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Q: 公寓地下室使用權陳明宗律師 宗誠法律事務所 在Facebook 的評價

【大樓機械停車位故障，修繕費用由誰付？】周二下午在訓練協會授課，有同學問律師：「大樓地下室有平面及機械車位，父親買平面車位，但地下室的機械車位經常故障，管委會卻將修繕和年度保養費由公共基金負擔，這樣對我們買平面車位的住戶，是不是不公平」；機械車位的修繕或保養費用，應由何人負擔？⬇️⬇️⬇️.📍公寓大廈區分為二大空間，專有部分及共用部分；再從「使用方法」分為約定專用及約定共用：1⃣約定專用：如頂樓增建是將屋頂平台約定由特定住戶使用。.2⃣約定共用：如獨立空間的健身房約定提供給大家共同使用。.地下室通常登記為共有，住戶購買特定編號的停車位，📍法律上就是將共用部份約定由購買停車位的住戶使用停放，屬於約定專用。而公寓大廈管理條例規定，專有部份及約定專用部份的維護及修繕費用，是由專有部份區分所有權人及約定專用使用權人負擔，例如住戶家中或已約定由特定住戶使用頂樓增建的維護及修繕費用，當然就由該住戶自己負責。.所以，住戶購買機械停車位使用停放，因停車位在法律上屬於約定專用，📍則修繕費用和年度保養費用依法就要由該機械車位的使用權人自行負擔給付，不是由公共基金負擔⛔️。.律師提醒管委會，要主動及定期檢視社區規約，例如管理方法、費用分擔、計算及相關管理約定，才不會讓部份的住戶感受到不公平，如有必要，也可以徵詢專業的意見，才能提升社區管理的品質。

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公寓地下室使用權在陳明宗律師宗誠法律事務所 Facebook 的精選貼文

By 陳明宗律師宗誠法律事務所

2019-06-17 21:00:01 有 77 人按讚

【管委會規定機車和腳踏車不能停在自己汽車停車位，有效嗎？】　

　屋主將機車或腳踏車停放在自己的汽車平面停車位，但管委會卻公布停車場管理辦法，規定住戶不能將機車和腳踏車停放在汽車停車位，住戶須要遵守嗎？⬇️⬇️⬇️　

　⭕️公寓大廈之「決策者」和「執行者」不同，有關公寓大廈之共同事務或涉及權利義務事項，依公寓大廈管理條例規定應由區分所有權人會議決定，📍所以區分所有權人會議是「決策者」‼️。而管委會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，📍所以管委會為「執行者」‼️，並非「決策者」。

　所以，公寓大廈之共同事務或涉及權利義務事項，應由區分所有權人會議「決策」後，交由管委會「執行」。而公寓大廈之地下室停車場管理為共同事務且涉及權利義務，倘須制定管理辦法，依法要由區分所有權人會議決議，才為有效；📍如管委會自行制定停車場管理辦法公布施行，未經區分所有權人會議決議，則該管理辦法當然無效❎。

　⬇️但停車場管理辦法倘經區分所有權人決議通過，或雖未制定管理辦法卻於區分所有權人會議提案，內容為限制停車位使用權人依法自由使用，📍因地下停車位在法律上通常為共用部份之「約定專用」，停車位使用權人有權自由使用、處分及排除他人干涉，則管理辦法或提案縱經區分所有權人會議通過，均屬限制使用權人依法自由使用，該管理辦法或通過之提案仍屬無效❎。

　⬇️例如區分所有權人會議通過之停車場管理辦法，或區分所有權人會議通過之提案，內容為不准將腳踏車或機車停放在自己汽車停車位內，因已限制停車位使用權人依法自由使用停放，則該停車場管理辦法或所通過提案之決議係屬無效❎，區分所有權人可起訴請求法院確認該停車場管理辦法無效或確認該區分所有權人會議所通過之決議無效。

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公寓地下室使用權在陳明宗律師宗誠法律事務所 Facebook 的最佳貼文

