【龔成問答信箱】(Q22741-Q22760)
Q22741:
Ar sir, 股票係唔係呃人既呢?
龔成老師︰
股票本身係一種集資和投資工具,同世界上所有工具一樣,都無對錯之分,係中性。
呃人與否,係視乎背係相關人士,有無令用股票這類工具漏動,去合法,甚至合法地騙小投資圖利。
我地買股票就是買入一盤生意,有些生意會騙人,但有些公司會真心做生意,長遠價值不斷增長,因此,我地買入前,一定要小心了解「該盤生意」。
我地唔係無方法,去避免騙人生意。
我地可以選股一些大型企業,或者有質素的ETF,作為投資目標。
如果係中小型個股,就一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等,才去投資。如果你連間公司點賺錢、行內有乜優勢、點解未來有發展和增長潛力,都答唔倒自已,咁就要停一停,唔好投資住。
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Q22742:
龔成老師你好, 請問8083中國有贊質素如何?現價合理嗎?謝謝你
龔成老師:
中國有贊(8083)集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務,業務分類如下:
(1)電子商貿:透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務,如「有
贊微商城」
以有「有贊零售」等SaaS軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」PaaS雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。
(2)第三方支付服務。
(3)一鳴神州:提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。
(4)一般貿易。
近年業務發展快速,生意增長力,不過,現時估值高,業務變化較,整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」,盤數可能有古怪,雖然已是數年前的事,但都會扣分。
佢不是無潛力,但風險較高,這刻投資值博率不高。
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Q22743:
龔成老師,想請教你呀。我中女一名 未婚,我手持左幾隻科網股,仲要高位果時入,而家賬面 - 20幾萬,流動資金得番10萬。
我700同9988有月供,有聽你講佢地長線ok, 咁美團如何呀? 應該等定放左佢趁700 9988低入手?
冇左20幾萬 係有啲擔心。希望你可以指點下我個pro folio可以點
700 :649入 x240股=- $53700
3690: 399 入 x400 股=$-82500
9988: 238入x860股=-$69000
另外手持以下,
1137: 14入 x 7000 =-$32000
1211: 243入 x539 (月供)
1830: 7.2入 x2000
謝謝!
龔成老師︰
你唔好用買入價或帳面賺蝕,作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素,如果有,中短期價格波動,令到出現帳面虧損,係無問題,照可以長線持有。
但如果係無質素,就算而一刻是賺定蝕,你都要將佢沽出。重點分析的地方,係企業質素,而非股價上。
睇翻你現有持股,從質素上睇,其實係無問題。但近期不少中央政策出台,都令都投資不確定性大左。但這些股票長線核心質素,暫時未見有明顯影響。
較大問題係,你這些股票買入價都偏貴,所以才出現較大虧損。而且你非常集中係新經濟股,特別係科技類。佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,你現時持有得太多。
以你年紀,潛力股(你持有的都是這類)可佔約4成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至2成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
建議你沽出部份,特別係美團(3690)和港視(1137)這類不確定性較高的潛力股,去換碼至平穏增長股,令組合更平衡。
另外,為了避免你再買貴貨,再有新資金的話,我建議你先利用月供模式,去做增值。透過平均價值買入法,去減低買貴貨風險,對你而言會較理想。
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Q22744:
老師,想問如果可買美股,買TCEHY 可以當月供分注嗎?
龔成老師︰
Tencent Holdings Ltd ADR (TCEHY)同買港股騰訊(0700)係無大分別,我地分析是否值得投資時,都係睇佢長線企業質素。
騰訊受政策因素影響,中短期弱,企業的賺錢能力會略減,以及企業估值都會略減,不過,政策影響未到核心性,無令到企業無法賺錢,只是賺錢減少。
這企業長遠仍有質素,有發展力的。佢最有價值的,就是「平台」,這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台,如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等,而收入來源則是其廷伸的服務,如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想,又身處長遠有增長的行業,加上擁有重要的資產,即龐大的客戶群,將來發展各業務都有相當的優勢,這都是騰訊值錢的地方。不過,政策會令其賺錢能力減,不過,長遠騰訊仍找到賺錢方法,簡單來說,就是現時定了新的遊戲規則,而企業要時間去適應,中短期賺錢能力減,但長遠會慢慢好轉。
現價合理區中間,分注或月供,都係可以。
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Q22745:
請問老師,700 長遠點睇
龔成老師:
1)騰訊(0700)受政策因素影響,中短期弱,企業的賺錢能力會略減,以及企業估值都會略減,不過,政策影響未到核心性,無令到企業無法賺錢,只是賺錢減少。
這企業長遠仍有質素,有發展力的。佢最有價值的,就是「平台」,這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台,如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等,而收入來源則是其廷伸的服務,如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想,又身處長遠有增長的行業,加上擁有重要的資產,即龐大的客戶群,將來發展各業務都有相當的優勢,這都是騰訊值錢的地方。不過,政策會令其賺錢能力減,不過,長遠騰訊仍找到賺錢方法,簡單來說,就是現時定了新的遊戲規則,而企業要時間去適應,中短期賺錢能力減,但長遠會慢慢好轉。
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Q22746:
你好 龔sir,因為近年市況都好差,之前d貨一直壓住,尤其藍月亮,抽新股中左,到溝貨溝到12.8蚊,而家跌到6蚊樓下,我應該繼續持有定可以再加注呢?
龔成老師:
藍月亮(6993)不是劣質,但最新業績令人失望,由於上市前的數據幾靚,因此,有可能佢上市前執靚盤數,這亦是我對新股/半新股有保留的原因。
佢最新的中期虧損約$4400萬元,去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上,其他平台出現過剩的較低價產品,導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。
為統一產品在市場上的定價,佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格,此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。
相信中短期未必強,但長遠,其實又不算好差,佢成立於1992年,擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。
佢係中國洗衣液有龍頭地位,加上毛利率高,賺錢能力強。睇翻佢之前的資料,以零售額計算,藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。
整體有質素,不過之前貴,現價算是合理區中間,你有貨可持有,加注不是不可,但暫時小注。
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Q22747:
老師,1177 近期有能力上到$7.5 嗎?
龔成老師:
唔分析短期走勢,但長遠無問題的。
中生製藥(1177)是潛力股,人口老化令佢長遠有唔錯的增長,無論是政府投入的行業資源,又或是人民生活質素令可控制資金上升,都令人們更在醫療方面投入更多。
佢已建立一套完整的商業系統,有多個已賺錢的藥品類別,同時毛利高,可以不斷將錢投資在新藥裡,這模式運作很好。
但這類藥物企業,難免有一點風險,因此要久不久檢視,中短問題不用理會,但如果有一些核心性的問題,就要再全面分析。
就這刻來說,這股可以一直持有,因為商業模式理想,高回報,不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績,保持增長,這令企業價值有實際的上升,令股價得以支持。
現價合理區中上部,有貨可持有,分注或月供可以,這股可以長線持有的。
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Q22748:
龔sir,我喺9988股價185時入咗貨,應該止蝕還是相信公司繼續有持好?
我目的係持中長線
但見股票不斷落,驚股價如果不斷落,我是否應該止蝕?
龔成老師:
我持有比亞迪(1211)13年,先有較明顯的收成。
我地買股票就是買企業,要耐心等企業成長,而不是著重短期股價!
