關於 原容積認定 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

再兩個禮拜就要過年了，疫情使得今年許多活動都停止辦理，但市政監督的腳步永遠不會停止。該盯好的、該爭取的，守達都會盡力執行。
　
依照往例，向大家報告2020下半年我的質詢紀錄，包含第三屆第4次定期會、第6次臨時會。當然不只下列的這些，還有對於法規的制定審查、總預算的審查等等，都是作為議員很重要的工作。
　
市政的監督與溝通經常是細碎繁瑣的過程，難以逐項確實條列。我關心的事情很多，但相信大家在乎的更多，有什麼想法都歡迎提出來一起討論！
　
📌多元乘車優惠補助
我要求針對「公車優惠限定市民」政策，市府應根據客群差異研擬更多元的公車優惠配套，減緩政策變動帶來的衝擊，並建立捷運、公車、ibike，甚至台鐵等系統的連結，提升大眾運輸的使用率。
🔎 https://reurl.cc/OX7A29
　
📌台中巨蛋期程規劃公開透明
我要求市府應公開巨蛋作業程序與期程，並盡速說明各方疑慮，包含交通疏運的動線規劃、停車空間是否充足、商業模式能否支撐巨蛋的營運、防災安全是否有周全規劃等，以利議員監督。
🔎 https://reurl.cc/E28R8A
　
📌大車站計畫-台中轉運站
-我要求市府盡速說明國光轉運站租約到期後的規劃運用。其對接台中火車站，未來將設置天橋連通轉運站區域與台中車站，市府應儘速與台鐵局進行協商討論，通盤規劃該區域的建設發展，各自為政將不利於整體的使用發展。
🔎https://reurl.cc/ZQabW3
🔎https://reurl.cc/pmnM5Q
　
📌天外天劇場市長態度
我要求盧秀燕市長展現對於天外天劇場的態度，首長的態度與意志對保存文化與歷史景觀很重要。若有心要保存，除走文資一途外，容積移轉、地主請求徵收、協議價購、換地等方式都是可評估的途徑。
🔎 https://reurl.cc/Dvn3jj
　
📌公捷處業務分配不均
我要求市府改善公共運輸處與捷運工程處合併為公捷處後，業務分配極度不均的問題。捷運通車後，公車路網的建置與調整才正要面臨全新的挑戰，若市府重捷運卻輕公車，不僅顧此失彼，更無助於台中交通運輸路網的整合。
🔎 https://reurl.cc/qmzNny
　
📌花博卡轉市民卡再利用
我要求市府將花博卡轉成台中市民卡使用。既然市府已決定要全民出動綁定優惠卡，那交通局長再三強調的卡種問題應可行此途徑解決，特殊身分者再拿花博卡去綁定即可，一般身分者直接使用花博卡，就不需勞民傷財，出動全體市民一起去綁定，也可節省下許多社會資源。
🔎 https://reurl.cc/R6nXDG
　
📌健身房消費糾紛防範宣導
我要求法制局應加強宣導健身房消費簽約前應檢視契約是否提供履約保證、遇到消費糾紛如何處理等消費者保護觀念；並會同運動局加強稽查健身房提供之契約是否合理合法，積極防範可能發生的消費爭議，保障消費者的權益。
🔎 https://reurl.cc/OX74e9
　
📌西區聯勤招待所規劃進度
我要求社會局盡速提出西區聯勤招待所未來的具體規劃與期程，聯勤閒置時期也應該有保溫計畫，可引入社區、團體、機構的力量舉辦活動，發揮聯勤招待所的區位優勢與歷史特色。
🔎https://reurl.cc/v5gv6j
