貸兩千萬40年 一個月才還53K
房租超過40K的人真的可以考慮 #德政!!
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屋齡不得超過20年、借款人年紀不能超過40歲、個人負債比不能超過60％、僅限首購族申請、房子必須要在六都，六都之外目前僅放行新竹、竹北和個人信評必須是A+等級。
個人負債比 在 Z9 的看板 Facebook 的精選貼文
同時也有1部Youtube影片，追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師，也在其Youtube影片中提到，191024非凡 五大銀行新增房貸利率 降至1.615%歷史新低 影片網址→https://youtu.be/v0yH19qCoaw 房市逐漸回溫，房貸利率1.615%創新低，買房好還是租房好的議題再度引起熱議，民眾看法兩極。 記者/周恬吏、喬大龍 採訪報導……↓ 根據央行發布的9月五大銀行新...
「個人負債比」的推薦目錄：
個人負債比 在 Z9 的看板 Facebook 的最佳解答
我還可以借!!! 要買哪裡快報給我
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兆豐銀的六大把關門檻，包括屋齡不得超過20年、借款人年紀不能超過40歲、個人負債比不能超過60％、僅限首購族申請、房子必須要在六都，六都之外目前僅放行新竹、竹北和個人信評必須是A+等級。
兆豐銀內部評估，希望透過上述門檻，一方面讓年輕的首購族購屋可減輕資金成本，另一方面也保障銀行的放款風險。
個人負債比 在 龔成 Facebook 的最佳解答
《財務自由行》第107回
【設計你的財務自由之路】-\-\【分析你的財務情況(下)】
-\-\分析風險情況-\-\
首先，財務知識愈高的人，愈能分析到資產的質素，而持有的往往是「低風險，高回報」的資產項，所以提升知識是減低風險的重要方法。
即是說，若另一個人持有的資產比例與這個組合接近，但內裡實質持有的卻不同，風險度當然大不同。例如股票是無質素的股票，現價遠低於買入價，但卻又不肯理性止蝕，而物業亦是跑輸大市的物業，這當然不是好的資產組合。雖然這些因素都無法量化去分析，但往往是最重要的。
除每項資產外，組合的結構亦不能忽視，而對普通人來說，以平衡組合方法去分配資產，加上適當的借貸比率，亦能達減低風險前提下爭取更高回報的作用。除單一資產比率要控制外，另一要控制的，就是個人負債比率：
「總負債/總資產X100%」
就上面的情況來說，總負債，即包括長期負債及短期負債，就是$200萬，而總資產則是$680萬，個人負債比率是（$200萬/$680萬X100%）= 29.4%，是一個很健康的水平（有關負債與年齡的可接受程度，可參考【圖2-4】P.74）。
若果處於低息環境，可以適量地提高負債，借取更多低成本資金。而就著這個例子情況，可能的方法有3個。第一是加按物業，但要看當時的銀行估價情況而定，若果估價只有$300萬，而按揭借貸已是$200萬，即是67%，那就沒有加按的意思，故可行性不大。
第二個方法是利用股票去抵押借貸，大部分銀行都接受恒指成份股作為抵押借貸的，不少可借到市值的一半；若發掘到投資機會需要現金時，這是一個方法，可運用資金作投資股票成物業。但由於這是高階投資者才有能力運用的方法，故不是每個人都適合做。
而第三個方法是再購買多一個物業，可利用沽出高於合理價的股票，或抵押股票得出首期，然後購買物業。不過，除非借貸利息與租金的息差回報有5%以上，或樓價回落，否則為借而借不是好事，因此這可以是計劃，等待機會，但不是這刻進行。
故此，雖然個人負債比率29.4%是不高水平，有條件借貸更多，但前提是有投資的機會，能創造真正的回報，否則切勿「為借而借」，令潛在風險提高。
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個人負債比 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
191024非凡 五大銀行新增房貸利率 降至1.615%歷史新低
影片網址→https://youtu.be/v0yH19qCoaw
