【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動,地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點,「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線,如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義,以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」,從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
■ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲,估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲,亦未完全反映入公司年報, 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地,都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展,現時都歸咎政府阻礙他們點地成金,也不讓出來還原各種用途,為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋,收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷,並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備,還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案,準備好通過最後都可以失踪泡湯,繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽,彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
■ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥,過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」,大地產商之間已形成了無形的收地地盤,亦令其他潛在競爭者無法進場,明顯的例子如新界東北及洪水橋,明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地,大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外,亦透過不限於「田地生產」的手法,從小業主手上集中化市區業權作重建,亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策,大大加強收購議價能力,掃平中下階層在舊區的生存空間。
■ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」,一般都指不單是在住屋問題上由地產主導,而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動,深植日常生活的每個環節,各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中,連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事,而當今被套上「壟斷行為」的罪名,很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位,未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
■ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內,過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士,透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式,讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情,帶出有利地產商利益的論調,實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音,曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果,過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調,令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題,主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力,在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
■ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策,例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度,放寬祖堂地等,都會獲得過政府大力幫手背書成訂立, 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程,卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然,這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力,就能輕易破除,這些都應該會被明眼人看在眼內。
■ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中,還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷,令區域中心地段全面配合地產利益,才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為,領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇,不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
■ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置,1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃,可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場,守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上,過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴,發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍,政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派,但明顯土地發展最有力的反對派,其實就是地產商本身,這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
■ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷,更甚者是「不務正業」,利用這些公共事業大搞地產,懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目,如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力,變相廉價搶地,將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
■ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織,一方面能因慈善牌可獲免稅優惠,另一方面亦能借助他們影響政府施政,製造對地產利益更有利的政策環境,一石二鳥,可謂「智商勾結」,但這些行為大眾是看到的,亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
■ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導,傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」,有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商,這種富豪「共富」的合作模式,方便在過往地產股票市場大手交易,互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在,或者是否已經在新時代香港式微,外人不得而知,但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」,今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結:風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動,未有實質行動,但現今地產商還想以小恩小惠打發就算,更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆,現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關,靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗,但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化,如何換莊,畢竟香港地產收益供養不同利益版塊,政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為:
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩?
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同時也有10部Youtube影片,追蹤數超過60萬的網紅飲食男女,也在其Youtube影片中提到,彈牙鮮甜的墨魚丸,是不少人在粉麵店或是打邊爐都指定的食材,網上討論區亦不時會有人問有甚麼推薦。墨魚丸,當然是真材實料,方能吃得出鮮味以及爽彈的質感,超市的急凍墨魚丸絕對不能相比。今次就介紹四間自家製又好食的墨魚丸店。 西環夏銘記 每日新鮮製作 第一間是西環的夏銘記,是區內十分人氣的粉麵名店。招牌已...
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【龔成問答信箱】(Q22461-Q22480)
Q22461:
老師,阿里巴巴講話警告稅率會轉變,對佢影響有幾大?
龔成老師︰
其實而個講法只係預警,暫時都未知到底最尾會發展成點。
阿里(9988)以往被視之為「國家重點軟件企業」,稅率只需10%。如果中國政府除去佢「國家重點軟件企業」質素,佢就要好一般企業一樣,支付25%所得稅。
當然,未必係佢全部子公司,都要支付25%所得稅。因為部份分部(如天貓、淘寶中國等),本身同時受惠於「高科技企業」或「認定的軟件企業」稅務優惠,就算失去10%的優惠,都唔會一下子跳到25%咁高。
當然,會否全部稅務優惠,都全部被移除,都無人知。
若果成事,有機會令阿里每年增加過百億稅務支出,由於稅務因素,會影響集團長線盈利能力。若真的發生,估值上就有需要下調。
現階段只能說,此股現價合理,但估值有機會要再調整。在有較多不確定因素下,此股暫時不要大注。
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Q22462:
老師,我現時20歲 想問一問你我的持倉是否合理。1351 是在不理性時買入的 希望你比啲意見
持有:
3067 十四手 $均價16.48
9988 一手 $204.8
1313 一手 $7.87
1448 一手 $7.33
1351 一手 $2.7
龔成老師︰
當我地進行人生財富累積時,會運用「先增值,後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產,而較年長的,就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形,同時負擔較少,可以承受較高風險,所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票,令財富增值較快,到一定金額後,可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時,才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時20歲去計,是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間,做好財富增值部份。
現時你持有股票,都係有增長潛力和質素,你可以照持有。
當中,輝煌明天(1351)係中國的廣告公司,主要提供以下兩類移動廣告服務。
(1)中介服務:擔任客戶的廣告代理,將客戶與其指定的媒體發佈商相連接並投放廣告;該等廣告以不同形式發送,包括動態消息廣告、應用程序商店廣告及視頻形式廣告。
(2)精準廣告服務:為客戶計劃及進行廣告投放,並負責整個廣告流程;該等廣告通常以在媒體發佈商營運的移動應用程序出現的彈屏廣告等形式展示。
佢主要為客戶宣傳的5大服務或產品類別包括移動互聯網服務、移動工具程序、金融服務、手機遊戲及電商。
睇翻過往財務數據,業務都有增長的,不過盈利就有少少波動,反映好受市場環境影響,對經濟較敏感。規模較細,未見有好大獨特性。你只有一手,照持有都可以,但不建議加注。
但在平衡配置上,你有地方可以改善。現時組合,你係好偏重左係潛力股(3067, 9988, 1313, 1448),佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
你算年青,潛力股可佔約5成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至3成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
現有持股不用沽出,只要未來時間,慢慢加大翻平穏增長股部份,令組合回復平衡,咁就可以。
最後,我建議你把握年青,去努力學好投資知識。要去多讀投資相關書本、年報,新聞和課程。
書本上,你可以睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經",都適合初學者。
另外,本人的【投資倍升股課程】適合初學者的,每一課後都會有指引比你,要你在一星期內找那些資料,溫那些內容,只要你跟著去完成,到你讀完整個課程後,你已能自己選股、投資、評估平貴,在投資上已掌握了一定的知識。
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Q22463:
龔成老師你好 我今年35歲,已婚並育有1子(4歲)我已拜讀你7本書籍,但對自身面對的問題仍然感到迷茫,望老師對我的情況做作指點和評價。
我為家庭唯一收入來源,月入約70000-80000。最近把所有資產轉為現金約1200萬。
雖看似不錯,但現有工作最壞情況只能再維持2-3年,之後可能只有20000-30000月入(收入不可靠進修或個人努力改變,除非創業)。
現有生活質素為租住約1200萬單位和為有車人士。兒子學費約15000一個月。家庭沒有其他特別消費。
如果希望將來生活能夠至少保持現有質素,請問老師會你會如何步處?
