關於 兆豐薪資結構 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

「我的金錢能量從現在開始揚升！」
　
銀快從小數學就不好，
但我知道數學是不會背叛我的，
因為數學不會就是不會。
　
　
我甚至以為這輩子跟數學無緣了，
因為我上數學課就會打瞌睡，
我的額頭真的知道粉筆長什麼樣子，
因為老師用粉筆Ｋ我的時候，
都有精準的命中目標（參見逃學威龍） 。
　
　
不過，今天不是要來講解三角函數，
所以和我一樣罹患「數學恐懼症」的同學，
請你們不要害怕，雖然我經常抱著鴨蛋睡著，
我是來教大家怎麼增強你的金錢能量。
　
　
看到這邊有沒有稍微醒過來，
倒數第二排第三位同學我看見你了，
你也是來聽課的對吧？
現在我要你打開筆記本，
開始抄寫我接下來要講的重點。
　
　
準備好了沒？
　
　
我們之所以能夠忍受低薪，貧窮，沒錢花
其實是因為資本主義在控制人們的大腦
國民基本薪資是怎麼計算的你知道嗎？
就是財團、商業公會理事、銀行和政府協商
訂定出一個餓也餓不死，願意好好工作
但存錢很困難，也買不起貴的房子
這樣的基本薪資標準。
　
　
「月領 22 K」它是一個錨定效應 Anchoring Effect。
只要你的薪水有超過它，就不算是低薪？
真的是這樣嗎，就算乘以兩倍，我還是覺得低薪啊，
　
　
你知道嗎？我每個月沒有花錢買奢侈品，
光是繳水電瓦斯手機光纖上網
ＵberEat貓罐頭和日常用品刷卡就要三萬五
乘以兩倍的薪水對我來說還是遠遠不足
想要存款 想要買房子 想要出國旅遊 根本沒錢。
　
　
正常雙薪家庭，要能買房、買車、買保險
日常生活費加上小確幸，還有孩子的教養費用
各種學雜費、擋不住誘惑的網購，沒有十萬元以上
小康家庭真的生活很困難耶。
　
　
所以住得起竹北靠近高鐵站的昂貴房子，
還不算是真正的豪宅喔，只是大坪數、交通便利、
住戶單純、鋼骨結構、飯店式管理、綠色建築，
竹北的高科技工程師，月收入必須要有 20 萬以上。

自從開書店以後，我才逐漸開竅，
掌握到什麼叫做「數字感覺」。
　
　
因為開一間店，就算你不懂得會計帳、進銷存，
也要知道銷售數字減掉進貨、營運成本等於淨利，
老實說，開書店真的是良心事業，
書的利潤薄，小書店很難賺，
大書店規模經營，獲利模式不一樣。

雖然我開書店沒有賺什麼錢，
幸好一家溫飽，養幾隻貓，在沒有生孩子前提下，
我們小夫妻生活還算勉強過得去，
只是書店結束營業以後，少了現金收入，
剛開始的時候，我真的難以適應，
不曉得下一餐在哪裡，我又不想去上班，
收入來源是個令人頭疼的問題。
　
　
　
結束荒野夢二書店是 2019 年 8 月的事。
這一年，我實踐了信封存錢法。
只要有領到講師費、出席費、車馬費、通告費
我一律放進信封，沒有存入銀行。
常用的郵局帳戶用來支付日常開支，
那些放入現金（千圓紙鈔）的信封，
每一個信封存滿二萬元，就換下一個信封存，
藏在固定的地方，但我不會沒事去檢查它。