房市逐漸回溫，房貸利率1.615%創新低，買房好還是租房好的議題再度引起熱議，民眾看法兩極。
記者/周恬吏、喬大龍 採訪報導……↓
根據央行發布的9月五大銀行新承做放款，台銀、合庫銀、土銀、華銀以及一銀，新承做房貸金額457.02億元，房貸利率降至1.615%創下歷史新低，先前的歷史低點是在2010年5月的1.616%。
房仲業者/陳泰源 表示：「台灣人其實很愛存錢、存死錢啦！所以你現在可以看到為什麼各大銀行都不斷去降這個房貸的利率，是為了要鼓勵大家不要去存錢，然後把錢拿出來做投資。」
買房好還是租房好？打算定居與否，租金成本、租金房貸比與個人負債比是專家建議的指標。
以租金房貸比為例，如果月租金小於房貸利息，代表租金房貸比小於五成，這時可以考慮租房，但若是月租金大於房貸利息，表示租金房貸比大於五成這時你等於已經幫房東付了全額利息，甚至有可能幫房東付到部分本金，這時租房，就不如直接買房。
房仲業者/陳泰源 表示：「房市其實差不多已經到了一個築底盤整的一個階段了，那所以對於很多剛性自住、自用的，或者是中長期置產的投資收租等等的這些投資客而言，他們會覺得這個時候進場買房地產其實是相對一個比較安全的時機點。」
建商也統計今年購屋主力30~50歲，就佔了65%，房市回溫也讓不少人認為租不如買或許比較划算。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191024-1615.html
個人負債比 在 『房貸負債比』怎麼算 3條公式學起來 看看自己的房貸能背多少 的推薦與評價
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個人負債比 在 Re: [心得] 股票質借心得分享- 看板Stock - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
2021年11月分享的股票質借QA，自己發現有些錯誤的地方
加上兩年的質借經驗，來接續分享細節
目前還在用的借貸方案(2023年9月利率)
1. 股票質借-元大證券(2.45%) 292萬
2. 原屋融資 aka 理財型房貸-國泰人壽(2.14%) 343萬
3. 個人信貸-滙豐銀行(2.49%) 284萬
自有資金約520萬，總部位約1440萬(非淨值)
以下都是自身經驗，如有出入歡迎指正或洽詢券商的營業員
: Q1.如何辦理股票質借
: A1.拿自己的庫存股詢問證券營業員，請他報股票質借的利率
: 一般部位大於等於500萬以上比較能談到優惠利率(2%以下)
: 類股盡量以大型權值股，最好是0050的成分股為佳
版上很多討論，例如元大證金指定標的及ETF，利率可達2.06%
元大證券指定ETF 利率可達2.60%
或是永豐給的質借利率很漂亮等等，大家可以依自身狀況洽詢營業員
: Q2.股票質借的借貸比例
: A2.上市公司6成、上櫃公司5成。警示股、關廁所的不能質押
: 其他就看證券公司認定，元大證券不能押元大金、不能押合一
: 0050、0056、006208、00692等原型ETF都可以押
: 其他就要詢問自己的券商
更正，發文當時合一是警示股狀態不能質押。後來解除後就可以質押了
包括正二ETF、美債ETF都可以質押，借貸比列也是6成。
我有用富邦正二000675L、中信20年美債00795B 質押過
: Q3.質押股票的價格如何認定?
: A3.以過去6個月的平均價格為準，如近期價格劇烈波動或大漲
: 只能以平均價格認定。
: 建議質押以穩定的大型權值股為佳，避免維持率上下波動
: 利率也會比較好談
例如今年光寶科股價大幅上漲，從60->120->170
但以過去半年均價，券商只會用110的60%給予借貸
當然股價持續上漲，半年均價提高能借貸金額會提高
但那時會在意的是：我甚麼時候該賣掉，而不是我可以多借多少錢吧?
: Q4.質押規定的維持率?
: A4.一般是140%以上，借過國泰銀行、元大證券都是140%
: 這部分要詢問自己的券商
我當時借貸的條件是維持率160%以下會通知提醒
140%以下會追收保證金(margin call)
130%以下強制賣出(斷頭)
但我最低維持率只到163%，未收過通知。但當時已經寢食難安了
: Q5.質押借貸的時間可以多長?