你應該減少睇股價,多睇企業年報。你耐心持有就得。
阿里(9988)有質素,中短期一般,但長遠仍有增長力,之前貴,現價去翻合理區。
係業務層面,擁有相當的優勢,不少業務處於壟斷狀態,同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務,這都會成為企業增長的潛力,預期增長會持續,這是阿里最大的賣點。
以企業的長期發展計,這股的確優質,但股價都有一定的波動,現價算是合理翻D,但都不是大手時候。
始終將面對內地監管可能收緊,因此風險度增加左,不過,我相信佢的整體優質度仍在,內地不是不想佢賺錢,只是想規管佢。佢已建立好完善的業務,因此本身是無得輸,只是賺多賺少問題,現時監管多左,點都會影響賺錢能力。
對於這類優質、有發展,但現價未算特別平的股票,小注分注投資,或月供,是較好的方法,算是平衡了風險與增長的考慮。這股可以長線投資的。預佢現價約合理區中間。
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Q22749:
0305, 投資價值如何?
龔成老師:
無人能預測短期股價走勢,投資者只能從長遠角度分析。
五菱汽車(0305)質素算中等,業務都不算差,潛力度有的,但同時都有風險。
近期產品銷售不差,但我地分析時,唔可以只用咁短時間,就去決定一間企業品牌。這個平價車模式,可否能為佢持續增長,依然係一個問號。
以佢過去幾年,最高單年純利都不足2億,但現時市值好高,已經係唔平。近期此股急升了不時,此刻投資有一定風險。
如果以長遠角度分析,佢主要業務為於中國從事汽車零部件、發動機及專用汽車之製造及銷售業務。為中國商用微車發動機及汽車零部件之領導製造商,製造設施設於柳州及青島。
最近有中國品牌電動車大賣,而五菱汽車有做供應所以在當中有利益,因此都有潛力度。
不過,考慮到近期股價上升不少,這刻投資價值博率未算高。最好回翻先考慮。
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Q22750:
老師,3690 四百元及三百元有貨,美團是否有實力?是否可以等下?
thx
龔成老師:
美團點評(3690)有潛力的,但最大問題是估值難,之前貴。
佢過往一直虧損,到近一年,開始有正現金流,這是一個實質的利好因素,因為之前一直在燒銀紙,現時初步見到成效,不過,估值的方法好虛無,因為現時的市盈率仍過百倍。
如果有利好消息,佢可以上好多,但如果估值修正,股價可太跌。
只可以話,潛力是有的,現價唔算平,之前明顯貴,之後回翻好少少,大約合理中上部,不過,一定不能大注。小注持貨,是較好的做法。
如果你持貨佔組合比例%多,宜減。
如不多,可守。
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Q22751:
大師,富途跌咁多,係咪合理價啦?
謝謝
龔成老師:
富途(FUTU)有增長力的,但業務波動,有危有機類。
佢係一家在線經紀公司,提供一站式在線投資服務,騰訊(0700)為股東。該公司通過網上平台提供服務,其中包括香港、中國大陸,以及美國股市的市場數據、交易服務和新聞源。
佢以經紀佣金,以及手續費服務的形式產生收入。
這企業雖然有發展,但現時市盈率好高,股價變化大,要留意風險。好難話現時是否合理。
這股小注都可以,長線有增長力。
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Q22752:
龔 sir,近排股市有所調整,目前有什麼具潛質而又便宜的新潛力股可以買來長線持有?因為現時那些潛力股都偏貴。謝謝指點。
龔成老師:
安碩恒生科技(3067),終於去翻合理區,佢有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
這基金上落較大,現價大約在合理區中間,因此,這刻不能大注投資。
最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
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Q22753:
老師 可吾可以問下你意見。419 華誼騰訊娛樂 應吾應該繼續持有
EPS 低到零,ROE/ROA 又持續負數,毛利率升但淨利率又持續下跌,總資產又係愈來愈少
仲有冇其他數據去分析公司個情況,麻煩老師了
龔成老師︰
華誼騰訊娛樂(0419)主要提供線上線下健康及養生服務,以及傳媒業務,質素不太好。
生意不佳,多年持續虧損,投資價值不高。
其實你見到佢,除左每年都蝕錢外。無論營業額、毛利都一直在倒退。基本上,你可以斷定這企業質素有限,不宜投資。
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Q22754:
成哥你好,我們情況是這樣的,我們夫婦二人加奶奶,家住屯門山景邨257尺單位多年,單位已以租者置其屋方式買入,一直想住得舒適點,唯資金追不上樓價。
前年大病一場(cancer),痊愈了,決心找自己舒適生活,減輕生活煩惱,亦想趁奶奶身體健壯時搬開享受一下自由時光,但我們二人資金只有九十幾萬,二人月入共有$41000,
可負擔$13000-15000供款一個月。(但病過的我買樓後留番至少三十萬現金比較理想)我們的計劃是將來奶奶需要時可接她過來住。
所以都幾難搵,依個時侯我們竟然抽中了居屋,有機會選購山麗苑
現在問題是,想請教一下你的意見,山麗苑比較偏遠,無論照顧奶奶及返工都是,但兩頭家咁樣供山麗苑比較無痛,我們應選擇嗎?定還是市面上我們仍有私樓選擇嗎?
以我們資金是否太危險,如果買市面私樓,突然有需要(病)放樓回山景邨住,賣樓容易嗎?可否給沒有置業經驗的我們少少意見,謝謝你!
幾方面應該怎樣平衡?
龔成老師︰
坦白講,以你們現時預算和收入,市場上可選擇私樓唔多,而且呎寸都會好細。
其實山麗苑作為自住樓,以你們現時財務狀況,相信會係一個較好選擇。
但你們除了價錢,都要考慮多2點。首先,一定要確保自己長線"供得起"。
第二,你們要從生活角度(例如往返工作地點、家庭生活、照顧你奶奶等),去考量這個地方是否適合。講緊唔係短期,而係長線10-20年。
如果這2點都係過關,其實你買入係可以。至於再有餘下資金,你先要保留部份,用作應急。再有餘力,才去投資優質股,進行增值。
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Q22755:
老師,其實點解要用月供方式,例如港鉄0066一首2萬蚊,假設月供5000蚊,要供4個月才買到一手,但如我用2萬蚊可直接入一手,
係咪只係因為平均成本法這個原因,只是平衡番個買入價?
而你建議用平穩增長股去增值,是否因為你分析港鉄係有增長力,長揸多年後,這隻股價會升,而令財富增值?因為如果keep住月供十年,會hold住好多貨,
要假設佢股價升,先可令財富增加。
我持有呢d貨︰
0005匯豐1600股,
1088中國神華500股,
1398工商銀行5000股,
2388中銀香港
是否應該放左佢,用黎投資其他股?
如月供股票,或開股票戶口,你建議用邊間銀行比較好?我儲蓄用hsbc,所以順便在hsbc買股票。
巴菲特同你嘅書,首選你建議睇邊本較適合。謝謝您!
