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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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00:00 3檔金融股存股2年,殖利率、投報率分享
00:50 中信金存股
02:46 國票金存股
05:04 兆豐金存股
07:17 存金融股、ETF心得分享
中信金
總持有張數 10張
最低股價18.15 (109/10/5)
最高股價 20.3 (107/12/07)
平均股價 19.1
總成本191,150元
投報率 17.25%
總損益 +32,980
108年享有股利2,000元
109年享有股利 6,000元
110年預計有10股參與股票配發 10,500元
總獲得股利18,500元
若加上今年,總股利佔了總投資金額的9%
配息,除息交易日基本上是在7月中
110年 現金股利 1.05元 殖利率4.91%
109年 現金股利 1元 殖利率5.05% 填息花了152天
108年 現金股利1元 殖利率4.47% 填息花了78天
國票金
總持有股數 1,517
最低股價 11.3 (109/5/29)
最高股價 16.5 (110/4/14)
平均股價 12.89
總成本 19,574
投報率 26.6%
總損益 +5,206
109年享有現金股利650元 + 股票股利0.17元所以拿到17股
110年預計有1517股參與股利配發 可以得到986元股利 + 股票股利0.35
單計算現金股利的話,佔了總投資金額的9%
配息,除息交易日基本上是在7月中
109年 現金股利 0.65元 + 股票股利0.17元 殖利率7.11% 填息花了106天
110年 現金股利0.65元+ 股票股利0.35元 殖利率6.51%
國票金介紹
國票金(2889)於民國91年由國際票券金融公司、協和證券及大東證券以股份轉換方式成立,是國內唯一以票券為主體的金控公司。公司主要從事票券、證券、投信、投顧、期貨與創投等相關業務,以票券業務為營業主軸,其市占率居國內第二,僅次於兆豐票券。
國票金旗下子公司包括國際票券、國票創投、國票證券、樂天純網銀
2020年前三季,金控旗下子公司的獲利貢獻度:國際票券約佔81%、國票證券約佔18%、國票創投約佔0.2%
1)國際票券:
營業項目有票券經紀、自營、承銷、保證、背書、簽證,債券自營、承銷、簽證,以及投資相關股權商品、外幣債券自營、同業拆款經紀、可轉債資產交換和經主管機關核准辦理之衍生性金融商品等業務。
2019年經營項目占營收比重分別為:票券業務56%、債券業務39%、股權投資業務5%。
(2)國票證券:
營業項目有證券經紀、自營、承銷,期貨經紀和信託,以及投資顧問、融資融券、股務代理等業務。
2019年經營項目占營收比重分別為:證券經紀59%、證券自營36%、承銷佔4%。
(3)國票創投:
營業項目有租賃業務、對被投資事業提供企業經營、管理與諮詢服務,或直接提供資本等業務。
兆豐金
總持有股數 1,568股
定期定額1年
最低股價 28.75 (109/9/16)
最高股價 31.9 (110/4/16)
平均股價 30.29
總成本 47,501
投報率 8.14%
總損益 +3,865
109年享有現金股利202元
110年預估現金股利2,477元
加上今年,總股利佔了總投資金額的5%
配息,除息交易日基本上是在8月中
109年 現金股利 1.7元 殖利率5.65% 填息花了164天
110年 現金股利1.58元
兆豐金
資本額1,400億
[營業項目]
營業項目與產品結構
兆豐金控營收組成,2020年前三季年公司淨利貢獻比重:銀行業務佔約81%,票券約12%,證券約6%、產險佔1%。
金控旗下主要子公司:
(1)兆豐國際商業銀行:兆豐國際商業銀行利息淨收益佔69%,利息外淨收益佔31%。
(2)兆豐證券:兆豐證券經紀手續費收入佔營收比重42%,市佔率約3%,排名第9。
(3)兆豐票券:兆豐票券票券收入佔43%,債券收入佔52%。
(4)兆豐產物保險:兆豐產物保險火災保險約佔23.4%、貨運保險約佔3.6%、船舶保險約佔5.3%、汽車保險約佔47.7%、航空保險約佔1.6%、工程保險約佔3.2%、傷害保險約佔5.5%、健康保險約佔0.6%、其他保險約佔9%。
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活動詳情|https://card.firstbank.com.tw/card/chn/content/tw/cardIntro/cardIntro_20190724_9784.html
iLeo數位帳戶還是很棒
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📌跨轉10次/跨提5次
📌搭配夢想存錢計畫最高72萬以內1.2%
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合作金庫數位帳戶
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-5,000起息,半年付息6/20付息
📌新戶享跨轉16次、跨提8次手續費免費
(去年為跨轉30次/跨提36次)
📌舊戶享跨轉、跨提各6次手續費免費
活動詳情|https://www.tcb-bank.com.tw/aboutnews/Pages/110%E5%B9%B4%E6%95%B8%E4%BD%8D%E5%AD%98%E6%AC%BE%E5%B8%B3%E6%88%B6%E5%90%84%E9%A0%85%E5%84%AA%E6%83%A0.aspx
兆豐Megalite
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📌10萬以內1.2%
-100起息,每月付息
📌跨轉、跨提各10次手續費免費
活動詳情|https://wwwfile.megabank.com.tw/event/megalite/event4.html
彰銀e財寶
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📌10萬以內1.2%
📌符合條件最高10萬以內1.5%
1. 薪資轉入交易
-當月該戶薪水入至數位帳戶,且個人網路銀行(行動網)-新台幣交易明細「摘要」欄位顯示為「薪水」。
2. 台灣Pay交易
-當月該戶以本行個人行動網使用台灣Pay功能,並以數位帳戶交易成功1筆,且當月沖正交易,正負交易加總≥1筆者才符合條件,惟交易不含轉帳及轉帳購物交易。
3. My樂卡交易
-當月持卡人請款入帳成功1筆,且當月取消交易正負交易加總 ≥1筆者才符合條件;交易不適用下列帳款項目:信用卡年費費用、預借現金手續費、掛失費、換卡費、違約金、國外交易服務費;分期付款僅以首期計算。
🔺符合1項加碼0.1%
📌符合條件享15萬以內1.5%
-如當月月底台幣存款餘額較上月月底存款餘額增加大於等於1萬元者,則當月優惠利率計息額度可從最高10萬元提升至15萬元
📌1萬元起息,活儲胥慧利率0.08%每半年付息一次/e財寶優惠利率每月付息
-e財寶利率為活期利率0.08+數位帳戶優惠利率與一般活儲利率之差額
📌跨轉、跨提每月各10次免手續費
活動詳情|https://www.bankchb.com/frontend/mashup.jsp?funcId=deaf529815
渣打現金回饋御璽卡
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玉山Only|https://pse.is/J668L (最高5.2%回饋無上限)
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聯邦賴點卡|https://pse.is/DTNEM (國內4%/海外5%)
花旗現金回饋Plus卡|https://shinli.pse.is/uap54 (指定行動支付10%)
台新玫瑰Giving卡|https://shinli.pse.is/vhf4q (假日3%)
永豐JCB|https://shinli.pse.is/N4YCD (網購5%/外送平台10%)
永豐Sport|https://shinli.pse.is/N4YCD (健身房/運動用品/藥妝店8%)
玉山Pi錢包|https://shinli.pse.is/PSTRY (國內最高5%)
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