從我意識到這樣存錢，我就很少花錢了，
因為手上的現金只能拿來生活，
沒有多餘的錢在手上，你看不見可以使用的錢，
自然而然停止消費日常用品以外的東西。
　
就在 2019 年的 9 月
不到八個月的時間，我存到了十八萬元。
　
而妻子沒力則是在這一年賺進她結婚以來
最高的年薪，前前後後好像是六十幾萬元
比我的收入還豐厚，因為我還要負擔生活開支，
她做了一件了不起的事，就是開了線上寫作課程，
線上課程公司加上妻子和我，一起宣傳課程，
在短時間之內，有八百多人報名線上課程，
半年後，這些錢進到妻子的戶頭。
　
　
她終於可以抬頭挺胸的說
我是一個可以靠寫作教學吃飯的人
這一步真的踏出了人生舞台！
　
　
就在 2019 年 9 月 我們決定和好友一同
前往北海道度假十天（對我來說是感傷之旅）
因為我決定結束了自己心愛的書店
那時候，我還努力地沉浸在已經失去書店的悲傷中。
　
　
可就在這時候，沒力和我看了一部紀錄片
是英國的大英博物館和ＪＫ羅琳合作的魔法紀念展
為了慶祝哈利波特發行二十週年舉辦的特展
原來中世紀是真的有魔法存在，有好多好多魔法書
魔法道具，魔杖、鍊金術士的材料工具組
目不暇給的真實文物，讓我們知道魔法曾經存在這世上。
　
　
那時候，沒力從影片中接收到一個訊息「去英國！」
什麼？去英國？現在嗎？我們為什麼要去英國？
「沒錯，就是現在，你們要去英國，說走就走。」
一般人不知道會如何反應，可是當我很確定這個訊息
並不是我們自己忽然冒出來的靈感的時候。
　
　
就在隔天，我把那些藏在信封裡的千圓鈔票
全部找出來，有一些抱去雄獅旅行社買歐洲來回機票
有一些抱去兆豐商業銀行換成各種英磅和各種歐元
沒力轉了一筆錢到我的銀行帳戶，她說機票她出，
她說民宿旅館住宿費她出，剩下的全部我出。
　
　
我們是非常相信神明訊息的人，
所以在完全不知道要做什麼的情況下我們買了機票
9月30日當天人已經在機場，三小時後飛往英國倫敦
Heathrow 機場，那裡好冷，我們從九月台灣的炎熱
來到一個像冰窖的地方，機場真的好冷，食物也是冷的。
　
　
就這樣，完全不知道2020會有新冠肺炎的我們，
踏上歐陸五座城市將近一個月的自助旅程，
除了機票和倫敦住宿以外，全部的行程沒有規劃，
走到那裡算到那裡，全憑當天的靈感和直覺。
　
　
這是我們 2012 年賣掉房子
去歐洲壯遊學習到的能力
這是我們去了日本二十次以上
自助旅行鍛鍊的生存能力。
　
　
這篇文章不是要跟大家分享我們的歐遊旅記，
而是要跟大家分享「數字感覺」。
　
　
只要去過歐洲旅行的朋友都會面臨「幣值崩壞」現象
因為英磅和歐元的匯率計算和當地昂貴的消費水平，
會使你在「旅行途中」的這個特殊時間裡
暫時麻痺了那個東西好貴，火車票怎麼那麼貴，
機票好便宜，廉航真便利，住宿真的好貴，
阿姆斯特丹的物價為什麼如此驚人！
來都來了，咱們就認命做散財童子吧。
　
　
所以那些我存了八個月信封裡的私房錢，
就全部奉獻給這次的歐洲旅行了。
雖然一個月之後，我的旅費幾乎都花得差不多，
是還有留存一些英磅和歐元啦，
但換算下來可能也不到台幣三四千元，
　
　
2012 年在歐洲 我們幾乎是笨蛋自助旅行
因為不是預先訂房，搶早一年的紅眼班機
所以我們付的錢都是當季現金價
旅宿和交通占去一半以上的金額
每天平均花掉台幣一萬元。
　
　
看著戶頭裡的數字從 270 萬 每日減少
回到台灣的時候，倫敦奧運正如火如荼，
我的戶頭現金只剩下新台幣 130 萬元
　
　
那是我人生首次感覺自己像是中了樂透一樣
因為我們夫妻完全沒有向任何人說要去旅行
也沒有特意進行告別這種事
所以在歐洲旅行了一個月以後
臉書朋友留言說，等等你們是要移民了嗎？
還是悄悄中了樂透沒有告訴我們
大家眾說紛云，啊我就是不想解釋原因。
　
　
直到那次從歐洲旅行回來
才慢慢把我們的故事說給大家聽
那是我人生第一次感覺戶頭裡真的有錢的經驗
對於長年以來的月光族，靠文字寫作接案編輯的我
過去十幾年戶頭從來不曾存過一萬元的我
戶頭裡有 270 萬是一筆難以想像的天文數字。
　
　
「因為還沒有能力去承接金錢帶來的巨大能量」