龔成老師︰
無錯,月供目的係希望透過平均價值買入法,去減低你買貴貨風險。這個方法,比較適合不懂估值的初學者。若你對估值定平貴有足夠經驗,直接買係可以。
港鐵(0066)有質素,可長線投資。佢是全港唯一的鐵路營運商,加上政府會比佢地產方面的優勢。長遠正面。
佢2020年出現虧損,主要係由於物業重估所造成,這只是一個會計上數字。扣除這部份影響﹐其實佢今年都係有盈利。
雖然近年有不利因素,影響了中短期盈利,雖然會扣分,但最核心的本質不變。
睇翻資料,港鐵過往正常年份,一年可以賺$160億,就算扣除物業重估,都有過百億,當中包括了鐵路經營部分,以及物業的發展、物業的租金收入。基本上,每年都過百億的。
物業發展部分,長線正面,收租部分,無問題。
因此,長遠發展仍是正面的,會有一定增長力。這股可長線投資。現價大約在合理區中上部。
而你現時持有股票,都係有質素。我地唔好成個組合,只集中係3,4隻股票身上。
最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能高於組合30%,同一股不能高於組合15%。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你現時持股,最大問題係集中晒係銀行業。你可以沽少少,換至其他優質股。如果唔想沽,就用新資金去慢慢平衡翻個比重。
至於用邊間銀行,無特別建議。除了收費,你可以睇翻邊間較方便你,咁就可以。
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Q22756:
hello sir~想請教下你~我手上冇物業,想愛嚟自住,做9成按揭,你覺得wetland 300尺$5xx單位值得入手嗎?thx~
主打_WETLANDSEASONSBAY.pdf
本身返工/住都係葵涌
龔成老師︰
參考其他附近樓盤,其實個叫價都有少少貴,主要係新樓關係。這就是我經常叫大家,盡可能都唔買1手樓,因為當中溢價,會令大家比多左成本。
如果這個是你自住樓,只要滿足到你長線生活所需(未來10-20年),而且又有信心長期供款都無問題,咁就可以。
但若你係諗住暫住,遲些有錢再換大屋,你就要留意。因為佢本身地理位置較偏,加上單位呎寸都較細,其實投資價值唔會好高。
而且,佢周邊生活配套一般,另外,你返工在葵涌。
若你真的打算購買,你最好到實地周圍走走,幻想下將來生活模式(例如買生活用品、食飯、娛樂等),真的覺得無問題,才好考慮。
反而我建議你在葵涌區找物業,會較好。
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Q22757:
請問龔sir 9988 仲有冇前境,想係190蚊以下建倉
仲有1211 長遠發展真係非常好?好多專家都話好 想問埋龔sir先決定買唔買 想放佢3至5年到
龔成老師︰
阿里(9988)有質素,中短期一般,但長遠仍有增長力,之前貴,現價去翻合理區。
係業務層面,擁有相當的優勢,不少業務處於壟斷狀態,同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務,這都會成為企業增長的潛力,預期增長會持續,這是阿里最大的賣點。
以企業的長期發展計,這股的確優質,但股價都有一定的波動,現價算是合理翻D,但都不是大手時候。
始終將面對內地監管可能收緊,因此風險度增加左,不過,我相信佢的整體優質度仍在,內地不是不想佢賺錢,只是想規管佢。佢已建立好完善的業務,因此本身是無得輸,只是賺多賺少問題,現時監管多左,點都會影響賺錢能力。但長遠仍是有發展的。
比亞迪(1211)係潛力股,業務發展理想,研發不斷進行,汽車賣得好好,電池技術發展得很好,行業前景良好,企業長遠發展正面。
但這股經常都處略貴水平,大約去翻$135先算合理。如果本身有貨,可長線,但預佢股價波動。
如果唔夠貨或無貨,而又想買入,只建議月供,在$180以下先月供較好,但如果真的好想儲貨,同時現金足,現價以小注模式去月供,都可以的。
又或者可考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
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Q22758:
龔老師午安,不好意思打擾了,你係否用緊富途?呢間如執笠,有沒保障?很安全嗎?
上星期去咗hsbc間問左,佢話沒“月供美股“功能,為什麼?請問富途有月供美股嗎?
龔成老師︰
我不是在用富途,但其實香港監管唔差,富途都算安全。
《證券及期貨條例》下的投資者賠償制度設有投資者賠償基金,會為因中介人違責而蒙受損失的投資者提供賠償,每人上限50萬賠償。
若合規銀行或證券行出現破產,你投資證券之損失,可以從<投資者賠償基金>中,獲得最高50萬保障。
當中賠償細節,你可以參考翻<投資者賠償有限公司>網站,會有較詳盡解釋。
其實在一般的情況,就算股票行倒閉,你的貨都無事,因為佢只是中間人,你的貨無影響,除非佢中間有造數,例如每次你買貨,都無同你買。
至於匯豐點解無月供美股,我都唔清楚。至於富途有無,你要自己去了解翻。
但美股其實可以1股股買,你自行每個月定時定額買貨,其實都做到月供的效果,不必一定要用月供服務。
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Q22759:
龔sir,你好!我今年26歲,想向你請教,我剛轉新工作,新工作月薪約4萬,每月供樓1萬元(目前出租給別人)。因為上班地點太遠,剛買了車,所以流動現金只有15萬。
目前持有以下股票:
1691 2000股 $22.5
3690 200股 $281.2
6969 1000股 $47.5
9666 500股 $79
6823 2000股 $10.76
6823打算長放當少少收息股,其他基本面我看都是有營利能力,請問可否繼續持有?
另外現在每個月可以再支出1萬元作投資,請問現時我的組合是否有任何股票需要賣出,或可以增加甚麼類型的股票?謝謝你!
龔成老師︰
你現時持有股票,都係有質素,適合長線持有。當中思摩爾國際(6969)和美團(3690)由於不確定性高,加上監管風險高左,長線不宜持有太多。
我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
你26歲,應以增值為主,香港電訊(6823)只係收息股,增長力不高,不太適合你這個年紀。現貨照持有係可以,但不要再加注。
未來時間,建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合,去創造一個增值平台。
現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
由於你投資知識不高,因此可較集中在平穩增長類股,至於潛力股,只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識,等到你有一定知識和經驗,才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。
現時大市只是合理區,你現有15萬資金可以先投入多少少,用"分注"形式,慢慢買貨。餘下部份,就連同每月所儲倒的資金,就等大市出現一定程度的下跌,才大力度掃貨,然後長線投資。
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Q22760:
龔sir 你好,我都同意你用月股分階段入貨,但有時用月供的價唔好,我見中銀而家有個碎股易佣金0.25%,牛牛都有碎股單,但唔識加埋其他雜費,
用邊個買抵d,因為想分開買幾隻,手續費每個月加埋都唔平
龔成老師︰
其實你買碎股和月供,一般都係經紀佣金、印花稅、交易徵費等。因為每間銀行都唔同,你可以打去客服,查詢下邊個方法最抵。
但如果你係初學者,我比較建議你月供。因為月供就係透過"定期定額"供款,去平衡你買貴貨風險。
如果你唔識估值,去定平貴。自己去決定買貨價格,有機會令你買貴左,影響長線回報。
若用碎股方法較平,你就要幫自己每月定個日子,好似月供咁做。每月就在當天,不理股價,直接用同等金額去買碎股,咁都可以做到月供效果。
記住,係你未真正學懂估計前,唔好去自己定平貴,去經常調整每月儲股策略,好易出事。
當然,如果手續費佔比真的好高,你可以考慮用「自行分注」,例如每隔2、3個月買一手的方法進行。
又或者月供一些指數基金,就可以做到「平衡投資組合」這動作。
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另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
同時也有181部Youtube影片,追蹤數超過13萬的網紅日本人夫婦の台湾生活,也在其Youtube影片中提到,今天我們到內湖一家叫美福食集以賣肉為有名的高級超市,從大量購買肉類的地方開始分享。 因爲這周是中秋節,想必大家和親朋好友一起烤肉的人也很多,所以把推薦的燒肉醬的製作方法也拍成了影片。 這醬是再現東京有名的燒肉店『敘敘苑』的食譜。 幾乎都可以用家裡現有的醬來做,大家就當做是上當一次試著做做看吧。 比...