感謝老師指導
龔成老師︰
其實你都算年青,除了創業外,我相信你努力,都有機會找到一些較高收入工作。
以你35歲,我一般會建議先利用「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標,做好財富增值部份。
由於你係家中收入唯一來源,在進行任何投資前,你應先儲起最少半年開支,作應急之用。
以現時大市合理區狀況,你可以先用一半資金,慢慢"分注"買入優質股。餘下一半,就等大跌市機會。
如果你現時無太多投資經驗,潛力股這類風險較高的股票,你就不要持有過多,最多維持2-3成好了,甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高,佔組合約3-5成,視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
但若果你真係預期用盡方法去開源節流,未來都有好大機會,長時間出現入不敷支的狀況。你可以將部份資金,用來買收息股,去補助你每月現金流。
目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)都可以。
另外,每個人都有自住需要,建議你長線都要計劃添置一間自住物業,以免受租金波動風險所影響。
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Q22464:
您好龔sir,我想請問下3868信儀能源,2号公報業績,想請教您有何見解,謝謝
龔成老師︰
信義能源(3868)有質素,佢主要於中國經營太陽能發電場業務,並向國家電網的當地附屬公司銷售電力。
而佢派息高的,因為管理層話會用高派息政策。
投資價值都有,但不能投資太多,因為佢業務都有風險的,要注意股價波動,如分注長線都可以投資。現價已經係略貴,回多1,2成才好開始小注。
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Q22465:
龔sir , 想請教下你既投資部署。我老公早年買股票損手,虧蝕了好多,現時佢投資組合以下,想你比比意見。
佢40歲,月入12萬左右,佢行業黎緊有些不確定性,帶機會帶來重大變化,有一層剛買的自住物業 ,月供23000左右
3878 420000股 平均成本3.4
1833 400股 平均成本97.4
3808 4000股 平均成本13.5
6060 2100股 平均成本29
9988 1000股 平均成本180
3067 200股 平均成本15.9
1024 400股 平均成本120
有100萬現金在手 ,想拎其中30萬再投資股票 ,以上股票需要減持d嗎? 另外建議買咩股票較理想?或者建議投資什麼?
龔成老師︰
首先你要明白,我地唔好用買入價,作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素,如果有,中短期價格波動,令到出現帳面虧損,係無問題,照可以長線持有。
但如果係無質素,就算而一刻是賺定蝕,你都要將佢沽出。重點分析的地方,係企業質素,而非股價上。
近期中央不斷有新政策出台,令大市氣氛轉差,不少股票都出現大幅回調。但我地要考慮地方,唔係佢跌幾多,而係D企業長線質素,有無被影響。
睇翻你老公持有股票,全都都係有質素,而且整體買入價,大致都係合理,都唔見質素上有明顯轉差,可照持有。
但要留意翻,以下幾個重點問題。
首先,較大問題係VICON HOLDINGS(3878),佢主要於香港及澳門提供地基工程及配套服務,此股市值唔高,每年盈利都只是1至2千萬。
這企業唔係話無質素,但始終規模唔大,你預佢股價會較波動,此股不宜太大注。
而且,就算一隻股票再優質都好,我地都唔好太偏重係佢身上,成個組合要平衡。個別企業和行業,不要佔組合15%和30%以上,銀行業更加不要高於組合20%,否則會有過度集中性風險。
現時這股佔組合太重,必需要減持部份,換至其他優質股上。
另外,眾安在綫(6060)、平安好醫生(1833)盈利能力未穏定,甚至係未有盈利。唔係話佢地無投資價值,只係不確定性較高,不宜持有太多,暫時唔好再加注。
最後,你先生而家組合,太偏重左係潛力股(全部持股都係),佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
以你先生40歲年紀,潛力股可佔約4成,餘下應用以下平穏增長股。若你先生投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至2-3成以下。到他學到一定投資知識,才慢慢調高。
但唔需要沽出現有持股,只要未來時間,你先生慢慢加大翻平穏增長股部份,去令組合回復平衡,咁就可以。
你現時個30萬和沽出3878資金,可以分注買入以上平穏增長股,它們現價都合理。餘下70萬,我地就等大跌市出現,才去入平貨。
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Q22466:
你好龔Sir!唔好意思打攪您,有d投資分配上既問題想請教您。
本人32歲單身,月入月50K,沒有太多家庭負擔。2017年同家人合份於觀塘月華街買一50+年齡頂樓單位作收租投資,用本人一人名下購入,最近租約將到期,
現在家人結婚想自己另外買樓,需要資金,正考慮將觀塘單位賣出同家人分拆,抑或買下家人果一半業權
考慮因素包括:
-本人大部分資金現在壓係股票上大概120萬
-如果買下另一半業權可考慮賣出部分股票定將單位作按揭換取流動資金去買呢
-舊樓頂樓存在滲水甩牆漆等問題,日後長期維修保養手尾多
-觀塘現在正重建,亦都有大型新樓落成,該舊樓單位會否有升值潛力呢
-抑或賣出單位再物色另一個,或換得流動資金買股票好呢
以上希望聽下您意見/建議哦!感謝您!
龔成老師︰
觀塘因為坐落東九,政府計劃將來將東九發展成一個大型商區,附近地區樓價必然有一定支持。
但問題係你間屋已經50+年,又出現較多維修問題。如果保留放租,長線你維修成本,可能會慢慢蠶食你租金回報。
50+年樓本身已經較難做長期按揭,對新買家吸引力都較弱。
而且現時市況,優質股值博率明顯較高。因此,我偏向建議你沽出物業,套現去投資優質股作增值,相信會較好。但現時大市只在合理區,資金唔好盡用,要留少少等大跌市機會。
當然,如果你此期間,發現有質素又超值的旬盤,你都可以用套現資金去投資。
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Q22467:
龔sir,睇左你專頁一段時間,遇到跌市,心境比從前平靜多了,可以不用常常看股價,但看到數天的波動,不禁有點擔心,雖然已留有現金待入貨,但手持的股票跌了一半有多,應該繼續持有嗎?
788 @ 1.49
2126 @34.6
2131 @ 9.6
3908 @ 18.9
6618 @ 111
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
中國鐵塔(0788)不是無質素的。始終中國的3大電訊巨頭,都是佢的主要客戶,以及大股東,當5G發展,佢一定會受惠,因此前景仍然正面。
佢現時的收入都增長,盈利都保持向上,但增長比之前略減,加上股本回報率不高,是這股較弱的地方。若分析佢市盈率,會見到現時仍然處較高水平,反映佢雖然股價回落左唔少,但仍然未到平。
這股算是合理價。
這股長遠仍算有發展力,可長線。不過,潛力度比過往略減。如果想組合增長力較強,可考慮上翻D,部分轉其他。
藥明巨諾(2126)、云想科技(2131)、京東健康(6618)都是有風險有潛力類別,這類股,你要有心理準備上落大,不宜持有太多。
中金公司(3908)質素算是不差,增長力都有。
業務包括投資銀行:提供股權融資、債務及結構化融資、財務顧問(包括併購、戰略聯盟及公司重組等)及新三板服務。
以及股本銷售及交易:包括經紀業務及資本中介業務。
固定收益、財富管理服務、投資管理都是佢業務。
佢主要在中國國內經營業務,亦在香港、紐約、倫敦及新加坡設立網絡。
其實佢不是無生意,盈利都有,增長力都不差,可持有。
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Q22468:
龔sir, 我係投資新手,之前$380買了1手美團, $290入左1手阿里巴巴,已經跌左3,4成,到底我應該點做好? 唔想止蝕,但我又唔急住套現,但想問你覺得呢兩隻股質素如何 ?
現時投資策略又應該點做?應該分段買入溝貨定係買下其他股票平衡配置風險? 儲蓄還有大概40萬現金左右
如果買入其他股票又有什麼建議?
還是投資美股etf 仲好?
同埋都想知港股開始進入熊市未?
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
美團點評(3690)有潛力的,過往一直虧損,到近一年,開始有正現金流,這是一個實質的利好因素,因為之前一直在燒銀紙,現時初步見到成效,不過,估值的方法好虛無,因為現時的市盈率仍過百倍。
如果有利好消息,佢可以上好多,但如果估值修正,股價可太跌。
只可以話,潛力是有的,現價唔算平,之前明顯貴,之後回翻好少少,大約合理區頂,你一手就守住先,但預佢上落大。
至於阿里(9988),買入價貴,暫時只有守住先,之後會好翻D,但要上翻去,要耐心。
美股港股,最重要是尋找優質股,中資股雖然有政策風險,但如果捉到政策方向,反而可變成好有利的工具。
至於牛熊,現世代的作用已大減,你集中分析「企業長遠質素」就得。
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Q22469:
龔sir想請問隻1024快手点睇?本人2OO買入,点解好多股票跌咗多年都冇法升返以前价位?係咪唔識唔好買股票?