🔎https://reurl.cc/L07lW4
　
📌動物展演場所規範制訂
-我要求動保處建立一套辦法，以修訂《台中市動物保護自治條例》為目標，來改善展演動物的處境。主管機關擁有權限來認定動物展演場所的資格，動保處應積極將這一類場所進行類型化的區分，包含規模、類型、營利方式等，有明確以動物營利事實者加強稽查甚至予以開罰；於店名、網頁等商家對外管道以動物為招客誘因者，則可加強政策宣導，並提升其對於動物福利的意識，積極輔導改善動物的飼養環境。
🔎 https://reurl.cc/0DgXq9
　
📌台中爵士音樂節停辦
-我要求停辦大型活動時應加強與地方與業者的溝通，並審慎評估替代的方式。文化局也應該趁本年度爵士音樂節停辦的空檔，去思考未來將如何定位爵士音樂節，維護好其品質，將其打造為真正具有指標性的國際盛會。
🔎 https://reurl.cc/GdZE1x
　
📌檢討居家檢疫替代所現行機制與春節量能評估
-我要求檢討現行台中市「居家檢疫替代所」機制，依指揮中心規定，作為防疫旅館只要有分層、分區、分流即可，不須強制「獨棟」，讓更多有意願的旅宿業者可以投入。且可讓轉做檢疫替代所的業者自己選擇是否公開資訊，並交由觀旅局整合名單，既可減少統一窗口的負擔，也讓有需要的旅客選擇自己需要的房型與價格。
　
我要求觀旅局、民政局評估春節返鄉回國的人潮，檢視台中市居家檢疫替代所的量能是否充足。
🔎https://reurl.cc/MZ1Nnp
🔎https://reurl.cc/ZQa1O6
　
📌爭取衛生所設置身體組成分析儀
-我要求衛生局重視市民身體健康，檢討台中市糖尿病患者居高不下的原因。也建議衛生局可研議採購利用生物電阻抗分析法(BIA)的「身體組成精準分析儀」設備於各區衛生所，加強民眾對於自我身體狀況的認識，也能夠增加年輕人與地方公衛場所的互動。
🔎 https://reurl.cc/g8kQkX
　
📌綠川生態與維護管理
-我要求水利局說明現行綠川的景觀維護政策，不論未來綠川養不養魚、魚來自於何方、魚種為何，水利局都應該要有相關維護管理的措施，避免造成負面的生命教育與景觀災難。另外也須加強綠川親水步道與河邊的人行道環境的維護與管理，並積極舉辦相關活動，延續綠川品牌印象。
🔎 https://reurl.cc/V3pRan
　
📌無號誌路口明確支幹道
-我要求全面盤點無號誌路口，設置或劃設停讓的標誌標線，包括讓路標誌、停車再開、讓路線、停標字、閃紅燈號誌，明確支、幹道區別。並且加強宣導用路人的路權觀念，讓市民可以行的安全。
🔎 https://reurl.cc/OX7Eqg
　
📌大型活動防疫作為與標準
-我要求市府說明跨年、節日慶祝等大型活動防疫的具體作法與舉辦標準，如人數總量管制、飲食管制、停辦標準等，再配合指揮中心指示滾動式修正，讓市民可及早因應準備，並落實配戴口罩的宣導與裁罰，以防止疫情擴大。
🔎 https://reurl.cc/pmnZgd
　
📌捷運故障審查委員會成立期程
-我要求市府加快調查中捷綠線故障事故的腳步，台北市的「故障調查報告審查委員會」早已成立並已開過多次會議，審查委員名單也早已公布。台中市的「捷運故障審查委員會」慢半拍，審查委員名單也遲遲未公布，通車之路遙遙無期，更遑論所謂的「安全」標準何在？
🔎 https://reurl.cc/mq6ZGG