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保變住意思 在 蘇家宏律師 Facebook 的最佳解答
想請教:我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓,但不知道她們怎麼協調,權狀上面所有權人是我舅舅,但信託給媽媽到125年,想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了,我舅舅剛過世,目前那間房子是我爸爸一個人住,不知會不會影響爸爸住的權利?
似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年,期滿就要搬走還給舅舅,但從”法律外觀”,可能影響到你爸爸繼續居住的權利!
首先,讓大家快速了解不動產信託:
不動產所有權人可能為了照顧自己,把不動產交付信託(要過戶登記給受託人),受託人就要依據信託契約的指示管理房產,受託人在信託期間,讓信託”受益人”獲益。
從權狀所有權人名義是舅舅的事實,可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽,所有權人應該是媽媽,登記原因記載:信託。
從產權登記為舅舅的事實,以及信託的表面文義解釋,媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了,是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。
你也許會問,不是有信託給媽媽到125年嗎?
但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定,妥善記載信託目的、受託人、受益人….等,並且到地政機關辦理登記,因此,這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。
就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了,所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定,名義上所有權人是可以要求爸爸搬走,或許你會想,權狀在我這裡,舅舅的孩子未必知道?
舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續,獲知有此棟公寓,他們可以直接辦理繼承,要求自己管理房產或出售。
因此,趕快多找找過去的資料,當時媽媽跟舅舅合買公寓,媽媽曾經出錢的證據,還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明,當時雙方合買公寓的”真實約定”,是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利,之後所有權歸舅舅。
要使爸爸能夠安心居住在公寓內,最好跟舅舅的繼承人協商,如果協商不成,再透過法院,提起確認之訴,確認媽媽有房屋居住使用權到125年,如果契約文字不明確,就由法官來解釋契約的真義,最後由法院裁決。
也可能什麼爭議都沒有!
為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎,最後可能還要上法院,讓法官依法來認定?反而家人關係變得複雜?
律師看過很多家人間,一開始因為愛與信任,沒有想太多,權利界線模糊。人不在了,記憶也消失了,之後就留給其他家人拚湊事實,故事版本就「見仁見智」,自然多有爭執....。
如果能先畫好界線,甚至築起防火牆,未來的家人就不會有太多不確定,平安享受財富!
#心安傳財富
#恩典來守護
#信託
#公寓
#不動產
PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理,受益人是爸爸,信託期間是95年到125年,並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽(受託人),如此一來爸爸就有權利住到125年。
(要看到所有證據才能夠真正判斷,以上謹用一般法律概念分享法律,非提供個案法律意見)
保變住意思 在 阿柏醫師的喃喃自語 Facebook 的最佳貼文
【精神病患暴力挖人眼球?!】
有些事情我早已不想再提,因為就這麼回事:誰來買單?
民眾的憤怒,官方的形式,病人的權益,都有很多可說。
人人誇海口說大話,但沒人要買單,就這麼回事,再說有什麼意思呢?
還是來重提以前曾說過的故事吧…
——
「醫生,我什麼時候才能出院?」一位50歲的女病人靠在護理站旁低頭問我,當時的我在護理站裡面寫病歷。
「你住院住多久啦?」我頭也不抬反問。
「十年。」她冷靜地說。
我抬起頭來,說:「住那麼久啊?那你記得當初是為什麼會送來住院嗎?」
「因為我掐我女兒脖子。」她依舊冷靜。
「那可不行,你只好繼續住啦。」我找出護理站倉庫裡面的陳年病歷,翻看厚厚一疊。
「可是我不會再這麼做了。」她這麼說。
「那…你如果覺得你不會再這麼做,就請你家人來幫你辦出院啊!」這位病人其實在病房長期病況穩定,確實達到出院標準。
「他們要我繼續住。」她無奈地說。
「那你就繼續住啊。」
「那我什麼時候才能出院?」她不死心再問。
「你家人來幫你辦出院,你就可以出院囉。」也只能這樣,難道讓她自己幫自己辦理出院嗎?
「那我不是永遠不能回家?」她說。
「病況穩定,可以申請外出,或著短期回家院外治療啊。」醫院有規定,病情穩定的長期慢性患者可以在家人陪在身旁的前提下,外出走走,甚至回家小住。
「我家人都不帶我回家。」
「妳先生不是假日都會來看你嗎?」我記得有一位經常來探望的家人。
「那是她哥哥,不是她先生。」護理站裡頭值班的護理師說。
「那她先生怎麼不來?」我問護理師。
「她先生車禍腦袋受傷,只能坐輪椅,自己生活都有問題,怎麼照顧病人?」護理師說。
這位病人病況穩定,個性溫和,在這個病房裡還會幫年邁病人取餐,吹頭髮。個子嬌小瘦弱。先生雖然有狀況,但哥哥支持度佳,願意來看病人,也不會積欠醫院伙食費。
這位病人在病房也幾乎沒聽過任何暴力或是無法藥物控制的精神病症狀如幻聽妄想等等。
請問各位:【她什麼時候可以出院?】
我告訴你,除非她家人把她帶回家,不然她【永遠出不了院】。
為什麼?
因為這樣配合的病人,哪裡找?
天底下多的是:病況不穩,個性暴烈,欺負其他病人。個子高大壯碩。家屬不來看病人,積欠醫院伙食費,一天到晚吹毛求疵要告醫護的。
這種精神病患,誰敢收?
「ㄟ不是,嚴重的病人你不收,收穩定的病人幹嘛?」我問護理師。
「醫生你知道我一個人要照顧幾個病人嗎?」護理師插著腰反問我。
「幾個?10個?了不起20個?病人都很穩定啊。」
「我要照顧這整棟兩層樓共80個病人,光發便當取餐就花不少時間。」護理師忙著寫工作紀錄,頭也不抬地說著。「每個病人都暴力,班怎麼上?」
「這邊的病人會暴力嗎?」我問。
「偶爾還是有的會啊,我就被打過好幾次。」護理師摸著後腦杓說。
「也是,我以前也被青少年患者拿木棍毆打,腰部瘀青,眼鏡壞掉。幸好旁人上前阻止。」我回憶道。大家這時候都會苦笑著分享自己過去的(被打)戰績。
「醫師你也會被打喔?那怎麼辦?」
「我是菜鳥,老鳥說忍一忍就算了,說我上輩子欠他的。」
「這老鳥醫師怎麼那麼佛心?」
「當然佛心啊!被打的又不是他!!」我這麼回。即使我知道:當年這位老鳥醫師很可能也被其他病人打過。
--
好了,故事還有太多,避免變成牢騷,就此打住。
護理師被打,醫師被打,自認倒楣,沒人買單。
病人權益,家屬權益,含淚自吞,沒人買單。
以這病人為例,司法有介入嗎?警察有介入嗎?直接塞給醫院。
住院費用呢?健保支付,全民買單。
住院費用健保出得多嗎?杯水車薪。很少醫院有慢性精神病房,就是因為賠錢。
更重要的是系統性問題:好的乖的配合的病人,塞滿病房。
這樣才有理由拒絕那些壞的不配合的家屬更惡劣的病人:我們病房已經滿了!
