《頗析資產負債表常見的科目》
打開資產負債表,科目及數字多到讓人看不懂。今天先分享"資產"的部分。
我常常強調的,只要看金額大的就好,關於資產的部分,常見的有 7 點,讓你快速抓到大方向,我分別依照流動性介紹:
(1) 現金:金額當然越多越好,公司更有繼續經營的能力。像我就很喜歡,現金可以 cover 總負債的公司。很安心~
(2) 應收帳款:金額太大,有帳收不回來的風險,就需要提列呆帳。但是有些產業應收帳款本來就比較高,例如:電子通路、汽車業。
(3) 存貨:存貨太多有 2 種可能,第一就是有大訂單,當然就得需要購買原料。第二是貨賣不出去,只好堆在倉庫裡QQ。該如何判斷呢?最快的就是打電話問發言人,技巧性地詢問未來企業發展;同時也可以關注產業概況來了解。
(4) 金融資產:列為金融資產的會計科目都落落長,例如「按公允價值衡量之金融資產」。總之,講白話一點就是,買股票買債券。要注意的是,公司有太多資金在金融資產的話,虧損可是會影響企業盈餘的喔。而且我們投資股票,當然是希望企業好好專注本業阿。
(5) 採用權益法之投資:白話文就是轉投資。轉投資如果是跟本業有關,就很好,但如果是很跳 TONE 的產業,且子公司超級多,那就需要非常小心了,因為轉投資太複雜,有心人想要藏匿虧損,我們太難判斷出來了
(6) 不動產、廠房及設備:製造業的廠房就很多,而且可能年年都要擴廠或是新增機器設備。但是軟體業根本不需要工廠阿,所以這部份金額就會很少。
(7) 使用權資產:這是 IFRS16 號公報之後才出現的科目,算是比較新。只要公司有租店面、租廠房等,帳上就會出現該科目。同時在負債,也會有一個相對應的科目叫做「租賃負債」。
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公允價值白話 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的精選貼文
這間房子價格多少合理
身為房地產第一線從業人員,被顧客詢價是常有的事。
有些顧客為了希望業者的回答能公允客觀,故提出的問題都很廣泛(如:高鐵區三房行情大概多少、成功學區朝南四房品牌建商價格多少合理...)。每當被問及這類開放式的問題,都不禁讓我直盯著螢幕發愣數十分鐘。
影響價格的因素有很多,除了地段、屋齡、建商外,還有樓層、棟別、格局、社區運管理、建材配備、當局市況氛圍、過往社區成交行情等。所以最直接詢價的方式,就是把社區及物件條件提供給業者,業者才能提供完善的評估。
不過,消費者會如此跟業者試探互動,這也情有可原(一切都是信任度不足所致,不過這議題不在本篇核心探討範疇)。
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以下來聊聊,業者面對消費者詢價時的處境:
1.當詢價者是賣方時:
業者的估價總是無法令賣方感到滿意(如果有令賣方感到滿意的估價,那極大可能是業者在畫大餅,委託先簽了再說,後續再慢慢議價)。
在賣方眼裡...
即便自己房子的屋齡較舊,價格也要比照新案。
即便自己房子的樓層較低,價格也要比照高樓層。
即便自己的房子沒裝潢,價格也要比照鄰居有裝潢的價格賣。
即便社區今年已成交四件,每件皆刷新社區新高價,賣方也會覺得那是別人,鄰居的成交價就是我的起始價,我家價格值更高。
上述看似非合乎邏輯的觀點,卻是普遍賣方售屋時的心態。沒辦法,一般人手上至多同時持有1~2間房子,每賣掉一間房子,就是把這間房子的價格憧憬作了結算。
在現今房源如此缺乏的市況,業者要跟賣方建議售價又更為困難了。要是估價太低,賣方很容易就跟你說掰掰,並尋找下一位估價更高的業者;而要是估價太高,容易讓賣方覺得你過於浮誇、不切實際。
我常覺得賣方在找尋委任仲介很像是皇上在選妃。
賣方要賣房子,難道會不知道自己社區行情多少嗎?賣方當然知道啊!最後能否賣到心中理想價是其次,賣方只不過是在找尋一個能更認同房子價值(或是講白話一點:能讓賣方賺更多)的仲介。
而若過往沒有合作過、可信任的仲介,賣方挑選仲介最快的方式無非就是價格決。哪個仲介給予房子更高的估價與認同,就優先獲得合作的機會。但賣方這樣的心態,卻也無形中養成了很多仲介畫大餅的情況,只為掙得一次合作的機會。
我們發現,很多互動模式其實都是因應人性而產生。
2.當詢價者是買方時:
以前房價平緩的時候,我都會直接跟買方說:“社區成交行情區間落在xx~xx萬(然後直接附上成交價格整理表)……“。
但今年房價漲得飛快,每個月市場的價格行情都在變化,實在很難跟買方訴諸何謂合理價。若因價格建議得過低,導致買方沒買到房子、下次出價得花更高成本來購買,這樣豈不就害了買方?
故,買方與其問房仲價格多少合理,不如實際自己去市場走一遭。你就知道目前市況如何、以及是否有必要追價了。
成為自己資金的主人,同時也為自己的決定負責。
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🔥【財報教學-無形資產】
今天我們回到財報中的內容來介紹大家比較不熟悉的會計項目-無形資產😉
無形資產是列在”非流動資產”中的其一項目,在談無形資產前,我們先了解資產的定義。
資產白話來說就是公司所擁有、具有能產生未來經濟效益的事物,舉凡之前提過的負債、權益,都屬於資產。
而無形資產,指的是無實體形式的非貨幣性資產,而在列於資產負債表中時,企業要能夠證明這些項目有符合定義。
✨無形資產的定義有三個
1.可辨認性。要能與企業分離,或是從合約或法定權利中所產生。
2.控制權。企業要擁有對其之控制權。
3.未來經濟效益之存在。如”資產”一樣,既然”無形資產”也是”資產”的一種,就也該有此項特徵。
資產與無形資產的差異,簡單來想可以當成有形體/無形體的分別即可。要注意很多與資金相關的借貸、憑證等,雖然透過電子化交易有沒有形體,但它本質上是可以換成現金或票據的事物,所以並不是無形體喔~
✨無形資產的取得方式,包括單獨取得、企業合併取得、政府補助、資產交換、內部產生等...
✨而在後續衡量上,有兩種方法供企業選擇。
-成本模式
在原始認列後,以其成本扣掉所有累計攤銷&減損損失。
-重估價模式
價值為重估價日之公允價值扣掉所有累計攤銷&減損損失後之金額。而重估價需要定期執行,來讓財報上資產帳面金額與公允價值間無太大差異。
以上就是無形資產的基本觀念,未來本專欄也會不定期針對較少見的一些財報內容來說明,除了與投資直接關聯的事項外,也能更多一層了解企業財報的面貌喔😎
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