By 陳明宗律師宗誠法律事務所

2019-05-16 21:00:00 有 16 人按讚

【大樓機械停車位故障，修繕費用由誰付？】

周二下午在訓練協會授課，有同學問律師：「大樓地下室有平面及機械車位，父親買平面車位，但地下室的機械車位經常故障，管委會卻將修繕和年度保養費由公共基金負擔，這樣對我們買平面車位的住戶，是不是不公平」；機械車位的修繕或保養費用，應由何人負擔？⬇️⬇️⬇️
.
📍公寓大廈區分為二大空間，專有部分及共用部分；再從「使用方法」分為約定專用及約定共用：
1⃣約定專用：如頂樓增建是將屋頂平台約定由特定住戶使用。.
2⃣約定共用：如獨立空間的健身房約定提供給大家共同使用。
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地下室通常登記為共有，住戶購買特定編號的停車位，📍法律上就是將共用部份約定由購買停車位的住戶使用停放，屬於約定專用。而公寓大廈管理條例規定，專有部份及約定專用部份的維護及修繕費用，是由專有部份區分所有權人及約定專用使用權人負擔，例如住戶家中或已約定由特定住戶使用頂樓增建的維護及修繕費用，當然就由該住戶自己負責。
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所以，住戶購買機械停車位使用停放，因停車位在法律上屬於約定專用，📍則修繕費用和年度保養費用依法就要由該機械車位的使用權人自行負擔給付，不是由公共基金負擔⛔️。
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律師提醒管委會，要主動及定期檢視社區規約，例如管理方法、費用分擔、計算及相關管理約定，才不會讓部份的住戶感受到不公平，如有必要，也可以徵詢專業的意見，才能提升社區管理的品質。

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公寓地下室使用權在律師娘講悄悄話 Facebook 的最佳貼文

By 律師娘講悄悄話

2015-10-13 16:37:17 有 182 人按讚

你們家也遇到這種事嗎？

一樓住戶占用了地下室？頂樓住戶占用了屋頂平台？

最近有當事人提出了這樣的問題？

＂住在公寓一樓的人，可以占用地下室嗎？＂
＂住在公寓頂樓的人，可以占用屋頂平台嗎？＂
＂地下室和屋頂平台的所有權，到底是誰的？＂

首先，從地下室的部分討論起。

原則上，要認定地下室的所有權，就是以「建物登記謄本」為準。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為單獨所有者，地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為公寓住戶共有者，地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。

但是，萬一地下室是「未辦保存登記」的建築物，怎麼辦呢？
這裡就要區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。
若在「構造上」及「使用上」具備獨立性，則地下室可單獨成為一個所有權的客體，則何人是地下室的原始起造人，何人就有地下室的所有權，例如：建商。
若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，按98年修正前民法第799 條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。

不過，即使地下室屬於住戶「共有」，一樓的住戶，可能還是會有地下室的「使用權」。
怎麼說呢？因為共有物可以「規約」或「分管契約」約定的方式，來約定共有物使用收益的權利。
所謂的「規約」，是指依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
但是，在84年公寓大廈管理條例施行前，並沒有「規約」這種制度存在。
在當時，關於地下室這類的共有物，使用權如何安排，就要依共有人間是否有「分管協議」來作認定。
而「分管協議」又包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。
所謂「明示分管協議」，指的是白紙黑字寫的清清楚楚的協議。
那「默示分管協議」呢?
按照法院實務的見解，「默示分管協議」需具備兩項要件：
共有人間「實際劃定使用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍。
對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。

實務上曾經發生的案例是，有一位一樓的屋主，在民國68年購買新建案一樓的房地及地下室，一直使用至今，當初購買一樓的價格，是高於其他樓層；建商在與其他樓層住戶的買賣契約中也有約明，地下室歸一樓所有人使用；再者，一樓室內及公共梯間都有通往地下室的樓梯，但都只有一樓屋主可以開啟。因此法院認定住戶之間，是有「分管協議」的約定存在，一樓的屋主有地下室的使用權。

接下來，討論關於屋頂平台的部分。
屋頂平台的部分，其實與地下室之性質類似，不過屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此，屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」，那同樣的，在使用上也會像地下室的部分一樣，有「規約」及「分管協議」適用的問題。

