201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE
【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】
答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。
因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。
【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】
答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。
尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。
如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。
【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】
有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？
還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。
不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。
陳泰源youtube→https://youtu.be/2_G7USAjfEM
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019hot.html
八樓雙梯 在 [請益] 台北萬芳社區老國宅能買嗎- 看板home-sale 的推薦與評價
各位房版前輩好，之前有上來問松山上班想在林口 A9 購屋的計畫，
很感謝各位打消我的一時衝動。
這陣子工作忙比較少看，
但也斷斷續續到處看了幾間。
主要集中在文山區萬隆辛亥、內湖區文德、大安區臥龍街一帶。
都是老公寓為主。
最近看了一間文山區萬芳社區國宅七樓（頂樓），有點心動，
但因為經驗不足不知道這種老國宅到底適不適合買，
因此希望各位能指點迷津。
物件基本資料：
萬芳社區電梯國宅，40年。物件在七樓頂樓。
權狀 17.8坪，2房，主建物12.5坪，附屬建物1.3坪
實際現況是浴廁和廚房一半是陽台外推一半是增建。
另外有兩處鐵鋁窗增建。
屋內實際坪數大概有到 17-18 坪左右。
開價 1150 萬
== 先講我看到的嚴重缺點 ==
1.
四十年老國宅，真的很老舊。
尤其梯間地下室油漆剝落嚴重。頂樓電視線亂拉，
一樓出入樓層昏暗，且五戶一部電梯。
2.
據房仲說都更無望，因為整個萬芳社區好幾棟 12層、7層、5層國宅，
竟然通通是同一塊地沒分割，甚至管委會都是一起的。
所以要都更的話，不只你這棟樓所有人要同意，
其他棟加起來一千多戶通通要同意一起更下去，簡直天方夜譚。
另外整個萬芳社區後來都劃入山坡地限建，
只能走危老，又是低容積住二，建商大概也不會有興趣。
四十年老國宅再過二十年會怎樣，沒人知道。
3.
物件在頂樓，天花板似乎有輕微漏水。
有三處大概手掌大的油漆剝落、一處霉斑。
4.
物件本身外推推好推滿，沒有陽台。
我想破頭想不到洗衣機可以放哪。
== 接著講優點 ==
1.
地點真的很好，
離萬芳社區捷運站兩百公尺，搭三站就進台北市區。
附近環境也很舒服，到處都是公園綠地，又安靜。
雖然幾乎沒商店，但我和另一半都很喜歡。
2.
買得起。室內坪數夠。
台北市在捷運旁邊兩房實際使用 17 坪，1150 萬，
好像真的可以說超值。
兩個鐵鋁窗都外推至少 70 公分，晾衣服沒問題。
底下深度也超深到地板，還可以堆放東西 = =
3.
屋內狀況好。
屋主四年前整個重新裝潢，水電管路重做，
地板全換耐磨木地板保固十年。廚房衛浴也重做。
基本上可以直接搬進來住沒問題。
房仲唯一建議是補個防水漆可以再戰十年。
4.
住戶素質看起來還可以
雖然大樓超老舊，
無論是梯間還是地下室都完全沒有任何雜物垃圾。
也沒有被亂佔用。其實不會有髒亂感。就是很舊...
5.
關鍵設施有在更新。
電梯七八年前有換新，三菱的。
消防設施外觀看起來很舊打開來裡面也是新的，有定期檢查的章。
我有去看萬芳社區管委會的紀錄，
看起來運作的很正常，全部社區加起來公積金有個七八百萬吧。
電燈水塔等東西壞了都有在修繕。
只是我猜因為一千多戶分這些錢其實也沒多少，
所以美觀部分的問題（例如梯間油漆脫落）大概沒人肯花錢做。
只肯做人命關天的部分...
== 以上狀況報告完畢 ==
總之以我們 1500 萬以下的預算來說，
萬芳社區台北市、兩房、近捷運環境又好，
開價 1150 遠低於預算，這條件真的是沒得選了。
我和另一半也都是不介意老房子的人。
只是真的很怕四十年老國宅不知道會不會住幾年變危樓又不能都更無家可歸。
現在很猶豫要不要進一步談。
希望各位能給點建議。
萬分感謝。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.137.8.58 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675262976.A.619.html
※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:49:56
※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:50:59
※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:51:42
室內是很喜歡，格局方正，雙面採光無暗廳暗室。
只是公梯間和地下室真的有夠舊....
屋內目前能看到就是幾處天花板油漆剝落，
但這我也不懂，不知道到底嚴不嚴重...
房仲是說當初頂樓只有重漆防水，耐用度大概就是五到八年。
我上最頂樓有看到正對物件天花板那塊的漆顏色不一樣。
房仲還建議洗衣機可以放在增建鐵窗裡（真的放得下），
但這掉下去會砸死人吧...
※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 23:13:39
感謝房版提點...
和家人討論後也是覺得廚房外推懸空不安全。應該先 pass 了。
謝謝大家的意見。
※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/02/2023 00:07:41
... <看更多>