龔成老師:
如果投資經驗不多,應該考慮一些較穩健的,例如ETF、港鐵(0066)、恆基(0012)等,快手(1024)是較高風險類,估值好難,所以股價上落大,如果持貨多,可能要減少少,如不多,就守住先。
但佢不是無質素的,佢係全球數一數二大的直播平台,絕對是一隻優質股,有獨特性,有客戶群,有潛力,長遠的發展力正面。這股有長線投資價值。
快手與業務夥伴合作提供了一系列產品和服務,於滿足平台上自然產生的多種需求。快手提供的產品和服務包括娛樂、線上營銷服務、電商、網絡遊戲、在線知識共享等。
快手科技已建立了穩定的用戶,在全球已佔據了重要的位置,企業有一定的優勢,以及獨特地位。加上用戶仍在快速增長,以及增長趨勢仍持續,預期有一定的發展。
雖然這刻盈利不多,甚至因加強發展業務而出現虧損,但這類股的分析特點是將來,等之後的收成期。
由於已擁有一定的優勢,以及仍增長中,企業要將用戶化成現金並不困難,只是時間問題,以及多少問題,預期2022年盈利模式已穩定,同時有一定的盈利。
簡單來說,企業有質素,有發展。
現價雖然無之前咁貴,但仍未平,可稱為合理區中上部至頂,但短期股仍會十分波動。
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Q22470:
老師 的想問關於存貨周轉率 跟返進階班第三課 文字版資料 六福銷售成本應該系7910751除平均存貨8427334=0.94(次)之後
存貨周轉日360除0.94=383(天)但系另一份筆本第30頁,顯示存貨周轉日系274日 是不是我計錯左條數,
另外我想問問銷貨收入,系邊一個部份,可以搵到呢條數,唔該哂呀sir
龔成老師︰
你計算係正確,用我上堂教的方法,答案會係383日。而274日係中銀網資料,佢提取存貨價值的模式,同我上堂的有不同。
如果你有留意1,2堂,我都有提翻同學,其實網站有時個計算方法,或者提取資料等,有機會各有不同,所以會出現誤差。
所以,你最好只係作參考。要較精準地計算一些數據,有時係要我地自己動手計算,才可以得出較有意義的數字。
"銷貨收入"一般就係指你個"營業額",你可以係損益表中找到。
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Q22471:
龔sir ,最近有件事比較煩惱,現時自住樓已供完,銀行估值約$450萬(河畔花園),小妹一直都想住村屋 可以種植物,又無特別要求那區(工作九龍區),但都想住近d市區。
Sir你可以建議那些地區村屋比較有增值或環境比較理想,和我應該如何做按揭?應該fullpay 或比首期?
龔成老師︰
你可以考慮在沙田區找找,當中都有一些村屋的,相信會較適合你,你可以睇下當地的地產代理。第一,沙田這區我睇好,第二,近你現時的地點,第三,近你九龍返工。
住村屋的人,一般都係希望有較好環境,或者入場費架平的人。你預增值能力唔會高,如果交通較便利和接近市區,會係一個加分位。
但留意買村屋有好有壞的,好處是村屋除了呎價較低外,實用率一般達9成,比較實用。而且,適合飼養寵物或值物人士。
但村屋要注意的事項比較多,村屋不設入伙紙,只有滿意紙,而買入前要確保有滿意紙(因為不少村屋是個別業主自己興建,質素存有疑問,是否有滿意紙都未知)。
同時,村屋可能涉及丁權、地契等複雜問題,甚至有過路費、業權、僭建等問題,買入前一定要了解清楚。
此外,連天台或花園的村屋,要清楚是否入契。
至於按揭方面會較低,一般60%至85%不等,成數不及一般的住宅物業,買入前要預較多首期,更由於成交疏落,銀行估值可能會較低,買入前一定要做估值,而按揭年期最高為25年。
而按揭成數,愈高愈好,因為而家借貸息率低。你應該盡借,再用空出資金去作投資增值,咁會較理想。
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Q22472:
龔成老師你好,首先想多謝你一直以來為眾多位讀者解答問題和鼓勵我們,多謝你。
本人37歲,已婚,月入2.8萬,太太月入1萬,每月儲現金$10,000,基金供款共$4000, 其他開支14,000.
基金現金價值70萬,現金儲蓄5萬,股票26萬。(分別阿里巴巴20萬, 中國鐵塔2萬,建設銀行3萬,保利協鑫1萬)
我有幾個問題想問的:
1. 發現基金操控上得不到最大利潤(有大約20%增長),有需要放手兑現,作其他投資嗎?
2. 如果現階段想買樓兩公婆住,又應該如何部署?買樓後,是否不能做到財務自由?
3. 另外父母在內地有物業,想兑現,但疫情關係又唔想親自上去,有什麼辦法作買賣?然後又如何把錢帶回香港?
先多謝老師的耐心解閲,萬分感激。祝身體安康!
龔成老師︰
1) 你可以衡量基金的投資策略,所投資的資產類別、投資策略、風險程度、市場、費用成本、
以及過往的表現(可以睇佢過往5-10年,如果回報係比主要投資市場高,才值得繼續投資)。
2) 其實我地做財富增值,就係儲優質資產。物業都係其中一種。每人都有買自住樓需要,否則就要一直承受租金變動風險。
但如果你要資金盡用,去買物業,就會令你成個財富組合,偏晒係物業類,咁係唔理想。
最好係你用優質股,再累積更多財富。到你可以置業同時,留有一定優質股增值,和每月供樓後,都能留有一定資金作投資,才實行置業大計,咁會可以維持增值能力,以達財務自由目標。
當然,如果你實際生活上,係有必要即時置業,你都可以入市,只要長線肯定係可以"供得起",咁就無問題。
3) 內地物業買賣程序,我無研究。
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Q22473:
老師,我個仔剛出世,想幫佢用佢嘅利事錢買隻股票,大約5萬,放十年,有無咩介紹? 謝謝
龔成老師︰
小朋友由於可投資時間長,策略上十分簡單。你可以儲指數基金,盈富(2800)、美股的VOO都得。
若你想增長力較高,可以儲安碩恒生科技(3067)。但此股波動性會較大,要睇翻你自已風險承受能力。
基本上,以你小朋友年紀計,持有以上股票都係可以,但你明白當中風險。
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Q22474:
多謝老師之前回覆,我有少少地方唔明想問清楚少少:
(1)我查左個貸款息率大概1.3%左右,最多可以拖長到十五年還,咁我即係應該拖到最長黎還,中間就攞自己既人工去投資,
但係要記得留定一筆錢用黎做後備資金喺需要既時候還款?
(2)估值部分你話「而重點係佢當年有一部分虧損,來自終企業務」咁係咪即係如果做估值果陣見到有個唔尋常既數字,就應該搵番果年既年報仔細睇清楚原因?
(3)如果想用評估表做外國既股票估值有冇乜野特別需要注意既部分?定係同香港公司一樣睇番份年報就可以?
再次唔該阿sir幫忙睇左份評估表同埋詳細解釋!
