【土地研究員睇唔過眼】要做好規劃 先唔好虧畫 #肢解城市規劃 #8月專研
劉國勳尋日發表《新界北建設香港新中心》倡議書。作為土地研究員,有幾樣嘢實在睇唔過眼。先撇開離哂譜嘅規劃內容(遲啲專題慢慢拆解),今日同大家睇地圖製作:
1) 底圖起哂格:ppt嘅地圖底圖好濛。枉我地怪錯部電腦load得咁慢。其實揀啱area係google map cap圖都應該唔會咁濛。成個ppt最清嘅係佢封面個嘜頭。
2) 篤錯站位:地圖上show到嘅四個北環線站有二個都篤錯位。凹頭站同牛潭尾站同立法會文件show嘅位置偏差差唔多成公里。唔洗georeference都見到有偏差。唔知劉國勳記唔記得,港鐵曾經向佢有份嘅立法會鐵路事宜小組委員會提交咗北環線擬議車站位置地圖。(註)
3) 亂畫shape:成個「新界北新中心」嘅shape起哂角,zoom近啲仲見到接壤中國嘅邊界畫到過咗界。
作為一份規劃建議書,最重要,最基本嘅地理資訊如區域邊界同車站位置都搞錯,點叫人信佢建議嘅嚴謹性?
喺現時政府一味強調「精簡」規劃程序,整份咁嘅倡議書原因相信大家心中有數。而政府究竟會真係點搞規劃程序?背後嘅潛在影響又會係點?就一定要留意我地呢個月嘅肢解城市規劃研究專題喇。
P.S. 我地研究社不時對內對外都會搞地圖工具workshop,大家只需幾個鐘就可以學到精準嘅地理資訊展示。
註:立法會CB(4)302/20-21(01)號文件 https://www.legco.gov.hk/yr20-21/chinese/panels/tp/papers/tpcb4-302-1-c.pdf
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅Dd tai,也在其Youtube影片中提到,新田大夫第位於香港新界元朗區新田永平村,1988年對外開放供市民參觀。所謂「大夫第」即指有功名之人士的府第。新田大夫第由當地大戶文氏的族人文頌鑾於清代同治四年(1865年)左右興建。新田文氏即宋末烈士文天祥之堂弟文天瑞的後裔,其二十一世祖文頌鑾,曾於光緒十二年(1886年)丙戌科高中進士,朝廷欽點任...
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【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研
最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點,但鐵路未到站,沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」,製造出約20-30年的「規劃空窗期」,究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展,將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?
▌「囤地先行」的北環線發展
為深入探討鐵路與規劃之間的問題,我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application),加上抽樣土地查冊,估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況,發現各處都滿佈發展商的囤地身影:
囤地線地圖即刻睇:https://arcg.is/1qeHCS
¤ 新田:1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。
¤ 牛潭尾:2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請,其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊,1幅約9.4公頃地塊(由九建申請),可知囤地範圍總共24公頃。
¤ 凹頭:1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地,1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目,元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地,合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請),另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。
¤ 錦上路:1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。
總體而言,北環線沿線潛在囤地排名為:
1. 新鴻基(共44.4公頃)
2. 九建(共9.4公頃)
3. 新世界(共7.6公頃)
4. 恒基兆業(共7.4公頃)
5. 培新集團(共7.2公頃)
6. 長實(共4.3公頃)
單是這6間大發展商的附屬公司,保守估計總面積達80.3公頃,即是說在北環線尚未興建,未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地,相鄰最核心地段早已被發展商割據一方,可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展,這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站,四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑,牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。
現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小,難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象,亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群,將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位,「目標」是7成公屋3成私樓,可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位),卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區,這並不只是私樓地主導的土地問題,更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。
透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」,可以預視到若然現有土地發展模式不作改動,本地傳統地產商仍然在未來好一段時間,都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷,透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。
▌「綜合發展區」的難產
「以鐵路作為骨幹」的土地發展,過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具,為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向,用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development),透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。
然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置,其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途,但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終,例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地,翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請,發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請,因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置,現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展,改劃為地塊更少的住宅用途,讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」,明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。
如果真的放寬綜合發展區的規劃安排,意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意,為著地權人的業權限制而「削足適履」,更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展,而只是計劃作全區的「用地檢討」,很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值,同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。
▌打破「以鐵養地」的經濟內循環
如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」,北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」,鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力,亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事,但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向,都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲,仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。
港鐵霸權專研系列成果一覽:【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】https://liber-research.com/07_2021_mtr1
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[小時候,鄉愁是一枚小小的郵票,我在凹頭,母親在包頭]我是文青。記憶和黑軌一樣長。大中華膠發作。
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TLDR;唔係講金融的。雖然都有部分係
1. 好記得細個坐直通車就係呢個位。果時好大件事,樟木頭仲係爛地,其實深圳都係爛地,港女上去落仔。屯門望到香蜜湖個摩天輪🎡。嗰時火車仲有人神秘咁賣自家製翻版帶,歌手「別安」,正係Beyond ,唔係歡樂今宵惡搞Raidas做凹凸時。2012年我在墨西哥城坐地鐵見到差不多嘅嘢,老翻CD係 Gangnam Style
2. 去到廣州,仲有五羊牌雪糕。當然覺得唔好食。後來親戚先富起來,帶你班港燦去白天鵝賓館去越秀飲茶,住四舊水一晚嘅中國大酒店。198x年嘅四舊水喎!
