【你喜歡舊建築嗎?】
市定古蹟、歷史建築活化再利用後,如何重新進入現代人的生活?
台北市至110年3月,有178處古蹟、284處歷史建築,(其中有不少日治時代的建築),經過整理修復變身成為充滿故事和人文藝術的藝文館所。
#松山療養所所長宿舍靜心苑
2020年5月開幕的「靜心苑」,原為1935年建造的松山療養所所長宿舍,重生後的老屋成為一處療癒的藝文空間。
位於南港昆陽街的靜心苑,門口兩棵百年老樹,訴說著此處走過的歲月光陰;門口特殊的八角柱、六角窗和建築底部的通風口雕花,皆是日本時期和洋式建築裝飾印記。
松山療養所前身為成立於1915年的「錫口養生院」,是臺灣最早的結核療養所,在昆陽街一帶則為員工宿舍群,靜心苑正是當時所長宿舍,在2006年登錄為歷史建築,現在作為結合養生、療癒及餐食的藝文療癒空間,未來更能結合對面的松山療養所宿舍,規劃成多功能的藝文場域。
⭐靜心苑
開放時間:11:00~21:00
每週一暨每年除夕農曆新年休館(免費開放參觀)
地址:臺北市南港區昆陽街164號
#製茶廠新芳春茶行
熱鬧的民生西路上,一幢美麗的古建築,落著斗大的「新芳春行」,傲立的氣勢讓人忍不住想一窺究竟。
1934年建造的新芳春茶行,在當年即是住商混和的街屋式建築、三開間三進三層樓的格局氣勢非凡;門面是茶行店鋪、第二進茶倉庫,第三進則是當年烘焙製茶的工廠,在當時的王家就居住在三樓的起居室裡,可見當時茶業興盛之時,大戶人家的生活景象。時至今日,新芳春茶行仍然保留最原始的面貌,甚至大稻埕名匠郭三川的泥塑作品,也能在茶行外牆的山頭上看見。
新芳春茶行副館長葉世瀚表示,除了欣賞保留完整的古蹟建築,參觀新芳春茶行時,還能了解早年茶業在臺灣的發展史,在原來的茶葉精製空間,展示古老的篩茶、切茶等機具,以及烘茶的焙籠,讓前來的民眾能了解茶葉生產運作的過程。
⭐新芳春茶行
開放時間:10:00~18:00每週一、二休館(免費開放參觀)
地址:臺北市大同區民生西路309號
#全臺唯一琴博物館臺北琴道舘
齊東街一帶的日式宿舍群建於1930年代,形式為傳統日式建築住宅,其中位於53巷的臺北琴道舘,為格局最完整的宿舍。
在和洋折衷式的建築裡,注入的是有3千年歷史、聯合國教科文組織指定非物質文化遺產的古琴藝術;在2018年琴道舘旁的「臺北書畫院」也成立,希望多方推廣中華文化。
臺北琴道舘成立已十年多,中華古琴學會會長、臺北琴道館館長袁中平認為「自古以來人都需要精神療癒,而聲音是入人心最深、最能扣人心弦。」袁中平曾是民歌歌手,也曾旅居美國,為推廣傳承古琴及中華文化之美,他在2011年接手經營臺北琴道舘,以日式宿舍古蹟為落腳點。
⭐臺北琴道舘
開放時間:11:00~18:00(入場至17:00)週一、二休館(免費參觀)
地址:臺北市齊東街53巷11號
#BeautiMode #古蹟 #老宅 #舊建築
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過23萬的網紅SHIN LI,也在其Youtube影片中提到,#信用卡 #信用卡推薦 #數位帳戶 合作信箱✉️ : [email protected] ❗️影片未經同意請勿任意轉載、二次搬運、寫成新聞稿 ❗️每月45元幫助我創作更多影片|https://shinli.pse.is/PD4Q5 ———————————————————————————— 📣我要...
南港大戶屋 在 我是產業隊長 張捷 Facebook 的最佳解答
【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
南港大戶屋 在 大戶屋Ootoya-台灣 Facebook 的精選貼文
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