龔成老師︰
1) 這個利率很低,有一定值博率。還款年期,你用最長15年。
現時大市在合理水平,你獲得資金可分注入市,但要保留3-5成資金。唔係用來還款,而係用來等大跌市時機,去入平貨。而每月還款,你就係每月人工中預留一筆現金,去支付。
至於投資邊類股票,你就睇翻自已投資經驗和風險承受能力。較高的話,可投資"平穏增長股",較弱就投資"收息股",或者你從2者中取個平衡。
例如收息股,目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)都可以。
另外,有些更有超過8%的高息股,但股價就略有風險,你可以小注考慮,例如佐丹奴國際(0709)、中石化(0386)、互太紡織(1382)、富豪產業(1881)等(記住,股價略波動,不能太過大注)。
2) 無錯,這一點很重要。其實你係年報,發現任何異常數字(特別係個數字都大),我地一定要了解當中原因,才可以做出一個穏妥的估值。
3) 大同小異,睇年報都係差不多做法。但當然外國市場和文化,始終都會同香港有所不同,係評估一間企業時,都要多了解數字以外因素,以免決定出現偏差。
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Q22475:
你好,龔sir。我現持有︰
中海油(2000股)
小米(600股)
VESYNC 1000股
安碩恒生科技 400股
朝雲集團 500股
現股市不穩定。應減持或增持?謝謝解答
龔成老師︰
你要記住,投資唔好受大市氣氛影響,你要客觀分析。到底隻股票,係下跌同時,佢長線質素有無變差。如果無,下跌反而係造就我地入平貨機會。
你現時持有股票,雖然近期有較大回調,但唔見長線投資價值,有明顯轉壞,你照持有就可以。
VESYNC(2148)有少少潛力的,但不確定性高,不宜大注。
中國海洋石油(0883),質素都算有,但不是最高質類別,佢對油價較為敏感,所以,如果長遠油價向上,佢都會增值的。
雖然佢都有一定的規模及質素,但卻不是最高質素的企業,這是由於佢地的產品自主力較弱。
石油是商品,當中沒有差異性,佢地要將石油賣出,只能跟國際油價,這令佢地處於被動狀態,沒有價格自主的能力,這令佢地的獨特性有限。
這類商品企業,都可投資,但就要明白不是最高質的企業。所以投資時,同樣不宜太大注。
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Q22476:
老師早晨,我有34000股互太,均價8.67,轉倉去朗廷1270係咪更具值博率
原因互太是高位入,即使疫情完結,我諗去返高位既機會好低
反而朗廷因為疫情同社運,跌到0.98,疫情後股價更有機會去返疫情前水平(唔係高位)
老師,1448去到$7.03,你係咪會加注?
同埋1448去到幾多先算平?我計合理價係6.4-7.5
龔成老師︰
互太紡織(1382)這股不差的。佢主要從事紡織產品之製造及貿易。
朗廷(1270)係香港持有酒店的投資信託,重點位於亞洲的已落成酒店,現時酒店組合包括香港朗廷酒店、香港朗豪酒店及香港逸東酒店等。
現時股息率計(1270用2019年股息率計),朗廷(1270)值博率係較高。
以上2隻都係收息股,我地持有目的係收息,為自己創造穏定現金流。這類股票,比較適合年長/己退休人士,或者風險承受力較低人士。
如果你係較年青,這2隻股票,都唔適合你。
另外,雖然朗廷(1270)現時值博率係較高,但我地唔會因為咁,就將互太全部換晒去朗廷個邊。我地要做個平衡配置,唔好令成個組合偏重係個別幾隻股票身上。
所以,如果你想投資朗廷(1270)的話,你可以將部份持股,換碼過去,但唔係全部。
福壽園(1448)現價在合理區頂,如果你有貨,建議等佢回多10-15%倒,才加下一注。
合理價你計算都接近,你預大約HKD5.5 - 7.5左右。
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Q22477:
龔sir,我係股票班學生,我快速計左一下700既合理價 可以俾d意見嗎
我用7年數據︰
2014 35.93市盈 3.23EPS
2015 39.51 3.71
2016 36.04 4.9
2017 31.33 8.97
2018 40.43 9.46
2019 31.14 10.96
2020 27.42 18.37
我將七年市盈由細到大排 然後計中間三年即係 31.33-36.04,至於EPS果到 應該要點拎好。
因為佢個波幅都大 如果take7年 average 就計到 8.51就係 合理價266-306 好似有啲離地
然後我去中銀個網 搵吾同機構對2022既預測EPS 拎機構入面預測EPS最低果個14.81去計合理價,計出為 463-533 好似合理d
龔sir, 想問我甘計有無問題 希望可以指教下
龔成老師︰
你市盈率計法,可以就用這個3年數字(31.33-36.04)。
而EPS,由於企業和行業本身,都係近年才快速增長,因此我地會拿近少少,5年平均EPS作基礎會較準。因應佢增長潛力,上調多25%左右。
再加上10%緩衝區(這個課堂有教,唔記得係乜,就要溫翻初班第5堂SLIDE26),合理值大約係︰HKD373 - 547。
至於機構預測,你都可以作為參考,睇下會唔會同自己答案差太遠。如果有太大落差,就要找出原因。
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Q22478:
龔Sir你好,最近對於複利有d問題諗唔明,希望你有空可以解答
複利係指一隻股票收到的利息再投資返係同一隻股票,咁如果我哋手動做股息再投資,應該點做?
假設一:
我有一隻A股票每個月月供緊1000蚊,而今個月收到500蚊股息,咁我係將呢500蚊係下個月再加落月供度,變成1500蚊去供A股票?咁我第三個月又變返月供1000蚊?
假設二:
咁如果我長揸緊既股票,並無做緊月供,咁我每次收到既股息應該點做股息再投資從而產生複利效應?
謝謝回答!
龔成老師︰
1) 唔洗咁複雜,你月供金額可以不變,只要另外將新收到股息,再買翻股票,就會有複利效果。但有時個股息不多,你可以儲起先,等有一定金額才再買貨。
2) 長揸和月供都無分別,收到股息先儲起,夠1手,而當時價格又合理,就再買。其實成個做法,都係一樣。
可能你會想問,有些股票佢係零派息,咁係唔係就無複息效果呢?
答案︰唔係。因為除了派息再投資外,企業賺到錢,將這些資金重新投入在業務上,都會有複息效果。
當然我地都要考慮翻,企業不派息,去為本身業務再投資,到底係唔係有更高效益。如果係有,就有投資價值。如果再增值效率不高,其實佢派息,才代表管理層做法理智。
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Q22479:
龔Sir你好呀。我有計劃明年年中移民,因稅務問題可能要在離開之前賣清股票,以往一直跟隨龔Sir教既方法長期投資
今年年初自律性低左買貴左新經濟股,所以你見到我坐住左幾隻,現在市況唔穩定,心裡其實有D壓力。所以想問問龔Sir我用咩策略去賣清D股票比較好
Current Portfolio
5 - 1,200 @ Avg 51.25
11 - 300 @ 114.91
27 - 4,000 @ 43.79
241 - 2,000 @ 22.05
285 - 2,000 @ 8.58
388 - 200 @ 190.36
700 - 200 @ 587.69
868 - 2,000 @ 7.79
1211 - 2,500 @ 40.05
1317 - 48,000 @ 2.59
2158 - 400 @ 49.63
6618 - 200 @ 136.58
8083 - 8,000 @ 3.57
9988 - 500 @ 241.3
多謝指點龔Sir!