總結來說，即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權，但也不一定代表共有人就有使用權，在屬於「共有」的情況下，還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管協議」的存在，而有沒有「規約」或「分管協議」的存在，就是在訴訟上要如何去舉證的問題。

其實這一類的案件類型很常見，分享給大家，長點見聞。

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公寓地下室使用權在 [請益] 有地下室的公寓要注意什麼？ - 看板home-sale 的推薦與評價

作者cms23 (大頭)

看板home-sale

標題[請益] 有地下室的公寓要注意什麼？

時間Wed Oct 19 16:47:28 2022

如題

今天去看了一間房

是有地下室的

問仲介說有地下室的公寓差在哪裡

他也回答吱吱唔唔的

所以有地下室的公寓要注意什麼呢？

--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.25.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1666169250.A.9DA.html

→ testPtt: 淹水 10/19 16:50

推 kagaya: 地下室會吃公設坪數。 10/19 16:50

推 ReiFan: 都更難度升高 10/19 16:52

推 Jacob8330: 注意井噴 10/19 17:00

推 Giganoto: 小心一樓霸佔 10/19 17:04

推 rootsapple: 有地下室結構比較安全 10/19 17:05

→ v3015: 幾乎都被一樓霸佔 10/19 17:06

推 qqphor: 我親戚家就是這種公寓，停機車的，不過維護的很好，不知道 10/19 17:10

→ qqphor: 和你說的有沒有一樣，不過還是可以去現場走走看看 10/19 17:10

推 cindywu50: 將近40年的老舊公寓，下雨可以去看一下 10/19 17:11

→ qqphor: 公寓是雙拚，2345樓8戶人家停的 10/19 17:12

→ qqphor: 真的40年了，但因為他家附近是不淹水 10/19 17:12

推 IS0987: 看會不會潮濕還有使用產權問題，那種地下室很多都是住戶共 10/19 17:16

→ IS0987: 同持份 10/19 17:16

→ IS0987: 有些是出入口只有一樓有，那就變一樓專用了 10/19 17:16

→ qqphor: 他家是8戶共用出口 10/19 17:18

推 IS0987: Q 大講的我知道，新莊這邊有一批國泰蓋的老公寓就是這種地 10/19 17:25

→ IS0987: 下室，但我講的是另一種 10/19 17:25

→ qqphor: 嗯，真的很多種 10/19 17:27

推 clamperni: 地下室不是一樓的嗎 10/19 17:34

推 Timetofeed: 小心挖到石油 10/19 17:36

推 ReiFan: 地下室的所有權，以「建物登記謄本」為準。法定防空避難室 10/19 17:39

→ ReiFan: 、蓄水池、變電室等必須以共有部分辦理登記 10/19 17:39

→ mp60707: 屍水不好排出 10/19 17:43

推 intelb06385: 我家是當我們倉庫比較敢的弄套房租人。那個說停車位 10/19 18:05

→ intelb06385: 的要怎麼上下啊 10/19 18:05

推 ytwu: 有的是1樓專用但非1樓產權，要都更時就會利益擺不平 10/19 18:11

推 Eyrie: 鬼 10/19 18:25

推 cutbear123: 淹水 10/19 18:26

→ cutbear123: 之前去看信義路六段的一樓地下室積水要用抽水馬達 10/19 18:26

推 tomicaqq: 小心有人在練車 10/19 18:34

推 zaqimon: 我家公寓地下室幾十年沒人打開過 10/19 19:25

推 qscgg: 很濕，感覺只能當倉庫，不然對身體不好 10/19 19:42

推 Refauth: 都更難度會因為地震變得極低？XD 10/19 20:09

推 DAEVA: 寄生上流 10/19 20:37

推 GenesisXD: 我看過地下室鋼筋都垂在地上房仲還說不是海砂屋的XD 10/19 20:43

推 fancyfancy: 可能戰爭時要開放避難 10/19 20:59

→ dondon0419: 有公寓地下室是機車停車場我家樓下還有一戶在地下室 10/19 21:04

