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【Live 我要炒股票】港股危險期已過？兩會推波助瀾，資金炒什麼？ 2021/03/08 #兩會 #回調

股市急升後迎來回調，股民都習以為常，今年初美股及港股都有不錯的表現，3 月份來一個回調亦算是健康。投資者要問的是，何時回調完結？資金轉向炒其他板塊？上週舉行的兩會，又有甚麼啟示？

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#港股 #兩會 #資金 #回調

樓市半年危險期

特首梁振英聯同財爺及多名財金官員，宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅（DSD），劃一徵收15%，今日起生效。對樓市的影響肯定負面，二手市場會進入前所未見的冰河世紀。

判斷樓市點走之前，翻睇過去15年一二手成交宗數及比例作為參考。自2002年至今年，二手住宅交投佔整體成交比例，介乎63%至90%，平均是79%，即一手與二手的比例是2:8。二手交投2010年錄得超過12萬宗成交，及後額外印花稅及其他辣招稅生效並加強，盤源被鎖死，去年二手交投跌至只有3.9萬個，較五年前跌了接近七成。

15%劃一印花稅出台後，二手投資客應該跡絕，成交再跌一半並不足怪。香港樓市的畸形，就是越升越搶，越跌越等，越平越冇人買。新政策對首置上車客，表面上沒有影響，但實情是，當他真心希望入市時，會發現市場根本沒有二手盤源供應。業主從過去多次辣招稅經驗學曉了，只要等多陣，樓價又會升番轉頭，現階段沒誘因要減價出貨，談何成交。

再睇另一組數字，去年300萬但少於500萬的成交，以及500萬但少於1,000萬的成交，分別有1.92萬宗及2.30萬宗，佔市場比重是75%，今年有關比例相若。400萬樓，新印花稅是60萬；而700萬樓，新印花稅是105萬。換樓客是樓市一大購買力，但新稅下，換樓成本及計劃要重新計算，無形打沉樓換樓意欲。

去年十月至今年三月，二手每月平均成交跌至只有1,700餘宗。今年8至9月超過4,000宗交投的小陽春期，會成為過去。可以想象，當市場最大兩批購買力都消失(投資客及換樓客)，二手成交慘淡場面可以預計。未來兩個月，宗數將跌至1,500宗以下，全年計宗數恐怕不足兩萬宗，只及2013至2015年平均四萬宗的一半。

按劇情發展，真正上車購買力，會流向一手市場。但一手市場能否如過去數年般火熱，這點我有懷疑。明年私宅供應是2.8萬伙，未來三年供應亦超過9萬，發展商倘年推盤兩萬個，在沒有投資客甚至換樓客入市，會重現「供過於求」的情況。羊毛出在羊身上，發展商回贈印花稅會成趨勢，但部分成本會在價單上反映。一手價不會大跌甚至提升，二手業主亦不願割愛，就算有劈價盤，也恐怕只是零星個案。

新印花稅固然威力勁，但人大委員長主動提釋法，香港賴以成功的根本：法治，會被摧毁，「悲釋LAW」對樓市更具深遠負面效應。樓市見頂已成定局，跌多少也冇甚意義。距離新特首明年三月底選舉約有五個月時間，樓價指數(CCL)未來半年會失真，因數據太少而扭曲實況，發展商亦不會減價賣樓，只在付款方法上「做嘢」。但更重要是，當樓市被政治挾持時、當辣招被有心人用作政治武器，港樓未來半年會進入危險期。