【明報專訪】物流+地產+科技=未來
由2015年開始，我致力投資物流地產行業，由傳統的高樓底鋼結構倉庫到大型現代化物流倉庫。透過親身的投資，我對物流地產的發展、投資價值和未來發展方向可算是有了比較深入了解，我個人亦深信這就是未來地產發展的一個藍海。
傳統物流地產REITs以典型的地產發展方式為資產增值，營運模式不外乎收購倉地、工廈等老舊、低附加值的物業資產，改裝並翻新成一個有貨台、貨架等物流配套設施的現代化物流倉庫，再租予大型第三方物流公司(Third-party Logistics 簡稱“3PL”)如業界龍頭嘉里物流等使用及營運，主動提升物業資產的租值，從而最終使資產價值得以提升。然而，這已是三十年來的營運模式。
在科技和互聯網的世代，透過物聯網(Internet of Things “IOT”)，物件與物件之間已有互動聯繫；在網購的盛行發展下，人們的消費模式(Consumption Pattern)已有了極大的轉變……以上的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額，然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。因此，一切又將會回歸地產層面的增值，但在現今世代下，增值的手段除了傳統的「地產發展」外，科技元素如物流倉儲自動化系統、大數據(Big Data)、人工智能(AI)、區塊鏈(Blockchain)等才是真正能為傳統物流地產大量注入價值的關鍵。
在科技層面的增值，剛在香港上市的ESR Cayman(1821)和市場上的物流地產REITs，包括之前在美國和星加坡上市的普洛斯（Global Logistic Properties Ltd）、豐樹物流信託（Mapletree Logistics Trust）和Goodman等仍然是接近空白。
有關金融科技（FinTech）和區塊鏈在物流倉儲上的應用，在今天的明報專訪中提到了一個概括的概念。有興趣的讀者們可參考我下一篇文章，會作更詳細和深入的說明。
【明報專訊】
//樓市中工廈拆售帶來豐厚回報已不稀奇，但有本港房產基金經理撈金後轉行，決定豪擲10億元，要在新界打造「科技倉庫」，以大數據及區塊鏈作輔助。地產投資公司Comboxx聯合創辦人兼執行董事陳建中接受本報訪問時表示，旗下智能物流倉層數將會更高，對收租能力頗具信心，更重要的是倉庫科技帶來的增值服務多樣，可佔總收入6成，未來甚至有機會與虛擬銀行合作，料項目兩年內可回本。
大數據管理 全自動化運作
陳建中以專投地產的星匯資本起家，2015年曾在新界建倉小試牛刀，回報不俗，由此對倉庫看高一線。他其後發現，工廈倉高度有限、通道窄逼，貨車出入常要「排長龍」，因此有心捕捉商機。公司買下元朗逾30萬呎地皮，並伙拍嘉里物流（0636）旗下嘉里物流工程，由後者負責硬件，開始落實智能倉構想。而因倉庫計劃採用全自動化，城規會亦批出罕有的18米高度，大幅增加可租出面積。
物流業近年在港式微，但內地由於地廣人多，反而出現阿里巴巴（9988）旗下菜鳥物流等新式科網物流公司。陳建中認為科技才是未來倉儲發展重點。他指旗下倉庫將採用大數據，落成後可對倉內貨品進出時間、位置及溫度等數據進行分析，能分辨當季及過季產品，幫客戶精確銷售。
貨單存區塊鏈 數據難篡改
另一新式倉儲服務則是融資證明，他表示，過往中小企在以貨權為抵押向銀行尋求融資時，曾有倉單造假的詐騙案例，但若貨單儲存在區塊鏈中，數據則難以篡改，可規避風險。他續指，區塊鏈亦可通過智能合約（smart contract），直接將貨權轉移予銀行，早前已與部分虛銀探討此計劃。
科技倉庫預計明年第四季落成，陳建中表示，租金將與普通倉儲相若，甚至更平，希望可租予中小企至個人不同類別用家。
明報：港企斥10億建智能倉 冀兩年內回本
2019/12/26
https://m.mingpao.com/…/s00…/1577298948396/港企斥10億建智能倉-冀兩年內回本
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