A5.這題錯太多了，直接重寫
以元大證券的經驗，合約期間為18個月
單筆借貸到期前的1~12個交易日可申請借新還舊(不論帳上還有多少可借貸額度)
如果未申請借新還舊，時間到就要還款
這部分要請營業員提醒你，或是常常注意每筆借貸的到期時間
不重要的冷知識
借新還舊金額只能到千位，百位以下的金額需自行繳還
借貸撥款也是最小單位為千元
例如該筆為$236,533元，533元到期時會由帳戶內扣除，
只有$236000會展延18個月
另外，借貸額度回沖也可以延長借貸期
質押1000萬的0050，有600萬的借貸額度，先借300萬出來買股票
等18個月快到期時，再借300萬出來分批把之前的還掉
借貸期限就會以新借的300萬為準再加18個月
這部分有肉身測試過，但其實用舊新還舊即可
不需要這樣回沖，有的券商有撥款手續費，反而不划算
: Q6.股票質借的額度?
: A6.自身經驗是基本可申請到500萬，再往上要附財力證明或是股票部位
: 財力逐漸提高也可以申請調高
: 類似申辦信用卡基本額度約10~15萬，再往上通常就要附財力證明或
: 交易量很大才可以。
補充，可以用股票庫存當財力證明，但系統很笨的點是
一旦把庫存股質押，元大借貸通就不認列質押的股票部位
導致要申請調高額度時，財力證明不足無法提高
例如質借額度500萬，我拿2000萬的0050質押撥款500萬(借滿)
此時維持率400%，應可再借出使用
此時申請提高借貸額度，除非有其他存款或其他股票庫存
不然會被認定為財力不足
須由營業員將質押的股票退券回到庫存內，才能當作財力證明
故不需要為了提高維持率，把股票全部質押
讓維持率保持在220~250%即可，剩下的股票有需要再滙入做擔保品
未質押的部位也可"出借"賺一點利息
: Q7.質借出去的股票，配股配息有影響嗎?
: A7.沒有影響，配股配息跟平常一樣，也都會給通知書並扣稅
: Q8.質押的股票可以賣出嗎?
: A8.可以。賣出得到的價金會強制還款，但可以再借出
: Q9.股票質借需要定期還本息嗎?
: A9.不用。可以只還息，不強制定期還本。
: 可以凹單凹到獲利出場再還款
: Q10.可以質押零股嗎?
: A10.肉身測試結果，國泰銀行可以質押零股
: 但元大證券只能以張為單位
: 這部分就要看各家券商了
冷知識分享
質押的股票，配股後零股會進入庫存部位，不會被質押
減資的股票，從整張變成零股，零股的部分會被質押
如果有16000股東鋼質押(16張)，減資33% 變成10720股
質押的部位會是10720股
非10張，其餘720股退回庫存
: Q11.升息、降息質押借貸的利率會跟著變動嗎?
: A11.目前營業員的說法是不會。利率永遠維持不變
: 這部分我很存疑，也許升息一碼不會
: 但升息三碼還會不跟著調嗎? 我猜會等合約到期不再續約
: 要求依新利率重新簽約
: 這部分等2022下半年升息後肉身測試再回報
本篇主要為了這個議題回覆
台灣升息時，券商質借利率會跟著調升
但調升幅度依各券商而定，並非央行調一碼，券商就跟著調一碼
央行2022+2023總計升3碼，我的質借利率從1.80%升到2.45%
總共被升0.65%
注意事項，質押其實是借貸期間6個月，可自動展延兩次，總計18個月
所以保障利率只有6個月，6個月到期時，券商可依當時的利率調升
你不同意，就要還款。
例如元大從2023/6/24調升利率為2.45%，你手中10筆借貸
借貸期接近6、12、18個月的到期後利率都升為2.45%
: Q12.股票質借的注意事項?