沒人要管,沒人買單,鍵盤網民能做什麼?
「能關注這件事,然後把層級擴大到立法層面,法治及司法層面。不要把病人刑期跟治療綁在一起丟給醫院丟給醫師。」
要判刑的,監獄要有治療功能。不是有病的就丟出來。
要治療的,不要健保全部買單。該出的錢要出,不要凹健保。
醫護被打歪了,病房也不會有警察站崗。這不切實際。
有犯刑的患者,刑期日期強制住院要給法官決定,醫院配合。
醫院既然沒有保防能力,那麼就要司法單位自己設立專門醫院,才有辦法處理。硬丟給沒保防能力的醫院,最後就是現況:病房住滿乖順的病人。
民眾持續的關注,讓關注的漣漪擴大,慢慢會凝聚共識。
然後立法委員會動,立法之後行政會動,慢慢的,快則十年後,會看到曙光。
(照片來自網路奇摩新聞)
保變住意思 在 日本人夫婦の台湾生活 Youtube 的精選貼文
今天我們到內湖一家叫美福食集以賣肉為有名的高級超市,從大量購買肉類的地方開始分享。
因爲這周是中秋節,想必大家和親朋好友一起烤肉的人也很多,所以把推薦的燒肉醬的製作方法也拍成了影片。
這醬是再現東京有名的燒肉店『敘敘苑』的食譜。
幾乎都可以用家裡現有的醬來做,大家就當做是上當一次試著做做看吧。
比起外面的市面上賣的醬味道更高級,相信大家應該會愛上它。
此外,也會再現能一直吃下去的敘敘苑沙拉調味料。
沙拉的材料就試著用高麗菜吧。會讓人愛上可以吃到一整顆高麗菜的程度。
這個材料也非常簡單,只要攪拌就可以做出來,所以請大家在家也試試看。
如果可以的話醬油選用無糖的,推薦無添加醬油。最近使用的金蘭這品牌的也有出無添加醬油。
全聯也有賣,味道非常自然,所以在影片中使用的是這個醬油。大家也試試看囉!
另外影片開頭新買的運動鞋是美國的T E V A這品牌。防水加工的兩穿式防撥水菠蘿麵包鞋。
TEVA是1984年在大峽谷擔任河畔導遊的男性製作的品牌,始於製作兼具安全性和功能性的涼鞋。使用回收材料,減少包裝,積極致力於環保事業,是我最近喜歡的一個品牌。
這周影片也介紹太多長度又變長…真的是不好意思!
請大家好好享受4連休~中秋節快樂。
【美福食集】
台北內湖門市┃
台北市內湖區民善街128號 02-2794-6889
台中烏日門市┃
台中市烏日區光明路333號 04-2337-6788
Facebook:https://www.facebook.com/mayfullfinefoods/
線上購物:https://www.mayfullfinefoods.com/
【敘敘苑集團】
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感謝您一直以來的鑑賞。
Music:
Twinkle in the Night - Aakash Gandhi
Just Stay - Aakash Gandhi
#日本夫婦在台灣 #美福食集 #敘敘苑
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保變住意思 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的最讚貼文
本集主題:「「這樣安排是為你好!」──照顧父母的25個盲點」介紹
訪問作者:陳乃菁 醫師/副教授
內容簡介:
你、我無法想像的老後狀況,震撼、揪心,
正每分每秒發生。
為了安全,把長輩關在床上?
為了討愛,奶奶要求掛上鼻胃管?
看護要睡覺,只好讓媽媽吃安眠藥?
▌中年子女什麼都幫年邁父母做,並不是真正的孝順。
▌孝順是讓年邁父母自立,盡量健康活到最後。
以下的狀況,都是照顧父母時,我們容易犯下的盲點。
◆中風後的爺爺走路慢,還沒到廁所就尿出來,只好幫他包上尿布?(X)
◆因為怕王伯伯危險,看護把他綁在床上?(X)
◆外籍看護要睡覺,只好讓媽媽吃安眠藥?(X)
◆一年只回家兩次的弟弟對姊姊說:「媽媽被你照顧,好像變瘦了?」(X)
◆爸老了,什麼都做不好,所以什麼都不要讓他做?(X)
◆用藥當然是照顧父母的第一選擇?(X)
◆子女無法照顧父母,當然就請外籍看護?(X)
◆住院的奶奶想下床走一下,當然要禁止她:「不行」、「很危險」?(X)
◆我們三個兄弟要「公平」照顧媽媽,所以媽媽輪流在我們三兄弟家住?(X)
……
當我們對年老的父母說:「這樣的安排都是為你好!」
但,我們與父母討論了嗎?
我們了解父母的想法與感受嗎?
因為,「尊重」與「將心比心」才是最好的照護。
你、我都會老。
今天我們照顧父母的方式,就是我們未來被照顧的方式。
老後的「獨立自主、尊重生命品質」
是父母與子女都該學習的功課。
高雄長庚神經內科系主治醫師、前智能與老化中心主任陳乃菁醫師,對於照顧父母,除了提出相互尊重與良好溝通的想法外,她認為「自理與自立生活」更該是台灣年邁父母與中年子女都需要學習的一門新功課。
台灣社會普遍重視孝道,中年子女也容易因為孝順,而以年齡來限制父母能做的事,又或對年邁父母過度保護,但當剝奪了父母的自理能力,在中風、生病後因過度保護而失能、臥床。雖然父母壽命極長,但那卻不是一個人該有的生命品質。如何如同北歐長者獨立自主,往生前臥床僅數週,乃菁醫師期待所有人可以一起為有自主的老年而努力。
因為,我們愛著這些老去的父母,我們多麼希望他們不要因為藥物而沉默不已、整日昏沉;我們多麼希望他們還可以叫叫我們的名,跟我們說說一天內發生的事情,甚至一起唱歌、聊天,或憶著過往,這些都是人與人間的親密交流。我們不該只期望讓父母安靜、睡著。
只有呼吸的照護,不是真正的照護啊。
作者簡介:陳乃菁醫師/副教授
‧高雄長庚神經內科系主治醫師、前智能與老化中心主任
‧高雄第一個失智共照中心「高雄失智共同照護中心-長庚」執行長
‧公共電視「熟年台灣」節目主持人
國防醫學院醫學系畢業,曾服務於屏東基督教醫院、高雄榮總等單位,現為高雄長庚神經內科系主治醫師,並取得老年醫學專科醫師資格,醫療業務領域包含:老年醫學、居家醫療、失智症、癲癇等。
自二○一六年起,擔任高雄長庚智能與老化中心主任,開始推動醫院與社區間醫療能量之交流。重要發展包括以全人照護的精神,定期開辦失智照護人才培訓課程。後於二○一七年起,以執行長身分,承接高雄第一個失智共照中心執行計畫,協助失智據點之開創與建立,連結在地資源,並積極協助患者和家屬之照護需求。
其他相關職務包括;二○一九至二○二一年高雄區域醫療網(醫療區域輔導與醫療資源整合計畫)委員、第四屆台灣臨床失智症學會副祕書長、第八屆社團法人台灣失智症協會「國際關係委員會」委員、醫策會疾病照護品質認證(失智症)委員、衛生福利部預防及延緩失能照護計畫儲備審查委員、第七屆屏東縣政府老人福利推動小組外聘委員等。
日常忙碌於醫療領域,回家後就是五個孩子的母親,體會到照護小孩和老人的過程,頗多可相互照映之處,更相信失智照護的推動,必須回歸到對社會大眾發聲,因此積極透過媒體傳遞照護理念,舉其要者包括;大量投入社區和醫療單位演講、主持公共電視「熟年台灣」節目、製作方便外籍看護工理解的《雙語對照版失智照護手冊》、編製國小學童得以理解的失智照護繪本等等。
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保變住意思 在 樂筆 x 日光實驗室 Youtube 的精選貼文
歡迎光臨~我是樂筆!
