180927凶宅保險面面觀@文/陳泰源
【案例】
某間房招租，房東怕房客死在屋內造成房價下跌，因此要求在租約附加凶宅條款：如果租客於承租期間內讓房屋變成凶宅，導致房價減損，租客或租客之直系親屬須賠償房價的20%。
溝通過程雙方僵持不下，因為，......↓
房東認為：房子發生凶宅，造成房價跌，跌幅高達30%~40%，房東只要求租客賠償20%，算是佛心來著，房東只想給自己一個最基本的保障而已，為何租客不解房東的好意？
租客認為：只要變成凶宅就要賠，風險實在太大，畢竟讓房子成為凶宅的可能原因有很多，有些不是租客能控制的，萬一發生凶宅的因素跟租客一點關係也沒有（例如小偷闖入後死在屋內），這也要賠，太不公平了吧？
後來，雙方各退一步，討論出用「保險」取代「租約條文」的方式來解決，可問題來了，保險費，誰出，較合理？
【一個凶宅險，各自表述】
主張房東出保險費比較合理：房子是屋主的，屋主怕財產價值減損，替他自己的財產投保，很合理。而且投資本來就有風險，收租金屬於投資行為，出租本來就存在著風險，當然是房東要負擔保險費。
主張租客出保險費比較合理：誰使用房子，誰住在房子裡面，誰負責照顧房子，房客本來就應負「善良管理人」責任，不管造成凶宅的因素為何，租客都該承擔風險，至於凶宅發生的原因究竟是否跟租客有關？屆時再交由法官來判定吧！
保險公司的立場：房屋的財產屬於房東，當然是由房東買保險來保障自己的財產，所以，制度上，保險公司已明訂「凶宅險的要保人，只能是房東」。
【租房子，你該知道】
假設，理賠發生了，保險公司是否會將這筆損失進行「代位求償」？保險公司給房東理賠金，再去向租客或租客的直系親屬討要？答案是「不一定」，理由如下……↓
選擇不打算代位求償的理由是：
1.保險公司既然收保費，就代表要承擔風險。
2.保險公司收到保費後，會再向「再保險公司」投保，所以等於也買了保險，一旦發生理賠，保險公司自身也能獲得理賠、降低虧損。
3.不好求償，人都死了，保險公司還向租客討要賠償金，於情於理，說不過去，鬧上新聞，也重創保險公司的正面形象。
4.不論房屋總價高低，保額有設定上限，其實金額不高，已屬保險公司可預期、可控制的虧損。舉例：假設保額50萬元，不論是價值500萬的套房，還是1億元的豪宅，保險公司就是只理賠50萬元，所以沒差。
選擇代位求償跟租客討要理賠的理由是：
1.保險公司的原始條款，仍然保留了「代位求償」的權利：被保險人因本保險契約承保範圍內之損失而對於第三人有賠償請求權者，本公司得於給付賠償金額後，於賠償金額範圍內代位行使被保險人對於第三人之請求權，所衍生之費用由本公司負擔。
2.視個案判斷代位求償訴訟的勝率高低而定，如果經判斷能求償成功，當然行使代位求償，如果判斷敗訴機率高，又或者已知被告沒有財產或負債，告也是白告，當然就放棄。
另外，也有一種情況可能會發生，就是房東覺得理賠金不夠彌補房價的損失，因此，房東會再向租客或租客的直系親屬透過訴訟，討要剩餘虧損；換句話說，假設房價減損300萬，但保險公司的保額只有50萬，房東會再租方透過訴訟討要250萬元賠償金。
至於，為什麼保險公司規定只能由房東為要保人，單純是因為房東有標的物可保，凶宅險隸屬於產險，而租客則能以意外險替代。
至於坊間的凶宅保險商品，保額最高不超過200萬元，有的甚至只有50萬元而已。因此，凶宅保險在總價幾百萬元的房地產上比較適用，而談到「彌補房價虧損」，凶宅保險的推出，其實象徵大於實質意義。
【結論】
從民法角度而言，並無界定出「誰」出保費「較合理」？只要雙方合意即可，畢竟，過去已有無數判例證明房東確實可向租客提出訴訟並求償成功，因此，「誰怕，誰繳保費」這句話固然是對的，但怕的人未必是房東。
理論上，凶宅險的保費，房東、房客，各出一半、共同承擔風險，是比較合理的。
但實務上，因為投保人只能是房東，加上一旦發生理賠，保險公司仍保有「代位求償」的權利可向租客索賠，所以，租客繳保費等於白繳，繳了一樣有可能被保險公司求償，因此，保費還是全額由房東出較為合理。
【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】
《民法對於凶宅的定義》
租客在租賃物內發生非自然死亡或求死行為，租賃物變成凶宅，導致該房屋價值減損，造成屋主莫大損失。
《租賃契約附加凶宅條款可行嗎？》
若屋主執意要於租賃契約上約定凶宅條款，只要租賃雙方同意即可，但訴訟求償上可能會有租客的直系親屬抗辯說「不知有這樣的凶宅條款」致該條款約定無效，而回歸民法的求償程序。
而按民法第184條第1項後段規定，屋主確實可依法向租客的連帶保證人（實務上少約定）或直系親屬求償損失。
惟，部分法院見解把凶宅導致房屋之價值減損視為未實現損害之「純粹經濟上損失」，使得屋主不易證明房屋之跌價損失而求償不易。甚者，有些租客本為經濟上的弱勢一群，即使屋主打贏官司，也不見得能透過強制執行拿到金錢賠償。
因此，實務上比較建議的做法是，簽訂租約時，房東要求租客找連帶保證人，相對較有效及直接。
《凶宅險誰支付較合理？》
凶宅險就是藉由支付小額住宅險的保險金，規避不確定的事件風險，填補損失，因為屋主通常是反覆出租或以此為業，一般是由房東支付。
倘若要討論誰應支付這筆保險金，應回到經濟學的觀點，誰需要這間房屋的使用或收益，誰就應支付。若這間是交通方便、屋況佳的易出租物件，可能租客會願意負擔這筆費用；反之較不易出租的物件，屋主就得承受這筆保險金作為成本，或變相轉價到租金上讓租客負擔。
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