3. 而記得嗰時食個糖水幾毫子。1蚊人仔拖拉機🚜(第三套!),仲有外匯券。神灣菠蘿🍍,友誼商店。
4. 阿嫲鄉下在順德,老豆每次都要重覆「得就得,唔得就返順德」呢個gag 。
5. 仲有神奇嘅薑埋奶。即係乜?即係薑撞奶,但薑埋奶係沙灣endonym, 薑撞奶係exonym即係Deutschland 係endonym ,Germany/Allemagne就係exonym。(講英文即時成件事so linguistic 高級晒)
6. 最記得嗰陣時真係黃麗梅,食魚有魚味食雞有雞味。啲魚就漁塘捉上嚟。雞呢?睇啱邊隻,大人就捉,就起正法,斬頸,放血,淥滾水,脫毛。當晚就食,farm to table , 生命教育。
7. 後來收地,「而家好文明」,賠足錢,個個親戚都發咗,開靚車(喂原本漁塘咋)。漁塘變晒KTV,聽講而家啲雞一樣可以睇啱邊隻就地正法。脫毛應該都得,淥滾水放血呢啲記得取得consent ,同埋加錢
8. 多得友人Hong Lam講,我先知艾敬(我的1997)嘅情人就係劉卓輝,佢應該係第一代北姑KOL(艾敬瀋陽人仲唔北?)。
9. 是緣是情是童真還是意外,有淚有罪有付出還有忍耐。我都有個大陸表妹,不過唔靚的,但亦唔醜,普通村姑一個。in case 有人問,我唔係只睇樣咁慮淺的,亦都冇胸。不過佢當然知道8964。
10. 後來就係有嘢賣搵光大,港股直通車,AH折讓,大小非,股權分置,楊百萬。之後係滬港通。西氣東輸,北水南調,西部大開發。向西。華盛頓。太子輝。3/5/8。布吉陽江。波推。攤直射。新疆可樂。你的西域,我的東土。迪麗熱巴,古力娜扎(Netflix 可以重溫)。基督愛我,我愛富田靖子。不夜城,馳星周,山本未來,金城武。二之年之戀,尤利馬洛耶夫,烏拉爾共和國。
11. 呢啲就意識流啦,成段得名詞
12. 千秋不變的日月 在相識裡共存 姑息分割的大地 劃了界線
13. 再次返到家鄉裏 夢幻已是現在 看有多少生疏的臉 默默露笑容
14. 滿帶理想的我曾經多衝動
理怨(*)與她相愛難有自由
15. 「那我也要實現偉大中國夢了。」哥哥通過市場准入規則後,實行擴張型經濟政策,使大量流動資金流入市場,緩解通貨緊縮,資金全部吸入市場,達到泡沫頂峰。
16. 「呼……全部投入市場了呢,這下糟糕了。」妹妹一臉幸福地說。
17. 唔好意思,坐程火車都咁多聯想。Btw當然係火車,唔係東鐵綫。我是廢老。坐緊去馬料水
18. 唔好話而家個個鄉下都大日本帝國。即使廿年前我教書,學生填藉貫都寫「天水圍頌富」(姜維咩)。我估而家啲小朋友係寫「日本国東京都台東區上野広小路」,或者「大韓民國首爾特別市鐘路區光化門廣場」
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(*) 記住呢個「理怨」,絕對要保留。當然係填錯的,有啲改做「埋怨」都on9,完全吳鶯音。改「屢怨」嘅固然啱音又啱意思。但就好似「陰澳」變成「欣澳」(不如欣宜改名做陰兒),吊頸嶺變調景嶺,冇晒時代感。尊重下填詞嘅黃家駒嘛
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新田大夫第位於香港新界元朗區新田永平村,1988年對外開放供市民參觀。所謂「大夫第」即指有功名之人士的府第。新田大夫第由當地大戶文氏的族人文頌鑾於清代同治四年(1865年)左右興建。新田文氏即宋末烈士文天祥之堂弟文天瑞的後裔,其二十一世祖文頌鑾,曾於光緒十二年(1886年)丙戌科高中進士,朝廷欽點任「營用守府」之職,並因個人品行素著而文頌鑾獲清帝禦賜「大夫」名銜。府內屋簷下有兩塊以滿漢二文寫成的牌匾,更是光緒帝於1875年禦賜表揚文頌鑾雙親的詔書木刻。大夫第於1987年定為法定古蹟,經政府專業的維修與復原,修葺工程由香港賽馬會資助,於1988年對外開放。政府與地主協議,把大夫第後面原有的荔枝園改建成住宅,作為保護大夫第的協議條件之一,建成大夫第花園第一期及第二期。附近有文天祥紀念公園、東山古廟、麟峰文公祠等文化建築。大夫第可以作為香港早期中西文化匯集的佐證,其建築方式、結構和外形以至裝飾雖然均根據中國傳統手法,材料也運用廣東清水青磚、灰瓦和陶瓷,屋脊精巧以戲曲人物《楊家將》為主的陶塑正脊更出自石灣名家文如壁。大夫第為兩進式三間兩廊的格局,主樓呈九宮格式佈局,中軸線上有門廳、天井和正廳,而兩邊是六間廂房和正房;上層的閣樓,可用作書房或客房;但佈局並非完全以「軸」為中心,左右也不對稱,最特別的是左翼的花廳及內院,右翼是廚房及廁所。有些裝飾細節更蘊含西洋風格,宅內門頭上刻有洛可哥式的浮雕,窗門有彩色的玻璃,砌成不同形狀的幾何圖案,二樓迴廊的欄杆有十字形的裝飾圖案,混合了中西不同風格。東山古廟是香港一所天后廟,位於新界元朗區新田永平村,鄰近青山公路。該廟最早建於明朝成化六年(1470年),後曾先後於清朝光緒十九年(1893年)、光緒三十一年(1905年)及1970年重修,被列為香港三級歷史建築。
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