　
　
所以這筆錢在我們回到桃園一年後
決定在山窮水盡之前，我們開了荒野夢二書店
因為要創造一個「有現金收入來源的系統」
當時的我們，大腦只能想到開書店，很笨吧。
　
　
在 591 租屋網找到店面的時候，
原來打算當作小夫妻的工作室，翻譯、寫書
接案，文字編輯、企畫、二手書的網拍
可是租下空間之後，才發現坪數比想像大很多
最後還是把前三分之二的空間變成了書店
沒力也運用在東京旅行中發現的中古文具店經驗
把我們最初的書店形象打造成日式雜貨店的感覺。
　
　
起初的兩年，其實生意還不錯，
但我的「數字感覺」還不夠精準，
常常賺了錢，又進太多的存貨，
有些是新書，有些是要販售的二手雜貨，
庫存品不一定都賣得完，你又要花時間處理它。
　
　
總之，開店的租金押金加上我們買的一批二手書
還有書櫃、桌椅、擺飾品，林林總總加起來，
開店成本是十一萬元新台幣，你沒有聽錯，
只花了十一萬元，就這樣開了一間書店。
　
　
因為我們徹頭徹尾沒有作裝潢，
也沒有請人來設計空間，也沒有買高級家具，
只用傳統雜貨舖的通俗概念去經營日常書房。
　
　
扯遠了，我只是想說兩次的歐洲旅行中間
我們曾經懷抱熱情開了一間經營六年的書店
好像沒賺什麼錢但它餵飽了我們一家人和貓咪
而我學到了什麼是商業經營的一點點皮毛
算不上是商業思維啦，也沒有變得比較厲害
好像是有抓到那麼一點「數字感覺」。
　
　
重點來了，讓大家耐心看了那麼久，
真的是不知道銀快的葫蘆裡賣得是什麼藥？
　
　
其實想要跟大家講的是「金錢數字的錨定效應」。
　
　
那是在巴塞隆納的一個魔幻夜晚
晚上遠處有人在進行示威抗議，
加泰隆尼亞人要求獨立自主，
而我進入一家位於豪華酒店的六樓，
一個奢華的按摩中心在那裡桑，
一節是45 分鐘，費用是 200 歐元 。
　
　
幫我按摩的女子來自摩納哥親王國
她的故鄉在知名的賭城蒙地卡羅
金髮碧眼，身高 173公分，皮膚很好
當然身材也很好，重點是一絲不掛
我們全程用英語交談，她笑起來很美
年齡 24 歲，來巴塞隆納打工
這間按摩中心提供Tantra Yoga的服務
　
　
我們的身旁有一面非常大的正方形鏡子
現場猶如在畫室裡看著裸體模特兒在鏡中
為你的身體滴上精油，用雙手的溫度
在你的身體上來回撥動，簡直像做夢一樣
我可以跟你說，那實在非常的不真實。
　
　
略去那些描述起來會讓人血脈賁張的體驗過程
我想說的是，這輩子好像從來不曾這樣奢侈過
折算新台幣六千圓的孩子不到一小時就消失了
　
像魔法一樣的屋子座落在巴塞隆納的市中心
一個金碧輝煌的傳統式電梯登上六樓的視野
我感覺到數字是一種魔幻的神奇旅程
　
　
離開有魔法的屋子我在電梯裡暗自下定決心
以後，我在台灣的收入單位要以六千為倍數成長
我在內心進行了這項心理錨定，並以巴塞隆納的體驗
進行了視覺錨定、身體錨定、心靈錨定。
　
　
2019 年 10 月底 我們從歐洲旅行回到台灣，
半年以後，我接演講的收入是以六千元起跳，
工作坊的收入，單次是一萬六千元到三萬六千元。
　
　
「數字感覺」伴隨著單位的改變，
「錨定效應」決定了我的收入單位。
　
　
要踏入那麼魔法屋子的時候，我看了價目表心想：
「好貴喔！對現在的我來說，有點太貴了！」
「我不可能花這個錢！」「我做不到！」
　
　
可是腦海裡又有一個聲音告訴我：
「一生只有一次的機會！」
「你以後會成為億萬富豪！」
「想有錢就有錢！」「你做得到！」
　
　
我當時的轉念是，錢再賺就有了
我以後的收入是想出國度假就出國，
過著說走就走的人生。
　
　
現在的我已經活在那個未來裡了
我決定慢慢把這些秘密都告訴你們
　
　
看到這篇文章的你，我全心全意祝福
　
「勇敢做有錢人！」
「你值得過更好的生活！」
　
　
我是銀色快手，很高興認識你！
20210311 AM 05:57 日本311地震十周年
　
　
#感謝宇宙先生
#銀色快手
#設計你的每一天
#ありがとう
#うちゅうせんせい

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html