: A12.當持股辦理現金增、減資時，該檔個股的部位無法質借
: 但維持率不變
: 例如持有900萬的0050+100萬的東鋼
: 近期東鋼辦理減資，再暫停交易期間可以借貸的額度僅有
: 0050的900萬*60%=540萬(如果個人額度只有500萬，仍然只能借到500萬)
: 假如之前已借貸500萬，並以900萬的0050+100萬的東鋼質押
: 維持率仍為(900+100)/500=200%
: 不因為暫停交易期間導致維持率驟降
本次加開問題
Q13.股票質借是否會列入個人信用徵信紀錄?
A13.不會。我這兩年拉自己的聯徵，只會看到房屋增貸、信貸的金額
完全看不到質借的金額
: 以上均為個人經驗分享，如果大家有不同的經驗也歡迎推文分享
: 建議將股票質借當成資金水位調整的金庫
: 適度的使用可以加快財富累積
: 例如用1000萬的股票質押，得到600萬的"額度"
: 當有合適的買點或是標的時陸續買入200~300萬
: 當個股漲高要獲利了結時，賣出後直接還款
: 不用煩惱資金要在哪裡停泊
: 當有買車、裝潢等資金需求時，可以借貸出來使用
: 等年終、業績獎金、股息下來時再還款
: 不用強制賣股換現金
: 維持率建議保持在250%以上，至少可承受40%下跌風險
: 投資都有風險，任何工具都請自行評估後使用
: 信箱爆了，有問題歡迎推文詢問XD
: 祝大家投資順利
心得分享：個人選股、擇時能力不佳，只是熟悉股票質借的工具
很多人詢問質借存股勝率高嗎?
質借只是取得資金的一種手段，房屋增貸、信貸都可以取得大筆資金
關鍵是你是否已找到穩定的獲利模式? 加大槓桿去增加獲利的金額
也感謝版上大大的分享
最近也在持股中加入21張的富邦正二、32張的中信美債
我相信持有3~5年以上獲利的機率是高的
但我只會在資產內配置10~15%，不會重壓
因為股票質押加大部位後，相對原始資金已經是重壓了
信貸的小知識分享
股息收入會列入報稅年所得，所以用報稅資料申請信貸
可以提高信貸的金額
例如年薪150W、股息50W，銀行可以用150+50=200W認定
最高可以借到200W/12月*22=366W
極端一點可以用質借借滿買滿，領完一年股息後申請信貸
把質借金額還掉大部分，提高維持率
但我不確定美債債息是否會列入信貸徵信基準
如果不用報稅的100萬以內，應該是無法認列
這部分等待明年報稅肉身測試後再跟大家回報
警語：適度槓桿有利擴大財富，過度槓桿只是在自殺
祝大家都投資順利
感謝正二哥(大仁哥)的書籍，讓我了解正二ETF的優缺點
開始在配置內加入正二ETF
***剛剛不小心送出，補充一些資訊
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.117.253.143 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1696915278.A.605.html
※ 編輯: aulau (150.117.253.143 臺灣), 10/10/2023 13:24:03
本次勘誤就是要說這個
也是被你催促很久沒發文，才想來更新XDD
※ 編輯: aulau (150.117.253.143 臺灣), 10/10/2023 14:00:32
可以把股息認列進收入才能借這麼多
※ 編輯: aulau (150.117.253.143 臺灣), 10/10/2023 14:31:22
只是賣出金額強制先還款
大家還是要分清楚銀行、證券、證金業務性質的不同。
新客戶一開始談應該有機會比照證金的利率
元大證券雖然給我不是最低利率，但靈活性很好
只能選擇繼續使用
用資產配置調控風險對我勝負值影響更大
2.45%是要跟業務談的，不一定每個人都有
你也可能談到更漂亮的利率
一般人起手可以選證券的ETF專案2.60%
這有請其他專家解惑
要還清我就要賣出部分持股才夠錢
業務員為了盡量提高借貸金額，申請認列54C股息收入
這也要看各銀行認列股息的程度，有些只會部分認列
已經經歷過2022，不可能再這樣惡搞了
股票質借先申請額度不動支，等到股市大幅修正時再撥款買入
並用正二抄底，資金效益更高
※ 編輯: aulau (150.117.253.143 臺灣), 10/10/2023 19:33:25
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