龔成老師︰
其實買新經濟股唔係唔得,只要你唔係近退休人士,按自己年紀和風險承受力,作出合適配置,咁就可以。
但由於你明年中就要移民,需要清空持股。因此,你現時唔好再入貨,反而要慢慢開始分段沽貨。
唔好等到走個一刻,先一次過沽,因為無人知個陣個市,是好是壞。所以,你要分段咁沽,去平衡價值波動性風險。
你不要著重那一個「賺蝕數」而決定留或賣,是重要考慮質素,上述的股票,較高風險或質素較一般的,要先賣出,例如醫渡科技(2158)、中國有贊(8083),另外,另外的,可以分段去賣。
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Q22480:
Ar sir, 近日港股市場下跌好大輻度,科網股還有長線投資價值?3690同9988前景質素如何?
想詢問現時700,1810,3690,9988四隻論值博率,邊隻好?
龔成老師︰
近期受中央政策和大市氣氛影響,不少科技股都有較大回調。但我地要睇翻,這些政策到底對相關科技股,有無造成長遠影響。
美團(3690)和阿里(9988)都受反壟斷政策,造成不同程度的影響。你預中短期會較波動,但長線相信這些企業,適應了相關法規後,會慢慢轉好。
因此,若你有持貨,可以照長線持有。但美團(3690)始終不確定性較高,不宜佔組合太大比重。
至於"輪"這類短炒工具,我唔建議你買。因為中短期股價,受好多因素影響,基本上係無得估。所以,我建議你買正股,作長線投資會較好。
而正股值博率,以現價計騰訊(0700)和阿里(9988)係會較高。而小米(1810)和美團(3690)就相若,但質素上小米(1810)會較好。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
何文田街租盤 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的精選貼文
《夜.文摘:英國鬼才建築師Thomas Heatherwick 新作品》
* 《讓工作有趣的兩個方法》羅素
使工作有趣的有兩個元素:第一是巧技的運用,第二是建設性。
每個練有什麼特殊本領的人,總樂於施展出來,直到不足為奇或不能再進步的時候為止。這種行為的動機,在幼年時就開始:一個能頭朝地把身子倒竪的男孩子,在頭向天正式立著的辰光,心裏是不甘願的。
有許多工作予人的樂趣,和以妙技為戲得來的樂趣相同。
一個律師或政治家的工作,其包含的樂趣一定還要美妙得多,正如玩橋牌遊戲時的趣味一樣。雖然,這裡不但有妙技的運用,也有和高明的敵手鈎心鬥角之樂。即在沒有這種競爭元素的場合,單是應付一樁艱難的工作也是快意之事。
一個能在飛機上獻本領的人感到其樂無窮,以致甘願為之而冒生命之險。
我猜想一個能幹的外科醫生,雖然他的工作需要在痛苦的情勢之下執行,照樣能以手術準確為樂。同樣的樂趣可在一大批比較微末的工作上獲得,不過強烈性較差而已。我甚至聽到鉛管工匠也以工作為樂,雖然我不曾親身遇見一個這樣的人。一切需要巧技的工作可能是愉快的,只消它有變化,或能精益求精。
假如沒有這些條件,那麼一個人的本領學到了最高點時就不再感到興趣。
一個三英里的長跑家,一過了能打破自己紀錄的年齡,就不復感到長跑之樂。幸而在無數的工作內,新的情勢需要新的技巧,使一個人能一天天地進步,至少直到中年為止。有些巧妙的工作,例如政治,要在六十至七十歲間方能施展長才,因為在這一類的事業中,豐富廣博的人情世故是主要的關鍵。
因此成功的政治家在七十歲時要比旁人在同年齡時更幸福。
在這方面,只有大企業的領袖堪和他們相比。
然而最卓越的工作還有另一元素,在幸福之源上,也許比妙技的運用更加重要,就是建設性。
有些工作(雖然絕非大多數的工作)完成時,有些像紀念碑似的東西造起。
建設與破壞之別,我們可用下列的標準去判辨。
在建設這件事情的原始狀態是紊亂的,到結局時卻形成一個計劃;破壞正是相反,
事情的原始狀態是含有計劃的,結局倒是紊亂的,換言之,破壞者的用意是產生一種毫無計劃的事態。這個標準可應用於最呆板最明顯的例子,即房屋的建造與拆毀。
建造一所屋子是依照一預定的計劃執行的,至於拆毀時誰也不曾決定等屋子完全拆除後,怎樣安放材料。固然破壞常常是建設的準備;在此情形中,它不過是一個含有建設性的整體中的一部分。
但往往一個人所從事的活動,以破壞為目標而毫未想到以後的建設。他大抵把這點真相瞞著自己,自信只做著掃除工作,以便可以重新建造,但若這真是一句托詞的話,我們不難把它揭穿,只要問問他以後如何建造就行。
對這個問題,他的回答必是模糊的,無精打採的,沒有重點的,不比他提及此前的破壞工作時說法又確切又有勁。
不少的革命黨徒,黷武主義者,以及別的暴力宣傳家,都是如此。
他們往往不知不覺受著內心仇恨的鼓動;破壞他們所恨的東西是他們真正的目的,至於以後如何,他們是漠不關心的。
可是我不能否認在破壞工作內和建設工作裡,一樣可有樂趣。那是一種更獷野的,在當時也許是更強烈的歡樂,但不能給人深刻的快慰,因為破壞的結果,很少有令人快慰的成分。
你殺死你的敵人,他一嚥氣,你的事情便完了,因勝利而感到的快意也不會久存。
反之,建設的工作完成時,看了令人高興,並且這工作的完滿也不會到達無以復加的田地。最令人快慰的計劃,能使人無限制地從一樁成功轉入另一樁成功,永不會遇到此路不通的結局;由此我們可發現,以幸福之源而論,建設比破壞重要多多。
更準確地說,凡在建設中感到快慰的人的快慰,要大於在破壞中感到快慰的人的快慰,因為你一旦充滿了仇恨之後,就不能再像旁人一般在建設中毫不費力地獲得樂趣。
所以人要治療憎恨的習慣。
—-羅素
* 理想的動物社會沒有盼到,而他們反倒落入了這樣一個時代:誰也不敢說出自己的想法,動輒狂吠不止的惡犬到處橫行,你不得不眼睜睜看著你的同志在招認了醜惡罪行後,被撕成碎片——她不知道怎麼會鬧成這樣的。—-喬治歐威爾
* 羅斯福自一九三三年就任美國總統,提出一連串百日維新政策,使用的都是憲法裡賦予總統的緊急行政命令權。
到了一九三六年,羅斯福在美國的聲望已經到達最高峰了。
什麼叫最高峰?零負評嗎?不是的。
他的主張等於是抓住社會主義裡某些重要精神,然後補足資本主義貪婪及製造災難後所形成的不平等;雖是資本主義,可是用了部分社會主義的精神。
這個結果是什麼?結果是他兩邊都沒有討好。
美國企業界、政治菁英普遍認為他太左。
而哈佛大學──羅斯福的母校,現在在美國被認為是平等及自由精神的象徵──在當時三百週年的建校紀念會時,羅斯福走進去, 本來以為會迎來美國最高學府學生給予他的掌聲,但他面對的是噓聲!