我有一個單身27年的朋友,每天嚷嚷著想結婚,但既然這麼想結婚,為什麼從來沒交過女朋友呢?這天終於邀請他來上節目分享這些年間他是如何保守自己、預備自己、認識自己的~(但真心祝福幼稚的他可以變得符合實際年齡些)
你怎麼看待單身呢?會不會有點害怕、有點著急?有時候覺得自由自在,但有時候又忍不住懷疑自己的價值?單身不代表你不好,只是屬於你的季節尚未到來,不論單身或進入關係,你永遠值得被愛!趁著單身,趕快KO人生的各樣待辦事項,修正自己生命的bug!願每個人都成熟的進到關係中,成為祝福並且建立美好的家庭。
最後,跟聽眾說聲抱歉!不好意思我們平常太熟所以節目裡面講太多幹話,非常很努力才把它們修掉,所以時長只剩下30分鐘😂😂😂
註:基督徒數據王們應該有發現老易說撒拉99歲生以撒,是錯的!以撒在撒拉90歲、亞伯拉罕100歲時出生!這段老易口誤,懇請他的組員、朋友、粉絲(?)與未來老婆不要懷疑他的專業度(嗯,我被逼迫加上這段)。
創世紀17:19你妻子撒拉要給你生一個兒子,你要給他起名叫以撒,我要與他堅定所立的約,作他後裔永遠的約。
Welcome to Sunlight!
My friend, single for 27 years, is always yelling that he wants to get married. Why he never gets a girlfriend although he wants to get married? Finally I ask him to share how he keeps himself, prepares himself and knows himself these years~(Wish him meets the actual age)
What do you think about singledom? Are you a little afraid of or anxious? Sometimes you feel free but sometimes feel worthless? Being single doesn’t mean you’re not good enough, instead, meaning that it’s not quite ready yet. No matter you’re single or not, you’re always worthy of love! Get your to-do list down ASAP when you’re single, and “debug” your life! Hope you guys become mature first and then take off the single, bless others and found families.
Lastly, I’m sorry! Because we’re so familiar that we talk trash too much. I’m trying hard to delete so there are only 30 minutes left in the episode. 😂😂😂
Note: If you’re Christians, you may find that Ethan is wrong for saying “Sarah bore Isaac when she was 99 years old.” Isaac was born when Sarah was 90 years old and Abraham was 100 years old. It’s a slip of the tongue. Hope his group members, friends, fans(?) and the wife in the future believe his professionalism(Well, I’m forced to add it.)
Genesis 17:19 King James Bible
And God said, Sarah thy wife shall bear thee a son indeed; and thou shalt call his name Isaac: and I will establish my covenant with him for an everlasting covenant, and with his seed after him.
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球球住鼠友家終於回來陪老爸我了好想念她跟她毛茸茸的屁股(?? 想蓋一篇乳牛鼠的樓歡迎大家分享你們的乳牛色小可愛們~. 尹漢尼and 38 others. ... <看更多>
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可能有些版友還是不清楚什麼叫保變住 不過因為我手邊的資料借同學寫論文去了
所以在這邊就先不說明 假設大家都有基本的了解
然後我要說的是 小道消息說 目前十九公頃的保變住五也蠢蠢欲動 在所有保變住地區中
保變住六之六是最大金額最高的 而保變住五則是地段最好的(位於天母東路105巷附近
天母國中正對面 山坡地的旱田)
馬英九當市長時 曾經提出要"住變保" 然而在此宣示以及法規會提出有利市府的說明後
保變住十二與二十五(分別位於陽明大學與外雙溪)卻仍在市府支持下成案 幸虧後來
在民間團體與市議員(有出力的幾個現任議員有 周柏雅 潘懷宗 黃向群)奔走之下
兩個案子地主終究縮手 但這兩塊畢竟是比較小 地主較少而且由需重視形象的大財團主導
這次保變住五似乎不是這個樣子
附上當年"住變保"的報紙
2004.07.09 中國時報
陽明山第一類山坡住宅區 變回保護區
張瀛之/台北報導
七二水災中南部災情慘重,山坡地水土保持問題再度引發各方關注;台北市政府昨日
召開「陽明山山坡地住宅區專案檢討」會議,決議將陽明山地區林相完整的第一類山坡地
住宅區變更回保護區,已部分開發的第二、三類坡地住宅區則採嚴格開發許可、使用者付
費,開發者除應出資興建區內、聯外水、污水、道路等系統,還得通過環境影響評估、水
土保持計畫、都市計畫審議等審查。
由於這項決定影響較大的是第一類山坡地,總面積五十九公頃,共有二百五十三名所
有權人,未來將全部回復為保護區;為免衝擊過大,發展局考慮給予所有權人五年緩衝期
,原有合法建築物則可增建整建、現有未開發的平坦地區可低度利用,但均需符合坡度三
○%以上山坡地禁限建的保護區規定。
台北市都市發展局昨日針對總面積四百六十一點七公頃的陽明山山坡地住宅區開發管
制政策,向市長馬英九提出專案報告;報告中將山坡地分成四類,第一類地區林相完整、
幾無建物且四周為保護區、坡度三○%以上地區占一半以上;第二類則集中國家公園附近
,以仰德大道為唯一聯外道路;第三類區內已開發三分之一至二分之一且建築群集中;第
四類則是小規模且已擬定細部計畫區。
馬英九指出,七二水災後,全台一致體認到山坡地開發政策必須從嚴,因此市府會堅
定把第一類坡地住宅全變回保護區的政策,而第二、三類坡地住宅區則採「大規畫小開發
」;但國內開發許可制的成功前例不多,希望由發展局研議後續配套、開發審查細節。
發展局表示,以仰德大道為唯一聯外道路的第二類區及開發集中的第三類區,總面積
