政府今日(29日)宣佈收回4.8公頃私人土地發展元朗朗邊公屋。https://hk.epochtimes.com/news/2021-07-29/32460820
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元朗朗邊 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研
最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點,但鐵路未到站,沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」,製造出約20-30年的「規劃空窗期」,究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展,將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?
▌「囤地先行」的北環線發展
為深入探討鐵路與規劃之間的問題,我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application),加上抽樣土地查冊,估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況,發現各處都滿佈發展商的囤地身影:
囤地線地圖即刻睇:https://arcg.is/1qeHCS
¤ 新田:1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。
¤ 牛潭尾:2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請,其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊,1幅約9.4公頃地塊(由九建申請),可知囤地範圍總共24公頃。
¤ 凹頭:1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地,1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目,元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地,合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請),另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。
¤ 錦上路:1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。
總體而言,北環線沿線潛在囤地排名為:
1. 新鴻基(共44.4公頃)
2. 九建(共9.4公頃)
3. 新世界(共7.6公頃)
4. 恒基兆業(共7.4公頃)
5. 培新集團(共7.2公頃)
6. 長實(共4.3公頃)
單是這6間大發展商的附屬公司,保守估計總面積達80.3公頃,即是說在北環線尚未興建,未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地,相鄰最核心地段早已被發展商割據一方,可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展,這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站,四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑,牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。
現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小,難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象,亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群,將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位,「目標」是7成公屋3成私樓,可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位),卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區,這並不只是私樓地主導的土地問題,更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。
透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」,可以預視到若然現有土地發展模式不作改動,本地傳統地產商仍然在未來好一段時間,都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷,透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。
▌「綜合發展區」的難產
「以鐵路作為骨幹」的土地發展,過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具,為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向,用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development),透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。
然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置,其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途,但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終,例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地,翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請,發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請,因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置,現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展,改劃為地塊更少的住宅用途,讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」,明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。
如果真的放寬綜合發展區的規劃安排,意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意,為著地權人的業權限制而「削足適履」,更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展,而只是計劃作全區的「用地檢討」,很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值,同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。
▌打破「以鐵養地」的經濟內循環
如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」,北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」,鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力,亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事,但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向,都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲,仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。
港鐵霸權專研系列成果一覽:【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】https://liber-research.com/07_2021_mtr1
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元朗朗邊 在 經濟一週 EDigest Facebook 的精選貼文
第時住高層,每次等𨋢都係一個考驗……
#樓市點睇 #公屋 #摩天大廈 #經濟一週 #ED_H
元朗朗邊 在 我是江老師 Youtube 的精選貼文
今天非常開心和洪健鈞老師合作,
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這邊也在附上洪健鈞老師本集演奏的曲目介紹🎵
(撰文:洪健鈞)
W. A. Mozart: Flute Concerto in D major, KV. 314, 3rd Movement.
此首協奏曲為音樂神童莫札特為長笛所譜寫的經典曲目之一。據說莫札特本人並沒有很喜歡長笛這個樂器,為長笛譜寫的曲子為數不多。但迫於生計,當時在一位荷蘭長笛演奏家Ferdinand Dejean的委託之下,才譜寫了幾首,且並未完成受託的所有曲目。其中,莫札特將雙簧管的C大調協奏曲直接移調以及小幅度修改,便誕生了這首D大調長笛協奏曲。即便如此,它仍然是音樂史上最重要、最有藝術價值的曲目之一,其中的第三樂章輪旋曲,輕快且朗朗上口的旋律,更是經典中的經典。
A. Jolivet: Flute Concerto No.1, Allegro risoluto.
Jolivet為20世紀法國作曲家,喜歡使用無調性以及東方曲調為元素創作。其為長笛所寫的獨奏曲、奏鳴曲、協奏曲、還有「里諾之歌」,皆極具挑戰性,都是長笛的必學曲目。此協奏曲為Jolivet寫給長笛大師Jean-Pierre Rampal(朗帕爾)的作品,高難度的演奏技巧讓此曲變成國際比賽的超熱門曲目。
C. Nielsen: Flute Concerto, 1st Movement.
丹麥作曲家尼爾森被推崇為丹麥最重要的音樂家,也是十九至二十世紀北歐最代表性的作曲家之一,而這首長笛協奏曲為尼爾森晚年的代表作。當時尼爾森欣賞了知名的室內樂團「哥本哈根木管五重奏」的演奏後,驚為天人,便承諾要為五重奏中的每個樂器各譜寫一首協奏曲,可惜最後因病只完成了長笛協奏曲以及單簧管協奏曲。此曲曲風生動幽默、充滿驚奇,如同幻想曲一般。日後以其名舉辦的長笛最大型比賽:「尼爾森長笛大賽」中更形成傳統,參賽者在決賽必須演奏此曲為壓軸。
C.P.E. Bach: Flute Concerto in D minor, Wq. 22, 3rd Movement.
C.P.E. Bach 為音樂之父巴哈的次子,也是他眾多子女之中最有名的一個,立足於巴洛克與古典樂派的轉捩點,他的作品風格大膽創新、旋律線條優美典雅,無論是內容以及形式上,都為之後的古典樂派開創了先驅。此首D小調長笛協奏曲為C.P.E. Bach最著名的曲目之一,除了艱深的技巧外,其豐富的色彩以及聲響效果,讓這首曲子到現在還是炙手可熱的比賽、音樂會曲目。
J. Ibert: Flute Concerto, 1st Movement.
Ibert為法國知名作曲家,在其相當多元的作品中,為管樂所做的作品更是其巔峰之作,音樂風格簡潔生動,線條清晰。此長笛協奏曲當時是獻給法國長笛名家Marcel Moyce的作品,並由他進行首演。精彩萬分且極具效果與張力的特點更讓它成為最重要、最熱門的長笛曲目之一。
Bonus:
C. Reinecke: Flute Concerto in D major, Op. 283, 2nd Movement.
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元朗朗邊 在 Namewee Youtube 的最讚貼文
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跟這十位美女合作的唯一感想就是... 女朋友不在真好? 相信拍攝的時候工作人員都硬了(拳頭),眼睜睜的看著我跟那麼多美女尬戲,應該很想揍我一頓吧?
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元朗朗邊 在 Namewee Youtube 的最佳貼文
Oh yeah...台北2021年度觀光主題曲來了! 這一次我又不負眾望拍了一支女生看了想罵人;男生看了會一直重播的MV... 記得看到最後?。
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