學生以噓聲對他表達抗議。因為有很多社會主義信仰者認為,羅斯福應該以更符合民情需求的方案,來取代資本主義的經濟結構,當時左派在美國校園裡已經開始萌芽。
羅斯福怎麼自處呢?他憤怒?委屈?或是討好年輕學子?都不是, 他一跛、一跛的走上台、發表演說,一如往昔,充滿自信。
他告訴學生們:
這個國家現在正步上經濟復甦的路途,我們當然會繼續尋求改善美國工人的工作環境;我們當然也會繼續為降低電價而努力;我們仍會繼續為年輕男女、殘疾同胞、失業保險、老年福利及女性保護等問題而努力。
但是我們才剛開始,有太多類似的問題要被解決,制度的改變不是一朝一夕可以完成的。
年輕學子沒有耐性,他沒有說服這些學生。
但美國下層社會的人們心中,羅斯福是他們的英雄。那個時候羅斯福所到之處受歡迎的景象是:一位資深記者記錄小羅斯福來到紐澤西州澤西市(Jersey City)這個地方,車隊通過荷蘭隧道(Holland Tunnel)——連結紐約市跟紐澤西的一條隧道──洞口之後,如雷的掌聲已經響起,整個城市沸騰。
在萬里無雲的晴空下,舉目所見是一片搖動旗幟的人海。
當時在美國華府最重要的辯論,並不是我說的在哈佛大學,而是剛好與哈佛大學學生批評的方向相反,也就是「羅斯福把整個國家帶離資本主義太遠了。」
所以當哈佛的學生罵他:你還是在保護資本主義啊,你還是在保護貪婪的富人!但共和黨與民主黨參議員對他都有意見,認為他:太左了。
很快的,一九三七年進入羅斯福第三屆總統的競選活動。
選舉有時候是媚俗的,因為民主政治的前提是由老百姓決定國家未來。
當一個制度危機可能連專家都非常困惑時,人民怎麼可能有他們的理性分析、合理及最好的政治選擇?
面對一九三六年年底大選時,共和黨提出競選主張,最重要的四個字叫作「平衡預算」,在美國這可是天經地義。
他們認為,羅斯福拿太多國家的錢創造「新政」,留下太高的國家負債。
共和黨當時批評:美國正處於危急之秋,美國人的福利太高了,高到那些人根本不想工作,美國年輕人沒有任何前途、看不到未來,政府又有這麼高的赤字。
共和黨不是希望贏得總統寶座,他們知道沒有人可以打敗羅斯福, 他們要的是贏得參眾兩院。
但他們不知道正由於那一次的競選勝利之後,共和黨大贏了國會,他們真的如願以償:但代價是:華爾街股市因政府過早走向平衡預算,再度大崩盤,美國走向「二次衰退」,失業率又大升,美國做為世界經濟當時惟一的中心,世界經濟又再度被拖垮。
於是,大西洋這邊納粹主義達到巔峰:太平洋那端日本軍國主義羸得絕望社會的全面支持。美國平衡預算不到一年,日本發動七七事變:美國平衡預算剛好兩年又九個月,德國侵佔波蘭。
人類有史以來最大的戰爭:二次世界大戰正式掀開序幕了。—-陳文茜《文茜説世紀典範人物》
* 1940年二戰已經開打了半年,根據一項蓋洛普民意調查,8%的美國人支持同盟國,只有2%的人支持納粹;可是問他們要不要捲入這次歐洲戰爭,90%美國人說:不。
今天我們所熟悉的美國主導的世界秩序,在二次世界大戰之前是不存在的。美國眼看著納粹在整個歐洲連戰皆捷,不動如山。
美國不想捲入戰爭的民意,多麼的深入人心,幾乎在每一個美國人的血液細胞裡流動。
然而,羅斯福對於國際事務的看法不一樣。其實從第一次世界大戰以後,他看到威爾遜總統支持國際聯盟卻被國內批評,他曾經説:自己也很想找各種理由來反對國際聯盟,可是想破頭也想不出理由。
在那個年代,羅斯福很感慨的說:「我們就算中立,也不應該不聞不問吧?」
可是他拿這樣的美國一點辦法都沒有,唯一能做的一件事情,就是敦促國會,廢止第一次世界大戰後禁止軍火出售的規定,也就是可以賣一些軍火到歐洲去。
其中,出口44%軍火都賣到英國。
從一九三九年到一九四○年春天,經過幾個月的觀戰,德國已經在很短的時間裡不只是打下了奧地利、波蘭,一路打到了北歐,征服丹麥;征服了東歐,打到北歐了。
此時,英國人才從幻想和夢中驚醒,但美國人仍然置身度外。
全英國開始恐慌了,因此邱吉爾出任了首相。德國在歐洲大陸勢如破竹,這個情形一直到一九四○年九月,眼看希特勒下一個目標就是英國。
美國和英國有一種特殊關係,但美國人普遍厭戰,他們深信正是因為一次大戰美國沒有介入,美國才能超越英國、成為世界第一的大國。
面對反戰的民意,羅斯福採取一項大膽的措施:他以總統的行政命令權,把五十艘服役已久但還可以用的驅逐艦,以退役為由送給英國,交換可以租借英國在海外的海軍基地。
一九四○年,又時逢美國總統大選,羅斯福在這一刻面臨抉擇。過去的慣例,總統連任兩屆就不選了,可是他覺得為了歐陸戰爭,他必須參選。
他知道大多數美國人民並不瞭解,美國人不可以把自己置於國際事務之外,他必須用個人的聲望來領導這個世界,所以他決定競選第三任。
那時候的美國憲法沒有禁止競選第三任或第四任總統;直到一九五○年,美國才通過新的憲法修正案第二十二條,美國總統任期最多連兩任。
羅斯福想解決歐洲事務,他覺得只有他可以做得到, 但當時他也沒意識到這即將成為人類史上最慘烈的戰爭:第二次世界大戰。
其實人處在二次世界大戰中,都還未必意識到這就叫做二次世界大戰。當時的羅斯福說:我好幾個夜晚都躺著想,自己問自己,身為美國的三軍總司令,是否有權力呼籲美國人,自我訓練為國家效勞,然後拒絕一己之私呢?面對危難,每個人都不應該逃避應負的責任。
但是他自己也知道,在那一刻並不容易。
其實他對於競選第三任,自己也常常處於搖擺之中,沒有那麼堅定,他曾說:「有一部分的我很想退休,回到海德莊園。」
也就是回到他出生的羅氏大宅,寫寫回憶錄。
可是他的良知不允許,所以這次他仍然競選了。當然,輿論的批評就大了, 批評者認為他不該打破慣例,世界大戰干美國人什麼事情;連他曾經在大蕭條時期史無前例的在田納西河谷設立管理局,成立一間水力發電公司,等於是美國第一次有國營事業,也被拿出來批評是左翼,或說這就叫做官僚作風。
選舉的結果,羅斯福還是連任了,得票數是二七二四.四萬張,和他競爭的共和黨候選人叫威爾基Wendell Lewis Willkie,他的得票是二二三○.五萬張,美國人打破總統連任兩屆的傳統,讓羅斯福繼續領導,可是贏的票數就沒有羅斯福第二次連任時這麼多。