更多守達關心的市政議題：
https://pse.is/JTQ5Y

我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
他說只剩下12天，還不去把危老重建寫一寫
然後，我立刻醒了，這，我不是早就寫過了⋯⋯
是自己在嚇自己🥵🥵🥵

****作者張渝江
為加速危險及老舊建物重建，提升國人居住安全與品質，行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，送立法院審議，2017年3月16日更在立法院完成初審修名，移掉「獎勵」二字，成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危險老舊建物重建條例是「法律」，位階很高，其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題，因應3月16日完成初審，借此一隅再說明，提供給技師先進準備與建議。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案，短短13條，核心的議題是什麼樣的房子可適用？怎麼確認其可適用？而其獎勵又是什麼？
什麼樣的房子可適用？基本上都計區內「非文化資產古蹟」，「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇：
「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備，且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
早先在媒體公佈時，行政院內政部的計畫，及於40年屋齡無電梯即可適用；今30年以上屋齡，且無電梯「或」要耐震能力不足者，始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」，但這是什麼？容本文後述。

其原有獎勵又是什麼？要者就是容積獎勵(第6條)，其獎勵高達40%。原內政部的草案，重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制，惟3月16日初審通過的條文，則刪除此部份。
重建條例其實開放突破都更的街廓限制，就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用，這是個創新。「合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文，限縮了原來的規劃，比鄰的土地超過1,000平方米的部份，沒有容積獎勵(第6條第3項)，但亦提供不少誘因。

我們要特別留意什麼是結構安全性能評估，「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項，由中央主管機關定之。」(第3條第4項)，住宅性能評估實施辦法(2016)，其實是很怪的一個行政命令，因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的，是用來作「社會住宅」開發商的績效評估，而今卻拿來作一般建築的評估已很怪；然而這和「結構安全性能評估」又有關，因內政部為減少行政成本，很可能會拿住宅性能評估來用，其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填；與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算，有很大不同。

「結構安全性能評估」依目前的條文來看，出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要；直指住宅性能評估套用的可能繆誤，與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入，是施義芳理事長的提議，也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果，這評估的方法的決策操在內政部手上，仍待內政部後續的處理。

又，重建的核心仍是財務，缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵，簡單的算法就是，這多出來四成的樓板在市場上的價格，要是大過整體重建的成本加上預期的利潤，就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區，都是不易透過建商推動的地區，所以雙北以外的地區，不易看到建商會主動推動這些工作。

至於條文中出現諸多的補貼，比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣，第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...，這些均尚待市場考驗。

由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒，所有的「給付行政」，都很難進行，是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情，以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014)，有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢，§6)，法律位階大於命令，所以技術上不是問題，而是內政部要思考的議題，其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋，價錢會和當年在推都更時一樣，會有一定的波動。

最後，要提出的是「建築師開車，技師騎機車」的議題。建築師的角色，和券商幫公司上市IPO公開發行一樣，他們幫建商發行不動產的權狀，所以他們收入不同。他們不只要懂技術，還要有財務智商。危險老屋重建條例，須解決危險老舊建物安全問題，對技師而言，也是一個新的契機，其工作(結構安全性能評估)的對價，不再是成本加公費法，而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」，不外乎耐震詳評，目前國內最主要的評估方法，有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法，我們該了解這些方法的概要，同時結合熟稔這些方法的技師，提供完整服務：包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃，及容積計算(生產交貨)，用團隊給住戶一站式的高質專業服務，這才是這波變革，所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建，得到安全保障，那麼建築師開車，就不再是我們羨慕的願景，他們能，我們當然也能。

【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載；未經允許請勿任意轉載】

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圖1 921過後15年，台中霧峰斷層旁未拆的房子，還歪歪斜斜地佇立在那，張渝江攝影。

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圖2 2015台中太平，這些連棟透天的房子將會拆除原地重建，有電梯且耐震，張渝江空拍，DJI Inspire 1。

#聯合筆記

開發案會說話

鄭朝陽

「住六之六自辦市定重劃區」延宕多年，日前爆出現場堆積土方、埋管跡象，北市環保局認定違規，開罰重劃會30萬元。 圖／市議員黃郁芬研究室提供

近來總統大選的激情掩蓋了許多該被嚴肅討論的城市治理議題，幸好有一群人的堅持，才有機會晾曬在陽光下，陽明山保護區變更住宅區六之六就是個經典的例子。

打從廿五年前，此案就引起紛紛擾擾，簡單說，它就是一個四十年前過度樂觀的人口政策，假設都市人口會不斷增加，住宅發展用地會不夠用。因此由台北市政府帶頭，結合陽明山上的眾多地主啟動土地重畫，把原為保護區的四百多公頃山區解編，變更為住宅區，其中又以第六之六這個區塊規模最大，五十四公頃可以蓋出五千戶左右的陽明山豪宅。