三百九十五公頃,均將從嚴審核,除採「大規畫小開發」的個案開發許可制管控總開發量
外,也降低開發量,減少建蔽率為一○%、容積率二○%;此外還必須負擔區域內及聯外的
公共設施設置費用、山坡地開發回饋金等,希望藉由重重環評、給水排水計畫、都審等控
制開發強度。
發展局指出,台北市內民國六十八年時因居住需求而將廿七處保戶區依都市計畫程序
變更為住宅區,但林肯大郡、納莉颱風、七二水災等災害損失慘重,接連突顯出過度開發
造成的土石流潛在危機;加以去年底陽明山住六之六開發案引發居民抗爭,監察院糾正市
府,要求市府應依都市計畫法檢討,該局也藉機檢視陽明山保變住地區開發政策,重新訂
定開發標準。
陽明山山坡地住宅區中被畫分為第一類的地區共有五十九公頃,分屬二百五十三個所
有權人,根據台北市政府都市發展局問卷統計,有超過九○%的所有權人均反對住變回保
,要求放寬開發限制或補償所有權人;台北市都市發展局指出,住宅區變回保護區並不違
反政府信賴保護原則,因此不主動國家賠償,但會再研商可否讓民眾將容積移轉至其他地
區開發,如所有權人仍有異議,則可循司法途徑解決。
發展局長許志堅指出,該局諮詢林明鏘、蔡茂寅、黃錦堂、陳愛娥、董保城、邊泰明
、江志俊等專家、學者,獲得意見為都市計畫可依發展情況變更,且行政法規不能預期永
久實施,因此即使變回保護區也不違反政府信賴保護原則;且該地區如果繼續維持住宅區
仍受各項法規限制開發不易,市府因公共利益目的變更為保護區是依法行政,因此可以不
予補償,如有爭訟則待司法判決結果再據以辦理。
他說,目前第一類的坡地住宅區由於水保、交通及環境等多項考量,因此限制多、開
發不易,所有權人配合變回保護區後,則可依照一般保護區規定興建農舍,等於是解除了
「整體開發」的「緊箍咒」,該局也正檢討適當放寬保護區使用組別,使保護區可以在不
違害環境的情況下多元使用。
雖然第一類山坡地住宅所有權人均反對,但本身也是陽明山居民的研考會主任委員林
正修表示,目前關於山坡地的計畫均僅以都市計畫人口計算,但是陽明山區除了長住人口
還有文化大學學生、休閒觀光客等流動人口,因此一旦這些保護區開發,環境、交通等將
影響更鉅;發展局應該印製說帖、藉助網站資訊,讓更多人知道保護陽明山地區不濫開發
的重要,爭取支持。
記取教訓 陽明山山坡地開發 嚴格限縮
記者鄭朝陽/報導
這次七二水災帶來的災難,出乎國人預料;有感於山崩地走、土石流為禍,台北市政府昨
天針對陽明山地區4大類、總面積約461公頃的山坡地住宅區用地,決採取嚴格管制大動作
,以預防開發不當釀禍。
市長馬英九昨裁示,把第一類住宅區(59公頃)變更回復為保護區,第二、三類(合計395
公頃)住宅區則大幅提高開發標準,除了建蔽率、容積率創全國最低紀錄,開發者還要負
擔聯外公共設施的建設成本。市府都市發展局官員形容,未來陽明山新開發的住宅將是高
品質別墅,住得起的絕對是有錢人。
如何處理陽明山保護區變更為住宅區用地,北市府已坐困三年多,每次都議而不決。近幾
年國內地震、風災頻傳,山坡地開發屢被檢討,特別是台北市區還有不少可建築用地閒置
,老舊市區也有待更新,民間環保團體和學界一再向馬英九建議,應減少山坡地開發,把
開發行為引導向平地,才是避災與永續發展之道。
陽明山這批住宅區是在民國68年以後陸續從保護區變更為住宅區,當年主政者評估北市人
口將持續增加,住宅需求將隨之大增,才預做住宅用地準備;沒想到,時空轉換,於今天
災頻仍,保護山坡地呼聲漸高,這批住宅區也面臨檢討命運。
馬英九說,60年代的思考、決策模式,現在應重新檢討;七二水災凸顯不當開發對國土保
安的嚴重衝擊,山坡地開發管制應更加嚴格,而陽明山第一類住宅區有一半以上坡度超過3
0%,開發風險大,應回復保護區不予干擾。至於這些地主可能控告市府或提出國家賠償要
求,馬英九要求都市發展局提出配套作法和法律依據。
第二及第三類住宅區則將採「大規畫、小開發」原則辦理,亦即透過「開發許可」制,准
予開發;不過,原訂建蔽率30%、容積率60%開發標準,將限縮為建蔽率10%、容積率30
%。換言之,1000坪土地只能蓋100坪房子,樓高上限3樓或10.5公尺,創下全國最低開發
密度新紀錄,同時還要融入地表透水等綠建築設計,提高基地承受暴雨的能力。
北市府不鼓勵建商開發山坡地方向明確,副市長歐晉德說,未來山坡地住宅的公共設施經
費,也將從「全民負擔」改為「使用者付費」,以陽明山為例,開發商須自掏腰包負擔聯
外道路、汙水處理、自來水管等公共設施費用。若以上述條件試算,市府為陽明山新開發
住宅區用水戶興建自來水「區外加壓系統」,未來這些用戶水價將額外附加每度20元以上
的「加壓維護費」,來貫徹使用者付費原則,自來水價將創國內天價。都發局官員說,山
坡地開發成本高,只有付得起錢的人才住得起,這是正常的發展現象。
權益受損不予補償 北市府就等地主來告
記者鄭朝陽/報導
台北市政府昨天敲定陽明山山坡地住宅區的檢討結果,部分住宅區變更回復為保護區,永
不開發,多數坡地住宅區則從嚴規範開發標準;這兩項決定都造成地主權益的損失,甚至
有訴請國家賠償的疑慮,不過,市府都市發展局廣徵法律和都市計畫專家的意見,一致主
張對地主不給補償,說得白一點,就是「等地主來告再說」。
都發局表示,把建地變為不可開發的保護區依法有據,依「都市計畫法」第26條,都市計
畫經發布實施後,不得隨意變更,但主管機關每3~5年可以通盤檢討,依據發展情況,並參
考人民的建議作必要的變更,因此,這次檢討陽明山坡地住宅區,完全符合這項規定。
話雖如此,原住宅區土地的利用型態已經因為市府的變更而受損,地主能否因此請求補償
?法律專家認為,回復為保護區的目的有避免災害發生的消極目的,但有促進公共利益的
積極目的,因此也不構成法律上的「特別犧牲」,不符補償要件;更何況若市府給予補償
,將產生骨牌效應,市府將無以支應,因此寧願等司法判決結果再據以辦理。
至於國家賠償,法學專家也認為,這次變更動作不符國家賠償法第2條和第3條的人與物的
責任要件,所以也沒有國賠問題。
事實上,美國也曾發生類似事件,開發商買好土地準備開發高樓,市政當局也完成土地變
更,但在基地開挖階段即發現地下存有重要的文化遺跡,當局決定予以保存,並把這筆建
地變回原來的使用分區,惹惱了開發商,一狀告到聯邦最高法院,最後判決開發商敗訴,
主要理由也是支持市政當局促進公共利益的決定。
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作者: eslite12 (recta sequi) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Tue Feb 24 23:28:13 2009
※ 引述《eslite12 (recta sequi)》之銘言:
戰後台北市許多地方被劃成保護區 絕大多數位於市郊的士林北投內湖三個行政區
這些地方多數是山坡地或近山坡地 當然不少地方被劃成保護區跟黨國權貴的需求
是有那麼點關係 比如士林園藝所被佔用之後 中正公路正對面地區即被劃成保護區
隨著政治氣氛的轉變 小蔣即位後過去大面積的保護區遂慢慢變成土地開發的標的
比如說在內湖 原本高玉樹市長的年代 是要以特定區的模式進行整體開發的
在開發前也大半被劃為保護區 但後來高市長被做掉以後 內湖 就變現在這樣了XD
講這些前言是希望各位了解 台北市的保護區不單單只是現在都市計畫中的一項而已
當然我是絕不同意這算什麼因獨裁之禍而得福的 因為過去的權貴依然可以無視環境