這說明瞭其實大多數老百姓未必知道自己所面臨的危險是什麼;其次老百姓容易很厭煩一個人,我們都已經看了你八年,我還要再看到你?──這當然是老百姓的一種天性。
所有的英雄都會令人厭煩。這是一位很有名的歷史學家保羅• 甘迺迪Paul Kennedy講的話。
美國國內本來還為羅斯福勝選問題繼續吵,但是吵到一九四一年, 突然沒什麼人再吵下去了;因為美國已經變成民主同盟國家的兵工廠,利用了租借法案,將飛機、坦克還有其他用品送到英國。
簡言之,美國從歐陸的戰爭,開始嘗到甜頭,發現了一門好生意。
那時中國也開始因為抵抗日本侵略獲得美國的援助,貸款達到五百億美元。同時,羅斯福凍結德國、義大利這些法西斯國家在美國所有的存款以及信用,接著日本也被列入凍結的對象。
羅斯福和英國首相邱吉爾兩人會晤,共同發表《大西洋憲章》,宣稱確保世界遠景更美好的共同原則──可是請注意,即便如此,美國仍然沒有參戰。
歐陸戰爭打到英國時,美國出口大增,失業率開始大降。美國人突然在那一刻發現一件鬼魅般的事, 原來支持其他的國家打仗,變成軍工廠,可以解決美國大蕭條的問題──這是之前他們從沒想到的,他們只想著如何避免捲入戰爭。
但這件事情很重要,因為這使得美國後來出現「軍工複合體」。他們發現此事,實在太穩賺不賠了。
美國第一次嘗到甜頭是在第二次世界大戰,許多人難以想像,包括最優秀的經濟學家。
等二戰快結束、一九四五年時,美國的失業率只有1.2 %。
從一九四○年的10%,短短四年之內降到1.2%,幾乎達到充分就業。
所以經濟及歷史學家稱:是第二次世界大戰挽救了美國的大蕭條:也從此改變了美國人的思維。—-陳文茜《文茜説世紀典範人物》
圖片:https://www.archdaily.com/554750/bombay-sapphire-distillery-heatherwick-studio
何文田街租盤 在 飲食男女 Youtube 的最讚貼文
彈牙鮮甜的墨魚丸,是不少人在粉麵店或是打邊爐都指定的食材,網上討論區亦不時會有人問有甚麼推薦。墨魚丸,當然是真材實料,方能吃得出鮮味以及爽彈的質感,超市的急凍墨魚丸絕對不能相比。今次就介紹四間自家製又好食的墨魚丸店。
西環夏銘記 每日新鮮製作
第一間是西環的夏銘記,是區內十分人氣的粉麵名店。招牌已有39年歷史,以魚蛋聞名,創辦人夏藩銘先生1968年在黃大仙開第一間店時,先做手打墨魚丸、牛丸等的,1983年在何文田勝利道成立夏銘記麵家,才開始製作魚蛋,蔡瀾吃過也不止一次撰文大讚。麵店之後搬到油麻地,2017年夏氏夫婦有感年紀漸大,決定結業,讓食客不捨。翌年麵店於西營盤重開,夏藩銘交由兩名兒子打理,不少熟客皆聞風而至。
夏銘記的墨魚丸,用上新鮮墨柳製作,墨柳即是墨魚背部的肉,再加入唐芹,不添加任何粉類,每日在店內新鮮製作。夏藩銘長子Roger指,墨魚丸美味的秘訣是用人手唧,這樣才會質感軟身,口感又彈牙。由於每天新鮮製作,份量不多,每日只做十多斤,每斤大概只有二十至三十粒。墨魚丸爽彈,墨魚味極濃,再加上唐芹,更多了一份口感。
夏銘記
地址:西環西營盤德輔道西211-213號同興大廈地舖
電話:2713 4323
營業時間:11am-5pm(星期二休息)
人均消費:$50以下
大方食家
地址:大埔富善街6-14號永祥大廈地下D9號舖
電話:2513 6828
營業時間:9am-8pm
富記麵家
地址:灣仔灣仔道177-179號保和大廈地下6號舖
電話:3689 9515
營業時間:星期一至五11am-10pm,星期六及日11am-8pm
長發麵家
地址:深水埗耀東街14號地下
電話:2777 2400
營業時間:10:30am-2am
足本訪問: https://bit.ly/3w35Vbv
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【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始:兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
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何文田街租盤 在 Zoebitalk肉比頭 Youtube 的最佳解答
台灣空拍之美,這種角度的台灣你見過嗎?
由於想探索台灣的熱情,我們花了整整30天以上的時間
在這之間,我們空拍機總共墜機了三次
付出非常多的維修費用
以及長途旅行的旅費
再加上我們前幾個月多次的台灣長途旅行拍攝
總算完成了這部環島景點空拍
此次是完全自費的行程
希望可以透過這些不同的視野
讓大家重新認識台灣
也讓世界上更多的人
認識這片養育我們的土地
歡迎大家將影片分享出去給熱愛這片土地的人們
https://youtu.be/HMi_MN5QOKo
【本影片內容空拍畫面:遵照法規規範於合法空拍範圍內】
- 素材拍攝期間: 2019/11/20 - 2020/03/29
- 部分需要申請的空拍地點:皆有申請。
- 限高區內:皆於合法安全高度內。
- 部分素材非常感謝這次環島巧遇熱情的飛友提供贊助!
營陽企字第1091000611號(陽明山國家公園)
觀潭管字第1090300369號(日月潭)
營江企字第1090001823號 (台江國家公園)
墾企字第1090001482號(墾丁國家公園)
太企字第1090000769號(太魯閣國家公園)
交通部觀光局東部海岸國家風景區管理處 線上申請(台東)
【版權申明】
以上素材是我們耗費無數的時間與金錢所拍攝
不接受任何人的下載後重新上傳,或盜取任何部分片段
喜歡這部影片的歡迎分享連結
https://youtu.be/HMi_MN5QOKo
版權所有,翻拍必究
【拍攝設備】
DJI Mavic mini
DJI Mavic 2 Pro
Sony A6400
Sony Rx100
小肉眾們,來玩個史上最難Q&A問答
看看你到底多了解台灣吧!
大家猜的出來下面這些秒數每個地點各是哪邊嗎?