本案走了廿五年，檢討聲浪不斷，但有幾處令人費解。例如它經歷納莉風災和土石流災害最嚴重的八八風災，下游天母地區住戶如驚弓之鳥，擔心如此大規模的開發恐在一次複合性災害後崩解，成了下游民眾的大禍害；加上少子化趨勢愈來愈明顯，於是從都市計畫通盤檢討變回保護區的呼聲不斷。只不過，每次此案奄奄一息時，就有一股隱形的力量讓它起死回生。

續命不死說不上太奇怪，主辦市地重畫的北市府依法可在重畫後領回「抵費地」，亦即公共設施和一些有開發收益的價值土地，怪的是，北市府確實成為重畫後最大的地主，但分回的地卻是幾乎沒有開發需求的學校、市場等公共設施用地，只能服務未來的住戶，看不到北市府拿回什麼重畫的好康，因此被外界譏為領回的是「抵廢地」。

環保團體再往下追，發現不少地主疑似與某銀行之間有抵押借貸關係，造就這家銀行成了北市府之外的第二大地主，後來還能與民眾黨的不分區立委提名人選扯上關係。環團懷疑，此案之所以成為九命怪貓，跟這些貸款脫不了關係，原來這些地主裡也有民代等有力人士，似乎串連出一幅金、權共生的不尋常結構。

洋葱剝到這裡，一些相信進步、清廉價值的人，恐怕也忍不住要被洋葱味薰得一把鼻涕一把眼淚了。劇情還在進行中，事實真相還有待北市府分解，回顧卅年來，此案歷經黃大洲到柯文哲六任市長，沒有公務員敢把它「決」掉，除了爭議性和牽涉利益都大，也彰顯了公務員推諉的性格；如今都市計畫已有容積移轉等工具可用，也沒人敢提出來，讓不合時宜的住宅區回歸保護區，阻止未來數萬人口癱瘓陽明山。總之，這件開發案要說的，應該就是城市治理者與惡的距離吧！

170131中天 付完訂金759萬 才發現新家竟是商業用地
影片網址→https://youtu.be/a1lrQ5wXdnY

社區住宅大樓林立，其中一棟看上去像是平凡住家，但這裡其實是商業用地。

記者 張若妤、華紹平 採訪報導……↓

位在新北市新店的敦陽大樓，建商合建改建住宅，廣告DM以夢想的家為噱頭，樣品屋也採居家擺設，2014年王姓男子一口氣買下兩戶，並事先付款759萬元，事後才得知是商業用地，不能做一般住宅使用，憤而提告求償，法官事後認定建商詐欺。

記者張若妤：「根據附近居民透露，當地人都知道這裡原本就是商業用地，卻還是有不肖建商賣住宅，現在除了月子中心之外，整棟樓，幾乎沒人住。」

整棟大樓空蕩蕩，一樓沒有管理員，各樓層也是黑鴉鴉一片，跟附近大樓相比確實有落差。

一般來說，商業用地容積率比住宅用地來得高，貸款方面沒有太大優惠，住家單價會高出至少10~20%，購買時一定得看清楚。

房仲業者陳泰源表示：「未來政府一定要取締的話，你有可能還要再繳一筆所謂的回饋基金，才有可能就地合法，另外就是說，因為你不是真正的住宅，所以你的水、電是商業用電、商業用水。」

建商賣房子，打出「夢想的家」當口號，卻是商業用地，違反使用用途，消費者不知情，換來的竟是惡夢一場。

網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/03/170131-759.html