山仔後才會變成現在的樣子(我指的當然是某間人很多的學校)
總之 到了1979年李登輝當市長時 為了解決當時人口暴增中央對捷運建設又牛步的狀況
提出了保護區變住宅區計畫 就是這些有編號的保變住地區 即便在當時 這種做法
也是相當退步的 因為李的前任林洋港市長對山坡地的開發就比較反對
但也不是只有這些李登輝時代編定號碼的地方可以稱為保變住 天母最早的反保變住
是黃大洲時代要把七號公園預定地裡幾個比較算"將軍村"的眷村 全部遷到士東路底
現在光華巴士總站正上方的山區 但因為陳水扁跟趙少康兩位當時的反對黨市長候選人
加上謝長廷與林濁水大力反對 逼市府打消這個念頭 但那位自認自己默默做事的黃市長
在市長交接前 仍大筆一揮 默默許可了大批的山坡地開發案
到了陳水扁市長時 市府自己對山坡地保育是相對重視的 而林肯大郡也讓全國的民眾
大都認知到山坡地濫開發的恐怖 然而陳水扁任內依然通過民間地主發動的保變住六之六
這是所有保變住地區中最大的一塊 而接下來98年的市長選戰中 在同樣反對保護區開發
這樣的基調下 陳水扁市府團隊反對為新開放的東湖交流道興建跨山區的連絡公路
(即現在的康湖路) 遭馬團隊批評為不顧內湖人交通
可想而知 由一個連對環保的lip service都不做的團隊執政 北市山坡地會有的下場了
台北市山區向來是民進黨與國民黨本土派的票倉 於是馬團隊撥款大力興築山坡地巷道
比如我之前提過的士林區八十一號道路 而保變住六之六在必需提出差異性分析時
也遇到以天母為首的地區民眾大力反對 這件事也才得到一些曝光度
簡單回顧保變住的歷史過程後 回到版主的簡答題 保變住在台北市因此可以有三種意思
(1)李登輝時代 編號開發的山坡地保護區變住宅區 與其相關開發行為(狹)
(2)台北市所有山坡地保護區變成住宅區的情況(中)
(3)台北市所有的山坡地保護區的開發(廣)
另外要注意的是 並不是山區都不能住人 何況山上本就有民宅 問題是在於山區適開發地區
大多就位於天母與仰德大道較早開發地區 環境優美 價格昂貴 這其實也沒什麼
好的住宅區大家都想搶
可是保變住的本意 是要解決無殼蝸牛的問題 早期的環說書甚至有"國民住宅"這四個字
為了現在不存在的住宅問題 以興建國民住宅的名義蓋豪宅 這才是最讓人厭惡的地方
除非台灣經濟繼續跌下去 否則以大型開發案的時程來說 它推出時差不多是景氣反轉向上
(現在在皮皮挫的應該是剛推案的房子) 更何況對高級住宅的需求始終是很大的
但承上段 則保變住來蓋高級住宅是更惡劣的行為
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市政總質詢 摘要(2004.11.12)
台北市議員周柏雅
陽明山保變住,住六之六市地重劃案,將來要容納4700人且位於水污染管制區內,依法規
本來就必須設置污水專用下水道,馬市長竟然在88.8.17批示同意該區免設污水下水道,而
監察院已於91.4.18和92.9.10糾正市政府違反衛生下水道法,為何馬市長仍執迷不悟?根
據法規,建築物,應於專用下水道完工驗收後,才可以核發使用執照,因此在未興建專用
污水道前,是不可能有建築物可以使用的,市政府怎麼可以提出二階段設置污水道之論調
(即人口進駐1530人時方進行污水下水道之設置),根本是違法而不負責任,對將來環境
的衝擊太大。
有興趣的人可以去查查市長是怎樣回答的:p
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作者: Valera (反外包,直接聘雇清潔工) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Thu Feb 26 00:05:10 2009
有一次上課的時候,地政系的老師說:
像是政大二期重劃區,房子都蓋在山坡上,應該要低度開發,像是別墅,
而不應該是蓋大樓。
我那個時候就想,是啊,確實是應該低度開發,不應該蓋大樓,
但就算我沒有錢,也想要享受二期重劃區的山區美景啊!
難道因為我沒有三四千萬,就無緣享受嗎?
好的居住品質,只有付得出三四千萬的人才值得擁有嗎?
總之,這是潛藏在我心中的ㄧ個疑惑。
: 可是保變住的本意 是要解決無殼蝸牛的問題 早期的環說書甚至有"國民住宅"這四個字
: 為了現在不存在的住宅問題 以興建國民住宅的名義蓋豪宅 這才是最讓人厭惡的地方
: 推 Waitingchen:話說,現在這種經濟,蓋了房子賣得掉嗎? 02/24 03:49
: 除非台灣經濟繼續跌下去 否則以大型開發案的時程來說 它推出時差不多是景氣反轉向上
: (現在在皮皮挫的應該是剛推案的房子) 更何況對高級住宅的需求始終是很大的
: 但承上段 則保變住來蓋高級住宅是更惡劣的行為
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◆ From: 123.193.73.18
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作者: eslite12 (recta sequi) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Thu Feb 26 00:53:58 2009
※ 引述《Valera (反外包,直接聘雇清潔工)》之銘言:
43
: 我那個時候就想,是啊,確實是應該低度開發,不應該蓋大樓,
: 但就算我沒有錢,也想要享受二期重劃區的山區美景啊!
: 難道因為我沒有三四千萬,就無緣享受嗎?
: 好的居住品質,只有付得出三四千萬的人才值得擁有嗎?
坦白說我覺得你這是假議題耶orz
好的住宅品質是出於比較 而因為是比較的 供給有限慾望無窮自然會產生分配問題
而再怎樣追求社會平等的國家(如瑞典 當然要舉更極端的例子還有北韓跟以前的中國)
基於個人的條件來分配住房的現象都是存在的
我覺得真正可以讓台灣人反思的 並不是質疑豪宅(事實上 "真正的"豪宅可能還較環保)
而是我們的國家到底是採取怎樣的都市發展政策
以你的問題來說 山區住宅品質很好啊 問題是那不是人人負擔得起的(如通勤等等的成本)
而像台北市保變住地區這樣的開發行為 正如同遠X集團在三峽林口或宏X集團在淡海
是以一種豪宅的形象 去滿足中產階級對豪宅的渴望 但那稱不上真正的豪宅啊
而另一方面 更郊區的更廉價的住屋建設 我們卻看不到政府的公共建設配套
很多人會懷疑 或用新左的角度去批評歐洲在傳統社會主義思想下 在主要都會區的外圍
為勞動者所建立的水泥國宅群 但我要說的是 撇開較糟糕像法國的狀況 在歐洲多數國家
這種講求交通與都市發展的整體開發 確實達到了提供社會中下階層可負擔住屋的目的
僅管他們的生活環境比起優美郊區或古色古香的市區都差很多 但這些國宅村的問題
很難說來自住宅環境本身 台灣人自豪自有住屋率高 卻不想想台灣人住的五樓公寓們
其實都有壽命將屆的問題
這幾年國外環運圈流行的綠色經濟學 也許是這類問題的解答 雖然很多環境基進主義者
很討厭綠色經濟學就是了ORZ
說到環境基進主義喔 文魯彬第一次碰環評就是保變住 還是我陪他離開市政府的 那時候
跟他聊了一下 他一口咬定自己不是基進主義者 可是律師公會後來專文介紹他的時候
卻寫說他是基進主義者 也許是台灣的環境太讓人灰心了讓人不基進也難吧= =
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