(答案公佈囉,想看地點的也可以打開字幕選中文繁體唷)
01:38 富貴角燈塔 https://youtu.be/RstJpcVxuLI
01:45 老梅綠石槽 https://youtu.be/RstJpcVxuLI
02:11 老梅迷宮 https://youtu.be/RstJpcVxuLI
02:17 基隆市
02:24 阿根納造船廠遺址
02:34 正濱港口彩色屋
02:41 望幽谷步道 https://youtu.be/DyfXbzQikAM
-
03:42 外木山海水泳池 https://youtu.be/aldYQMeMfXw
03:58 大武崙情人海灘
04:08 九份老街 https://youtu.be/aG3YrIYyxm4
04:42 陰陽海 https://youtu.be/dOyxQLOYAOk
04:46 水湳洞選煉廠遺址 https://youtu.be/dOyxQLOYAOk
05:00 金瓜石地質公園
05:22 黃金瀑布 https://youtu.be/dOyxQLOYAOk
05:40 無耳茶壺山登山步道 https://youtu.be/dOyxQLOYAOk
06:28 半屏山 https://youtu.be/V1D52sGvlEM
06:44 劍龍稜&鋸齒稜 https://youtu.be/V1D52sGvlEM
07:23 不厭亭
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08:09 野柳地質公園
08:24 萬里拳頭石
08:39 東北角濱海公路
08:54 南雅奇石 https://youtu.be/DWWfUADEv-k
09:09 龍洞岩場
09:29 象鼻岩
09:49 鼻頭角步道 https://youtu.be/DWWfUADEv-k
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10:16 十分瀑布
10:28 普陀山&慈母峰 https://youtu.be/hdeZdD_1GAE
10:48 孝子山 https://youtu.be/hdeZdD_1GAE
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11:37 淡水漁人碼頭
12:00 台北101(臥龍停車場)
12:13 平溪天燈
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13:49 陽明山擎天岡
14:03 陽明山磺嘴山
14:12 陽明山擎天岡
14:15 陽明山牛奶湖
14:24 陽明山夢幻湖外面
14:35 陽明山竹子湖
14:46 陽明山小油坑
15:05 陽明山竹子湖
15:25 陽明山擎天岡
15:34 陽明山黑森林
15:58 北投圖書館
16:07 林口竹林觀音寺
16:31 虎頭山環保公園
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16:37 司馬庫斯 https://youtu.be/GwGyhEXdGIw
17:02 司馬庫斯巨木步道 https://youtu.be/GwGyhEXdGIw
17:18 新光部落 https://youtu.be/9u9SP9h2k4w
17:56 鎮西堡神木步道B區 https://youtu.be/9u9SP9h2k4w
18:52 豆腐岩
19:00 竹北市
19:10 落羽松莊園 https://youtu.be/qU56VqRqGZo
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19:34 火炎山
20:29 苗栗客家圓樓
20:35 龍騰斷橋
20:42 鯉魚潭水庫
21:04 台中市英文字體地標
21:10 新田登山步道
21:18 鳶嘴山 https://youtu.be/_YCXgQAa5sw
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22:00 稍來山 https://youtu.be/_YCXgQAa5sw
22:29 大坑4,5號步道 https://youtu.be/R3Zrtzi3Hh0
22:51 台中中興大學
23:01 水湳普普風濾色地景裝置藝術
23:15 柳川水岸景觀步道
23:22 臺中國家歌劇院
23:30 后里花田拼布公園
23:36 台中國立公共資訊圖書館
23:51 秋紅谷
24:02 彩虹眷村
24:10 台中市
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24:49 太原夜市
24:53 旱溪夜市
25:01 日月潭
25:41 日月潭文武廟
26:04 日月潭慈恩塔
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26:28 彰化市景觀公園
26:38 王功風力發電
26:52 八卦山
27:20 西螺大橋
27:36 萬年峽谷
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28:00 嘉義梅山三十六灣
28:41 太平雲梯
28:53 瑞里
29:21 蛟龍瀑布(枯水期)
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29:28 台南七股鹽山
29:34 頂頭額沙洲
29:38 扇形鹽田
31:12 漁光島
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31:30 夕遊-井仔腳瓦盤鹽田
33:11 南化大地谷
33:20 梅嶺一線天&獵鷹尖 https://youtu.be/a514J8WHdGs
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33:44 麻豆代天府
34:23 高雄龍虎塔
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35:16 田寮月世界
36:27 旗尾山 https://youtu.be/3Ad-2XVm110
37:10 多納一線天 https://youtu.be/A4Z3GnV6GI0
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38:37 屏東卡悠峯瀑布
39:16 墾丁龍磐公園
40:28 墾丁鵝鑾鼻燈塔
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41:04 墾丁船帆石
41:38 墾丁南灣遊憩區
41:50 墾丁白沙灣海灘
42:49 墾丁台灣最南點
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43:06 台26線濱海公路
43:38 台東多良觀光車站
43:59 都歷天空之鏡
44:07 金樽浪點
44:22 八仙洞
44:28 石雨傘
44:37 金剛大道
44:49 三仙台
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46:55 南橫公路
47:28 栗松溫泉 https://youtu.be/z2Z9VdtdIgM
48:40 大石鼻山步道
49:04 池上伯朗大道
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50:25 花蓮北回歸線
50:48 親不知子海上古道
51:08 花蓮新社梯田
51:48 石梯坪
52:31 清水斷崖
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53:45 太魯閣 https://youtu.be/ydTdxjWQl8I
55:41 太魯閣白楊步道
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56:26 太平山蹦蹦車 https://youtu.be/-O9x557YNnw
56:54 太平山翠峰湖 https://youtu.be/-O9x557YNnw
57:19 太平山見懷情古道 https://youtu.be/hbXzUw6OvIo
57:38 林美磐石步道
57:48 五峰旗瀑布 https://youtu.be/K2_NgZ7KpF4
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⬇肉比頭系列影片⬇
肉比頭《越南》
https://www.youtube.com/watch?v=0ghP0Xn4L7k&list=PLVAA37RiJKch7lCUAZMsAAY-zQHhf_YCT
肉比頭《寮國》
https://www.youtube.com/watch?v=1FyjMTINjBg&list=PLVAA37RiJKcjDMk0LTEKJlQnMLLZ9Y4uA
肉比頭《菲律賓》
https://www.youtube.com/watch?v=-1wyYaUXnqE&list=PLVAA37RiJKcjaOu_UvHd5dE43J7vXw0rR
肉比頭《台灣》
https://www.youtube.com/watch?v=V1D52sGvlEM&list=PLVAA37RiJKciSkWD8bCkc16JQeR4ywGsZ
肉比頭《科技旅人》
https://www.youtube.com/watch?v=cAm7kamZ3YU&list=PLVAA37RiJKcgnYk9dB61ErPzK5NKg3es7
肉比頭《旅行知識》
https://www.youtube.com/watch?v=ES2QVb10dT0&list=PLVAA37RiJKcgnfo0fxVnD6wIMMg4IGZqC
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⬇自助旅行這樣安排(肉比頭圖文版)⬇
越南 | 北越 | 中越 | 南越 https://zoebitalk.com/vietnam/
菲律賓 | 宿霧x薄荷島 https://zoebitalk.com/cebu-bohol-schedule/
馬來西亞 | 吉隆坡x馬六甲 https://zoebitalk.com/kl-malaka-itinerary/
寮國 | https://zoebitalk.com/laos/
台灣 | https://zoebitalk.com/category/taiwan/
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⬇肉比頭旅行工具推薦⬇
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何文田街租盤 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
錄影日期: 2019年8月23日(星期五)10:00am
感覺5分,2000萬,持貨7年升20%《為何長命契?》第1476(堅)成交: 何文田亞皆老街118至120B號利寶大廈地下A舖, 交吉,成交2000萬(現再放售3000萬),建築面積約800呎,闊13呎,深約50呎,簽約日期是2019年7月31日,買家趙格華及陳卓婷(Joint Tenant 長命契)
旁邊B舖,健興輪椅,差不多面積,也在放售2000萬,3個月通知可交吉。
多車流,少人流,可停車舖最適合做服務性行業(診所/髮廊/美容)或有特定原因去的零售業(單車用品/長者用品/車用零件)等。
三大長命契(Joint Tenancy 聯權共有)原因:
. Right of Survivorship
. 任何其中一人不能用遺囑處理
. Unlike Tenancy-In-Common (分權共有) ,無須申請遺產承辦, 死亡證註入田土廳登,生還的一方便自動承繼業權, 不需要法庭令。
Joint Tenancy 相比有限公司持有
. 不可轉讓股份省稅 (8.5% vs 0.2%)
. Joint Tenancy 要交物業稅(最高15%),公司要交利得稅(最高16.5%)
. 不可放其他人工,管理/行政費,雜費等開支扣稅
. 不需要每年核數(費用約港幣1-2萬)、交商業登記費(稅務局收每年$2250)、及年報(公司註冊處費用$140)
此舖成交紀錄:
2012年8月22日以1668萬摸入人
2012年6月27日1450萬成交
1980年1月31日140萬成交
1978年3月8日68萬成交
1964年$103410第一手買入
此舖成交比較:
- 旁邊亞皆老街116號豐泰的新樓盤地舖成交過。地下連一樓成交6580萬。
聯絡我 WhatsApp +852 90361143
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盛滙商舖增值基金推介會(限十位),地點中環
8月27日(二) 1pm - 2:30pm
發展區「商舖考察團」(限十位),地點新界/九龍
8月28日(三) 11:30am - 5:30pm
(只適合持有八百萬以上流動資產人士參與)
報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223
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盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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