180620/38048235
有如房市縮影的房仲執業家數，近5年走勢呈現一個倒V型，最新資料顯示，今年4月全台房仲店數落在6331間，雖然相較去年同期的6323間回穩，但相較2015年同期高峰約6900間，仍未回水準。房仲業者指出，房仲店數其實是房市延後表現的數字，止跌回穩雖然沒有大幅上升，表示市場已回正常軌道。
黃阡阡／台北報導......↓
不動產經紀業資訊顯示，今年4月全台房仲店數落在6331間，略高於去年同期的6323間，而房仲業百花齊放時期的2016、2015年，有高達6634、6894間的水準，就連2014年同期，全台也有6579間房仲店數。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，相較於成交價量，房仲由於靠成交的服務費用經營，能做為市場興衰的反應指標之一，房仲店數經過多年的下修，總算在近期止跌回穩，顯見房地產市場最壞狀況已經過去。
為了撐過最壞時期，第一線的房仲業者最有感，美商ERA不動產經理陳泰源，除了主要賣台北市大直區物件外，也是外界熟知在Youtube上，猶如電視台記者SNG現場連線介紹物件的房仲。
陳泰源說，台北市大直區總價高，也是台北市指標住宅區之一，因此房市下修的第一時間最有感；以平均成交狀況來說，房市巔峰期每2~3個月就能成交1件，但房市一走下坡，平均半年才能成交1件，「而且當時不是價格能談，是連看屋的人都沒有。」
至於如何撐過這個時期，陳泰源除了積極開發客戶，也透過拍影片的方式看屋賣房，吸引到不少消費者的注意，但要談起他當房仲的原因，就要回溯至過往參選市議員敗選，20多歲就背起200萬元債務。
陳泰源說，「當時想要償還債務，領固定薪水是不行的，所以就想說做業務，至於選擇房仲業，主要是想在做業務之餘，培養高資產族的人脈。」
為了行銷手上的物件，他選擇最沒行銷成本的網路影片。口才流利的他，從8年前入行至今，請不同的同事幫忙掌鏡，僅簡單的用手機拍攝，約5至8分鐘的短短影片，但最特別的是，他使用了電視台記者現場連線手法，詳細地介紹房屋內部格局，內容相當活潑，廣受顧客歡迎。也讓其他同業開始引用他的手法推銷物件。
陳泰源說，自己手上的客源，最高紀錄有高達7成，都來自觀看影片的屋主，隨著口碑的建立，老客戶介紹新客屋的比例漸高，來自影片觀看的客源比也逐漸下降。現在陳泰源早已把300萬元債務清償，往後則考慮投資店面。
高昂的債務還清，房市也雨過天晴，陳泰源說，以第一線的有感市況來看，整體買氣確實有變好，從2017年底到今年年初，看屋族群陸續出籠，降價換成交是目前的交易關鍵。
徐佳馨表示，相較於過去的百家爭鳴，經歷市場空頭洗禮留下的業者，也有其生存之道，除對專業提升之外，對消費者服務與自我能力提升更為要求，也相信當市場由燦爛歸於平淡之後，對產業將有正向發展。
除了買氣持續出籠，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2016年房地合一稅預告上路，多項不利房市稅制頒布，加上政經局勢動盪，房仲店家數出現逆勢走衰折點；但近年市場回溫，加上各加盟品牌打出轉招牌優惠，開店成本降低，也是房仲店數出現止跌現象的原因之一。
190224三立 蔡英文宣誓加速都更釋利多 容積獎勵最高30%
影片網址→https://youtu.be/7ZDvtJ-h8DU
這兩年都更速度從過去一年核定40個案件翻倍成長，蔡總統現在也宣誓要加速都更，內政部更將端出13項容積獎勵方案，其中只要符合綠建築、智慧建築，最高給予容積獎勵額度10%；如果提供公益設施，像是老人安養設施或是公托設施，最高給予30%獎勵，對加速都更的誘因，用實際數字來算給你看。
記者楊成霆、許貴雅／台北報導......↓
總統蔡英文（2019.2.23）：「我們今年應該可以說是都更2.0元年。」蔡總統出席不動產開發商業同業工會理監事交接，霸氣宣布都更速度比過去核定案件翻倍，政府也釋出利多。
總統蔡英文（2019.2.23）：「容積獎勵額度跟獎勵明確化的議題方案出爐，接下來內政部會進行法規的預告，相信會讓大家滿意。」都更不只要加速當然還要蓋出品質，像是這一棟就是獲得綠建築認證，這樣的建築物也是未來趨勢 。
記者：「這裡是興建中的正義國宅，內政部將端出容積獎勵方案，如果符合綠建築或是智慧建築，將可以有最高10%的容積獎勵，若提供公益設施最高給30%獎勵。」
正義國宅都更案2年年前動工，將打造31層住商混合大樓，如果適用申請容積獎勵辦法，原基地面積1500坪，容積率630%可以蓋出建坪9450坪，如果蓋了公益設施像是老人安養或公托設施，可以多30%的容積率等於多出450坪，如果按照1坪100萬元來算，就多了4億5000萬元的建物價值。
房仲業者 陳泰源 表示：「提出這樣的誘因，讓建商願意把他的房子蓋得更好、工法更細緻，甚至符合一些綠建築的高標準，這算是三方（買、賣、政府）皆贏的局面。」
都更建築容積獎勵辦法這個禮拜預告，預計4月上路，明訂容積獎勵項目和額度，增加建商誘因提升建築品質，目標是讓都更不再遙遙無期。
（整理：實習編輯黃韻璇）
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=503327
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/02/190224-201920-30.html
高錦建設推出住商合一透天宅. 嚴選建材打造黃金店面. 稀有房型產品，絕版倒數！… See more. 搶占苗栗黃金地段在地建商推住商合一宅置產金. house.chinatimes.com. ... <看更多>
就像無線網路一樣，別人推薦的，只適用在他家的環境，到了你家又是另外一回事。 ... 我現在住的就是住商混合大樓也看過一些運作好幾年的住辦混合大樓對於此類的優缺點 ... ... <看更多>
住商合一 在 Re: [問題] 所謂住辦合一、住商合一的規格? - 看板Interior 的推薦與評價
※ 引述《lindacc (緋色)》之銘言：
: 現在有一些建案標榜房子是住辦合一或是住商合一
: 請問住辦合一的構想是怎麼來的?
這是政府土地的分類，
其實買房子的時候應該關心一下，
現在有些建案是在『工業用地』的分類，
換句話說，有可能你買來當住宅，
可是樓下開了中小型印刷廠.....（中低頻噪音與震動騷擾你）
而且用地種類也會影響銀行願意貸款給你的％數。
: 住辦合一又有哪些缺點哪些優點呢?
如果你是注重居住品質的人，建議你不要買住辦合一的房子，
我自己遇到的缺點有：
1.出入份子複雜管理不易
2.公司的屋主比較不在乎公共區域的品質，遇到要拿錢改善的問題時，
住戶會很煩腦。
3.晚上可能一整棟只有少少戶數有人住，到處都黑黑的，有點恐怖。
4.公司內如果禁止吸煙，職員往往會跑到公共區域吸煙，
不小心就會臭到你家。
優點的話，如果是市區精華地段的住辦合一房子，
真是出租投資兩相宜，而且要賣也很快有人會買。
: 還有，所謂的住辦合一有明確的規格嗎? 還是說建商說是就是呢?
: (如果有規格又是哪些部分?)
: 小妹問題很多~~請大家見諒！
住辦合一的房子、夾層屋、小坪數套房...，
買之前還是多考慮，因為住起來不是很舒服。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 61.64.144.127
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