推 roy0710: 會有人躲在裡面 10/19 21:41

推 a9940597: 會淹水 10/19 22:24

推 aken86: 查清楚是不是防空避難室，這種幾乎都是 10/19 23:56

推 eulbos: 那封起來的是@@? 10/20 00:57

推 ljuber: 有的地下室有產權喔我家的就有有花錢買的 10/20 08:21

→ ljuber: 但是那是45年前 10/20 08:22

推 ReiFan: 說一下都更難度為什麼變高：因為人心會浮動。前提：都更成 10/20 08:57

→ ReiFan: 功的關鍵是整體住戶意願。地下室分三種：被一樓合法使用、 10/20 08:57

→ ReiFan: 被一樓非法使用、沒被一樓獨佔使用。第一種情況，都更執行 10/20 08:57

→ ReiFan: 時碰到的問題是對一樓來說新大樓分得房地比例不夠香、以及 10/20 08:57

→ ReiFan: 通常其他住戶會不滿一樓竟能將地下層拉到地面上來算（人都 10/20 08:57

→ ReiFan: 是這樣的，對自己有利的條件再怎麼牽強都給過，對自己不利 10/20 08:57

→ ReiFan: 的條件再怎麼合理都想摒除）。第二種情況，碰到的問題是其 10/20 08:57

→ ReiFan: 他住戶會不滿一樓居然又私佔地下室又取得較高房地，覺得不 10/20 08:57

→ ReiFan: 公平；如不將地下室列入計算，一樓會覺得我原本雙倍面積爽 10/20 08:57

→ ReiFan: 爽住何必參加都更自損室內面積。第三種情況我是比較少見.. 10/20 08:57

→ ReiFan: .當然上面滿多人分享了，應該就比較沒爭議了 10/20 08:57

推 yesorno: 有一樓專用和梯間分開的地下室喔 10/20 09:23

→ remotefly: 之前看好幾個公寓地下室都是荒廢10幾年以上 10/20 10:11

推 azurine: 老公寓防空避難室,「使用權」是建商的,早年被建商賣給某 10/20 10:51

→ azurine: 樓住戶堆貨。某樓住戶賣房搬走以後,把防空避難室出租,租 10/20 10:51

→ azurine: 客在裡面開賭場。住戶有發覺公寓偶有不明人士進出,但一直 10/20 10:51

→ azurine: 到1F店面租客因為電費爆高不合理調查才發現,找建商協調才 10/20 10:51

→ azurine: 由現公寓住戶向前某樓住戶買回使用權。以上是曾發生過的, 10/20 10:51

→ azurine: 給您參考。 10/20 10:51

推 azurine: 因為是建商和某戶簽的私約「永久」賣出「使用權」,所以滕 10/20 11:19

→ azurine: 本看不出來哦。滕本上就是「公設防空避難室」,使用權歸建 10/20 11:19

→ azurine: 商。建議打聽一下有沒有誰固定在佔用、及為何是由他佔用 10/20 11:19

→ azurine: 。 10/20 11:19

推 zaqimon: 公寓一定有地下室嗎？感覺巷子裡的公寓好像沒有地下室 10/20 14:39

→ zaqimon: 有些公寓沒有通往頂樓的樓梯感覺怪怪的 10/20 14:40

→ sdhpipt: 沒啥好奇怪的本來就不一定要挖滿同一排公寓常常只有一 10/20 15:45

→ sdhpipt: 半有地下室因為法規的防空避難室要求沒這麼大 10/20 15:45

→ sdhpipt: 40多年前的公寓常常都沒有屋突頂樓要爬鐵梯掀開頂蓋上去 10/20 15:46

→ sdhpipt: 而且早年還很多後陽台有洞鐵梯可以爬上爬下 10/20 15:47

→ sdhpipt: 只是大家都把地板掀蓋鎖起來了 10/20 15:48

... <看更多>

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總結來說，即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權，但也不一定代表共有人就有使用權，在屬於「共有」的情況下，還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管 ... ... <看更多>

公寓地下室使用權在請教關於地下室使用權的問題 - Mobile01 的推薦與評價

但是，地下室的產權，絕非一成不變的應由公寓大廈全體住戶共有，也可以成為單獨所有的獨立產權。 ... 地下室可以成為獨立的產權，但地下室對外通路與地上一層有密切關係， ... ... <看更多>

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